20231004_141448_ANOM.docx II. Beschwerdeabteilung BZ 2023 77 Oberrichter St. Scherer, Abteilungspräsident Oberrichter M. Siegwart Oberrichter A. Sidler Gerichtsschreiberin D. Huber Stüdli Urteil vom 27. Oktober 2023 [rechtskräftig] in Sachen A.________, Beschwerdeführer, gegen B.________, Beschwerdegegnerin, betreffend Berichtigung eines Vergleichs (Beschwerde gegen den Beschluss der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht vom 11. Juli 2023)
Seite 2/7 Sachverhalt 1. Mit Eingabe vom 7. Februar 2023 machte B.________, Mieterin (nachfolgend: Beschwerdegegnerin), gegen A.________, Vermieter (nachfolgend: Beschwerdeführer), ein Verfahren betreffend Anfechtung der Mietvertragsänderung bei der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug anhängig. 2. An der Schlichtungsverhandlung vom 12. April 2023 gaben die Parteien auf Vorschlag der Schlichtungsbehörde folgenden Vergleich zu Protokoll: "1. Ab 1. Juli 2023 gilt neu ein Nettomietzins von CHF 2'120.-- zuzüglich CHF 140.-- für Tiefgaragenparkplatz und CHF 370.-- pro Monat akonto Heiz- und Nebenkosten, mithin brutto CHF 2'650.-- pro Monat. Folgende Nebenkostenpositionen sind geschuldet: Heizkosten / Warmwasserkosten / Kaltwasserkosten inkl. Grundgebühren, welche mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen / Hauswartung inkl. Treppenhaus und Material / Lift inkl. Strom/Wartung / Betriebsgebühren ARA, KVA, Kanalisation, Abwasser, inkl. Grundgebühren, welche mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen / Unterhalt Garten/Umgebung inkl. Schneeräumung und Material / 2. Der Mietzins basiert auf einem Referenzzinssatz von 1,25 % sowie auf einem Landesindex der Konsumentenpreise von 104,4 Punkten (Stand Dezember 2022, Basis Dezember 2020 = 100). Die allgemeine Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung gilt per 31. Januar 2023 als ausgeglichen. 3. Dieser Vergleich erwächst in Rechtskraft, sofern ihn die Parteien bis zum 1. Mai 2023 (Datum Poststempel) nicht schriftlich zuhanden der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht widerrufen." 3. Mit Beschluss vom 12. April 2023 schrieb die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht das Verfahren zufolge Vergleichs am Protokoll ab unter dem Vorbehalt, dass die Parteien den Vergleich nicht bis zum 1. Mai 2023 widerrufen würden. Innert Frist wurde der Vergleich nicht widerrufen. 4. Am 7. Juni 2023 ersuchte die Beschwerdegegnerin die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht um Berichtigung des Bruttomietzinses. Sie machte geltend, der Bruttomietzins betrage – richtig zusammengerechnet – CHF 2'630.00 und nicht CHF 2'650.00. 5. Mit Beschluss vom 11. Juli 2023 berichtigte die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht den Bruttomietzins von CHF 2'650.00 auf CHF 2'630.00. 6. Dagegen reichte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 6. August 2023 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zug ein und stellte folgende Anträge:
Seite 3/7 1. Der Beschluss vom 11. Juli 2023 "Mietvertragsänderung / Berichtigung des Vergleiches vom 12. April 2023" der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht sei aufzuheben. 2. Der getroffene Vergleich zwischen den Parteien vom 12. April 2023 sei mit Eintreten der Rechtskraft vom 1. Mai 2023 zu bestätigen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin. 7. Die Beschwerdegegnerin beantragte in der Beschwerdeantwort vom 4. August [recte: September] 2023, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen. 8. Die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht beantragte in der Vernehmlassung vom 8. September 2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Erwägungen 1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Beschluss der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht vom 11. Juli 2023, mit dem der Vergleichstext vom 12. April 2023 berichtigt wurde. 1.1 Die Schlichtungsbehörde berichtigte den Vergleich gestützt auf Art. 334 ZPO. Nach Abs. 3 dieser Bestimmung ist der Entscheid über das Erläuterungs- oder Berichtigungsgesuch mit Beschwerde anfechtbar ist. Die Selbständigkeit des Zulässigkeitsverfahren spricht dafür, dass sowohl Nichteintretens-, ablehnende wie auch gutheissende Entscheide anfechtbar sind (vgl. Herzog, Basler Kommentar, 3. A. 2017, Art. 334 ZPO N 16). Gestützt auf Art. 334 Abs. 3 ZPO ist daher auf die Beschwerde einzutreten. 1.2 Denkbar wäre auch, den angefochtenen Beschluss der Schlichtungsbehörde als Revisionsentscheid gemäss Art. 328 ff. ZPO aufzufassen. Auch der Entscheid über ein Revisionsgesuch ist mit Beschwerde anfechtbar (vgl. Art. 332 ZPO). Auch unter diesem Aspekt könnte somit auf die Beschwerde eingetreten werden. 2. Streitig ist, ob die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht den Bruttomietzins gemäss Vergleichstext vom 12. April 2023 von CHF 2'650.00 auf CHF 2'630.00 berichtigen durfte. 2.1 Die Schlichtungsbehörde führte im angefochtenen Entscheid aus, die Summe der Beträge für den Nettomietzins, den Tiefgaragenparkplatz sowie die Nebenkosten entspreche nicht dem aufgeführten Gesamtbetrag von CHF 2'650.00 für den Bruttomietzins. Nach Prüfung der Unterlagen habe sie festgestellt, dass es sich um einen Rechnungsfehler handle. Die Beträge für den Tiefgaragenparkplatz sowie die Nebenkosten seien unbestritten. Der Nettomietzins sei letztmals per 1. Juni 2021 um CHF 235.00 auf CHF 2'075.00 erhöht worden. Gemäss Begründung solle dies dem damaligen orts- und quartierüblichen Mietzins entsprechen. Aus diesem Grund basiere der Vorschlag der Behörde darauf, dass dieser Mietzins den aktuellen Kostenfaktoren angepasst werde und somit um rund CHF 45.00 auf CHF 2'120.00 erhöht
Seite 4/7 werde. Aus diesem Grunde sei der Vergleichstext zu berichtigen. Der vereinbarte Bruttomietzins betrage ab 1. Juli 2023 CHF 2'120.00 zuzüglich CHF 140.00 für den Tiefgaragenparkplatz und CHF 370.00 pro Monat akonto Heiz- und Nebenkosten, mithin brutto CHF 2'630.00 (vgl. act. 1/1 und 4/1). 2.2 Dagegen bringt der Beschwerdeführer – zusammengefasst – vor, die Schlichtungsbehörde habe den Sachverhalt nicht selbst festgestellt. Sie habe auf Verlangen der Mieterin gehandelt und den Sachverhalt zu deren Gunsten ausgelegt. Dabei habe sie missachtet, dass zwischen den Parteien ein rechtsgültiger Vergleich mit einer Bruttomiete von CHF 2'650.00 pro Monat geschlossen worden sei. Der ins Feld geführte "Rechnungsfehler" könne nicht belegt werden, da es keine Protokollierung hierzu gebe. Die Mieterin habe den angeblichen Fehler nicht innert Frist gerügt und die Vereinbarung nicht widerrufen. Somit habe sie die Bruttomiete anerkannt. Die Bemühung der Schlichtungsbehörde, welche auf Verlangen der Mieterin gehandelt habe, sei deshalb rechtswidrig. Aus seiner Sicht handle es sich bei der Nettomiete um einen Tippfehler, während die Bruttomiete korrekt mit CHF 2'650.00 pro Monat angegeben werde. Die Begründung, wonach die Schlichtungsbehörde eigenständig Fehler korrigieren dürfe, greife nicht, da die Schlichtungsbehörde den angeblichen Fehler gar nicht erkannt habe und erst auf Verlangen der Mieterin gehandelt habe (vgl. act. 1). 2.3 Zunächst ist zu prüfen, ob die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht den Vergleich vom 12. April 2023 gestützt auf Art. 334 ZPO berichtigen durfte. 2.3.1 Gegenstand einer Erläuterung oder einer Berichtigung können sämtliche Entscheide eines erstinstanzlichen oder oberen kantonalen Gerichts darstellen. Nicht erläuterungsfähig ist ein auf einem Parteiakt (Klageanerkennung, Klagerückzug, Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs) beruhender gerichtlicher Erledigungsentscheid. Dagegen ist die gerichtliche Genehmigung der Vereinbarung über die Scheidungsnebenfolgen einer Erläuterung zugänglich, weil sie konstitutive Wirkung aufweist (vgl. Herzog, a.a.O., Art. 334 ZPO N 9 f.). Ein gerichtlicher Vergleich verliert seinen privatrechtlichen Charakter, wenn er gerichtlich genehmigt worden ist (z.B. bei Scheidungskonventionen oder Vereinbarungen in Kinderbelangen). Nur dann ist er der Erläuterung zugänglich. In allen anderen Fällen müssen die Parteien bei Streitigkeiten über die Tragweite oder Auslegung des Vergleichs zur Geltendmachung der daraus abgeleiteten Ansprüche den gewöhnlichen Prozessweg beschreiten. Der gerichtliche Abschreibungsbeschluss im Falle einer Prozesserledigung durch Vergleich ist zwar als solcher grundsätzlich einer Erläuterung zugänglich. Dies kann jedoch diejenigen Teile des Abschreibungsbeschlusses nicht betreffen, welche unmittelbar und ausschliesslich die Willenserklärungen der Parteien wiedergeben, aufgrund deren der Vergleich zustandegekommen ist. Die blosse Aufnahme dieses Wortlauts in den Abschreibungsbeschluss ändert an den geschilderten Grundsätzen nichts (Weibel, Erläuterung von gerichtlichen Vergleichen, in: ius.focus 2/2009 S. 18 [Kommentar zum Urteil des Kantonsgerichts Baselland 100 08 55 vom 20. Mai 2008]; vgl. auch Killias, Berner Kommentar, 2012, Art. 241 ZPO N 15; Leumann Liebster, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 3. A. 2016, Art. 241 ZPO N 8; Platz, Der Vergleich im schweizerischen Recht, 2014, S. 182 f.; BGE 90 III 71). 2.3.2 Im vorliegenden Fall "berichtigte" die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht den von den Parteien unterzeichneten, gerichtlichen Vergleich vom 12. April 2023. Da der Vergleich auf Parteidisposition beruht, ist er anders als das vom Gericht formulierte Entscheiddispositiv
Seite 5/7 einer Erläuterung oder Berichtigung gemäss Art. 334 ZPO nicht zugänglich. Entsprechend fällt eine Berichtigung nach Art. 334 ZPO ausser Betracht. 2.4 Weiter ist zu prüfen, ob der Vergleich vom 12. April 2023 gestützt auf die Bestimmungen der Revision gemäss Art. 328 ff. ZPO berichtigt werden durfte. 2.4.1 Die Anfechtung eines gerichtlichen Vergleichs hat grundsätzlich auf dem Weg der Revision zu erfolgen. Eine Partei kann gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO beim Gericht, welches als letzte Instanz in der Sache entschieden hat, die Revision des rechtskräftigen Entscheids verlangen, wenn geltend gemacht wird, dass die Klageanerkennung, der Klagerückzug oder der gerichtliche Vergleich unwirksam war. Anfechtungsobjekt des Revisionsbegehrens ist im Regelfall der Dispositionsakt selber, also die erklärte Klageanerkennung, der Klagerückzug oder der vor Gericht geschlossene Vergleich. Die Revision richtet sich somit nicht gegen den lediglich deklaratorischen gerichtlichen Abschreibungsbeschluss. Als Unwirksamkeitsgründe kommen Irrtum (Art. 23 ff. OR), Täuschung (Art. 28 OR), Furchterregung (Art. 29 f. OR) und Übervorteilung (Art. 21 OR) in Betracht. Weitere Unwirksamkeitsgründe sind Handlungsunfähigkeit und Dissens. Ebenso ist Nichtigkeit i.S.v. Art. 20 OR mit Revision geltend zu machen (vgl. Herzog, a.a.O., Art. 328 ZPO N 63 ff.; BGE 141 III 489 E. 9.3). 2.4.2 Gemäss Art. 23 OR ist der Vertrag für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat. In Konkretisierung von Art. 23 OR umschreibt Art. 24 Abs. 1 OR Fälle, in denen der Irrtum als wesentlich gilt. Ein "blosser Rechnungsfehler" hindert nach Art. 24 Abs. 3 OR die Verbindlichkeit des Vertrags nicht, ist aber zu berichtigen. Er liegt vor, wenn die Parteien – und zwar beide – die einzelnen Berechnungselemente zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben, sodann aber das rechnungsmässige Resultat auf einem Fehler beruht, namentlich "falsch zusammengerechnet" worden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts handelt es sich bei Art. 24 Abs. 3 OR um eine eigentliche Konsensregel, wie sie Art. 18 OR vorsieht: Die Berechnungsgrundlage, auf die sich die Parteien erwiesenermassen geeinigt haben, geht dem irrtümlich berechneten Rechnungsresultat vor (vgl. Schwenzer/Fountoulakis, Basler Kommentar, 7. A. 2020, Art. 24 OR N 30; Urteil des Bundesgerichts 5A_99/2014 vom 23. Mai 2014 E. 4.1). 2.4.3 In Ziff. 1 des Vergleichs vom 12. April 2023 wurde vereinbart, dass "ab 1. Juli 2023 […] neu ein Nettomietzins von CHF 2'120.-- zuzüglich CHF 140.-- für Tiefgaragenparkplatz und CHF 370.-- pro Monat akonto Heiz- und Nebenkosten, mithin brutto CHF 2'650.--" gelten soll (vgl. act. 1/2 und act. 4/1). Die Beschwerdegegnerin ist der Ansicht, dass die Berechnungsgrundlage richtig ist, d.h. der Nettomietzins für die Wohnung CHF 2'120.00, die Miete für den Tiefgaragenparkplatz CHF 140.00 und der Akontobetrag für die Heiz- und Nebenkosten CHF 370.00 pro Monat beträgt. Diese Beträge seien aber falsch zusammengerechnet worden. Statt CHF 2'650.00 müsste der Bruttobetrag CHF 2'630.00 betragen (vgl. act. 3 und act. 4/1). Demgegenüber stellt sich der Beschwerdeführer auf den Standpunkt, bei der Nettomiete handle es sich um einen Tippfehler, während der Bruttobetrag korrekt mit CHF 2'650.00 angegeben worden sei (vgl. act. 1 S. 3). Wie es sich damit verhält, kann vorliegend nicht beurteilt werden. Der Grundsatz der Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens (Art. 205 ZPO) untersagt die Protokollierung der Parteiaussagen anlässlich einer Schlichtungsverhandlung sowie deren Verwendung im späteren Entscheidverfahren. Dem Protokoll zur Schlichtungsverhandlung sind folglich keine Anhaltspunkte zu den Ausführungen der Par-
Seite 6/7 teien sowie zum letztlich vereinbarten Wortlaut zu entnehmen. Entsprechend ist nicht erwiesen, dass sich die Parteien über die Berechnungsgrundlagen – insbesondere den Nettomietzins – geeinigt haben. Ohne Konsens über die Berechnungsgrundlagen ist eine Berichtigung nach Art. 24 Abs. 3 OR nicht möglich. 2.5 Im Ergebnis ist festzuhalten, dass der angefochtene Beschluss der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht vom 11. Juli 2023 weder vor Art. 334 Abs. 1 OR noch vor Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO i.V.m. Art. 24 Abs. 3 OR standhält und daher aufzuheben ist. Die Schlichtungsbehörde wird in einem Revisionsverfahren zu ermitteln haben, auf welchen Nettomietzins (und welchen Bruttobetrag) sich die Parteien geeinigt haben. 3. Soweit der Beschwerdeführer beantragt, der getroffene Vergleich zwischen den Parteien vom 12. April 2023 sei mit Eintreten der Rechtskraft vom 1. Mai 2023 zu bestätigen, ist zu bemerken, dass der Inhalt des getroffenen Vergleichs vom 12. April 2023 Gegenstand des Revisionsverfahrens sein wird. Darüber kann im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht befunden werden. 4. Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde in der Hauptsache als begründet. Die Beschwerde ist demnach teilweise gutzuheissen. Der Beschluss der Schlichtungsbehörde Mietund Pachtrecht vom 11. Juli 2023 ist aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht zurückzuweisen. Der Antrag, der getroffene Vergleich zwischen den Parteien vom 12. April 2023 sei mit Eintreten der Rechtskraft vom 1. Mai 2023 zu bestätigen, ist abzuweisen. 5. Gemäss Art. 108 ZPO hat unnötige Prozesskosten zu bezahlen, wer sie verursacht hat. Verursacher unnötiger Kosten und somit Zahlungspflichtiger kann nicht nur eine Partei, sondern auch die Vorinstanz sein (vgl. Jenny, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 108 ZPO N 7). Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind mithin auf die Staatskasse zu nehmen. Dem nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer ist mangels erheblicher prozessualer Umtriebe keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; vgl. auch Urteil des Obergerichts des Kantons Zug vom 17. Dezember 2013 in: GVP 2013 S. 202 f.). Urteilsspruch 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. 1.1 Der Beschluss der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht vom 11. Juli 2023 wird aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht zurückgewiesen. 1.2 Der Antrag, der getroffene Vergleich zwischen den Parteien vom 12. April 2023 sei mit Eintreten der Rechtskraft vom 1. Mai 2023 zu bestätigen, wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren beträgt CHF 300.00 und wird auf die Staatskasse genommen.
Seite 7/7 3. Für das Beschwerdeverfahren wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von unter CHF 30'000.00 ist die Beschwerde in Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) nur zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nach Art. 113 ff. BGG gegeben. Die Beschwerdegründe richten sich nach den Art. 95 ff. bzw. Art. 116 BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Wird gleichzeitig ordentliche Beschwerde und Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung. 5. Mitteilung an: - Parteien - Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht - Gerichtskasse (im Dispositiv) Obergericht des Kantons Zug II. Beschwerdeabteilung St. Scherer D. Huber Stüdli Abteilungspräsident Gerichtsschreiberin versandt am: