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Geschäftsnummer: SB.2024.00115 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 20.08.2025 Spruchkörper: 2. Abteilung/2. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Steuerrecht Betreff: Grundstückgewinnsteuer
[Die Pflichtigen verkauften 2014 eine Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft, die damals namentlich zwei Mehrfamilien-Liegenschaften besass. Die Pflichtigen deklarierten in ihrer Steuererklärung einen steuerbaren Grundstückgewinn aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung. Sie machten jedoch Anlagekosten geltend, die wertvermehrender Natur gewesen seien. Die Steuerbehörde stellte sich auf den Standpunkt, nur die lückenlos nachgewiesenen und in den Jahresrechnungen der Immobiliengesellschaft aktivierten Aufwendungen könnten zur Vermeidung eines doppelten Abzugs steuermindernd berücksichtigt werden.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Rechtliche Grundlagen zur Grundstückgewinnsteuer (E. 2.1). Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung (E. 2.2). Da die anrechenbaren Aufwendungen nach § 221 Abs. 1 StG die Grundstückgewinnsteuer mindern, erfordert ihre erfolgreiche Geltendmachung in formell-rechtlicher Hinsicht, dass die hierfür beweisbelasteten Steuerpflichtigen kraft ihrer Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachweisen (E. 3.1, E. 3.2 und E. 3.3). Die Pflichtigen vermögen nicht zu belegen, dass die geltend gemachten Anlagekosten wertvermehrender Natur waren (E. 3.4). Da die Pflichtigen weder die geltend gemachte Vernachlässigung der Liegenschaft noch die bisherige Nichtberücksichtigung der Sanierungskosten bei der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft belegt haben, geht auch ihre Berufung auf die Dumont-Praxis ins Leere (E. 4). Abweisung.
Stichworte: ABZUG ANLAGEKOSTEN BAUKREDITZINSEN BEWEISLAST DUMONT-PRAXIS GRUNDSTÜCKGEWINN GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER IMMOBILIENGESELLSCHAFT KOSTEN WERTERHALTUNG WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN WERTVERMEHRUNG
Rechtsnormen: § 216 Abs. I StG § 221 Abs. I StG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung
SB.2024.00115
Urteil
der 2. Kammer
vom 20. August 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Ersatzrichter Bruno Fässler, Gerichtsschreiber Luka Markić.
In Sachen
1. A,
2. B,
3. C,
4. Erben des D,
4.1 E,
4.2. F,
4.3. G,
5. H,
alle vertreten durch I,
dieser vertreten durch J und/oder K,
Beschwerdeführende,
gegen
Stadt N, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
A. Am 21. Oktober 2014 verkauften A, B, C, die Erben des D, nämlich E, F und G, sowie H (nachfolgend: die Pflichtigen) die Mehrheit der Aktien der L AG. Letztere besass damals nebst mehreren anderen Liegenschaften und Aktiva auch zwei Mehrfamilien-Liegenschaften in N. Die Liegenschaft an der M-Strasse 01 in N hatte sie bereits im Jahr 1994 erworben, diejenige an der O-Strasse 02 in N im Jahr 2004. Per 30. September 2014 betrug der Buchwert gemäss dem Zwischenabschluss der L AG Fr. … für die M-Strasse 01 und Fr. … für die O-Strasse 02.
Die Pflichtigen deklarierten in ihrer Steuererklärung vom 13. Februar 2016 für die zwei Liegenschaften in N einen steuerbaren Grundstückgewinn aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung von Fr. ... Sie machten geltend, die Liegenschaften wären schlecht unterhalten gewesen, sodass eine sofortige umfassende Sanierung erforderlich gewesen sei. Die angefallenen anschaffungsnahen Kosten seien zu 100 % als wertvermehrend zu qualifizieren. Nicht anschaffungsnahe Grossumbauten seien gestützt auf die jeweilige Bauabrechnung mit 70 % als wertvermehrend berücksichtigt worden. Einzelinvestitionen seien je nach Betragsgrösse mit 25 % bzw. 0–10 % als wertvermehrend qualifiziert worden. Der massgebliche Erlös sei durch Aussonderung der nicht liegenschaftlichen Werte und des Fremdkapitals sowie durch die Aufteilung des bezahlten Gesamtpreises für die Aktien aufgrund einer früheren Schätzung der einzelnen Liegenschaften durch die Firma P ermittelt worden.
