Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE200353-O U/dz
Mitwirkend: Oberrichterin Nicole Klausner sowie der Gerichtsschreiber Dr. Giulio Donati
Urteil vom 30. Oktober 2020
in Sachen
A._____ Switzerland GmbH, Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG, Gesuchsgegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Ausweisung
- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) "1. Die Gesuchsgegnerin sei unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu verurteilen, die Geschäftsräume S-002 25, S-008 12, S-008-13, S-008 19, S-008 20, S-008 22, S- 008 30/31/32, S-008 33, S-008 34, S-008 53/54, S-008 56, S-036 14b, S-036 15a/b, S-036 15c, S-036 16, S-036 55, S-036 57, V- 039 23 und V-039 24 an der C._____-Strasse … in D._____ unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin unter Aushändigung sämtlicher Schlüssel und Badges ordnungsgemäss zu übergeben. 2. Das Gemeindeammannamt D._____ sei anzuweisen, das Urteil nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgegnerin. " Die Einzelrichterin zieht in Erwägung: 1. Ausgangslage 1.1. Die Gesuchstellerin A._____ Switzerland GmbH schloss – damals noch unter der Firma E._____ GmbH – als Hauptmieterin einen bis 30. Juni 2020 befristeten Untermietvertrag mit der Gesuchsgegnerin und Untermieterin B._____ AG über diverse Geschäftsräume an der C._____-Strasse … in D._____ ab. Einen Teil der untervermieteten Geschäftsräume nutzten und nutzen die Parteien gemeinsam (act. 3/1). Nach einem Zahlungsrückstand der Gesuchsgegnerin und erfolgloser Fristansetzung zur Zahlung, verbunden mit der Androhung einer ausserordentlichen Kündigung, kündigte die Gesuchstellerin das Untermietverhältnis mit Formular vom 25. Mai 2018 gestützt auf Art. 257d OR auf den 30. Juni 2018 (act. 3/11-12). 1.2. Die Gesuchsgegnerin focht seinerzeit die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Dielsdorf an, und die Parteien einigten sich in der Schlichtungsverhandlung vom 7. September 2018 auf einen Vergleich. Dieser bestand im Wesentlichen auf einer Feststellung der Gültigkeit der von der Gesuchstellerin am 25. Mai 2018 ausgesprochenen Kündigung, einer einmaligen Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 19. Dezember 2019 zu grundsätzlich unveränderten
- 3 - Bedingungen, einer Absichtserklärung, bis 14. September 2018 einen an die Reduktion der Mietfläche angepassten Untermietvertrag abzuschliessen und in einer Ratenzahlungsvereinbarung zur Tilgung der ausstehenden Forderung (act. 3/4). Am 14. September 2018 schlossen die Parteien, wie im Vergleich vorgesehen, einen Nachtrag zum Untermietvertrag, in welchem insbesondere festgehalten wurde, dass verschiedene Räume nicht mehr Gegenstand des Mietverhältnisses seien und eine entsprechende Mietzinsanpassung vorgenommen sowie ein Recht der Gesuchsgegnerin zur Verlängerung des Untermietverhältnisses ausgeschlossen wurde (act. 3/6). 1.3. Im November und Dezember 2019 korrespondierten die Parteien mit Blick auf die Ende 2019 ablaufende Erstreckung des Untermietverhältnisses. In der Folge verständigten sie sich am 22. Januar 2020 auf einen Nachtrag Nr. 2 zum Untermietverhältnis, welcher im Wesentlichen in einer Verlängerung der Auszugsfrist bis 31. März 2020 bei weiter bestehenden Rechten und Pflichten gemäss dem aufgelösten Untermietvertrag und gemäss dem (ersten) Nachtrag bestand (act. 3/7). 1.4. In einem weiteren Nachtrag Nr. 3 vom 25./26. Mai 2020 vereinbarten die Parteien schliesslich eine erneute Verlängerung der Auszugsfrist bis 31. August 2020, wiederum bei im Übrigen grundsätzlich gleichbleibenden Rechten und Pflichten (act. 3/8). 1.5. Nachdem die Gesuchsgegnerin nach Ablauf der solchermassen erstreckten Auszugsfrist das Mietobjekt nicht verlassen hatte, reichte die Gesuchstellerin am 11. September 2020 (Poststempel) das Gesuch um Ausweisung der Gesuchsgegnerin mit oben wiedergegebenem Rechtsbegehren sowie Beilagen ein (act. 1; act. 2; act. 3/2-27). Den ihr mit Verfügung vom 17. September 2020 auferlegten Kostenvorschuss (act. 4) leistete die Gesuchstellerin am 21. September 2020 innert Frist (act. 6). Nach zwei Fristerstreckungen (act. 7; act. 10) beantwortete die Gesuchsgegnerin das Gesuch mit am 23. Oktober 2020 datierender Eingabe (act. 14; act. 15/2-7). Die Frage der Rechtzeitigkeit dieser Eingabe kann mangels Entscheidrelevanz offenbleiben.
- 4 - 1.6. Das Verfahren ist spruchreif. 2. Prozessvoraussetzungen 2.1. Zuständigkeit 2.1.1. Die örtliche Zuständigkeit stützt sich auf Art. 33 ZPO. 2.1.2. Die sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts am Handelsgericht stützt sich auf § 45 lit. d GOG in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 und 2 ZPO. Das Handelsgericht bzw. sein Einzelgericht ist zur Beurteilung von Ausweisungsbegehren im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen zuständig (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 517 f.), sofern es sich um eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO handelt. Mietverträge über Geschäftsliegenschaften bzw. räume betreffen die geschäftliche Tätigkeit (Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO; BGE 139 III E. 3 S. 459). Der Streitwert beträgt CHF 41'147.10 (act. 1 Rz. 12; sechs Monatsmietzinse, ZR 114 [2015] Nr. 14 E. 3.3 S. 63) und erreicht damit die erforderliche Höhe von CHF 15'000.00 (Art. 6 Abs. 2 lit. b ZPO i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 140 III 155 E. 4.3 S. 158). Beide Parteien sind im Handelsregister eingetragen (Art. 6 Abs. 2 lit. c ZPO). 2.1.3. Die Gesuchsgegnerin bestreitet, dass die Voraussetzungen für ein Verfahren nach Art. 257 ZPO gegeben sind und macht geltend, dass die sich stellenden Fragen durch ein ordentliches Gericht zu beurteilen seien. Auf diese Problematik ist unter Erwägung 3 näher einzugehen. 2.2. Übrige Prozessvoraussetzungen Im Übrigen geben die Prozessvoraussetzungen zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. 3. Begründetheit 3.1. Vorbemerkung Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO setzt die Gewährung des Rechtsschutzes im summarischen Verfahren voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort
- 5 beweisbar und die Rechtslage klar ist. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). In tatsächlicher Hinsicht hat die Gesuchstellerin den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621, 622 f.). Trägt die Gesuchsgegnerin substantiiert und schlüssig Einwendungen vor, die nicht sofort widerlegt werden können, ist ein klarer Fall zu verneinen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622 f.). Sofort beweisbar ist ein Sachverhalt, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621). Im Vordergrund steht dabei der Urkundenbeweis (BGE 138 III 123 E. 2.1.1 S. 125-126). Die Rechtslage ist als klar zu betrachten, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126). 3.2. Unbestrittener bzw. sofort beweisbarer Sachverhalt 3.2.1. Mit Vergleich vom 7. September 2018 einigten sich die Parteien auf eine Erstreckung des Untermietverhältnisses bis und mit 31. Dezember 2019, und die Gesuchsgegnerin verpflichtete sich, das Mietobjekt unter Ausschluss einer weiteren Erstreckung auf diesen Zeitpunkt hin zu verlassen (act. 1 Rz. 10 und 42; act. 3/4). Gemäss Art. 241 Abs. 2 ZPO kommt einem solchen Vergleich die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids zu. Soweit davon abgewichen werden soll, können sich die Parteien deshalb einzig auf Umstände stützen, welche von der materiellen Rechtskraft nicht erfasst sind, insbesondere da sie erst nach dem fraglichen Vergleich eingetreten sind (SIMON ZINGG, in: Berner Kommentar, a.a.O., N. 96 zu Art. 59 ZPO). 3.2.2. Unbestritten ist, dass die Parteien nach diesem Vergleich drei schriftliche Nachträge vereinbart haben. 3.2.3. Die Gesuchsgegnerin weist zunächst darauf hin, dass im ersten Nachtrag vom 14. September 2018 mehrere mietvertragliche Bestimmungen neu formuliert worden seien, insbesondere eine Reduktion der Mietfläche vereinbart, ihre Unterhaltspflichten als Untermieterin ausgebaut worden und neue Mitbenutzungsrechte
- 6 der Gesuchstellerin als Vermieterin vereinbart worden seien. Sodann macht sie geltend, dass die Gesuchstellerin ihre Pflichten als Vermieterin insofern verletzt habe, als sie nicht für die Funktionstüchtigkeit der Wärme- und Kältezufuhr gesorgt habe. Dies habe zu viel zu tiefen Temperaturen im Winter 2018/19 und deutlich zu hohen Temperaturen im Sommer 2018 geführt. Ersteres habe Produktions- und Ertragsausfälle und dadurch zu Schäden in Höhe von rund CHF 300'000.00 geführt, ohne dass die finanziellen Folgen abgerechnet worden seien (act. 14 Rz. 4-6). 3.2.4. Zu diesen Ausführungen der Gesuchsgegnerin ist zu bemerken, dass die Parteien bereits in besagtem Vergleich vom 7. September 2018 festgehalten hatten, dass (noch) ein an die reduzierte Mietfläche angepasster Untermietvertrag abgeschlossen werden müsse, worauf es eben zum ersten Nachtrag vom 14. September 2018 kam. Bis zum 14. September 2018 hätte der Vergleich vom 7. September 2018 widerrufen werden können. Mithin waren beiden Parteien und insbesondere der Gesuchsgegnerin im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Vergleiches alle während der gemäss Vergleich gewährten Erstreckung geltenden Bedingungen bekannt und klar. Fehl schlägt vor diesem Hintergrund der Versuch der Gesuchsgegnerin, aus dem Umstand, dass im (ersten) Nachtrag vom 14. September 2018 ergänzende Regelungen betreffend Unterhaltspflicht und Mitnutzungsrechte der Gesuchstellerin getroffen wurden, ein vom ursprünglichen Untermietvertrag losgelöstes neues Mietverhältnis zu konstruieren, auf welches die im Vergleich vom 7. September 2018 getroffenen Abreden nicht anwendbar sein sollen. Unerfindlich ist sodann, was die Klägerin aus ihren weiteren Ausführungen betreffend Vertragsverletzungen der Gesuchstellerin wegen unzumutbaren Temperaturen im Mietobjekt und deswegen erlittenen Ertragseinbussen mit Bezug auf die Beendigung des Untermietverhältnisses bzw. ihr Recht weiter in den gemieteten Räumlichkeiten zu verbleiben bzw. ihre Pflicht, diese zu verlassen, ableiten will. 3.2.5. Auch aus dem weiteren Hinweis der Gesuchsgegnerin, wonach im Nachtrag Nr. 2 vom 22. Januar 2020 das Mietobjekt ein weiteres Mal durch Reduktion der Mietfläche verändert worden sei (act. 14 Rz. 7), womit eigentlich nicht mehr
- 7 vom gleichen Vertrag die Rede sein könne (act. 14 Rz 15), lässt sich nichts zu ihren Gunsten abgewinnen. Der Wortlaut dieses Nachtrages ist klar und unmissverständlich: Darin wird eindeutig erklärt, dass der Gesuchsgegnerin lediglich eine Verlängerung der Auszugsfrist zugestanden werde und beide Parteien sich einig sind, dass durch den Nachtrag kein neuer Mietvertrag zustande komme, sondern einzig die Modalitäten für die Rückgabe des Mietobjekts geändert würden. Angesichts dessen kann nicht von einem "nicht mehr gleichen", mithin neuen Untermietvertrag der Parteien ausgegangen werden. Das Gleiche gilt im Übrigen für den von den Parteien vereinbarten Nachtrag Nr. 3, welcher einen ähnlichen Wortlaut aufweist. 3.2.6. Sodann erörtert die Gesuchsgegnerin, dass die Nachträge Nr. 2 und 3 ohne ihren Rechtsvertreter vereinbart worden seien, was nicht der anwaltlichen Standesordnung, welche eine direkte Kontaktaufnahme mit der Gegenpartei untersage, entspreche. Sie bemängelt zudem, dass im Rahmen dieser beiden Nachträge die von ihr mehrfach abgemahnte mangelhafte Wärme- und Kältezufuhr nicht geregelt worden sei. Ferner sei zu beachten, dass ihr Rechtsvertreter es nicht zugelassen hätte, derart kurze Fristverlängerungen für die Abgabe des Mietobjekts zu vereinbaren, da es gar nicht möglich gewesen sei, innert der vereinbarten Fristen ein bezugsbereites Ersatzmietobjekt zu erhalten, was auch der anwaltlich vertretenen Gesuchstellerin hätte auffallen müssen. Entsprechend sei es hier in Zusammenhang mit Vertragsergänzungen betreffend Unterhalt und Mietfläche wiederholt zu einer wesentlichen Veränderung des ursprünglichen Vertrags hinsichtlich Mietfläche, -dauer, -zins, Nutzungsregelung und Unterhaltspflichten gekommen, aufgrund derer man nicht mehr von einem klaren Fall sprechen könne. Zu komplex sei das Vertragsverhältnis der Parteien im Laufe der letzten beiden Jahre geworden. Die Auslegung der drei Nachträge sei unter den Parteien vor allem auch deswegen umstritten, weil der Vollzug der Vertragsänderungen nicht komplikationslos verlaufen sei (act. 14 Rz. 8). 3.2.7. Zu einem Teil dieser Einwände wurde bereits Stellung genommen. Im Übrigen wirkt die Argumentation der Gesuchsgegnerin als Ganzes gesucht und vermag nicht zu überzeugen, geschweige denn etwas an den Gegebenheiten zu än-
- 8 dern. Ohne die Nachträge Nr. 2 und 3 hätte die Gesuchstellerin schon Anfang dieses Jahres kein Recht mehr gehabt, sich weiter im Mietobjekt aufzuhalten, weshalb sie nicht ernsthaft deren Gültigkeit in Frage stellen kann. Eine unterbliebene Regelung der Wärme- und Kältezufuhr oder ein nicht erfolgter Einbezug des Rechtsvertreters der Gesuchsgegnerin anlässlich der vereinbarten Nachträge ist für ihre heute in Frage stehenden Rückgabepflichten völlig irrelevant. Nachdem es gemäss ihren eigenen Ausführungen sie selbst war, welche die Gesuchstellerin hinsichtlich Verlängerung der Auszugsfrist kontaktiert hatte, wäre es ihre Sache und nicht diejenige ihrer Kontrahentin gewesen, ihren Rechtsvertreter einzubeziehen oder darauf bedacht zu sein, allfällige aus ihrer Sicht bestehende weitere Pendenzen gleich mit zu regeln. 3.2.8. Aufgrund der von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ausgewiesen, dass das Mietverhältnis der Parteien mit Ablauf der Erstreckungsfrist am 31. Dezember 2019 endete, und der Gesuchsgegnerin die Auszugsfrist mit den Nachträgen Nr. 2 und 3 jedoch noch bis 31. August 2020 erstreckt wurde. Mit Ablauf dieser Auszugsfrist hält sich die Gesuchsgegnerin somit ohne Rechtstitel im Mietobjekt auf. Daran vermag weder die ausführliche Schilderung der Bemühungen der Gesuchsgegnerin, eine Anschlusslösung zu finden (act. 14 Rz.9 ff.), noch ihr nicht konkret belegter Hinweis auf die angeblich in ihrem Eigentum stehende und sich in einem separat – direkt von der F._____ AG – gemieteten Kellerraum befindende und von ihr betriebene Elektroanlage, deren Abschaltung und Mitnahme sie für den Fall ihres Auszugs androht (act. 14 Rz. 14), etwas zu ändern. 3.2.9. Der Gesuchstellerin kann nicht zum Nachteil gereichen, dass sie der Gesuchsgegnerin wiederholt entgegen gekommen ist und möglicherweise unlängst in Erwägung zog, ein weiteres Mal zu einer einvernehmlichen Lösung Hand zu bieten. Die entsprechenden Andeutungen der Gesuchsgegnerin vermögen die genügend ausgewiesene Sachlage auch nicht in Frage zu stellen. Ohnehin trägt die Gesuchsgegnerin ihre diesbezüglichen Vorbringen – vor allem was den zeitlichen Ablauf anbelangt – zu wenig substantiiert vor (act. 14 Rz. 13).
- 9 - 3.2.10. Damit steht in tatsächlicher Hinsicht unverändert fest, dass das Untermietverhältnis am 31. Dezember 2019 endete und auch die von der Gesuchstellerin zugestandene Verlängerung der Auszugsfrist am 31. August 2020 ablief. 3.3. Klares Recht 3.3.1. Bei beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber seinem Mieter gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch, welchen er mit der Ausweisungsklage geltend machen kann (zum Ganzen: ZR 115 [2017] Nr. 6 E. 3.2 S. 25). 3.3.2. Nachdem der Sachverhalt wie dargelegt feststeht, d.h. das Untermietverhältnis der Parteien beendet wurde und auch die von der Gesuchstellerin zugestandenen verlängerten Auszugfristen abgelaufen sind, ist ein Rückgabeanspruch der Gesuchstellerin gestützt auf die erwähnten gesetzlichen Bestimmungen und die Rechtsprechung – d. h. zufolge klarer Rechtslage – zu bejahen. 3.4. Ergebnis 3.4.1. Da sich sowohl die Sach- als auch die Rechtslage klar präsentieren und die dagegen erhobenen Einwendungen der Gesuchsgegnerin sich als nicht schlüssig bzw. unerheblich erweisen, besteht ein Anspruch der Gesuchstellerin auf Rückgabe der Mietsache gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB. 3.4.2. Folglich ist der Gesuchsgegnerin zu befehlen, dass Mietobjekt zu verlassen und der Gesuchsgegnerin ordnungsgemäss zu übergeben. 4. Vollstreckungsmassnahmen 4.1. Gemäss Art. 236 Abs. 3, Art. 337 Abs. 1 ZPO kann das erkennende Gericht auf Antrag Vollstreckungsmassnahmen anordnen. Die von der Klägerin beantragte Anweisung an das Gemeindeammannamt D._____ erscheint als zweckmässige Vollstreckungsmassnahme.
- 10 - 4.2. Da sich nach längerem Zeitablauf die Frage nach der Wirksamkeit einer solchen Anweisung stellen kann, ist die Anweisung an das Gemeindeammannamt aus Gründen der Rechtssicherheit angemessen zu befristen. 5. Kosten- und Entschädigungsfolgen 5.1. Gerichtskosten 5.1.1. Die Höhe der Gerichtskosten bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG; Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG). Sie richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Beim vorliegenden Streitwert von CHF 41'147.10 beträgt die nach § 4 Abs. 1 GebV OG ermittelte Grundgebühr rund CHF 4'900.00. In Anwendung von § 8 Abs. 1 ist diese auf CHF 3'000.00 zu reduzieren. Ausgangsgemäss sind die Kosten der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie sind aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Gesuchstellerin ist das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). 5.2. Parteientschädigung 5.2.1. Ausgangsgemäss steht der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung zu (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei berufsmässig vertretenen Parteien bestimmt sich die Parteientschädigung nach der Verordnung über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010 (AnwGebV; Art. 95 Abs. 3 lit. b und Art. 96 ZPO i.V.m. § 48 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 des Anwaltsgesetzes vom 17. November 2003). Ihre Höhe richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV). Beim genannten Streitwert beträgt die nach § 4 Abs. 1 GebV OG ermittelte Grundgebühr rund CHF 6'250.00. In Anwendung von § 9 AnwGebV ist diese auf CHF 4'000.00 festzusetzen. 5.2.2. Mangels Antragstellung ist von einem Mehrwertsteuerzuschlag auf der Parteientschädigung abzusehen.
- 11 - Die Einzelrichterin erkennt: 1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, das Mietobjekt, d.h. die Geschäftsräume S-002 25, S-008 12, S-008-13, S-008 19, S-008 20, S-008 22, S-008 30/31/32, S-008 33, S-008 34, S-008 53/54, S-008 56, S-036 14b, S-036 15a/b, S-036 15c, S-036 16, S-036 55, S-036 57, V-039 23 und V-039 24 an der C._____-Strasse … in D._____ unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin unter Aushändigung sämtlicher Schlüssel und Badges ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung des Zwangsvollzugs im Unterlassungsfall. 2. Das Gemeindeammannamt D._____ wird angewiesen, den Befehl gemäss Dispositiv-Ziffer 1 auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Diese Anweisung ist befristet bis 1. März 2021. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 3'000.00. 4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 3 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt und aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. Für die der Gesuchsgegnerin auferlegten Kosten wird der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin eingeräumt. 5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 4'000.00 zu bezahlen. 6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhanden des Gemeindeammannamtes D._____ sowie unter Beilage der Doppel von act. 14 und 15/2-17. 7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
- 12 - Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 41'147.10.
