Zürich Verwaltungsgericht 13.04.2000 VB.2000.00042

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  Geschäftsnummer: VB.2000.00042   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 13.04.2000 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Freilegung eines Untergeschosses zu Wohnungszwecken. Zulässigkeit der Behördenbeschwerde (E. 1). Zum Ausgleich über den Wegfall der kantonalen Vorschriften über die Anrechenbarkeit bzw. die Zulässigkeit von Untergeschossen in empfindlichen Baugebieten haben die Gemeinden die Befugnis erhalten, in allen Zonen die Freilegung von Untergeschossen näher zu regeln (E. 4a). Bei der kommunalen Vorschrift, wonach geringfügige Abgrabungen zulässig sind, sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen, handelt es sich somit um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung und Auslegung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (E. 4b). Da in der kommunalen BZO Baumassenziffer und maximale Geschosszahl festgelegt sind, kommt der genannten Vorschrift einzig eine gestalterische Funktion zu (E. 5c). In casu erweist sich der Entscheid der kommunalen Baubehörde, wonach die geplanten Abgrabungen nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden könnten, als haltbar (E. 6).

  Stichworte: ABGRABUNG AUSLEGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BEHÖRDENBESCHWERDE GESTALTUNG GESTALTUNG UND EINORDNUNG GESTALTUNGSVORSCHRIFT KOMMUNALES RECHT TERRAINVERÄNDERUNG UNTERGESCHOSS

Rechtsnormen: § 293 PBG § 21 lit. b VRG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung:

I. Die Baukommission A. erteilte Frau D.-E. am 10. August 1999 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Doppelgarage auf dem Grund­stück Kat.Nr. ... an der H.-Strasse sowie für die teilweise Verwendung der bisheri­gen Garage im Untergeschoss des bestehenden Einfamilienhauses zu Wohnzwecken. Ver­weigert wurde die geplante Um­nutzung hinsichtlich des östlichen Teils der Garage und des an diesen anschliessenden Luft­schutzraums. Die Baukommission begründete diese Bewil­ligungsverweigerung damit, dass die im betreffenden Bereich vorgesehenen Abgrabungen nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden könnten (Art. 37 der Bau‑ und Zonenord­nung vom 5. Dezember 1994; BZO). Gegen die teilweise Bewilligungsverweigerung liess Frau D.-E. am 16. September 1999 rechtzeitig an die Baurekurskommission II rekurrieren und beantragen, der Beschluss der Baukommission A. sei aufzuheben, soweit damit die Einrichtung von Zimmern im Schutzraum und in der Garage verweigert worden sind.

II. Die Baurekurskommission II hiess den Rekurs am 21. Dezember 1999 (teil­wei­se) gut und hob Dispositiv Ziffer 1 und 2 Abs. 1 des Beschlusses der Baukommission A. vom 10. August 1999 insoweit auf, als damit die Umnutzung des östlichen Teils der Gara­ge und des Schutzraums zu Wohnzwecken verweigert worden war. Die Baukom­mis­sion A. wurde eingeladen, die entsprechende baurechtliche Bewilligung zu er­teilen. Die Rekurs­kom­mission äusserte sich vorab zum Inhalt von § 293 Abs. 4 des Pla­nungs‑ und Baugeset­zes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) und zur Entstehungsgeschichte die­ser Vor­schrift. § 293 PBG sei eine Gestaltungsnorm. Die Kompetenz der Gemeinden be­tref­fend die Regelung der Freilegung von Untergeschossen sei auf alle Untergeschosse an­wendbar, also auch auf solche, die Vollgeschosse ersetzten. Entscheidend sei daher, ob die hier vor­ge­sehene Ab­gra­bung noch als "geringfügig" im Sinn dieser Bestimmung ge­würdigt werden könne. Das sei entgegen der Auffassung der Baukommission A. zu bejahen (was nä­her begründet wird).