Im folgenden Auflageverfahren stellte sich die Steuerbehörde auf den Standpunkt, nur die lückenlos nachgewiesenen und in den Jahresrechnungen der L AG aktivierten Aufwendungen könnten zur Vermeidung eines doppelten Abzugs steuermindernd berücksichtigt werden. Die Pflichtigen hielten dafür, dass die buchhalterische Darstellung keine taugliche Grundlage für die Abgrenzung von werterhaltenden und wertvermehrenden Auslagen bilde. Aus steuersystematischen Gründen könne keine doppelte Berücksichtigung von Kosten stattfinden. Entweder bliebe die Erfassung der Kosten offen oder diese würden als Unterhaltsbuchung im Veräusserungszeitpunkt als verdeckt wieder eingebrachte Abschreibungen erfasst. Handels- und steuerrechtlich sei überdies die Bildung von stillen Reserven durch offene oder verdeckte Sofortabschreibungen zulässig.
Die Liegenschaft O-Strasse 02 sei in den Jahren 2004–2006 einer umfassenden Sanierung unterzogen worden. Zudem sei das Dachgeschoss in den Jahren 2012–2014 ausgebaut worden. Da eine Totalsanierung vorläge, seien die anschaffungsnahen Kosten vollumfänglich abzugsfähig. Die in den Jahren 2005–2010 angefallenen Kosten seien auch aufgrund der damals im Kanton Zürich geltenden Dumont-Praxis abzugsfähig. Aufgrund dieser Praxis seien alle anschaffungsnahen Kosten unbekümmert ihrer objektiv-technischen Funktion nach subjektiv-wirtschaftlicher Betrachtungsweise den wertvermehrenden Aufwendungen zuzuschlagen.
B. Mit Einschätzungsentscheid vom 28. November 2019 schätzte die Grundsteuerkommission N die Pflichtigen mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … und einem Steuerbetrag von Fr. … ein. Die nachfolgende Einsprache hiess die Grundsteuerbehörde am 25. Mai 2023 teilweise gut und reduzierte den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. …, woraus ein Steuerbetrag von Fr. … resultierte.
II.
Am 23. Juni 2023 erhoben die Pflichtigen Rekurs an das Steuerrekursgericht, worin sie die Einschätzung der Liegenschaft M-Strasse 01 anerkannten, die Anlagekosten der Liegenschaft O-Strasse 02 aber auf Fr. … festgesetzt haben wollten. Mit Entscheid vom 29. August 2024 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2024 gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids beantragen. Die wertvermehrenden Investitionen in die Liegenschaft O-Strasse 02 seien auf Fr. … festzulegen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid an das Steuerrekursgericht zur betragsmässigen Ermittlung der wertvermehrenden Investitionen zurückzuweisen.
Das Steuerrekursgericht verzichtete am 6. November 2024 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.
Mit Eingabe vom 10. Dezember 2024 reichte die Beschwerdegegnerin eine Beschwerdeantwort ein. Sie beantragte die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 20. Januar 2025 hielten die Pflichtigen an ihren Anträgen fest. Zudem verlangten sie, das Verwaltungsgericht habe umgehend fehlende Akten (Unterlagen und Rechnungen) bei der Beschwerdegegnerin einzuverlangen.
Mit Präsidialverfügung vom 21. Januar 2025 wies der Abteilungspräsident die Beschwerdegegnerin an, dem Verwaltungsgericht die fehlenden Unterlagen einzureichen. Die Beschwerdegegnerin reichte die besagten Unterlagen mit Eingabe vom 21. Februar 2025 ein. Zugleich teilte sie mit, dass sie auf die Einreichung einer Stellungnahme zur Replik vom 20. Januar 2025 verzichte.
Mit Präsidialverfügung vom 25. Februar 2025 stellte der Abteilungspräsident die durch die Beschwerdegegnerin eingereichten Unterlagen den Beschwerdeführenden zur freigestellten Stellungnahme zu. Mit Eingabe vom 6. März 2025 stellten die Pflichtigen die Unterlagen an das Verwaltungsgericht zurück und teilten mit, dass sie auf weitere Stellungnahmen verzichten würden. Es folgten keine weiteren Eingaben.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
1.2 Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Verwaltungsgericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (VGr, 15. November 2023, SB.2023.00063, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).
2.
2.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d. h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt. Abzugsfähig sind bei der Festlegung des steuerbaren Grundstückgewinns u. a. Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks (sog. wertvermehrende Aufwendungen; § 221 Abs. 1 lit. a StG). Wertvermehrend sind dabei Aufwendungen, welche eine nachhaltige Verbesserung des Vermögenswerts bewirken, d. h. zu einer dauerhaften Qualitätssteigerung und damit zu einem bleibenden Mehrwert führen. Die Erfordernisse der positiven qualitativen Veränderung und der Dauerhaftigkeit grenzen die wertvermehrenden Aufwendungen gegenüber den Unterhaltsaufwendungen ab, welche bloss werterhaltenden Charakter haben (Markus Reich/Silvia Hunziker, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], Basel 2022, Art. 34 N. 22; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 30 N. 48). Unterhaltskosten hingegen sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind. Die Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand steht dabei im Fokus. Als Unterhaltskosten können unter Umständen aber auch solche Aufwendungen zählen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat (Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 4. A., Zürich 2023, Art. 32 N. 41 f.; Richner et al., § 30 StG N. 40 f.).
2.2 Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt in der Regel nach objektiv-technischen Kriterien. Wird eine Installation nicht bloss instandgehalten oder durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste Neuinstallation ersetzt, sondern durch eine qualitativ bessere Installation ersetzt, liegt (anteilsmässig) kein Unterhalt, sondern eine Wertvermehrung vor (Richner et al., Art. 32 DBG N. 52 ff.; Richner et al., § 30 StG N. 52 ff.). Die Abgrenzung zwischen werterhaltenden Aufwendungen (welche bei der Gewinnsteuer abzugsfähig sind) und den wertvermehrenden Aufwendungen (welche bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden können) hat dabei lückenlos zu sein. Es sollen alle Aufwendungen für Grundstücke einmal abzugsfähig sein, aber auch nur einmal. Eine doppelte Berücksichtigung ist unzulässig (Richner et al., § 221 StG N. 33).
3.
3.1 Da die anrechenbaren Aufwendungen nach § 221 Abs. 1 StG die Grundstückgewinnsteuer mindern, erfordert ihre erfolgreiche Geltendmachung in formell-rechtlicher Hinsicht, dass die hierfür beweisbelasteten Steuerpflichtigen kraft ihrer Mitwirkungspflicht die zugrunde liegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachweisen. Diesen Nachweis haben sie durch eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, welche hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthält, die ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (vgl. Richner et al., § 221 StG N. 16; vgl. VGr, 1. April 2020, SB.2019.00100, E. 4.1.2).
3.2 In Bezug auf die Untersuchungsbefugnisse der Behörden und die Mitwirkungspflichten der betroffenen Steuerpflichtigen im Allgemeinen ergibt sich Folgendes (vgl. BGr, 14. April 2021, 2C_913/2020, E. 2.5.1): Die Bestimmungen über die Staatssteuern gelten sinngemäss auch für die Grundsteuern (vgl. § 206 StG). Die Steuerbehörden stellen zusammen mit dem Steuerpflichtigen die für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse fest (§ 132 Abs. 1 StG). Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Einschätzung zu ermöglichen (§ 135 Abs. 1 StG; vgl. auch Art. 42 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 [StHG]). Er muss auf Verlangen der Steuerbehörde insbesondere mündlich oder schriftlich Auskunft erteilen und Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen (§ 135 Abs. 2 StG; vgl. auch Art. 42 Abs. 2 StHG). Gegenüber dem Steuerpflichtigen sind Personen, die mit ihm Geschäfte tätigen oder getätigt haben, zur Ausstellung schriftlicher Bescheinigungen über die beiderseitigen Ansprüche und Leistungen verpflichtet (§ 136 Abs. 1 lit. h StG; vgl. auch Art. 43 Abs. 1 StHG).
Aufgrund der Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Steuererklärung verlangt das Bundesgericht vom Steuerpflichtigen, dass er auf eine Unsicherheit hinweist, wenn er sich über die steuerrechtliche Bedeutung einer Tatsache im Unklaren ist; er darf diese nicht einfach verschweigen (BGr, 5. Dezember 2024, 9C_42/2024, E. 5.2.2 m. w. H.). Demgegenüber muss sich die Steuerbehörde zwar nicht auf die Richtigkeit der Steuererklärung oder anderer Angaben des Steuerpflichtigen verlassen, darf dies aber grundsätzlich tun. Auch braucht sie den Sachverhalt nicht nach allen Richtungen auszuleuchten. Eine Pflicht zu ergänzender Untersuchung besteht für die Steuerbehörden nur dann, wenn die Steuererklärung Fehler enthält, die klar ersichtlich bzw. offensichtlich sind. Nur solche augenfälligen Mängel begründen eine Verletzung der behördlichen Untersuchungspflicht. Dagegen wird die behördliche Untersuchungspflicht so lange nicht verletzt, als eine Unstimmigkeit aus den Angaben des Steuerpflichtigen in der Steuererklärung nicht ohne Weiteres ersichtlich ist oder wenn die Behörde wohl hätte Verdacht schöpfen können, ohne dass das aber zwingend gewesen wäre (BGr, 5. Dezember 2024, 9C_42/2024, E. 5.2.3 m. w. H.).
3.3 Bei Umbauten bestehender Gebäude können wertvermehrende und werterhaltende Aufwendungen naturgemäss nicht immer scharf auseinandergehalten werden; ihre Anteile lassen sich aus diesem Grund nur schätzen. Dabei obliegt es der steuerpflichtigen Person, die notwendigen Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Hierzu sind genaue Angaben über die ausgeführten Arbeiten, Lieferungen und Leistungen und den Zustand sowie die Ausstattung des Objektes vor und nach dem Umbau nötig. Weil aus der Steuererklärung und den allenfalls beigelegten Rechnungsbelegen solche Angaben regelmässig nicht oder nicht mit genügender Klarheit hervorgehen, obliegt es grundsätzlich der mit der Untersuchung und Verfahrensleitung betrauten Steuerbehörde, von der steuerpflichtigen Person eine detaillierte Sachdarstellung über die im Einzelnen erbrachten Leistungen und erfolgten Lieferungen sowie über den Zustand und die Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach dem Umbau zu verlangen und – wenn Zweifel an der Sachverhaltsdarstellung bestehen – weitergehende Beweismittel zur Überprüfung des behaupteten Sachverhalts (z. B. Pläne, Fotos, Rechnungen, Augenscheine, Expertisen, Zeugenbefragungen usw.) ins Auge zu fassen (Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 157).
Die Pflichtigen wurden denn auch von der Steuerbehörde mit Einschätzungsvorschlag vom 6. September 2018 aufgefordert, genaue Angaben über den Zustand und die Ausrüstung des Objekts vor und nach dem Umbau einzureichen. Sie lassen in der Steuerklärung ausführen, sie seien mehrheitlich im Baubereich tätige Handwerker und Dienstleister gewesen, welche im Kanton Zürich standardmässig im Zustand vernachlässigte Liegenschaften erworben hätten, um sich so Aufträge zu verschaffen und ein Portfolio von Anlageliegenschaften aufzubauen. Sie mussten daher selber genaue persönliche Kenntnisse über den Zustand der streitbetroffenen Liegenschaft vor und nach den Renovationsarbeiten gehabt haben. Den sodann rechtskundig vertretenen Pflichtigen wäre es daher ohne Weiteres zumutbar gewesen, eine detaillierte Sachdarstellung über den Zustand und die Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach den Umbauten vorzulegen und allfällige Beweismittel hierzu zumindest zu offerieren.
3.4 Es ist daher zu prüfen, ob die Pflichtigen rechtsgenügend nachgewiesen haben, dass die von ihnen geltend gemachten Anlagekosten von Fr. … wertvermehrender Natur waren.
3.4.1 Die Vorinstanz hält fest, die Pflichtigen hätten keine substanziierte Darlegung der wertvermehrenden Aufwendungen gemacht. So sei weder das Alter des Gebäudes genannt worden, noch dessen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs detailliert geschildert worden. Während sich das Alter des Gebäudes tatsächlich noch leicht den Akten entnehmen lässt – so wird dessen Baujahr mit dem Jahr 1958 angegeben –, ist der Zustand des Gebäudes vor der Sanierung in den Jahren 2004 und 2005 durch die Pflichtigen nicht dokumentiert worden. Sie legten zwar unter Einreichung der Rechnungsbelege dar, welche Art von Arbeiten in den Jahren 2004 bis Mitte 2005 vorgenommen worden waren, und sie qualifizierten diese Arbeiten selber auch nahezu vollumfänglich als wertvermehrend. Den Rechnungsbelegen lässt sich aber nicht entnehmen, ob die vorgenommenen Arbeiten zu der von den Pflichtigen zu belegenden dauernden Wertsteigerung des Gebäudes geführt haben. So ist insbesondere bei den geltend gemachten Rohbaukosten, den Kosten für Elektro- und Sanitärinstallationen, aber auch für Heizungs-, Maler-, Schreiner- und Gipserarbeiten unklar, ob und allenfalls in welcher Höhe ein wertvermehrender Anteil enthalten ist und welcher Anteil nachzuholender Unterhalt darstellt.
