Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF160037-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch Urteil vom 17. Oktober 2016 in Sachen
1. A._____, 2. B._____, Beklagte und Beschwerdeführer,
gegen
C._____, Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch D._____ Immobilien AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 16. September 2016 (ER160058)
- 2 - Erwägungen:
1. 1.1. A._____ sowie B._____ (Beklagte und Beschwerdeführer, fortan Beschwerdeführer) mieteten mit Vertrag vom 25. März 2015 von C._____ (Klägerin und Beschwerdegegnerin, fortan Beschwerdegegnerin) eine 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit zugehörigem Keller- und Estrichabteil in der Liegenschaft E._____weg ... in ... Winterthur zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'400.00 (act. 3/1). Dieses Mietverhältnis wurde von der Beschwerdegegnerin mit amtlich genehmigten Formularen vom 4. September 2015 per 31. März 2016 gekündigt (act. 3/5-6). 1.2. Mit Eingabe vom 9. August 2016 gelangte die Beschwerdegegnerin an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur (fortan Vorinstanz) und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung der Beschwerdeführer (act. 1). In der Folge setzte die Vorinstanz den Beschwerdeführern mit Verfügung vom 11. August 2016 eine Frist an, um schriftlich zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen (act. 4). Die Verfügung konnte beiden Beschwerdeführern am 31. August 2016 zugestellt werden (act. 5). Nach unbenütztem Ablauf der Frist zur Stellungnahme erliess die Vorinstanz das Urteil vom 16. September 2016; sie hiess das Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegnerin gut und verpflichtete die Beschwerdeführer, die 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss am E._____weg ... in ... Winterthur samt zugehörigem Keller- und Estrichabteil unverzüglich zu räumen und der Beschwerdegegnerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 6 = act. 9 = act. 11 S. 5). 1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Beschwerdeführer bei der Kammer mit Eingabe vom 5. Oktober 2016 (Datum Poststempel: 6. Oktober 2016) rechtzeitig eine Beschwerde (act. 7; act. 10). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-7). Da sich die Beschwerde sogleich als unzulässig bzw. unbegründet erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen), kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Ihr
- 3 ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Beschwerdeschrift zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. BK ZPO-Sterchi, Bd. II, Bern 2012, Art. 321 N 18 und 22). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven (ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 326 N 3 f.). 3. 3.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen rechtlichen Grundlagen des Ausweisungsverfahrens sowie der ordentlichen Kündigung (Art. 266a und Art. 266c OR) zutreffend dar (vgl. act. 9 S. 3 f.). Die Ausführungen blieben zu Recht unangefochten, weshalb – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – darauf verwiesen werden kann. Die Vorinstanz begründet ihren Ausweisungsentscheid gestützt auf diese Ausführungen damit, dass den Beschwerdeführern die Kündigungsschreiben unbestrittenermassen am 4. September 2015 je eingeschrieben und separat zugesandt worden seien. Es sei davon auszugehen, dass die Abholungseinladungen am 7. September 2015 in den Briefkasten gelegt und
- 4 die Kündigungen damit am 8. September 2015 zugestellt worden seien. Die Parteien hätten in zulässiger Weise eine dreimonatige Kündigungsfrist auf Ende März, Juni und September vereinbart. Sodann sei vereinbart worden, dass die Wohnung frühestens auf den 30. Juni 2016 ordentlich gekündigt werden könne. Die mit den Kündigungsformularen vom 4. September 2015 ausgesprochenen Kündigungen per 31. März 2016 würden ihre Wirkung daher per 30. Juni 2016 entfalten. Das von den Beschwerdeführern anhängig gemachte Verfahren betreffend Anfechtung der Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses sei mit Beschluss vom 18. Januar 2016 zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben worden. Der Entscheid sei rechtskräftig. Damit sei das Mietverhältnis gültig per 30. Juni 2016 aufgelöst worden und es könne dem Ausweisungsbegehren entsprochen werden (act. 9 S. 4 f.). 3.2. Die Beschwerdeführer führen in ihrer Beschwerdeschrift an die Kammer im Wesentlichen aus, dass in der Nachbarschaft Streit aufgetreten sei, dies aber nicht ihre Schuld gewesen sei. Die Nachbarn hätten keine Ausländer in der Liegenschaft haben wollen und hätten mit allen Mitteln versucht, sie aus der Wohnung zu jagen. Die Nachbarn hätten sich bei der Verwaltung beschwert. Sie (die Beschwerdeführer) hätten der Verwaltung gesagt, die Beschwerden entsprächen nicht der Wahrheit, diese habe ihnen aber nicht geglaubt. Ausserdem habe die Verwaltung ihnen das Mietverhältnis per 31. März 2016 gekündigt. Ein Kündigungsrecht habe jedoch erst per Ende Juni 2016 bestanden. Die Beschwerdeführer erklären, sie hätten die Mietzinsen bis heute rechtzeitig bezahlt und sich nichts zu Schulden kommen lassen. Sie würden selbst aus der Wohnung ausziehen wollen, aber sie könnten ja schlecht auf der Strasse leben. Sie würden zur Zeit vom Sozialamt Winterthur leben und hätten kein grosses Budget. Sie seien seit einem Jahr auf der Suche nach einer anderen Wohnung, würden wegen der aktuellen Verwaltung aber keine erhalten. Sie bräuchten mehr Zeit um eine geeignete Wohnung finden zu können (act. 10). 3.3.1. In diesen Ausführungen der Beschwerdeführern ist keine Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen zu erkennen; es wird nicht dargelegt, was am angefochtenen Entscheid falsch sein soll. Die Begründung der Be-
- 5 schwerde genügt den rechtlichen Anforderungen daher nicht. Überdies stellen die Vorbringen – da sich die Beschwerdeführer vor Vorinstanz innert der ihnen angesetzten Frist zur Stellungnahme nicht äusserten – im Beschwerdeverfahren neue Tatsachenbehauptungen dar, welche nicht (mehr) zu berücksichtigen sind (vgl. oben Erw. 2.). Dies führt zum Nichteintreten auf die Beschwerde. 3.3.2. Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass der Beschwerde auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten werden könnte. Eine Kündigung ist innert 30 Tagen nach ihrem Empfang anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR), und dabei namentlich in den in Art. 271a Abs. 1 OR ausdrücklich aufgeführten Fällen (Art. 273 Abs. 1 OR). Die Beschwerdeführer hatten zwar ein Schlichtungsverfahren betreffend Kündigungsschutz/Erstreckung anhängig gemacht, waren jedoch zur Schlichtungsverhandlung nicht erschienen. Das Schlichtungsverfahren wurde daher als erledigt abgeschrieben (act. 3/7). Die Ausführungen der Beschwerdeführer – etwa zu falschen Anschuldigungen durch die Nachbarn –, welche inhaltlich auf die Behauptung einer treuwidrigen Kündigung hinauslaufen, hätten im Rahmen der Kündigungsanfechtung vorgebracht werden müssen. Im Ausweisungsverfahren können sie keine Berücksichtigung mehr finden. Eine nichtige Kündigung des Mietverhältnisses kann zwar jederzeit, das heisst auch noch im Ausweisungsverfahren, geltend gemacht werden (gl. M., statt vieler: SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 266l-266o N 24 ff.; Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, S. 598 f). Eine Nichtigkeit ist vorliegend jedoch nicht gegeben, insbesondere nicht dadurch, dass die Kündigung per 31. März 2016 ausgesprochen wurde. Die Kündigung entfaltet – wie die Vorinstanz festhielt – ihre Wirkung lediglich aber immerhin auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 266c Abs. 2 OR). Soweit die Beschwerdeführer schliesslich in ihrer Beschwerde sinngemäss mehr Zeit für den Auszug verlangen, ist festzuhalten, dass im Ausweisungsverfahren grundsätzlich kein Anspruch auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist besteht. Das Gericht kann zwar im Sinne einer Vollstreckungsmodalität eine kurze Schonzeit festlegen und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug er-
- 6 möglichen. Es kann aber auch davon absehen (OGer ZH PF150001 vom 10. Februar 2015 E. 3.4.; OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013 E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]). Vorliegend ist zu beachten, dass die Beschwerdeführer bereits seit dem 30. Juni 2016 verpflichtet sind, aus dem Mietobjekt auszuziehen und sie nun bald dreieinhalb Monate mit der Rückgabe des Mietobjekts in Verzug sind. Ihre Beschwerde ist daher in diesem Punkt abzuweisen. 4. 4.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 9. August 2016 ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'400.00 (vgl. act. 3/1) ergibt sich ein Streitwert von Fr. 8'400.00. 4.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streitwert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG), im summarischen Verfahren auf die Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG). Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 300.00 festzusetzen. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihnen sind die Kosten je zur Hälfte unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind für das Beschwerdeverfahren keine zuzusprechen: Den Beschwerdeführern nicht, weil sie unterliegen, der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind (Art. 106 Abs. 1 ZPO, Art. 95 Abs. 1 ZPO). Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.00 festgesetzt.
- 7 - 3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Betrag. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage einer Kopie von act. 10, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 8'400.00. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch versandt am: 17. Oktober 2016
Urteil vom 17. Oktober 2016 Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.00 festgesetzt. 3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beschwerde-führern je zur Hälfte auferlegt unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Betrag. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage einer Kopie von act. 10, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je gegen Empfangsschein. 6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...