III. Mit Beschwerde vom 1. Februar 2000 liess die Baukommission namens der Ge­meinde A. dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Baure­kurskom­mis­sion II vom 21. Dezember 1999 sei aufzuheben, soweit damit die Beschwerde­führerin angewiesen worden sei, der Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung für die teil­weise Freile­gung der Südfassade des Untergeschosses, die Erstellung der in die­ser Fas­sade vorgese­he­nen Fenster und die Umnutzung der dortigen Räume zu Wohn­zwecken zu erteilen. Die Bau­rekurskommission II teilte am 15. Februar 2000 mit, dass sie auf eine Ver­nehmlassung verzichte. Die Beschwerdegegnerin beantragte mit Beschwerde­antwort vom 23. Februar 2000 Abweisung der Beschwerde. Beide Parteien verlangten fer­ner die Zu­spre­chung einer Parteientschädigung.

Die Erwägungen der Baurekurskommission II sowie die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Beschwerdeführerin ist die Gemeinde A.. Auf deren Rechtsmittel ist ohne weite­res einzutreten. Sie verficht im Sinn von § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegege­set­zes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) eigene schutzwürdige Interessen. Die für das Ver­waltungsverfahren allgemein geltende Bestimmung von § 21 lit. b VRG betreffend die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden ist auch auf dem Gebiet des Raumplanungs‑ und Bau­rechts anwendbar (RB 1998 Nr. 12). Anzufügen ist, dass den Gemeinden schon im Rah­men der Anwendung von § 21 VRG in der ursprünglichen Fassung die Rechtsmittel­befugnis unter anderem dort zuerkannt worden war, wo sie sich für die Anwendung und Durchsetzung ihres kommunalen Rechts einsetzten (François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1987, S. 299 mit Zitaten). Mit der Nor­mierung einer allgemeinen Behördenbeschwerde durch das neue Recht ist die Rechtsmit­telbefugnis der Gemeinde erweitert worden.

2. Die Baurekurskommission II hat den Rekurs der Baugesuchstellerin bloss teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Rekurskommission kommt indessen einer vollständigen Rekursgutheissung gleich. Mit der Rekursschrift vom 16. September 1999 wurde beantragt, Dispositiv Ziffer 1 des baurechtlichen Entscheids sei insoweit aufzuhe­ben, "als darin die Bewilligung für die Einrichtung von Zimmern im Schutzraum und in der Garage verweigert worden ist". Diesem Antrag hat die Baure­kurs­kommission II voll­umfänglich entsprochen.

3. Im Streit liegt die Frage, ob die entlang des östlichen Teils der Südfassade des Gebäudes Vers.Nr. ... auf dem Grundstück Kat.Nr. ... geplanten Abgrabungen noch als "geringfügig" im Sinn von Art. 37 BZO bezeichnet werden können und ob damit eine na­türliche Terraingestaltung verbunden sei. Die Baukommission A. hat das ver­neint. Die Bau­rekurskommission II ist im angefochtenen Rekursentscheid zum gegenteili­gen Schluss gekommen. Ist die Auffassung der Rekurskommission zu bestätigen, so steht der Umnut­zung des östlichen Teils der bestehenden Garage und des anschliessenden Schutzraums zu Wohnzwecken und damit dem für eine hinreichende Belichtung vorgese­henen Ausbruch der Fenster nichts entgegen. Können hingegen die Abgrabungen nicht mehr als "gering­fü­gig" gewürdigt und die Terraingestaltung nicht als natürlich bezeichnet werden, so ist die geplante Umnutzung nicht bewilligungsfähig.

4. a) § 293 Abs. 4 PBG bestimmt, dass die Bau‑ und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher regeln kann. Die Vorschrift ist mit der Revision vom 1. Sep­tem­ber 1991 in das Planungs‑ und Baugesetz aufgenommen worden. Die neue Vor­schrift trat an die Stelle der kantonalen Bestimmungen über die Anrechenbarkeit bzw. die Zuläs­sigkeit von Untergeschossen in empfindlichen Baugebieten (§ 276 Abs. 2 PBG und § 277 Abs. 2 PBG in der Fassung vom 7. September 1975). Zum Ausgleich über den Weg­fall dieser Bestimmungen haben die Gemeinden die Befugnis erhalten, in allen Zonen die Frei­legung von Untergeschossen näher zu regeln (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Pla­nungs‑ und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, N. 218; Antrag des Regie­rungsrats an den Kantonsrat vom 11. Oktober 1989 betreffend Änderung des Pla­nungs‑ und Baugesetzes, ABl 1989 II, 1761). Mit § 293 Abs. 4 PBG sind die Kompetenzen der Gemeinden im in Frage stehenden Gebiet erweitert worden, wie das mit der Gesetzes­re­vision vom 1. September 1991 auch in anderen Bereichen geschehen ist.

b) Mit Art. 37 BZO hat die Gemeinde A. von der neuen Kompetenz Ge­brauch ge­macht. Die Vorschrift bestimmt, dass geringfügige Abgrabungen bei Hauptbau­ten und be­sonderen Gebäuden zulässig sind, sofern sie eine natürlich erscheinende Ter­rain­gestaltung zulassen. Bei dieser Regelung handelt es sich um kompetenzgemäss erlasse­nes kommu­na­les Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen Be­willi­gungsbe­hör­de, welche die Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Ge­setz­gebung sei­nerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der An­wen­dung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baube­hörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend er­scheint. Solche Ent­scheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüft werden (RB 1981 Nr. 20; VGr, 2. März 1988, BEZ 1988 Nr. 36; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).

5. a) Die Beschwerdeführerin geht davon aus, dass Art. 37 BZO auf alle Unterge­schosse anwendbar ist, dies insbesondere unabhängig von deren Anrechenbarkeit an die erlaubte Geschosszahl. Dieser Auffassung, die auch von der Baurekurskommission II ver­treten wird, ist zu folgen. Art. 37 BZO enthält keinerlei Einschränkung. Die Bestimmung macht die Abgrabungsbeschränkung auch nicht davon abhängig, ob die zulässige Ausnüt­zung mittels einer Baumassenziffer festgesetzt wird (§ 258 Abs. 1 PBG) und ob (in diesem Zusammenhang) die Bau‑ und Zonenordnung die Zahl der erlaubten Geschosse beschränkt.

b) Das Verwaltungsgericht hat sich in einem Urteil vom 6. September 1995 (RB 1995 Nr. 85) eingehend mit einer kommunalen Regelung befasst, die lediglich Abgrabun­gen von "untergeordneter" Natur zuliess, wobei die betreffende Bau‑ und Zonenordnung die erlaubte Ausnützung mittels Baumassenziffer festgesetzt hatte bei gleichzeitigem Ver­zicht auf eine Geschosszahlregelung. Das Gericht hat im zitierten Entscheid einerseits fest­gehalten, dass § 293 PBG eine reine Gestaltungsvorschrift sei. Anderseits ist es zum Schluss gekommen, dass der kommunalen Bestimmung über den erlaubten Umfang von Abgrabungen im genannten Fall auch eine nutzungsplanerische Funktion zukomme, weil durch Abgrabungen von beliebigem Umfang der Zweck der Baumassenziffer in Frage ge­stellt werden könnte.

c) Im vorliegenden Fall ist eine andere rechtliche Situation gegeben als im erwähn­ten Entscheid RB 1995 Nr. 85. Wohl regelt die Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde A. die erlaubte Ausnützung ebenfalls mit einer Baumassenziffer. Gleichzeitig legt sie aber die Zahl der erlaubten (anrechenbaren) Geschosse fest. In der zweigeschossigen Wohnzone W2/1.50, in der das Baugrundstück liegt, beträgt die Baumassenziffer 1,5 m3/m2. Erlaubt sind zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss (Art. 19). Die Zulässigkeit des Untergeschosses bestimmt sich nach den Art. 35-37 BZO. Art. 19 BZO enthält ferner Regelungen über den Grundgrenzabstand, die Gebäudelänge, sowie die Gebäude‑ und die Firsthöhe. Angesichts der Festlegung der er­laubten (anre­chen­baren) Geschosse besteht hier anders als im Fall des erwähnten Verwal­tungsgerichtsurteils keinerlei Gefahr, dass durch Abgrabungen die durch die Baumassen­ziffer festgelegte Nut­zungsdichte in Frage gestellte werden könnte, weil von vornherein nur ein anrechenbares Untergeschoss zulässig ist. Damit kommt letztlich Art. 37 BZO ein­zig eine gestalterische und keine nutzungsplanerische Funktion zu. Unter diesem Gesichts­punkt ist die streitige Abgrabung zu würdigen.

6. a) Zur Geringfügigkeit der in Frage stehenden Abgrabung hat die Baure­kurs­kom­mission II zusammengefasst erwogen, der Baukommission A. sei darin beizu­pflich­ten, dass § 1 lit. d der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 zur Auslegung von Art. 37 BZO nicht herangezogen werden könne. Zuzustimmen sei der Bau­kommission auch darin, dass bei der vorliegend streitigen Abgrabung keine natürlich wir­kende Terrain­gestaltung resultiere. Die Beseitigung der einstmals erfolgten Aufschüttung wirke graben­ähnlich und unnatürlich. Dasselbe gelte für die steile Böschung gegen das im Osten des Bau­grund­stücks bestehende, ebenfalls aufgeschüttete Terrain hin. Dabei handle es sich je­doch um Mängel, die ohne weiteres durch die Auflage, dass ein sanfterer Über­gang zwi­schen dem bestehenden und dem Niveau des durch die Abgrabung zu schaffenden Terrains vorzuse­hen sei, behoben werden könnten. Die Folge davon wäre allerdings, dass die Ab­gra­bung horizontal um rund 20 m2 ausgedehnt werden müsste und damit rund 40 m2 des Bau­grund­stücks beschlüge. Damit aber läge sie flächenmässig immer noch weit unter dem Mass, wel­ches Abgrabungen nach der hilfsweise heranzuziehenden Erläuterung zu Art. 37 BZO noch als geringfügig qualifizieren lasse. Fragen könne sich nur noch, ob dies auf­grund des vertikalen Umfangs der Abgrabung ausgeschlossen sei. Deren Tiefe erreiche un­bestritten das Mass von 1,3 m. Diese Abgrabungstiefe sei jedoch nur gerade unterhalb der zur Be­lich­tung des östlichen Teils der Garage und des Luftschutzraums vorgesehenen Fens­ter und nur auf wenigen Quadratmetern gegeben. Auf dem überwiegenden Teil der Fläche von 40 m2, welche die Abgrabung höchstens umfassen würde, läge deren Tiefe un­ter dem in der Erläuterung zu Art. 37 BZO als Auslegungshilfe genannten Mass von 1 m. Das erlaube es ohne weiteres, von einer noch geringfügigen Abgrabung im Sinn der ge­nann­ten Norm aus­zugehen. Die Baukommission A. habe damit das ihr zustehende Ermessen nicht richtig ge­handhabt. Anstelle der Verweigerung hätte sie der Rekurrentin als mildere Massnahme die Überarbeitung des Verlaufs der projektierten Abgrabung auferle­gen müssen.

b) aa) Die Gemeinde A. lässt zusammengefasst vortragen, dass es sich bei Art. 37 BZO um eine Ausnahme handle. Grundsätzlich sollten keine Abgrabungen vorge­nommen werden. Nur wenn die Abgrabung geringfügig und zudem eine natürlich erschei­nende Terraingestaltung möglich sei, könne eine Abgrabung bewilligt werden Das Wesen von Art. 37 BZO als Ausnahmebestimmung verlange eine restriktive Anwendung der Vor­schrift. Beim Begriff der geringfügigen Abgrabung handle es sich um einen solchen des kommunalen Rechts. Bei dessen Auslegung stehe der Beschwerdeführerin ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Von einer geringfügigen Abgrabung könne hier nicht mehr die Rede sein. Zudem müsse eine natürlich verlaufende Terraingestaltung gewährleistet sein. Beide Voraussetzungen müssten kumulativ erfüllt sein. Daran fehle es hier (was näher dar­gelegt wird). Die Beschwerdeführerin habe das ihr zustehende Ermessen offensichtlich nicht überschritten. Selbst die Baurekurskommission II anerkenne, dass die streitige Ab­grabung unnatürlich und grabenähnlich wirke. Sie habe zu Unrecht in die Ermessensaus­übung der Gemeinde eingegriffen. Die Rekurskommission vermische die beiden Voraus­setzungen der Geringfügigkeit und der natürlichen Terraingestaltung. Auch eine geringfü­gige Abgrabung müsse nicht zwingend zu einer natürlichen Terraingestaltung führen. Es treffe auch nicht zu, dass eine horizontale Ausdehnung der Abgrabung um weitere 20 m2 genügen würde, um eine natürliche Terraingestaltung zu erreichen. Von erheblicher Be­deutung sei schliesslich auch die Auswirkung, die eine Bewilligung der streitigen Abgra­bung hätte. Es wäre damit zu rechnen, dass bei einer Vielzahl von Häusern solche graben­artigen Abgrabungen vorgenommen würden, um vereinzelte Räume in Untergeschossen der Wohnnutzung zuzuführen. Gerade das aber wolle die Bau‑ und Zonenordnung der Ge­meinde A. verhindern.

bb) Die Baugesuchstellerin und Beschwerdegegnerin lässt im Wesentlichen geltend machen, dass im vorliegenden Fall tatsächlich nur von einer "geringfügigen Abgrabung" ge­sprochen werden könne. Das Höhenmass von 1,3 m sei alles andere als gravierend. Fer­ner werde von der Abgrabung nur ein kleiner Teil der Gebäudeabwicklung betroffen, näm­lich nur rund ein Drittel der gesamten Gebäudelänge. Auch wenn die Gemeinde A. Art. 37 BZO als Ausnahmebestimmung verstanden haben wolle, ändere das nichts daran, dass der kommunale Gesetzgeber Abgrabungen in geringem Ausmass habe zulassen wol­len und dass ein Baugesuchsteller einen entsprechenden Anspruch geltend machen könne. Es sei bewusst unterlassen worden, in der Bau‑ und Zonenordnung ein konkret erlaubtes Abgra­bungsmass zu nennen. Die in der Erläuterung zu Art. 37 BZO genannten Massanga­ben könnten daher nicht zur "sakrosankten Richtschnur" genommen werden. Es gehe daher nicht an, die vorliegend zur Diskussion stehenden zusätzlichen 30 cm von vornherein als unstatthaft zu würdigen. Hinzu komme, dass hier nur ein Bruchteil des normalerweise als erlaubt erachteten Flächenmasses von 150 m2 beansprucht werde. Sodann sei es auch ver­fehlt, das Erfordernis der natürlich erscheinenden Terraingestaltung als (weiteren) eigen­ständigen Verweigerungsgrund zu beanspruchen. Zu beachten sei, dass die Abgrabung ein teilweises Rückgängigmachen einer früheren Aufschüttung darstelle. Mit dem Erfordernis der natürlich erscheinenden Terraingestaltung sei die Thematik von § 238 PBG angespro­chen, die eine einzelfallgerechte Beurteilung erfordere. Unter diesem Aspekt könne dem Vorhaben insbesondere nach der von der Baurekurskommission II verlangten Korrektur eine befriedigende Einordnung nicht abgesprochen werden, zumal die Abgrabung vom äusse­ren Betrachter kaum wahrgenommen werden könne. Schliesslich sei darauf zu ver­wei­sen, dass die zonengemässe Vollgeschosszahl nicht ausgeschöpft sei, so dass sich we­der die Frage einer durch die Abgrabung gewonnenen Zusatznutzung noch diejenige einer ästhetisch fragwürdigen Höhenentwicklung stelle.

c) aa) Nachdem es angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen Geschosszahlbe­schrän­kung im vorliegenden Fall nicht um das Unterlaufen des durch die Baumassenziffer bestimmten Ausnützungsmasses geht (vorstehend E. 5c), kommt Art. 37 BZO vorab eine gestalterische bzw. einordnungsmässige Funktion zu. Darin ist der Beschwerdegegnerin zu folgen. Art. 37 BZO lässt Abgrabungen dann zu, wenn sie einerseits geringfügig sind und wenn sie anderseits eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Nach dem kla­ren Wortlaut von Art. 37 BZO müssen beide Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein. Dies­bezüglich ist der Beschwerdeführerin beizupflichten. Ob diese Anforderungen erfüllt sind, ist wie dargelegt eine Frage des der kommunalen Bewilligungsbehörde zustehenden Er­mes­sens (vorstehend E. 4b).

Die Frage nach der Geringfügigkeit der Abgrabung beurteilt sich vorab aufgrund eines Gesamteindrucks und, da Art. 37 BZO keine Massangaben enthält, nicht in erster Linie nach quantitativen Gesichtspunkten (RB 1995 Nr. 86). Allerdings ist die im Text der Bau‑ und Zonenordnung zu Art. 37 BZO enthaltene Erläuterung zur Auslegung der Be­stimmung hilfsweise heranzuziehen. Muss primär ein Gesamteindruck entscheidend sein, so ist die gesamte Länge der Südfassade in die Betrachtung miteinzubeziehen.

