Commune de Gland/Commission foncière, X.________ | Recours de la commune contre une décision de non assujettissement à la LFAIE en faveur d'une personne morale étrangère ayant acquis un immeuble servant d'établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE). La qualité pour recourir conférée à la commune par l'art. 20 al. 2 let. c LFAIE vise à l'autoriser à examiner si les prescriptions de la LFAIE en vue de contrôler l'emprise étrangère sur son territoire sont respectées. Elle ne lui octroie en revanche pas le pouvoir de contrôler le bien-fondé du transfert de propriété sous l'angle du droit privé. En adoptant des réglementations particulières, les cantons et les communes ont la possibilité de prévoir des restrictions supplémentaires et viser d'autres buts tels que l'encouragement à l'activité économique, l'aménagement du territoire et la protection de l'environnement. A défaut d'une telle réglementation ou de plans d'affectation, la commune ne peut contester la décision de la Commission foncière II au motif que la parcelle serait grevée d'une servitude. Dès lors que la décision respecte les dispositions de la LFAIE, il n'appartient pas à la CDAP d'examiner l'assiette de la servitude et d'en contrôler le respect. Recours rejeté.
Volltext
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 13 octobre 2011
Composition
M. Pierre Journot, président; M. François Gillard et M. Antoine Rochat, assesseurs; Mme Cléa Bouchat Schumacher, greffière.
Recourante
Commune de Gland, à Gland, représentée par Philippe-Edouard JOURNOT, avocat, à Lausanne.
Autorité intimée
Commission foncière, Section II.
Tiers intéressé
X.________, à Koweit, représentée par Julien MOUQUIN, Notaire, à Echallens.
Objet
Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours Commune de Gland c/ décision de la Commission foncière du 5 mai 2011 (parcelle ******** - non assujettissement au régime de l'autorisation)
Vu les faits suivants
A. La parcelle n° 1******** de la commune de Nyon, sise au nord-ouest de l'autoroute, abrite le siège de la société Y.________ (Suisse) SA au bénéfice d'un contrat de bail. La société propriétaire de ladite parcelle, X.________ (ci-après: la société acquéreuse), est une société à responsabilité limitée de droit koweitien. A l'étroit dans ses locaux et manquant particulièrement d'espaces sécurisés pour stocker les véhicules de collection, la société propriétaire a convoité la parcelle n° ******** de la commune de Gland, sise au sud-est de l'autoroute, d'une surface de 636 m2 comprenant une place-jardin et des garages souterrains n° ECA 2******** (d'une surface de 375 m2) et n° 1330 (d'une surface de 155 m2). En plus des places de stationnement extérieures, les parkings comptent dix-huit places de parc que la société acquéreuse pourra dédier, après réalisation de travaux permettant d'entièrement sécuriser l'endroit, à l'entreposage des véhicules. Une servitude d'"utilisation de place stationnement" grève ladite parcelle en faveur de la parcelle voisine n° 3******** de Gland depuis le 5 juillet 1982; celle-ci mentionne que les frais de création et d'entretien des places de stationnement seront supportés par le propriétaire du fonds dominant.
B. Le 22 mars 2011, la société acquéreuse a, par le biais de son conseil, présenté une requête auprès de la Commission foncière II en vue de l'obtention d'une décision constatant qu'une autorisation pour l'acquisition à titre d'établissement stable de la parcelle ******** de la commune de Gland n'était pas nécessaire. Elle motivait sa requête par le fait qu'elle avait acquis, en novembre 2007, la parcelle 1******** de Nyon en tant que bâtiment commercial affecté à l'activité commerciale de la société Y.________ (Suisse) SA et que les garages de la parcelle ******** de Gland, objet de la présente demande, étaient nécessaires pour entreposer les véhicules liés à l'activité de la société.
C. Par acte de vente à terme conditionnel notarié du 31 mars 2011, la société acquéreuse a acheté la parcelle n° ******** de la commune de Gland d'une surface de 636 m2. L'acte mentionne à son chiffre 7 que "l'acquéreuse déclare être renseignée à satisfaction sur l'exercice des servitudes".