Zürich, 30. Oktober 2020
Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht
Der Gerichtsschreiber:
Dr. Giulio Donati
Urteil vom 30. Oktober 2020 Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) Die Einzelrichterin zieht in Erwägung: 1. Ausgangslage 1.1. Die Gesuchstellerin A._____ Switzerland GmbH schloss – damals noch unter der Firma E._____ GmbH – als Hauptmieterin einen bis 30. Juni 2020 befristeten Untermietvertrag mit der Gesuchsgegnerin und Untermieterin B._____ AG über diverse Geschäftsrä... 1.2. Die Gesuchsgegnerin focht seinerzeit die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Dielsdorf an, und die Parteien einigten sich in der Schlichtungsverhandlung vom 7. September 2018 auf einen Vergleich. Dieser bestand im Wesentlichen auf ... 1.3. Im November und Dezember 2019 korrespondierten die Parteien mit Blick auf die Ende 2019 ablaufende Erstreckung des Untermietverhältnisses. In der Folge verständigten sie sich am 22. Januar 2020 auf einen Nachtrag Nr. 2 zum Untermietverhältnis, we... 1.4. In einem weiteren Nachtrag Nr. 3 vom 25./26. Mai 2020 vereinbarten die Parteien schliesslich eine erneute Verlängerung der Auszugsfrist bis 31. August 2020, wiederum bei im Übrigen grundsätzlich gleichbleibenden Rechten und Pflichten (act. 3/8). 1.5. Nachdem die Gesuchsgegnerin nach Ablauf der solchermassen erstreckten Auszugsfrist das Mietobjekt nicht verlassen hatte, reichte die Gesuchstellerin am 11. September 2020 (Poststempel) das Gesuch um Ausweisung der Gesuchsgegnerin mit oben wiederg... 1.6. Das Verfahren ist spruchreif. 2. Prozessvoraussetzungen 2.1. Zuständigkeit 2.1.1. Die örtliche Zuständigkeit stützt sich auf Art. 33 ZPO. 2.1.2. Die sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts am Handelsgericht stützt sich auf § 45 lit. d GOG in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 und 2 ZPO. Das Handelsgericht bzw. sein Einzelgericht ist zur Beurteilung von Ausweisungsbegehren im Verfahren des ... 2.1.3. Die Gesuchsgegnerin bestreitet, dass die Voraussetzungen für ein Verfahren nach Art. 257 ZPO gegeben sind und macht geltend, dass die sich stellenden Fragen durch ein ordentliches Gericht zu beurteilen seien. Auf diese Problematik ist unter Erw... 2.2. Übrige Prozessvoraussetzungen 3. Begründetheit 3.1. Vorbemerkung Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO setzt die Gewährung des Rechtsschutzes im summarischen Verfahren voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzu... 3.2. Unbestrittener bzw. sofort beweisbarer Sachverhalt 3.2.1. Mit Vergleich vom 7. September 2018 einigten sich die Parteien auf eine Erstreckung des Untermietverhältnisses bis und mit 31. Dezember 2019, und die Gesuchsgegnerin verpflichtete sich, das Mietobjekt unter Ausschluss einer weiteren Erstreckung... 3.2.2. Unbestritten ist, dass die Parteien nach diesem Vergleich drei schriftliche Nachträge vereinbart haben. 3.2.3. Die Gesuchsgegnerin weist zunächst darauf hin, dass im ersten Nachtrag vom 14. September 2018 mehrere mietvertragliche Bestimmungen neu formuliert worden seien, insbesondere eine Reduktion der Mietfläche vereinbart, ihre Unterhaltspflichten als... 3.2.4. Zu diesen Ausführungen der Gesuchsgegnerin ist zu bemerken, dass die Parteien bereits in besagtem Vergleich vom 7. September 2018 festgehalten hatten, dass (noch) ein an die reduzierte Mietfläche angepasster Untermietvertrag abgeschlossen werde... 3.2.5. Auch aus dem weiteren Hinweis der Gesuchsgegnerin, wonach im Nachtrag Nr. 2 vom 22. Januar 2020 das Mietobjekt ein weiteres Mal durch Reduktion der Mietfläche verändert worden sei (act. 14 Rz. 7), womit eigentlich nicht mehr vom gleichen Vertra... 3.2.6. Sodann erörtert die Gesuchsgegnerin, dass die Nachträge Nr. 2 und 3 ohne ihren Rechtsvertreter vereinbart worden seien, was nicht der anwaltlichen Standesordnung, welche eine direkte Kontaktaufnahme mit der Gegenpartei untersage, entspreche. Si... 3.2.7. Zu einem Teil dieser Einwände wurde bereits Stellung genommen. Im Übrigen wirkt die Argumentation der Gesuchsgegnerin als Ganzes gesucht und vermag nicht zu überzeugen, geschweige denn etwas an den Gegebenheiten zu ändern. Ohne die Nachträge Nr... 3.2.8. Aufgrund der von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ausgewiesen, dass das Mietverhältnis der Parteien mit Ablauf der Erstreckungsfrist am 31. Dezember 2019 endete, und der Gesuchsgegnerin die Auszugsfrist mit den Nachträgen Nr. 2 ... 