Art. 712i ZGB, Umfang des Pfandrechts. Das Pfandrecht erfasst Beitragsforderungen bis drei Jahre vor dem Stellen des Begehrens um Eintrag des Pfandrechts. (aus den Erwägungen des Obergerichts:)
2.3 Die Klägerin rügt sinngemäss eine unrichtige Rechtsanwendung. Sie vertritt den Standpunkt, die Dreijahresfrist nach Art. 712i Abs. 1 ZGB sei nicht ab Einreichung des Begehrens um Eintragung eines Pfandrechts zurückzurechnen. Erfasst seien vielmehr die Beitragsforderungen der drei letzten abgeschlossenen Rechnungsjahre. Dies seien vorliegend die Rechnungsjahre 2012, 2013 und 2014 (jeweils vom 01.01.-31.12.). Entsprechend sei für die in diesen Jahren entstandenen Forderungen im Betrag von Fr. 18'710.55 zuzüglich Zinsen ein Pfandrecht vorläufig einzutragen. Nach Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechts an dessen Anteil. Strittig ist, wie sich die im Gesetz vorgesehene zeitliche Beschränkung auf die letzten drei Jahre bestimmt. 2.4.1 Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich dazu, soweit ersichtlich, nichts entnehmen. In der Literatur wird die Frage uneinheitlich beantwortet: Ein Teil der Lehre bzw. des Schrifttums vertritt die Auffassung, die Pfandsicherheit bestehe für die Beitragsforderungen aus den drei letzten bereits abgeschlossenen Rechnungsjahren. Forderungen aus dem laufenden Rechnungsjahr seien hingegen (noch) nicht pfandprivilegiert. Kontrovers ist dabei, ob zur Bestimmung der abgelaufenen Rechnungsjahre auf den Zeitpunkt der Einreichung des Begehrens oder des Eintrages im Grundbuch abzustellen ist (AMÉDÉO WER- MELINGER, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 2014, N 62 f.; MICHEL PELLASCIO, Orell Füssli Kommentar ZGB; 2. Aufl. 2011, Art. 712i N 5; OTTIKER, Diss. 1972, S. 81 mit der Begründung, die laufenden Beiträge dürften durch das Retentionsrecht
gemäss Art. 712k ZGB genügend gedeckt sein; wohl auch ROLF WEBER, Diss. 1979, S. 468). Nach anderer Ansicht bzw. Lehrmeinung umfasst das Pfandrecht die Beitragsforderungen der drei Jahre vor der Stellung des Begehrens, wobei sich die Festsetzung des in der Vergangenheit liegenden Endpunktes nach Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 OR richtet. Das Pfandrecht könne damit auch für Forderungen aus dem laufenden Rechnungsjahr beansprucht werden (vgl. BK ZGB-MEIER- HAYOZ/ REY, Art. 712i N 33 und 35; CHRISTOPH THURNHERR, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Grundlagen und praktische Probleme in: ZStP-Zürcher Studien zum Privatrecht Band/Nr. 219, Jahr 2010; wohl auch BSK ZGB II-Bösch, 5. Aufl. 2015, Art. 712i N 5). Dieser Auffassung ist auch die Vorinstanz gefolgt, indem sie die Dreijahresfrist durch Zurückrechnen ab dem Zeitpunkt des Begehrens um Eintragung des Pfandrechts bestimmte. 2.4.2 Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich einzig, dass das Pfandrecht nur rückwirkend beansprucht werden kann (für die auf die "letzten drei Jahre" entfallenden Beitragsforderungen). Die Auffassung, wonach das Pfandrecht nur der Sicherung von Forderungen abgeschlossener Rechnungsjahre dienen solle, findet im Gesetz hingegen keine Stütze. Auch die Botschaft äussert sich nicht in diese Richtung. Es wird lediglich darauf hingewiesen, das Pfandrecht könne nicht für mehr als drei Jahresbeiträge beansprucht werden (BBl 1962 II 1519). Die zeitliche Beschränkung der Pfandhaft dient sodann in erster Linie dem Schutz des Erwerbers einer Stockwerkeinheit, der damit rechnen muss, dass sein Anteil für Beiträge, welche sein Vorgänger schuldig geblieben ist, mit einem Pfandrecht belastet wird (BBl 1962 II 1519). Zudem verhindert sie eine allzu verzögerte Eintreibung der Beitragsforderungen durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Interessenlage spricht für die Bemessung der Dreijahresfrist durch Zurückrechnen ab dem Zeitpunkt des Begehrens. Folgte man der Ansicht, wonach sich die Pfandhaft auf die Forderungen der drei letzten abgeschlossenen Rechnungsjahren erstrecke, könnte die Eintragung eines Pfandrechts nämlich bis zu einem Jahr nach Abschluss des dritten Rechnungsjahres verlangt werden (vgl. AMÉDÉO WER- MELINGER, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 2014, N 62 ff.), was insbesondere im
Falle des Verkaufs einer Stockwerkeinheit zu einer gewissen Rechtsunsicherheit führen würde und auch nicht dem erwähnten Schutzzweck entspräche. 2.4.3 Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb das Gemeinschaftspfandrecht für Forderungen aus dem laufenden Rechnungsjahr nicht beansprucht werden können soll. Insbesondere vermag das Argument von OTTIKER, laufende Beiträge seien durch das Retentionsrecht nach Art. 712k ZGB genügend gesichert, nicht zu überzeugen, zumal Art. 712k ZGB für das Retentionsrecht dem Wortlaut nach dieselbe zeitliche Beschränkung wie Art. 712i ZGB für das Pfandrecht vorsieht (so auch BBl 1962 II 1519; OTTIKER, Diss. 1972, S. 81). 2.4.4 Der Auffassung der Vorinstanz, wonach die Dreijahresfrist durch Zurückrechnen ab dem Zeitpunkt des Begehrens um Eintragung des Pfandrechts zu bestimmen ist, ist demnach zu folgen. Entsprechend ging die Vorinstanz zutreffend vor, als sie die Beitragsforderungen der ersten drei Quartale des Jahres 2012 von je Fr. 1'722.– sowie die Eröffnungsbuchung vom 1. Januar 2012 von Fr. 5'947.05 von der geltend gemachten Pfandsumme abzog. 2.5 Die Klägerin führt in ihrer Berufung weiter aus, die im angefochtenen Entscheid thematisierten drei Zahlungen der Beklagten seien nach Art. 87 OR mit der ältesten Schuld zu verrechnen und somit mit den hier nicht klageweise geltend gemachten offenen Beitragsforderungen aus dem Jahr 2011, ersichtlich in der Eröffnungsbuchung vom 1. Januar 2012 in der Höhe von Fr. 5'947.05. Sie übersieht dabei, dass die Vorinstanz diese Zahlungen in ihrer Berechnung unberücksichtigt liess und sie somit nicht zu ihrem Nachteil in Abzug brachte. Darauf ist deshalb nicht weiter einzugehen. 2.6 Demnach ist die Berufung abzuweisen und das Urteil der Vorinstanz vom 12. November 2015 ist zu bestätigen.
Obergericht, II. Zivilkammer Urteil vom 17. Februar 2016 Geschäfts-Nr.: LF160001-O/U
Nach Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechts an dessen Anteil. Strittig is... 2.4.1 Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich dazu, soweit ersichtlich, nichts entnehmen. In der Literatur wird die Frage uneinheitlich beantwortet: Ein Teil der Lehre bzw. des Schrifttums vertritt die Auffassung, die Pfandsicherheit bestehe für die Beitragsforderungen aus den drei letzten bereits abgeschlossenen Rechnungsjahren. Forderungen aus dem laufenden Rechnungsjahr seien hingegen (noch) ni... Nach anderer Ansicht bzw. Lehrmeinung umfasst das Pfandrecht die Beitragsforderungen der drei Jahre vor der Stellung des Begehrens, wobei sich die Festsetzung des in der Vergangenheit liegenden Endpunktes nach Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 OR rich... 2.4.2 Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich einzig, dass das Pfandrecht nur rückwirkend beansprucht werden kann (für die auf die "letzten drei Jahre" entfallenden Beitragsforderungen). Die Auffassung, wonach das Pfandrecht nur der Sicherung von Forderu... 2.4.3 Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb das Gemeinschaftspfandrecht für Forderungen aus dem laufenden Rechnungsjahr nicht beansprucht werden können soll. Insbesondere vermag das Argument von Ottiker, laufende Beiträge seien durch das Retentionsre... 2.4.4 Der Auffassung der Vorinstanz, wonach die Dreijahresfrist durch Zurückrechnen ab dem Zeitpunkt des Begehrens um Eintragung des Pfandrechts zu bestimmen ist, ist demnach zu folgen. Entsprechend ging die Vorinstanz zutreffend vor, als sie die Beit... 2.5 Die Klägerin führt in ihrer Berufung weiter aus, die im angefochtenen Entscheid thematisierten drei Zahlungen der Beklagten seien nach Art. 87 OR mit der ältesten Schuld zu verrechnen und somit mit den hier nicht klageweise geltend gemachten offe... 2.6 Demnach ist die Berufung abzuweisen und das Urteil der Vorinstanz vom 12. November 2015 ist zu bestätigen.