3.4.2 Die Kosten des Ausbaus des Dachstocks im Jahre 2012 werden mit Fr. … von den Pflichtigen vollumfänglich als wertvermehrend eingestuft. Hierzu wurden aber nur pauschale Abrechnungen der Generalunternehmung eingereicht. Daraus ist nicht ersichtlich, welche baulichen Massnahmen überhaupt vorgenommen wurden. Der Ausbau des Dachstocks beschränkte sich offenbar auch auf den Innenausbau, denn eine Aufstockung wurde nicht geltend gemacht. Dass mit dem Ausbau neue Wohnflächen geschaffen wurden, machen die Pflichtigen ebenfalls nicht geltend. Aus den Titeln der eingereichten Unterlagen ist einzig ersichtlich, dass offenbar auch energetische Massnahmen vorgenommen wurden. Es ist daher auch hier unklar, inwiefern und allenfalls in welchem Umfang durch den Ausbau des Dachstocks bleibende Mehrwerte geschaffen wurden.
4.
Die Pflichtigen berufen sich sodann auf die sogenannte Dumont-Praxis, welche beim Bund und in zahlreichen Kantonen während Jahrzehnten angewandt wurde. Danach waren Kosten, die ein Steuerpflichtiger zur Instandstellung einer neu erworbenen, vom bisherigen Eigentümer vernachlässigten Liegenschaft kurz nach Anschaffung – in der Regel während der ersten fünf Jahre – aufgewendet hatte, nicht bei der Einkommenssteuer abziehbar. Im Kanton Zürich galt die Dumont-Praxis ab Mitte 2005 bis Ende 2010 (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N. 154).
4.1 Die Dumont-Praxis kam aber nur zur Anwendung, insoweit das erworbene Grundstück durch den Veräusserer im Unterhalt vernachlässigt worden war. Die Pflichtigen haben unter Berufung auf die Dumont-Praxis demnach die Vernachlässigung der Liegenschaft nachzuweisen (Richner et al., § 30 StG N. 82). Von einer vernachlässigten Liegenschaft ist auszugehen, wenn deren mangelhafte Pflege und Instandstellung zu Schäden an der Bausubstanz geführt hat, sodass ein dauerhafter Wertverlust droht oder ein Sicherheitsrisiko besteht. Indizien hierfür sind das Alter der Liegenschaft, die Höhe des Renovationsaufwands im Verhältnis zum Kaufpreis, die Art und der Umfang der durchgeführten Arbeiten, eine deutliche Erhöhung des Mietzinses oder ein deutlich erhöhter allfälliger Veräusserungserlös kurz nach dem Erwerb und den Renovationsarbeiten (vgl. z. B. BGr, 11. Juli 2017, 2C_871/2016, E. 2.1.2 m. w. H.).
4.2 Die Pflichtigen bringen lediglich vor, die Liegenschaft sei vernachlässigt gewesen. Eine substanziierte Sachdarstellung unter Beilage von Belegen für die angebliche Vernachlässigung wird von ihnen jedoch nicht erbracht. Die Vorinstanz erachtet es dabei nicht als ausgeschlossen, dass aufgrund der erwerbsnahen Investitionen von rund Fr. … im Vergleich zum Erwerbspreis der Liegenschaft von Fr. … eine Vernachlässigung vorgelegen haben könnte. Das Verhältnis zwischen Erwerbspreis und erwerbsnahen Investitionen kann denn auch lediglich auf einen sehr hohen Unterhaltsbedarf hinweisen. Ob Schäden an der Bausubstanz vorlagen, welche derart waren, dass ein dauerhafter Wertverlust drohte, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Es wäre den Pflichtigen schliesslich unbenommen gewesen, weitere Indizien für die geltend gemachte Vernachlässigung beizubringen, wie beispielsweise die Mieteinnahmen nach den Renovationsarbeiten im Verhältnis zu denjenigen im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft.
4.3 Selbst wenn eine Vernachlässigung vorgelegen hätte, wären die Pflichtigen immer noch dafür beweisbelastet, dass die L AG die Kosten für die fraglichen Sanierungskosten nicht bei der Gewinnsteuer abziehen konnte bzw. nicht abgezogen hat (Richner et al., § 30 StG N. 82). Sie erbringen auch hierfür keinen Nachweis, obschon sie zwecks Deklaration der Grundstückgewinnsteuern aufgrund von Ziff. 8.3 des Aktienkaufvertrags vom 25. September 2014 jederzeitigen und vollumfänglichen Zugang zu allen erforderlichen Unterlagen und Informationen der L AG haben. Da die Pflichtigen somit weder die geltend gemachte Vernachlässigung der Liegenschaft noch die bisherige Nichtberücksichtigung der Sanierungskosten bei der Gewinnsteuer der L AG belegt haben, geht auch ihre Berufung auf die Dumont-Praxis ins Leere.
5.
Die L AG hat gemäss den Pflichtigen die Investitionen direkt der Erfolgsrechnung belastet, was eine verdeckte Abschreibung derselben zur Folge hatte. Die Pflichtigen machen dabei geltend, dass kein doppelter Abzug der Investitionen möglich sei, da im Falle des Verkaufs der streitbetroffenen Liegenschaft durch die L AG nachträglich eine Besteuerung bei deren Gewinnsteuern erfolgen würde.
5.1 Diese Auffassung wird durch eine neuere Lehrmeinung gestützt: Wenn wertvermehrende Aufwendungen bei der Gewinnsteuer ganz oder teilweise dem Aufwand belastet werden, so werden dadurch verdeckte Sofortabschreibungen vorgenommen, weil wertvermehrende Aufwendungen richtigerweise aktiviert und dann abgeschrieben werden müssten. Werden derartige (Sofort-)Abschreibungen nicht entdeckt und in der Steuerbilanz aufgerechnet, werden sie bei der Veräusserung des Grundstücks im Rahmen der wiedereingebrachten Abschreibungen ohnehin nachträglich besteuert, weshalb sie bei der Grundstückgewinnsteuer gleichwohl angerechnet werden können (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N. 153a).
5.2 Die Pflichtigen konnten aber nach dem bereits Gesagten nicht nachweisen, dass ihre Investitionen in die streitbetroffene Liegenschaft wertvermehrender Natur waren. Da somit von reinem (aufgestauten) Unterhalt auszugehen ist, kann eine doppelte Nichtanrechnung der Investitionen von vornherein nicht stattfinden.
6.
Die Pflichtigen machen schliesslich Baukreditzinsen in der Höhe von Fr. … als wertvermehrende Investitionen geltend. Sie halten dafür, dass für den Umbau eine Erhöhung der auf der streitbetroffenen Liegenschaft lastenden Hypothek im Umfang von Fr. … erforderlich gewesen sei, und berechnen darauf einen hypothetischen Zinssatz. Während die Erhöhung der Hypothek zumindest aus der Finanzbuchhaltung ersichtlich ist, fehlt für den Nachweis von tatsächlich bezahlten Baukreditzinsen und den Umfang der Fremdfinanzierung jeglicher Beleg. Wie bereits oben dargelegt (E. 3 hiervor), haben die Pflichtigen steuermindernde Aufwendungen nachzuweisen. Für einen Nachweis kann dabei die von den Pflichtigen vorgenommene hypothetische Berechnung aufgrund des Zinssatzes für variable Ersthypotheken nicht genügen. Aufgrund des umfangreichen Immobilienbesitzes der L AG ist zudem nicht auszuschliessen, dass deutlich günstigere Zinsbedingungen mit den Hypothekargläubigern ausgehandelt werden konnten. Die geltend gemachten Baukreditzinsen können daher mangels Nachweises nicht zum Abzug zugelassen werden.
7.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
8.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 213 und § 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG) und eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 213, § 153 Abs. 4 und § 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 11'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 70.-- Zustellkosten, Fr. 11'070.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag auferlegt.
4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Steuerrekursgericht; c) das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts; e) die Eidgenössische Steuerverwaltung.