bb) Selbst wenn man als Massstab für die Prüfung der Frage der Geringfügigkeit der Abgrabung die gesamte Länge der Südfassade betrachtet, erweckt die streitige Abgra­bung den klaren Eindruck einer ausgehobenen Grube. Daran ändert nichts, dass der östli­che, leicht versetzte Fassadenteil, auf dessen praktisch ganzer Länge die Abgrabung vorge­sehen ist, nur etwas mehr als einen Drittel der gesamten Fassadenlänge beträgt. Die Abgra­bung wirkt, wie die Baurekurskommission II zutreffend festgehalten hat, grabenähnlich und unnatürlich. Angesichts dieses Bildes sprengt sie den Rahmen dessen, was noch als geringfügig bezeichnet werden könnte, auch wenn die flächenmässige Ausdehnung ganz erheblich unter 150 m2 liegt (vgl. Erläuterung zu Art. 37 BZO). Jedenfalls aber wird die in der Erläuterung erwähnte maximale Abgrabungstiefe von 1 m erheblich überschritten. Das gegenwärtige gewachsene Terrain verläuft ungefähr entlang der Oberkanten der geplanten Fensterausbrüche. Neben der erforderlichen Geringfügigkeit fehlt es aber auch an der er­forderlichen natürlichen Terraingestaltung im Sinn von Art. 37 BZO. Daran ändert nichts, dass es sich im fraglichen Bereich offenbar um aufgeschüttetes Terrain handelt. Ohne ent­scheidende Bedeutung ist schliesslich auch, inwieweit die Abgrabung für Dritte einsehbar ist. Jedenfalls kann der Baukommission A. keine rechtsverletzende Ermessenshand­habung vorgeworfen werden, wenn sie insgesamt zum Schluss gekommen ist, dass die im Streit liegende Abgrabung den Rahmen von Art. 37 BZO sprenge.

Damit stellt sich lediglich noch die Frage, ob der Mangel mittels der von der Bau­rekurskommission II statuierten Auflage (Schaffung eines sanfteren Übergangs zwischen dem bestehenden und dem aus der Abgrabung resultierenden Terrain) behoben werden könnte. Dazu ist vorab festzuhalten, dass sich an der Abgrabungstiefe nichts ändern würde. Sodann ist nicht zu sehen, wie ein sanfter Übergang (der diesen Namen tatsächlich verdie­nen würde) in Richtung Westen geschaffen werden könnte, weil sich dort (auf Erdge­schoss­höhe) vor dem ganzen Mittelteil der Südfassade, der unmittelbar an den Rand der Abgrabung angrenzt, eine ebene Garten‑ bzw. Sitzplatzfläche befindet. Ferner ist in diesem Bereich nur gerade rund 1,3 m vom Abgrabungsrand entfernt ein Ausgang von einem Wohn‑ oder Schlafraum ins Freie vorhanden. In Richtung Westen steht mithin offenkundig kein oder jedenfalls zu wenig Raum zur Verfügung, um einen sanften Übergang vom Ab­grabungsterrain zum bestehenden Boden zu schaffen. Das wäre nur mit einer weiteren Un­tergeschossfreilegung möglich, was aber aus Einordnungsgründen abzulehnen ist. Um den Eindruck einer grubenähnlichen Aushebung zu vermeiden, müssten aber auch in Richtung Osten und gegen die H.-Strasse hin sanfte Übergänge geschaffen werden. Das könnte nicht mit einer Rückversetzung des jeweiligen Böschungsrandes um nur gerade ein oder zwei Meter erreicht werden. Insgesamt erweist sich die von der Baurekurskommission II ins Auge gefasste Lösung nicht als praktikabel. Zudem würde damit die Abgrabungsfläche ganz erheblich vergrössert, die ferner auf einen Grundstückbereich konzentriert wäre.

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der teilweise Bauverweigerungsentscheid der Baukommission A. vertretbar erscheint; eine Rechtsverletzung liegt jedenfalls nicht vor. Die Baurekurskommission II hat mithin zu Unrecht in den kommunalen Ermes­sens­spielraum eingegriffen, weshalb die Beschwerde gutzuheissen ist.

7. ...

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen, der Entscheid der Baurekurskommission II vom 21. Dezember 1999 aufgehoben und die teilweise Bauverweigerung der Baukommis­sion A. vom 10. August 1999 wiederhergestellt.

2.    ...