CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
GE 95/133 (GI) Recours LOCACASA VAUD SA contre décision de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges du 5 décembre 1995
DECISIO N du juge instructeur du 23 juillet 1996
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Vu les faits suivants :
A. La "Fondation pour la location - propriété Locacasa Vaud" (ci-après : Locacasa) a été constituée en 1991. Elle a notamment pour but, en poursuivant un objectif d'utilité publique, de promouvoir et d'accorder la "location propriété" à des personnes physiques. Avec l'aide de la Confédération, elle acquiert des immeubles et loue des appartements à leur prix de revient. Les locataires participent aux frais d'investissement en "prêtant" à Locacasa une somme fixée entre 10 et 50% de la valeur de leur logement. Le loyer varie selon un plan établi par l'Office fédéral du logement.
B. Le 8 mai 1992, Locacasa a acquis un immeuble locatif sis chemin de la Grosse-Pierre 4, à Morges. Christine Rusi y loue un appartement de quatre pièces. Le 5 mars 1993, elle s'est vu adresser par Locacasa une formule de "Notification de nouvelles prétentions" agréée par le Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce. On y lisait notamment ce qui suit :
"Conformément aux articles 253 et suivants du Code des obligations relatifs aux baux à loyer, nous vous notifions les nouvelles prétentions suivantes :
Prétentions
1. Désignation : établissement d'un nouveau bail habitation
2. Entrée en vigueur : 1er octobre 1993
3. Motif : établissement d'un nouveau bail selon les principes de la Fondation Locacasa et de la LCAP.
Ces prétentions peuvent, dans les trente jours à dater de la réception de la présente communication, être contestées comme abusives devant la commission de conciliation compétente (...); si tel n'est pas le cas elles sont tenues pour acceptées"
Le 5 mars 1993, Locacasa a établi un contrat de bail "location - propriété" pour l'appartement de Christine Rusi. On en extrait les passages suivants :
" (...)
Conformément aux articles 35 et 36 de la Loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements du 4 octobre 1974 (LCAP), la Confédération détermine le niveau des loyers.
(...)
A la date de la conclusion du contrat, le loyer mensuel de base (déjà déduites les avances de la Confédération), auquel viennent s'ajouter les frais accessoires, les frais de chauffage et d'eau chaude, est de Fr. 753.-.
(...)
Fixation du loyer : le loyer mentionné sous lit. A) 1. a été fixé selon le plan de loyer OFL au 1er janvier 1992.
(...)
Bénéficiant de l'aide des pouvoirs publics, ce loyer est régi par la LCAP du 4.10.1974 et son ordonnance. Pour maintenir les loyers bas, la Confédération verse en fin de chaque semestre des avances remboursables, en principe sur 25 ans. Pour permettre le remboursement de ces avances, le loyer de base est augmenté tous les deux ans de 7%. La première fois le 1er janvier 1995.
C. Par lettre du 13 mai 1993 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges (ci-après : la Commission), Christine Rusi a déclaré ce qui suit :
"Par la présente, je confirme avoir sollicité auprès de GECO, gérance et courtage S.A., en date du 21 avril 1993, une baisse de loyer de - 3,85 % au moins pour la prochaine échéance de mon bail.
Après avoir obtenu une réponse négative de cette gérance, je me permets de vous soumettre le cas. Je vous signale également que je conteste le nouveau bail LOCACASA."
Par lettre du 11 juin 1993, le préfet du district de Morges a déclaré notamment ce qui suit à Christine Rusi ainsi qu'à Locacasa :
"Nous accusons réception de la correspondance du 10 juin 1993 de Madame Christine Ruesi; son contenu a retenu notre attention.
Nous constatons que la personne susmentionnée souhaite retirer la requête présentée le 14 mai 1993 auprès de la Commission de conciliation.
En conséquence, ce dossier peut être rayé du rôle des causes pendantes près notre Office et l'audience fixée au lundi 21 juin 1993 à 08.30 est donc annulée."
Par lettre du 10 octobre 1995, la société GECO Gérance et Courtage SA, chargée d'administrer Locacasa, a déclaré ce qui suit à Christine Rusi :
"Conformément au plan des loyers établi par l'Office Fédéral du Logement pour votre immeuble, nous vous notifions les modifications suivantes :
Loyer mensuel net Fr. 753.-- Acompte de frais accessoires Fr. 133.-- Acompte de chauffage et d'eau chaude Fr. 120.--
TOTAL Fr. 1'006.--
Nouveau loyer dès le 1er janvier 1996 :
Loyer mensuel net Fr. 776.-- Acompte de frais accessoires Fr. 133.-- Acompte de chauffage et d'eau chaude Fr. 120.--
TOTAL Fr. 1'029.--
Nous avons le plaisir de vous annoncer, qu'au vu de la conjoncture, l'Office Fédéral du Logement a décidé de ramener exceptionnellement l'augmentation à 3 % en lieu et place des 6 % prévus initialement.
La présente notification est faite sur lettre recommandée. Vous trouverez toutefois en annexe, une formulle officielle "notification de hausse de loyer". Celle-ci vous est remise, par surabondance de droit, jusqu'à jurisprudence connue."
La hausse de loyer contenue dans la lettre précitée a été contestée par Christine Rusi devant la Commission. Celle-ci a délivré un acte de non-conciliation le 5 décembre 1995.
D. Locacasa a saisi le Tribunal administratif par une déclaration de recours du 15 décembre 1995 et un mémoire du 21 décembre suivant. Elle a conclu principalement à l'annulation de la décision prise par la Commission le 5 décembre 1995 et au renvoi de la cause à cette autorité "pour nouvelle décision dans le sens des considérants", subsidiairement à la réforme de cette décision en ce sens que la Commission est déclarée incompétente pour se prononcer sur la requête en contestation de hausse de loyer présentée le 23 octobre 1995 par Christine Rusi. Invitée à préciser ses conclusions, Locacasa a exposé par lettre du 27 mars 1996 que son recours ne portait pas sur la hausse de loyer contestée par Christine Rusi mais sur le fait que la Commission aurait dû transmettre la requête de celle-ci à l'Office fédéral du logement et non pas délivrer un acte de non-conciliation.
La Commission intimée a exposé le 18 mars 1996 que le litige relevait à son sens de l'Office fédéral du logement, respectivement du Tribunal des baux.
Dans ses déterminations du 11 juin 1996, Christine Rusi a conclu principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Par lettre du 16 juillet 1996, le conseil de Locacasa a déclaré retirer le recours; il précisait que Christine Rusi avait résilié le bail de son appartement et que la procédure n'avait "plus sa raison d'être".
Considérant en droit :
1. L'art. 52 al. 1er LJPA prévoit que le retrait du recours met fin à la procédure, le magistrat rayant alors la cause du rôle et statuant sur les frais et d¿ens.
Doit être chargée des frais et dépens la partie qui succombe (art. 55 al. 1er LJPA appliqué par analogie). Tel sera le cas du recourant qui retire son pourvoi en acquiesçant aux arguments de la partie adverse ou de l'autorité (RE 95/074 du 15 décembre 1995; RE 93/055 du 28 octobre 1994). Il n'en est pas de même en revanche lorsqu'un retrait de recours n'intervient qu'en raison d'une modification des circonstances qui rend le recours sans objet; on ne saurait en pareil cas imputer une perte du procès au recourant (RE 95/018 du 22 septembre 1995). Dans une telle situation en effet, celui-ci ne fait par son retrait que communiquer au juge la disparition de l'objet du litige et il faut alors répartir les frais et dépens en fonction de l'issue probable qu'aurait trouvé le procès s'il n'avait pas perdu son objet (ATF 106 Ib 295 et les autres références citées par Bernet, Die Parteinentschädigung in der schweizerischen Verwaltungsrechtspflege, 1986 p. 144, n. 253; contra RE 95/018 du 22 septembre 1995, dans lequel la section des recours du Tribunal administratif a considéré sans autre motivation que les chances de succès du recours au fond ne devaient être prises en compte que dans les hypothèses où celui-ci était à l'évidence bien ou mal fondé).
En l'espèce, le retrait du recours intervient en raison de la résiliation de son bail par Christine Rusi, qui a rendu sans objet toute procédure en relation avec une hausse de loyer, si l'on fait abstraction des loyers courus depuis l'entrée en vigueur de celle-ci, prévue au 1er janvier 1996. Il faut donc déterminer quel aurait été le sort dudit recours pour être en mesure de statuer sur les frais et dépens.
2. Selon l'art. 270b al. 1er CO, le locataire peut contester une hausse de loyer auprès de l'autorité de conciliation dans un délai de trente jours dès sa réception.
3. En l'espèce, l'autorité intimée a été saisie d'une contestation de hausse de loyer par la locataire Christine Rusi et a délivré un acte de non-conciliation.
On peut se demander si cette autorité n'aurait pas dû plutôt transmettre la cause à l'autorité administrative compétente. L'appartement loué par Christine Rusi semble en effet avoir bénéficié de mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics et son loyer être soumis au contrôle d'une autorité (cf. art. 45 de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, RS 843; Higi, in zurcher Kommentar, n. 80 ss ad art. 253a - 253b CO; Junod, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, in RDS 1989, p. 402, spéc. 412; Barbey, L'Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, 1984, p. 21); or, dans une telle hypothèse, l'art. 253b al. 3 CO prévoit que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas, à savoir notamment celles qui concernent la procédure de conciliation réglée aux art. 270b et 274d ss CO (FF 1985 I 1464). En pareil cas, la marche à suivre est indiquée à l'autorité de conciliation par l'art. 20 al. 2 de la loi vaudoise du 12 mai 1982 fixant la procédure dans les contestations relatives aux baux à loyer immobiliers et aux baux à ferme non agricoles (RSV 2.3/E; ci-après : la loi vaudoise), qui a la teneur suivante :
"Lorsque la requête porte sur une contestation de loyer et que celui-ci est fixé par une autorité ou soumis au contrôle de cette dernière (art. 253b, al. 3, CO), la commission la transmet d'office à l'autorité compétente".
Cette question peut toutefois demeurer indécise, dès lors que le Tribunal administratif n'aurait pas été compétent pour la trancher. En effet, l'art. 247f al. 1er CO prévoit que, si l'autorité a constaté l'échec de la tentative de conciliation, la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les trente jours. Ce juge est le Tribunal des baux, qui connaît de tout litige entre bailleur et locataire selon l'art. 1er de la loi qui l'institue. C'est donc lui qui aurait été habilité à statuer dans le présent litige, le cas échéant en constatant que la cause au fond relève d'une autorité administrative et en renvoyant le dossier à l'autorité de conciliation pour qu'elle procède conformément à l'art. 20 al. 2 de la loi vaudoise. Le Tribunal administratif n'aurait par conséquent pas pu être saisi d'un recours contre une décision de la Commission, dès lors qu'une autre autorité est expressément désignée par la loi pour en connaître (art. 4 al. 1er LJPA; GE 92/008 du 9 mars 1992). Conformément à l'art. 6 LJPA, il lui aurait incombé de transmettre la cause à cette autorité.
4. La recourante a fait valoir en vain que, dans un arrêt du 15 février 1995, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a considéré obiter dictum qu'un prononcé de l'autorité de conciliation pouvait faire l'objet d'un recours au Tribunal administratif. D'une part il s'agissait dans cette affaire d'un prononcé d'irrecevabilité, auquel l'art. 274f al. 1er CO ne faisait pas suivre une saisine du Tribunal des baux comme en cas d'acte de non-conciliation. D'autre part tant la Chambre des recours que l'auteur auquel elle se réfère (Rapp, Autorités et procédure en matière de bail à loyer, in Droit fédéral et droit cantonal, Recueil de travaux de la Faculté de droit de Lausanne, 1991, p. 290, note 57) n'ont pas tenu compte de l'art. 21 de la loi vaudoise, qui prévoit expressément qu'une décision d'irrecevabilité peut être portée devant le Tribunal des baux; qui plus est la jurisprudence administrative citée par cet auteur (RDAF 1982, p. 237) est celle qui a précisément incité le législateur à adopter ledit art. 21 (BGC Automne 1990 p. 839 et 902).
5. Au vu de ce qui précède, le Tribunal administratif n'aurait pas fait droit aux conclusions de la recourante qui tendaient principalement à l'annulation du prononcé de la Commission de conciliation et au renvoi de la cause à cette autorité, subsidiairement à la constatation de l'incompétence de cette commission. Il aurait en revanche suivi la partie intéressée Christine Rusi en tant qu'elle concluait à l'irrecevabilité du recours. Il se justifie ainsi de mettre à la charge de la recourante un émolument de justice d'un montant de 1'500 francs ainsi que des dépens en faveur de Christine Rusi, dont il convient de fixer le montant à 500 francs.
Par ces motifs le juge instructeur décide :
I. Il est pris acte du retrait du recours et la cause est rayée du rôle.
II. Un émolument de justice est mis à la charge de la Fondation pour la location - propriété LOCACASA Vaud, par 1'500 (mille cinq cents) francs.
III. La Fondation pour la location - propriété LOCACASA Vaud versera à Christine Rusi des dépens fixés à 500 (cinq cents) francs.
Lausanne, le 23 juillet 1996/gz
Le juge instructeur :
La présente décision est communiquée aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.