D. Dans une lettre explicative datée du 6 avril 2011 à l'attention de la Commission foncière II, la société acquéreuse a expliqué, tout en précisant les motifs de sa requête, qu'elle n'entendait pas requérir la radiation de la servitude d'utilisation des places de stationnement, n'ayant pas l'utilité des places extérieures. S'agissant des places de parc intérieures, elle a affirmé que neuf des dix-huit baux à loyer avaient déjà été résiliés et que leur titulaires avaient déjà retrouvé une place de parc sur les parcelles voisines 3******** et 4********, les places de parc étant en suffisance dans le quartier.
E. Par décision du 26 avril 2011 notifiée le 5 mai à la société acquéreuse et le 10 mai 2011 à la commune de Gland, la Commission foncière II a rendu une décision de non assujettissement en faveur de la société requérante, assortie d'une charge l'obligeant à soumettre à la Commission pour approbation l'éventuelle revente de la seule parcelle 1******** de Nyon, donc la conservation de la seule parcelle ******** de Gland. Elle a estimé que, bien que sises dans deux communes distinctes, les deux parcelles sont relativement proches, car elles sont toutes deux à proximité immédiate d'entrées d'autoroute, soit celle de Nyon pour l'une et celle de Gland pour l'autre, ces deux communes étant voisines et que les places de parc situées sur la parcelle ******** de Gland sont liées à l'exploitation de la parcelle 1******** de Nyon, la distance entre les deux parcelles jouant un rôle limité dans la mesure où il s'agit de stocker des voitures qui peuvent aisément être déplacées d'une parcelle à l'autre. Aussi, elle a admis que l'exploitation de la parcelle ******** de Gland était liée à l'établissement stable et, par conséquent, réservé la décision de non-assujetissement au cas de la revente de la seule parcelle où se trouve l'exploitation de base (1******** de Nyon), étant donné qu'il n'était pas certain que l'exploitation annexe de la parcelle ******** de Gland puisse continuer a être considérée comme celle d'un établissement stable autonome.
F. Par acte du 8 juin 2011, la Commune de Gland (ci-après: la recourante) a recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant à l'annulation de la décision de la Commission foncière II prise le 26 avril 2011. Se référant à un projet global de construction sur les parcelles 3********-5********-******** et ******** ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré le 9 décembre 1985, elle allègue qu'il paraît douteux que l'acquisition de la parcelle ******** puisse être autorisée sans tenir compte de l'utilité principale que constituent les 18 places de stationnement à l'intérieur du garage. Selon elle, ces dernières avaient été créées pour compléter les places de stationnement nécessaires à la parcelle 3********.
Le 7 juillet 2011, la société acquéreuse a déposé des observations, exposant que le servitude porte uniquement sur les places extérieures, que la servitude est reprise telle quelle par la société acquéreuse (ch. 7 de l'acte de vente à terme), qu'elle n'a pas l'intention de remettre en cause ladite servitude puisqu'elle n'a utilité que des places de parc couvertes et sécurisées.
Le même jour, la Commission foncière section II (ci-après: l'autorité intimée), a confirmé l'entière teneur de sa décision du 26 avril 2010 et s'est déterminée de la manière suivante: "les allégués développés par la recourante ne relèvent pas de l'application de la LFAIE, mais de l'interprétation des règlements communaux", si bien qu'elle "ne saurait prendre position au sujet des griefs invoqués".
La recourante a produit au dossier, le 14 juillet 2011, un mémoire complémentaire dans lequel elle a réaffirmé que la servitude incriminée est destinée à permettre d'accorder le nombre de places réglementaires de stationnement pour l'immeuble 6******** sans distinction entre les places intérieures et extérieures et qu'elle représente un obstacle empêchant de considérer que la parcelle ******** est liée à l'exploitation de la parcelle 1******** de Nyon, alors qu'elle l'est au profit de la parcelle 3******** de Gland.
Dans ses observations complémentaires du 22 juillet 2011, la société acquéreuse a évoqué différentes dispositions de droit privé qui, selon elle, s'opposent à l'interprétation que la commune a fait de la servitude litigieuse. Elle a allégué en conclusion que la servitude n'était pas menacée par la vente contestée et qu'elle était sans rapport avec la décision attaquée.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1. Conformément à l'art. 20 al. 2 let. c de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble est sis a qualité pour recourir, lorsqu'il s'agit d'autorisation ou d'une décision constatant qu'aucune autorisation n'est requise ou révoquant une charge. La municipalité exerce le droit de recours de la commune (art. 13 de la loi vaudoise d'application de la LFAIE; RSV 211.51).
En conséquence, la Commune de Gland est habilitée à agir. Respectant en outre les conditions formelles, son recours est recevable.
2. a) Selon l’art. 2 al. 1 LFAIE, l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente. Selon l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE, l’autorisation n’est pas nécessaire si l’immeuble sert d’établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu’autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale (par exemple, les immeubles servant de fabrique, de dépôt et d'entrepôt, de bureau, de centre commercial, de magasin de vente, d'hôtel, de restaurant, d'atelier d'artisanat, de cabinet médical; cf. Office fédéral de la justice, Aide-Mémoire, Berne, 1er juillet 2009, p. 5). Peu importe que cette activité soit exercée par l'entreprise de l'acquéreur ou que celui-ci loue ou afferme l'immeuble à un tiers pour l'exercice d'une telle activité.
b) En l’occurrence, l’autorité intimée a admis la requête de non assujettissement à la LFAIE présentée par la société acquéreuse, personne morale ayant son siège à l'étranger (art. 5 al. 1 let. b LFAIE). L'immeuble acquis constitué principalement de deux garages souterrains et de places de stationnement en surface servira pour sa partie souterraine à l'entreposage sécurisé des voitures commercialisées, activité dépendant étroitement de celle exercée sur la parcelle 1******** de Nyon par la société Y.________. Le lien entre les deux parcelles ne fait aucun doute et la distance entre elles n'est que relative dans la mesure où il s'agit de stocker des véhicules qui peuvent aisément être déplacés d'une parcelle à l'autre. C'est à juste titre que l'autorité intimée a admis que l'exploitation de la parcelle acquise est liée à l'établissement stable de base (art. 2 al. 2 let. a LFAIE) et il n'y a pas lieu de remettre en cause la décision de l'autorité intimée sous l'angle des prescriptions de la LFAIE.
3. Le recours se fonde sur la servitude d'utilisation de places de stationnement grevant la parcelle nouvellement acquise. La recourante allègue que la servitude s'étend aussi bien aux places de parc intérieures qu'extérieures et qu'elle constitue un obstacle empêchant de considérer que la parcelle ******** de Gland est liée à l'exploitation de la parcelle 1******** de Nyon, alors qu'elle l'est au profit de la parcelle 3******** de Gland. La société tierce intéressée affirme quant à elle que seules les places de stationnement extérieures sont concernées et qu'elle n'entend pas remettre en cause ladite servitude n'ayant l'utilité que des places intérieures.
a) Selon le principe fondamental de la LFAIE énoncé à son article 1er, le contrôle des acquisitions d'immeubles par des personnes à l'étranger vise à prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. C'est même le seul et unique objectif visé par cette législation (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, § 1-2 ad art. 1 p. 13; dans le même sens, Message du Conseil fédéral du 16 septembre 1981, FF 1981 III 553 dans lequel on explique que la loi se borne à la lutte contre l'emprise étrangère sur le sol national et qu'elle ne vise plus d'autres buts, comme ceux touchant à l'économie ou à l'aménagement du territoire [pp. 554 et 586-587]). Certes, les art. 11 al. 4 et 13 LFAIE confèrent aux cantons - et dans une certaine mesure aux communes (cf. art. 13 al. 2 LFAIE) - la possibilité d'édicter des restrictions supplémentaires à l'acquisition de la propriété immobilière ou à celle de droits assimilés. Par le biais de ces réglementations, d'autres buts tels que l'encouragement à l'activité économique, l'aménagement du territoire et la protection de l'environnement peuvent être visés (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, op. cit., § 2 ad art. 1 p. 13). Cependant, en aucun cas la LFAIE n'a pour vocation de jouer le rôle d'un organe moteur dans le domaine de l'aménagement du territoire (Message précité, p. 587).
b) Sans alléguer la moindre disposition réglementaire, la recourante prétend que la "servitude d'utilisation des places de parc créée en 1982 était bien destinée à permettre le nombre de places réglementaires de stationnement pour l'immeuble 6********". Force est de constater qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir l'existence de plans et ou de règlements d'affectation communaux qui imposeraient la création de places de stationnement (cf. art. 47 al. 2 ch. 6 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]; cf. pour un exemple arrêt AC.2009.0008 du 15 mai 2009). Aussi, ce n'est que sous l'angle des règles de droit privé que la servitude d'utilisation des places de parc doit être examinée. Or, on ne saurait ainsi déduire de la qualité octroyée à la commune pour recourir (art. 20 al. 2 let. c LFAIE) que le législateur souhaitait lui conférer les pouvoirs d'examiner le bien-fondé du transfert de propriété sous l'angle du droit privé. La compétence octroyée à la commune se borne à examiner si les prescriptions de la LFAIE en vue de contrôler l'emprise étrangère sur son territoire sont respectées. Il serait en effet choquant que la commune ne puisse examiner l'ensemble des règles relevant du droit privé, en vertu de sa compétence spéciale octroyée par l'art. 20 al. 2 let. c LFAIE, qu'en présence d'acquisitions d'immeubles par des personnes à l'étranger et non par celles domiciliées en Suisse. La commune ne peut ainsi saisir l'occasion d'une décision administrative - en l'occurrence bien-fondée (cf. consid. 2) - pour contester des éléments dont elle ne fait pas l'objet. De surcroît, les questions préjudicielles de droit civil ne doivent être résolues dans la procédure administrative que si le droit public renvoie à ce droit, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il n'appartient ni à l'autorité intimée ni à la Cour de céans d'interpréter l'assiette de la servitude de droit privé et d'en contrôler le respect (cf. arrêts AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 2b; AC.2007.0049 du 13 juin 2007 consid. 4; AC.2006.0147 du 29 mars 2007 consid. 11b). Il n'y a pas non plus à attendre que cette question soit tranchée pour statuer sur l'admissibilité de l'acquisition de la propriété immobilière du point de vue du droit public (arrêt AC.2009.0080 précité consid. 2b). On relèvera également que lorsque la municipalité est saisie d'une demande de permis de construire pour un projet (par exemple, l'élaboration de différents travaux en vue de sécuriser le garage) qui s'implante sur l'assiette d'une servitude, elle n'a pas à se préoccuper de l'accord du titulaire de la servitude (arrêt AC.2007.0098 du 20 mai 2008 consid. 6). Enfin, même lorsque le règlement communal impose la construction d'un certain nombre de places de parc comme condition de la délivrance du permis de construire (situation dont on a vu que la commune n'a pas démontré qu'elle serait réalisée en l'espèce), cela ne confère pas pour autant à la municipalité la compétence de régir le sort des places de parc construites en imposant aux constructeurs de les vendre aux acquéreurs des logements ou en obligeant les acquéreurs à en acheter (AC.2009.0008 du 15 mai 2009 déjà cité).
Dans la mesure où la décision litigieuse respecte les dispositions de la LFAIE et que la bonne application des servitudes de droit privé ne relève pas de la compétence du tribunal de céans, le grief de la commune recourante tombe à faux.
4. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision du 26 avril 2011 confirmée. Le sort du recours commande qu'un émolument soit mis à la charge de la recourante, celle-ci succombant (art. 48, 49 al. 1, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). En outre, l'autorité intimée n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1, 56 al. 3, 91 et 99 LPA-VD). La société tiers intéressée qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel - en l'occurrence un notaire -, a en revanche droit à l'allocation de dépens (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission foncière II du 26 avril 2011 est confirmée.
III. Un émolument de 1500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la Commune de Gland.
IV. La Commune de Gland versera une indemnité de 1000 (mille) francs à X.________ à titre de dépens.
Lausanne, le 13 octobre 2011
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.
FO.2011.0015 — Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.10.2011 FO.2011.0015 — Swissrulings