3.2.9. Der Gesuchstellerin kann nicht zum Nachteil gereichen, dass sie der Gesuchsgegnerin wiederholt entgegen gekommen ist und möglicherweise unlängst in Erwägung zog, ein weiteres Mal zu einer einvernehmlichen Lösung Hand zu bieten. Die entsprechend... 3.2.10. Damit steht in tatsächlicher Hinsicht unverändert fest, dass das Untermietverhältnis am 31. Dezember 2019 endete und auch die von der Gesuchstellerin zugestandene Verlängerung der Auszugsfrist am 31. August 2020 ablief. 3.3. Klares Recht 3.3.1. Bei beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber seinem Mieter gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch, welchen er mit der Ausweisungsklage geltend machen kann (zum Ganzen: ZR 115 [2017] Nr. 6 E. 3... 3.3.2. Nachdem der Sachverhalt wie dargelegt feststeht, d.h. das Untermietverhältnis der Parteien beendet wurde und auch die von der Gesuchstellerin zugestandenen verlängerten Auszugfristen abgelaufen sind, ist ein Rückgabeanspruch der Gesuchstellerin... 3.4. Ergebnis 3.4.1. Da sich sowohl die Sach- als auch die Rechtslage klar präsentieren und die dagegen erhobenen Einwendungen der Gesuchsgegnerin sich als nicht schlüssig bzw. unerheblich erweisen, besteht ein Anspruch der Gesuchstellerin auf Rückgabe der Mietsach... 3.4.2. Folglich ist der Gesuchsgegnerin zu befehlen, dass Mietobjekt zu verlassen und der Gesuchsgegnerin ordnungsgemäss zu übergeben. 4. Vollstreckungsmassnahmen 4.1. Gemäss Art. 236 Abs. 3, Art. 337 Abs. 1 ZPO kann das erkennende Gericht auf Antrag Vollstreckungsmassnahmen anordnen. Die von der Klägerin beantragte Anweisung an das Gemeindeammannamt D._____ erscheint als zweckmässige Vollstreckungsmassnahme. 4.2. Da sich nach längerem Zeitablauf die Frage nach der Wirksamkeit einer solchen Anweisung stellen kann, ist die Anweisung an das Gemeindeammannamt aus Gründen der Rechtssicherheit angemessen zu befristen. 5. Kosten- und Entschädigungsfolgen 5.1. Gerichtskosten 5.1.1. Die Höhe der Gerichtskosten bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG; Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG). Sie richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Beim ... 5.2. Parteientschädigung 5.2.1. Ausgangsgemäss steht der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung zu (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei berufsmässig vertretenen Parteien bestimmt sich die Parteientschädigung nach der Verordnung über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010 (AnwGebV;... 5.2.2. Mangels Antragstellung ist von einem Mehrwertsteuerzuschlag auf der Parteientschädigung abzusehen. Die Einzelrichterin erkennt: 1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, das Mietobjekt, d.h. die Geschäftsräume S-002 25, S-008 12, S-008-13, S-008 19, S-008 20, S-008 22, S-008 30/31/32, S-008 33, S-008 34, S-008 53/54, S-008 56, S-036 14b, S-036 15a/b, S-036 15c, S-036 16, S-036 55,... 2. Das Gemeindeammannamt D._____ wird angewiesen, den Befehl gemäss Dispositiv-Ziffer 1 auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Diese Anweisung ist befristet bis 1. März 2021. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin... 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 3'000.00. 4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 3 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt und aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. Für die der Gesuchsgegnerin auferlegten Kosten wird der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die ... 5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 4'000.00 zu bezahlen. 6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhanden des Gemeindeammannamtes D._____ sowie unter Beilage der Doppel von act. 14 und 15/2-17. 7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff...