CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 17 juin 2003
sur le recours interjeté par PRO JARDIN SA, Chemin de la Venoge 5, 1025 St-Sulpice, représentée par Me Marguerite Florio, avocate, case postale 2753, 1002 Lausanne
contre
la décision du Service du logement du 10 décembre 2002 (condition imposée pour reloger le locataire à l'occasion de la vente d'un appartement)
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; Mme Dina Charif Feller et M. Etienne Rodieux, assesseurs. Greffier: M. Thierry de Mestral.
Vu les faits suivants:
A. Pro Jardin SA est propriétaire d'un appartement de deux pièces groupe II sis au sous-sol (lot 13) de l'immeuble PPE Résidence "Les Terrasses", chemin de Rodioz 19 à Montreux (feuillet 11267). Cet appartement est soumis au régime de la propriété par étage depuis le 20 septembre 1990, date qui correspond à l'année de construction de l'immeuble dans lequel il se trouve. L'appartement en question occupe une surface de 37/1000 dans l'immeuble, soit 49 m2. La Commune de Montreux a délivré le permis d'habiter le 30 novembre 1990.
Jamil et Tina Gulami-Prescott ont pris l'appartement à bail par contrat signé le 10 avril 1997, pour un loyer mensuel de 900 fr. (charges et place de parc comprises). Le contrat était renouvelable de trois ans en trois ans, sauf avis de résiliation.
Pro Jardin SA a entrepris des démarches en vue de vendre cet appartement à Georges et Susanna Lagier; ces derniers souhaitant y loger leur fils. Pro Jardin SA a rempli, le 14 novembre 2002, une demande d'autorisation, émanant du Département de l'économie, Service du logement, en vue de satisfaire aux exigences de la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements loués (RSV 6.02 C, LAAL). Il a rempli la rubrique: renseignements concernant le locataire comme suit:
- Le locataire actuel se porte-t-il acquéreur du logement concerné? (non)
- Si tel n'est pas le cas, le bail en cours est-il repris par l'acquéreur? (oui)
- Son bail a-t-il été résilié? (non)
- A-t-il trouvé à se loger ailleurs? (non).
L'autorité communale a estimé que le logement appartenait à une catégorie dite à pénurie. Elle a cependant présenté un avis favorable car la demande répondait aux conditions de l'art. 4, lettre b LAAL.
B. Par décision du 10 décembre 2002, le Service du logement a autorisé l'aliénation de l'immeuble à la condition suivante :
(...)
"Le propriétaire ou l'acquéreur, s'il ne reprend pas dans la durée le bail en cours, devra offrir aux locataires actuels, Mme et M. Tina et Jamil Gulami-Prescott, un nouveau logement à des conditions comparables.
Le Service du logement pourra toutefois libérer le propriétaire ou l'acquéreur de cette obligation, si l'intéressé apporte la preuve qu'il a proposé sans succès aux locataires un logement à des conditions comparables.
Cette condition restera en vigueur pendant trois ans à compter de l'entrée en force de la présente autorisation".
(...)
Pro Jardin SA a recouru contre cette décision le 23 décembre 2002. Elle a conclu, sous suite de dépens, à l'annulation de la décision attaquée et à ce que l'autorisation requise de vendre un appartement de deux pièces, groupe II, sis au sous-sol (lot 13) de l'immeuble PPE Résidence "Les Terrasses", chemin de Rodioz 19 à Montreux lui soit accordée sans condition.
Tina et Jamil Gulami-Prescott se sont déterminés sur le recours le 17 mars 2003. Ils ont conclu sous suite de dépens au rejet du recours.
Le Service du logement a déposé ses déterminations le même jour.
Les parties ont versé au dossier un lot de photographies montrant l'appartement et ses alentours. De l'instruction sont ressortis les faits suivants: l'appartement dispose d'un accès à la piscine privée du complexe. Il dispose d'une vue panoramique sur le Léman et d'un jardin-terrasse.
Il est toutefois situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, à trois mètres de la rampe d'accès au garage et proche des boîtes à lettres. L'aménagement intérieur, bien que soigné, est classique pour un appartement de ce type et les matériaux apparents (revêtements des sols, murs et plafonds) ne sont pas luxueux.
C. La recourante a effectué l'avance de frais requise.
Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai de vingt jours fixé par l'art. 31 al. 1 de la loi vaudoise sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
2. Le Service du logement a considéré que l'aliénation de l'appartement litigieux devait faire l'objet d'une autorisation au sens de la LAAL. Cette loi doit être replacée dans son contexte. Elle est le produit d'un compromis entre l'initiative "halte aux congés-ventes" déposée par l'Association vaudoise des locataires (AVLOCA) et le contre-projet du Conseil d'Etat.
L'initiative visait à enrayer la progression d'une pratique qui consistait à placer des locataires devant l'alternative d'acheter leur logement ou de partir (BGC, automne 1989, p. 883 et ss). L'initiative de l'AVLOCA visait un objectif triple:
1. protéger les locataires contre les congés engendrés par la pratique des congés-ventes; 2. éviter la diminution du nombre d'appartements à louer dans des catégories de
logements à loyer abordable; 3. lutter contre la spéculation (BGC, automne 1989, p. 889).
L'art. 4 de l'initiative stipulait ce qui suit :
"Au cas où l'autorisation est délivrée, celle-ci peut être soumise à certaines conditions, en particulier :
a) que l'appartement soit offert à l'acquisition en propriété au locataire en place,
ou
b) notamment, en cas de refus de celui-ci, qu'il soit maintenu dans l'appartement aux mêmes conditions pendant cinq ans BGC, automne 1989, p. 893)".
Les conditions proposées par l'AVLOCA dans son initiative n'ont pas été reprises dans le contre-projet du Conseil d'Etat. L'art. 4 du contre-projet présente un texte très proche de celui qui figure actuellement dans la loi, à savoir :
"L'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné :
a) n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements;
ou
b) est soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier avant le 1er janvier 1990;
ou
c) est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (BGC, automne 1989, p. 900)".
L'art. 4 du contre-projet, qui est devenu en définitive le texte légal actuel, prévoit divers motifs d'octroi d'autorisation. S'écartant du texte de l'initiative, il propose des dispositions fondamentales qui tendent à ne pas contrarier l'accession à la propriété lorsqu'elle s'accomplit dans des logements conçus à cet effet, ou se réalise à la satisfaction du propriétaire et du locataire en place.
Dans le premier cas, les logements sont le plus souvent conçus selon des typologies architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne. Ces appartements ne correspondent pas, par essence, aux besoins de la population. Quant au second, l'accession à la propriété de son logement pouvant être assimilée à un intérêt général lorsqu'elle se réalise dans de bonnes conditions, il paraît essentiel de ne pas y faire obstacle. Ou alors, on comprendrait mal la raison des mesures prises pour la promouvoir (BGC, automne 1989, p. 896, s.).
En résumé, la LAAL tend à empêcher que les appartements loués ou à louer ne soient convertis en logement à acheter, et qu'il en résulte un rétrécissement du marché locatif des appartements qui, par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (ATF non publié: 1P.586/1991, consid. 3b/aa).
Dans le cas présent, il convient de déterminer si l'appartement pour lequel l'autorisation d'aliéner à été accordée sous condition entre dans la catégories des appartements que la LAAL protège. Ce qui est déterminant en l'espèce est qu'il est intégré dans un lot relativement luxueux et situé dans un environnement privilégié (vue panoramique sur le Lac Léman). Sans forcément entrer dans une catégorie d'appartements dits "de luxe", il semble clair que ce logement est conçu selon des "typologies architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne". Cela ressort d'ailleurs des photographies versées au dossier.
De plus, l'appartement a été soumis dès sa construction au régime de la propriété par étages. Cette figure juridique donne a penser qu'il a été conçu comme un immeuble susceptible d'être vendu individuellement.
Enfin, l'acquéreur potentiel de l'appartement en PPE n'est pas le locataire actuel; il s'agit d'un tiers qui souhaite y loger son fils. L'instruction des faits de la cause ne montre pas que la recourante ait envisagé de vendre ce logement au couple Gulami-Prescott, ni que ce dernier ait été placé devant l'alternative "acheter ou partir".
Il ressort des considérations qui précèdent que le bien immobilier propriété de la recourante n'entre pas dans la catégorie des appartement visée par la protection contre les "congés-ventes".
En conséquence, la LAAL n'est pas applicable au cas d'espèce. La recourante peut aliéner l'appartement dont elle est propriétaire sans que cette transaction soit soumise à autorisation au sens de la LAAL; par voie de conséquence, la question d'une autorisation conditionnelle ne se pose pas.
Au demeurant, la LAAL, qui est une loi cantonale, ne permet pas de restreindre la liberté contractuelle, garantie par le droit fédéral. Dès lors, le recours doit être admis et la décision de l'autorité intimée annulée purement et simplement.
3. Par surabondance de droit, il convient de préciser que la LAAL a été adoptée en vue de renforcer la protection des parcs locatifs. Elle se donne pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certain type d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1er). La loi pose comme principe que l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumis à autorisation (art. 2 al. 1er). L'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné:
a) n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements;
ou
b) est soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée;
ou
c) est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (art. 4, al. 1er).
Même si la LAAL devait s'appliquer au cas d'espèce, il faudrait constater que l'appartement dont il est question est soumis au régime de la propriété par étages depuis le 20 septembre 1990, date qui correspond à l'année de la construction de l'immeuble dans lequel il se trouve. L'appartement concerné est donc soumis au régime de la propriété par étages depuis sa construction; il remplit les conditions posées par l'art. 4 al. 1 lettre b) LAAL. Partant, l'autorité intimée aurait obligatoirement dû accorder l'autorisation d'aliéner; il s'agit d'un cas d'autorisation obligatoire de par la loi. Par essence, un cas d'autorisation obligatoire ne saurait être soumis à conditions. De ce point de vue également, le recours doit être admis.
4. L'arrêt est rendu sans frais (art. 38 al. 3 LJPA). La recourante qui obtient gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel à droit à des dépens qu'il convient d'arrêter à 1'000 francs.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision du Service du logement, Département de l'économie du 10 décembre 2002 est annulée.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais.
IV L'Etat de Vaud, par la caisse du Service du logement, Département de l'économie et Tina et Jamil Gulami-Prescott verseront, solidairement entre eux, la somme de 1'000 (mille) francs à titre de dépens à Pro Jardin SA.
jc/Lausanne, le 17 juin 2003
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint