ATC (Cour civile I) du 17 janvier 2008, dame X. c. Y. Société d’actionnaires-locataires: légitimation passive – La qualité pour défendre ou légitimation passive est une condition de fond dont l’existence est vérifiée d’office et dont l’absence entraîne le rejet de la demande (consid. 4a). – Principes régissant les sociétés d’actionnaires-locataires: absence de droit réel de l’actionnaire-locataire, mais uniquement droit personnel à la conclusion d’un bail avec la société ainsi qu’à la délivrance et à la jouissance de parties du bâtiment (consid. 4b). – Irrecevabilité de l’action tendant à constater qu’un local est rattaché à un certificat d’actions déterminé, faute d’intérêt à clarifier les rapports entre les parties (consid. 4c/aa et bb). – Rejet de l’action en dommages-intérêts dirigée contre un actionnaire-locataire, vu l’absence de rapport de droit entre actionnaires-locataires (consid. 4c/cc). – Subsidiarité de l’action en enrichissement illégitime (art. 62 ss CO; consid. 5). Mieter-Aktiengesellschaft. Passivlegitimation – Die Passivlegitimation ist eine materiellrechtliche Voraussetzung, die von Amtes wegen zu prüfen ist und deren Fehlen zur Abweisung der Klage führt (E. 4a). – Grundsätze der Mieter-Aktiengesellschaften: Fehlen des dinglichen Rechts des Mieter-Aktionärs, aber obligatorisches Recht auf Abschluss eines Mietvertrags mit der Gesellschaft sowie auf Zuteilung und Nutzung von Gebäudeteilen (E. 4b). – Unzulässigkeit der Klage auf Feststellung der Verbindung eines Lokals mit einem bestimmten Zertifikat infolge fehlenden Interesses auf Klärung der Beziehung zwischen den Parteien (E. 4c/aa und bb). – Abweisung der gegen einen Mieter-Aktionär gerichteten Schadenersatzklage, da eine rechtliche Beziehung zwischen den Mieter-Aktionären fehlt (E. 4c/cc). – Subsidiarität der Klage auf ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR; E. 5). Faits 1. a) Société immobilière d’actionnaires-locataires, la S.I. A. SA (ciaprès: la SI) est une société anonyme qui a été constituée le 8 septembre 1959 et dont le siège social est à B. Selon les statuts, elle a pour but l’achat, la location et la revente de tous immeubles (art. 3). Elle est dotée d’un capital social de 110’000 fr., divisé en 1100 actions nominatives de 100 fr. chacune (art. 5). Celles-ci sont inscrites au registre des actions et représentées par des certificats indiquant le nombre d’actions qu’ils portent. Ces certificats sont indivisibles à l’égard de la société. Tout transfert d’actions est soumis à l’approbation du conseil d’administration (art. 6). La propriété d’un nombre déterminé d’actions confère à l’actionnaire le droit de louer une partie des immeubles sociaux. Les locaux attri- 294 RVJ/ZWR 2009 ceg Texte tapé à la machine TCVS C1 05 126 ceg Texte tapé à la machine
RVJ/ZWR 2009 295 bués à l’actionnaire ont été déterminés à l’origine par le conseil d’administration. Toute modification ultérieure ne peut intervenir sans l’accord unanime des actionnaires intéressés (art. 11). Pour pouvoir disposer des locaux correspondant à ses actions, le locataire doit conclure avec la société un contrat de bail. S’il ne veut pas utiliser pour son usage personnel les locaux qui lui sont attribués, il peut les sous-louer ou charger la société de le faire pour lui au mieux de ses intérêts (art. 12). b) Par acte de cession-vente du 2 mars 1960, feu C., beau-père de dame X., a acquis pour le prix de ... fr. 42 actions nominatives, incorporées dans le certificat d’actions n° 1. A ce certificat était rattaché le droit de louer deux espaces distincts au sein de l’immeuble, à savoir le magasin sis à l’entresol nord de l’immeuble ainsi qu’un local sous la terrasse de l’entrée est du magasin. Conformément aux dispositions statutaires, C. a conclu le même jour avec la SI un bail portant sur ces locaux et prévoyant un loyer annuel de 5040 francs. Le certificat d’actions n° 21 a passé en main des hoirs C. au décès de celui-ci en 1986. Dame X. en est devenue propriétaire le 15 avril 1994. c) Le certificat d’actions n° 2 incorpore 55 actions. La société D. SA, qui l’avait elle-même acquis de époux E., l’a cédé à Y. le 27 mars 1990. Ce certificat confère à son propriétaire le droit de louer à la SI le local occupé par un dancing situé au rez-de-chaussée inférieur de l’immeuble. Le local est sous-loué à la société F. SA dont Y. est l’administrateur unique, société qui le sous-loue à son tour aux exploitants de la discothèque. d) En 1966, les époux E. exploitaient le dancing, sous un autre nom. Pour satisfaire à de nouvelles prescriptions administratives, ils ont dû y aménager une sortie de secours. Ils l’ont fait en abattant un mur et en transformant en petit bar un local de 16 m2 attenant au dancing et rattaché au certificat d’actions de C. Depuis la transformation, le local fait partie de l’établissement nocturne. Les propriétaires successifs du certificat d’actions n° 2 l’ont utilisé paisiblement et sans interruption jusqu’à ce que dame X. émette des prétentions à son sujet en 1998. 2. Les parties divergent sur le point de savoir à quel certificat d’actions sont rattachés les droits portant sur le petit bar. Selon dame X., feu C., qui entretenait des relations d’amitié avec les époux E., l’a mis à bien plaire à leur disposition, sans modification de la portée initiale du certificat d’actions n° 1. Pour Y., les époux E. ont acquis le local de telle sorte qu’il est de facto rattaché au certificat d’actions n° 2.