CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 18 septembre 2003
sur les recours interjetés par
1. Naoko HIROSE LLOSAS et crts, représentés par Me Jacqueline de Quattro, avocate, à Lausanne
2. Frank et Jacqueline DORNER et l'Association suisse des locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud), représentés par Me Thierry Thonney, avocat, à Lausanne,
contre
les décisions rendues le 19 novembre 2002 par Service du logement autorisant la vente par André Guigoz, représenté par Me Jean-Pierre Gross, avocat, à Lausanne, des appartements de l'immeuble sis chemin des Cerisiers 1 à Lausanne aux acheteurs Claude Pahud et crts, représentés par Me Mercedes Novier, avocate, à Lausanne,
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Composition de la section: M. François Kart, président; Mme Dina Charif Feller et M. Edmond C. de Braun, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. André Guigoz est propriétaire de l'immeuble sis chemin des Cerisiers 1, parcelle 1297 de la Commune de Lausanne. Il a acquis cet immeuble en 1986 pour le prix de 1'700'000 fr. La parcelle 1297 supporte un bâtiment locatif, construit en 1932, comprenant quatre appartements de six pièces et un appartement de deux pièces. Il comprend également un local d'une pièce au 4ème étage qui est inhabitable et sert de dépôt.
L'appartement de six pièces sis au rez-de-chaussée est loué par Verena Buercher sur la base d'un contrat de bail de novembre 1993. Cet appartement est occupé actuellement par le fils de la locataire, Mathias Buercher. L'appartement de six pièces sis au 2ème étage est loué par les époux Naoko Hirose Llosas et Pere Llosas sur la base d'un contrat de bail de septembre 1993. L'appartement de six pièces sis au 3ème étage est loué par les époux Jacqueline et Frank Dorner, sur la base d'un contrat de bail de juillet 1985. L'appartement de deux pièces sis au 4ème étage est loué par Isabelle Ade-Feijo sur la base d'un contrat de bail de novembre 1993, conclu initialement avec Frank Ade et repris à partir du 1er juin 1998 par Isabelle Ade-Feijo. Cet appartement est occupé actuellement par un sous-locataire, Daniel Frank. L'appartement de six pièces sis au 1er étage est loué de manière intermittente, notamment pour les besoins du Théâtre de Vidy. Au moment où les décisions attaquées ont été rendues, cet appartement était loué par l'Association "Dance Cinnad Création Lausanne". Il était cependant indiqué comme vacant dans la demande d'autorisation d'aliéner présentée par le propriétaire André Guigoz. Le loyer des deux appartements de six pièces loués par les époux Llosas et par Verena Buercher se monte à 2'000 fr. plus 150 fr. de charges. Le loyer de l'appartement de six pièces occupé par les époux Dorner se monte à 1'650 fr. plus 150 fr. de charge. Le loyer de l'appartement de deux pièces occupé par Mathias Buercher se monte à 800 fr. plus 90 fr. de charges. Selon le bail conclu avec "Dance Cinnad Création Lausanne", courant du 24 septembre 2002 au 15 février 2003, le loyer de l'appartement de six pièces sis au premier étage se monte à 2'250 fr., charges comprises. Sous réserve de l'appartement de six pièces du 1er étage et de l'appartement occupé par les époux Dorner, dont le bail est antérieur à l'acquisition de l'immeuble par André Guigoz, tous les baux à loyer, conclus postérieurement à cette acquisition, mentionnent qu'il s'agit de baux précaires, les appartements étant loués à titre provisoire, avec un bail renouvelable de mois en mois, dans l'attente d'importants travaux nécessitant leur libération complète. Il semblerait toutefois que les travaux projetés par André Guigoz au moment de l'acquisition de l'immeuble se sont heurtés aux exigences liées de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR) et n'ont finalement pas pu être effectués.
B. Le 31 octobre 2000, un acte de vente et de constitution de droit d'emption a été passé entre André Guigoz d'une part et Claude Pahud, Olivier Maggioni, Marie-Louise Rey et Alain Clavien d'autre part. L'objet de la vente consistait en une part de copropriété de 996 millièmes de la parcelle 1297, le vendeur conservant une part de 4/1000. Selon l'acte notarié, Claude Pahud et Olivier Maggioni détenaient chacun une part de copropriété de 332 millièmes et Marie-Louise Rey et Alain Clavien chacun une part de copropriété de 166 millièmes. L'acte précisait que les acheteurs étaient en droit de substituer des tiers pour l'exécution de la vente.
Le 30 mars 2001, un nouvel acte notarié intitulé "Cession du droit d'acquérir, réquisition de transfert" a été conclu entre les mêmes parties, auxquelles se sont ajoutées Donatella Morigi Pahud, Sarah Perrin, Pierre Bavaud, Frédéric Meyer De Stadelhofen et Laurence Meyer De Stadelhofen. Ces cinq dernières personnes ont acquis des parts de copropriété sur l'immeuble correspondant chacune à 110,5 milièmes. Sur la base de cet acte, la copropriété était composée des parts suivantes:
- Lot A: part de 4 millièmes appartenant à André Guigoz,
- Lot B: part de 996 millièmes au total appartenant respectivement à: Claude Pahud et Donatella Morigi Pahud (221 millièmes), Olivier Maggioni (221 millièmes), Marylou Rey et Alain Clavien (112 millièmes), Sarah Perrin et Pierre Bavaud (221 millièmes), Fréderic et Laurence Meyer de Stadelhofen (221 millièmes).
Dans les faits, les acheteurs entendent se répartir les appartements dans la mesure de leurs quote-parts de propriété et les occuper personnellement.
C. Après la signature de l'acte du 30 mars 2001, le montant du prix de vente, soit 2 millions de francs, a été versé à André Guigoz par les acheteurs. Ces fonds ont apparemment été immédiatement reversés par André Guigoz au Credit Suisse et affectés exclusivement à la diminution des engagements sur l'immeuble. On précisera à cet égard que, en date du 19 mars 1998, le Credit Suisse avait dénoncé les différents crédits garantis par l'immeuble, impartissant un délai au 30 septembre 1998 à André Guigoz pour rembourser le solde débiteur correspondant au total à 2'157'131 francs.
D. A la fin de l'année 2000, début de l'année 2001, les locataires avaient été informés des intentions du "groupe d'acheteurs" au sujet de l'acquisition de l'immeuble. A cette occasion, il leur avait notamment été indiqué qu'ils avaient la possibilité d'acquérir l'appartement du 1er étage. Le 30 novembre 2000, Mathias Buercher a interpellé le Service du logement pour savoir si l'opération prévue entrait dans le champ d'application de la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL). Dans une décision du 22 décembre 2000, indiquant la voie et le délai de recours, le Service du logement l'a informé que tel n'était pas le cas. Mathias Buercher n'a pas recouru contre cette décision. Au mois de mars 2001, les locataires Pere et Naoko Hirose Llosas ont interpellé une nouvelle fois le Service du logement sur cette question. Le 19 mars 2001, ce dernier leur a notifié une décision confirmant que, selon lui, la vente d'un immeuble comportant plusieurs logements à un ou plusieurs acquéreurs en copropriété n'est pas soumise à autorisation au sens de la LAAL, ce dispositif ne visant que l'aliénation d'appartements précédemment loués et juridiquement individualisés. Pere Llosas et Naoko Hirose Llosas se sont pourvus contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 9 avril 2001. Dans une décision sur mesure préprovisionnelle du 10 avril 2001, le juge instructeur a donné ordre au Conservateur du Registre Foncier de ne pas procéder à l'inscription de la vente de l'immeuble. Dans un arrêt du 29 janvier 2002, le Tribunal administratif a admis le recours. Il a considéré en substance que, pour déterminer si une opération entre dans le champ d'application de la LAAL, il convient d'examiner en premier lieu si celle-ci a pour conséquence la soustraction du marché locatif de logements appartenant à une catégorie où sévit la pénurie. Le tribunal a estimé que tel était le cas en l'espèce, ceci nonobstant la forme juridique choisie pour l'opération.
E. Le 31 mai 2002, à la suite de l'arrêt du Tribunal administratif, André Guigoz a déposé auprès du Service du logement une demande d'autorisation d'aliénation des appartements sis dans l'immeuble chemin des Cerisiers 1. Le 14 octobre 2002, le service de l'environnement, de l'hygiène et du logement de la commune de Lausanne ( ci après: SEHL) a préavisé les ventes favorablement en subordonnant ce préavis au relogement des locataires à des conditions locatives comparables dans l'hypothèse où les nouveaux propriétaires ne devaient pas reprendre les baux en cours, cette condition étant fixée pour une durée de 3 ans.
Par décisions du 19 novembre 2002, le Service du logement a octroyé globalement les autorisations d'aliéner les appartements de l'immeuble affectés à l'habitation, soit les quatre appartements de six pièces et l'appartement de deux pièces. Ces autorisations ont été délivrées sans condition. Naoko Hirose Llosas, Pere Llosas, Verena et Mathias Buercher ainsi qu'Isabelle Ade-Feijo, se sont pourvus contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 10 décembre 2002, par l'intermédiaire de Me Jacqueline de Quattro. A la même date, Frank et Jacqueline Dorner ainsi que l'Association suisse des locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud, ci après "l'Asloca") ont également recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif, par l'intermédiaire de Me Thierry Thonney. Le Service du logement a déposé sa réponse le 24 janvier 2003 en concluant au rejet du recours. A la même date, le SEHL a produit son préavis du 14 octobre 2002 ainsi que les statistiques concernant les logements vacants à Lausanne, sans prendre formellement de conclusions. Le vendeur et le groupe d'acheteurs ont déposé des déterminations écrites par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs en concluant au rejet des recours. Chaque partie a ensuite pu déposer des observations complémentaires. Le tribunal a tenu audience le 22 juillet 2003, au cours de laquelle les parties ont été entendues dans leurs explications. A cette occasion, différents témoins, dont l'audition avait été requise par le groupe d'acheteurs, ont été entendus, à savoir M. Bernard Dubois, architecte, Mme Sophie Genecand, courtière qui s'était occupée de la vente de l'immeuble ainsi que M. Giuseppe Biancaniello, ancien employé de banque, qui s'était occupé de l'octroi des crédits aux différents acheteurs.
Considérant en droit:
1. La qualité pour recourir de l'Asloca, d'Isabelle Ade-Feijo ainsi que celle de Verena et Mathias Buercher est contestée par le groupe d'acheteurs et par l'autorité intimée.
a) L'art. 8 LAAL a la teneur suivante :
"La qualité pour recourir appartient au propriétaire ou aux locataires de l'appartement concerné.
Cette qualité appartient également aux associations régulièrement constituées de locataires et de propriétaires d'importance cantonale dont le champ d'activités statutaires s'étend à l'objet concerné, dans les limites suivantes :
a) pour les associations de locataires : lorsque le logement à vendre est vide de locataire ou lorsque le locataire en place n'est pas en mesure d'agir;
b) pour les associations de propriétaires : lorsque le propriétaire concerné n'est pas en mesure d'agir".
b) S'agissant de la qualité pour agir de l'Asloca, on constate que, au moment où la requête d'autorisation d'aliéner a été déposée le 31 mai 2002 par André Guigoz, l'appartement de six pièces sis au 1er étage était vacant. Les pièces jointes à cette requête indiquaient toutefois que l'appartement serait reloué dès le 1er juin 2002. En outre, il n'est pas contesté que l'appartement était loué lorsque la décision le concernant a été rendue le 19 novembre 2002. Le dossier produit par l'autorité intimée montre toutefois que celle-ci s'est prononcée en considérant que le logement était vide et que la décision a par conséquent été communiquée à l'Asloca, et non au locataire en place. Ce dernier était par conséquent dans l'impossibilité d'agir. Partant, la qualité pour recourir de l'Asloca doit être reconnue sur la base de l'art. 8 al. 2 let. a in fine.
c) La qualité pour recourir d'Isabelle Ade-Feijo et de Verena Buercher est contestée, notamment par le groupe d'acheteurs, dès lors que celles-ci n'occupent pas leur appartement. En outre, la qualité pour recourir de Mathias Buercher et de Daniel Frank est contestée dès lors que ceux-ci occupent leur appartement en qualité de sous-locataire.
La loi s'interprète en premier lieu d'après sa lettre et ce n'est que si le texte légal n'est pas absolument clair ou si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles que le juge doit recourir à d'autre méthodes d'interprétation. En l'espèce, le texte de l'art. 8 al. 1 LAAL est parfaitement clair dans la mesure où il indique que le locataire de l'appartement a la qualité pour agir. En leur qualité de locataire, Isabelle Ade-Feijo et Verena Buercher ont par conséquent la qualité pour recourir, le fait qu'elles n'occupent pas actuellement les appartements étant sans pertinence. On relèvera par surabondance que, si l'on suivait le raisonnement des acheteurs et de l'autorité intimée, personne n'aurait la qualité pour agir dans l'hypothèse où un appartement appartenant à la catégorie à pénurie est sous-loué, ce qui ne permettrait jamais de vérifier si les conditions de la LAAL sont respectées et irait à l'encontre des objectifs poursuivis par cette loi. La qualité pour recourir de Verena Buercher étant admise, la question de savoir si celle-ci doit également être reconnue à son fils Mathias Buercher peut rester indécise. Enfin, il n'y a pas lieu d'examiner la qualité pour agir de Daniel Frank dès lors que ce dernier est intervenu dans la procédure en tant que représentant d'Isabelle Ade-Feijo et qu'il n'est pas formellement recourant.
2. Selon l'art. 36 LJPA, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif s'étend à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (lit. a), à la constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (lit. b), ainsi qu'à l'opportunité si la loi spéciale le prévoit (lit. c). Cette dernière hypothèse n'est pas réalisée en l'espèce.
Commet un excès de son pouvoir d'appréciation l'autorité qui sort du cadre de sa liberté d'appréciation en usant d'une faculté qui ne lui appartient pas, par exemple en optant pour une solution différente de celles qui s'offrent à elle; on peut également ajouter l'hypothèse d'un excès de pouvoir négatif visant le cas de l'autorité qui, au lieu d'utiliser sa liberté d'appréciation, se considère comme liée (voir notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. I, p. 333). L'abus de pouvoir, en droit suisse, vise deux cas : l'expression est tout d'abord synonyme de détournement de pouvoir (on désigne ainsi l'acte accompli par l'autorité dans les limites de ses attributions, mais pour des motifs étrangers à ceux dont elle doit s'inspirer); mais elle peut également être comprise plus largement, soit dans le sens d'un comportement arbitraire ou recouvrant une violation manifeste de certains droits ou principes constitutionnels (voir notamment TA, arrêts AC 1999/0199 du 26 mai 2000, AC 1999/0047 du 29 août 2000, AC 1999/0172 du 16 novembre 2000, AC 2001/0086 du 15 octobre 2001 et AC 2000/0194 du 12 mars 2002).
3. La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certain type d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1er). A teneur de l'art. 2 al. 1 LAAL, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation. Les conditions d'octroi de ces autorisations sont fixées à l'art. 4 LAAL dont la teneur est la suivante :
"L'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné :
a) n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements;
ou
b) est soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme telle au registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée;
ou
c) est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir.
L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent l'aliénation.
L'autorisation peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Le Département requiert alors l'inscription de leur mention au registre foncier."
4. L'autorisation relative à l'appartement de six pièces sis au 1er étage a été délivrée en application de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL. Le Service du logement a considéré que cet appartement n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie dès lors qu'il s'agit d'un logement meublé avec un loyer élevé (3'000 fr. net par mois selon les pièces annexées à la demande d'autorisation). L'Asloca et les recourants Dorner contestent cette appréciation en relevant que ce logement est comparables aux autres 6 pièces de l'immeuble et qu'il n'existe pas de raison d'effectuer une distinction entre ces différents appartements. Ils soutiennent également que, conformément à la pratique du Service du logement, confirmée par la jurisprudence du Tribunal administratif, il y aurait lieu de s'écarter de loyer indiqué dans la requête et de prendre en considération un loyer objectif. Selon eux, la prise en considération d'un loyer objectif a pour conséquence que le logement litigieux appartient également à la catégorie à pénurie et que l'autorisation ne pouvait dès lors être délivrée en application de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL.
a) La notion de logement appartenant "à une catégorie où sévit la pénurie" est utilisée aussi bien dans la LDTR que dans la LAAL. Il faut considérer que cette notion est la même dans les deux lois (cf. arrêt TA FO 1995/0038 du 15 novembre 1996). Pour interpréter l'art. 4 al. 1 let. a LAAL, on peut par conséquent s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR qui stipule que:
"Seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie".
Selon la jurisprudence du tribunal rendue en matière de LDTR, savoir si un logement appartient à une catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la statistique des logements vacants; il faut ensuite apprécier si le logement en cause, par son prix, appartient ou non à une catégorie où sévit la pénurie, soit une catégorie répondant à un besoin de la population; enfin, l'appréciation prendra en compte les caractéristiques générales du logement considéré (cf. arrêt AC 2000/0155 du 15 octobre 2002, consid. 4e).
b) aa) L'appartement litigieux entre manifestement dans la catégorie où sévit la pénurie au sens quantitatif puisque, selon les statistiques produites par le SEHL, le taux de vacances pour les cinq pièces et plus dans la Commune de Lausanne au mois de juin 2002 se situait à 0,06 %. S'agissant du loyer, on a vu que, au moment où la décision attaquée a été rendue, l'appartement était loué pour un loyer mensuel de 2'250 fr., charges comprises. Ce loyer est notablement supérieur à celui indiqué par les statistiques de la Commune de Lausanne comme abordable pour les cinq pièces et plus (loyer mensuel de 1'700 fr. selon les statistiques au 1er décembre 2002). Partant, on peut se demander si ce logement appartient encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population.
bb) Quant à la prise en considération d'un loyer dit "objectif", les recourants soutiennent à tort qu'il s'agit d'une méthode qui serait "appliquée par le Tribunal administratif". En effet, comme le tribunal de céans l'a rappelé récemment, il s'agit plus précisément d'une pratique que le tribunal a cautionnée à plusieurs reprises, mais dans des circonstances diverses, et dont il serait abusif de tirer une règle générale (arrêt AC 2000/0155 du 15 octobre 2002, consid. 5). Dans un autre arrêt du 13 décembre 2002, le Tribunal administratif avait d'ailleurs observé que cette méthode de calcul des loyers ne paraissait pas à l'abri de toute critique (v. AC 2000/0082 consid. 3a/dd/bbb). Au vu des réserves émises par le Tribunal au sujet de cette méthode, on ne saurait reprocher au Service du logement de n'y avoir pas recouru dans le cas d'espèce.
c) Finalement, la question de savoir si l'autorisation pouvait être délivrée sur la base de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL peut rester indécise. En effet, comme on le verra ci-dessous, les décisions de l'autorité intimée relatives aux autres logements de l'immeuble, délivrées en application de l'art. 4 al. 2 LAAL, doivent être confirmées et il n'existe pas de raison de traiter différemment l'appartement de six pièces sis au 1er étage.
5. Le Service du logement a autorisé l'aliénation des autres appartements sur la base de l'art. 4 al. 2 LAAL. Il a en effet considéré qu'il existait "d'autres circonstances commandant l'aliénation" au sens de cette disposition. A cet égard, les décisions querellées constatent tout d'abord que le prix de vente est avantageux et qu'il favorise par conséquent l'accession à la propriété dans de bonnes conditions. Elles constatent également que la volonté des acheteurs est d'occuper les appartements concernés et, partant, de se constituer un patrimoine familial, sans volonté spéculative. L'autorité intimée met ensuite en avant la situation des acheteurs en constatant que certains d'entre eux ont dû emprunter de l'argent en constituant des garanties immobilières qui ne peuvent, à ce jour, être inscrites au registre foncier. Elle constate également que certains acheteurs ont engagé leurs prestations de libre-passage et qu'ils devront les rembourser à leur institution de prévoyance si la vente ne peut pas se concrétiser, ceci tout en étant dans la quasi-impossibilité d'obtenir le remboursement du prix de vente de la part d'André Guigoz. Procédant à une pesée des intérêts en présence, l'autorité intimée a délivré les autorisations requises.
a) Les recourants soutiennent que le Service du logement a abusé de son pouvoir d'appréciation en prenant essentiellement en considération la situation des acquéreurs dans la pesée des intérêts à laquelle il a procédé en application de l'art. 4 al. 2 LAAL. Selon eux, seuls devraient être pris en compte, d'une part, l'intérêt public au maintien d'appartements appartenant à la catégorie où sévit la pénurie et, d'autre part, l'intérêt du vendeur à pouvoir, dans certaines circonstances, aliéner son immeuble. Les recourants contestent par ailleurs la gravité de la situation des acquéreurs. Ils soulignent à cet égard que ces derniers ont pris un risque en signant la réquisition de transfert le 31 mars 2001 alors qu'ils savaient qu'un recours était susceptible d'être formé contre la décision du Service du logement confirmant que l'opération n'entrait pas dans le champ d'application de la LAAL. Les recourants mettent également en doute l'affirmation selon laquelle le vendeur ne serait pas en mesure, le cas échéant, de rembourser le prix de vente en constatant que ce dernier est un important promoteur immobilier et qu'il est encore propriétaire de plusieurs immeubles, notamment dans la région Vevey-Montreux. Pour leur part, les acheteurs contestent avoir pris le moindre risque en insistant sur le fait que, au moment de la vente, ils ont agi au bénéfice de garanties du Service du logement et de leur notaire selon lesquelles l'opération n'entrait pas dans le champ d'application de la LAAL. Ils soutiennent à cet égard que l'arrêt du Tribunal administratif du 29 janvier 2002 a renversé de manière inattendue une jurisprudence solidement établie et qu'un refus de leur délivrer les autorisations requises serait contraire au principe de la bonne foi. Ils font également valoir que, dans la pesée d'intérêts, il convient de prendre en considération leur situation personnelle, notamment le fait qu'ils ont des revenus plutôt modestes et qu'ils avaient décidé d'acquérir l'immeuble litigieux afin de mettre sur pied un projet collectif de vie en commun, sans aucune intention spéculative. De manière générale, ils mettent en avant la situation très difficile dans laquelle ils se trouvent en invoquant les pertes subies sur le plan financier, en raison notamment des capitaux qui sont bloqués ainsi que des intérêts hypothécaires et des frais qu'ils doivent assumer. Les acheteurs mettent également en avant le fait qu'ils n'ont aucune garantie d'obtenir le remboursement du prix de vente de la part d'André Guigoz, notamment en cas de faillite, et que le versement par ce dernier des loyers de l'immeuble dépend de son bon vouloir, aucune garantie ne pouvant également leur être donnée à cet égard. Enfin, ils invoquent les incertitudes que la situation implique s'agissant des décisions qui doivent être prises dans la gestion de l'immeuble. Ils soutiennent en substance que, dans la pesée d'intérêts qui doit être effectuée sur la base de l'art. 4 al. 2 LAAL, la situation très particulière dans laquelle ils se trouvent doit être prise en considération et avoir un poids prépondérant. Selon eux, cette exigence résulte notamment de la garantie de la propriété (art. 26 de la Constitution fédérale), cette dernière n'assurant pas seulement une protection aux propriétaires mais garantissant également le libre accès à la propriété. Les acquéreurs se réfèrent également à cet égard aux travaux préparatoires de la LAAL, notamment à des interventions du rapporteur Jomini, dont il résulterait que l'ensemble des intérêts en présence, y compris ceux des acquéreurs potentiels, doivent être pris en considération dans l'application de cette loi. Les recourants mettent également en avant le fait qu'ils vont tous libérer des appartements appartenant à catégorie à pénurie. Ils demandent également que leur situation soit comparée à celle des locataires en place en relevant que ceux-ci ne disposent que de baux précaires et qu'ils savent depuis longtemps qu'ils n'ont aucune garantie de pouvoir demeurer à long terme dans leurs appartements. De manière générale, le groupe d'acheteurs conteste l'argument des recourants selon lesquels ils auraient mener une politique du "fait accompli" en insistant sur le fait qu'ils ont toujours été de bonne foi, ce qui n'aurait pas toujours été le cas des locataires en place. Le Service du logement, le SEHL et les acquéreurs soutiennent également que, dans le cadre de la pesée d'intérêts, il y a lieu de prendre en considération le fait que M. André Guigoz devait impérativement vendre son immeuble pour rembourser les fonds qu'il y avait investis en 1986. Ce point est toutefois contesté par les recourants.
b) La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de logements. Elle tend à empêcher que les appartements loués ou à louer ne soient convertis en logements à acheter, et qu'il n'en résulte un rétrécissement du marché locatif des appartements qui, par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (cf. arrêt du Tribunal fédéral du 1er février 1992, 1P.586/1991). Le Tribunal fédéral a déjà reconnu que cet objectif répond à un intérêt public (ATF du 1.2.92 précité; 116 Ia 414/415; 113 Ia 133 consid. a).
c) L'objectif principal de la LAAL est de conserver sur le marché locatif certains types d'appartements répondant à un besoin de la population, cet objectif correspondant à un intérêt public qui, a priori, est prépondérant. Il n'apparaît pas contestable que les autorisations querellées portent atteinte à cet objectif en soustrayant au marché locatif des appartements répondant à un besoin de la population. En tous les cas, ce point n'est pas litigieux dans la présente procédure, ceci quand bien même on constate que les loyers de la plupart des appartements sont supérieurs à ceux que les statistiques lausannoises considèrent comme abordables eu égard au revenu de la majorité de la population. Cela étant précisé, pour déterminer si le Service du logement a abusé de son pouvoir d'appréciation au sens de l'art. 36 LJPA en délivrant les autorisations litigieuses, il convient d'examiner si les éléments qu'il a pris en considération dans la pesée d'intérêts effectuée en application de l'art. 4 al. 2 LAAL sont admissibles ou si l'autorité intimée s'est laissée guider par des motifs étrangers à ceux dont elle devait s'inspirer.
A cet égard, on relèvera tout d'abord que le fait que le prix de vente envisagé favorise l'accession à la propriété dans de bonnes conditions n'a pas à être pris en considération. En effet, ce faisant, le Service du logement fait prévaloir sur l'intérêt public expressément protégé par la loi un objectif de politique économique, soit l'encouragement à l'accession à la propriété, qui naguère n'était pas inscrit au chapitre de la politique cantonale (v. Rapport du Conseil d'Etat du 16 novembre 2001 sur la politique du logement, BGC juin 2002, p. 1023). Certes, l'art. 67 al. 3 de la Constitution du 14 avril 2003 prescrit désormais à l'Etat et aux communes d'encourager l'accès à la propriété de son propre logement. Toutefois, cet objectif, pour l'instant mis en oeuvre presque exclusivement par des mesures découlant de la législation fédérale ne doit pas être réalisé au détriment de la sauvegarde du parc d'appartements à louer répondant aux besoins de la population. En effet, les conditions qui permettent de louer un appartement à un prix modéré sont les mêmes qui permettent de le vendre bon marché. Ainsi, le fait qu'un appartement puisse être vendu à prix avantageux ne saurait constituer un motif pertinent de le soustraire au marché locatif, sous peine de vider l'art. 4 al. 1 LAAL de son contenu chaque fois que le prix de vente correspond simplement à la valeur objective de l'objet. De même, on viderait l'art. 4 al. 1 LAAL de son contenu, si on devait, comme l'autorité intimée, considérer que l'autorisation doit être délivrée du simple fait que les acquéreurs souhaitent occuper personnellement leur appartement et n'ont pas de volonté spéculative.
Doit en revanche manifestement entrer en considération dans la pesée d'intérêts la situation du vendeur, plus particulièrement s'il est démontré que ce dernier n'avait d'autre choix que de vendre son immeuble. Dans le cas d'espèce, l'instruction n'a pas permis d'établir si André Guigoz se trouvait au mois de mars 2001 dans une situation où il n'avait pas d'autre choix que de vendre l'immeuble litigieux. Certes, suite à la dénonciation des crédits garantis par cet immeuble, il a été mis en demeure de rembourser ces derniers jusqu'au 30 septembre 1998. Toutefois, comme il l'a expliqué lors de l'audience finale, André Guigoz s'est trouvé à cette époque dans une situation où tous ses crédits ont été dénoncés par l'établissement bancaire qui avait financé jusqu'alors ses acquisitions immobilières. Cet établissement l'a alors encouragé à réaliser au mieux ses différents immeubles sans mettre à exécution sa menace de recourir à des procédures d'exécution forcée. On en veut pour preuve que, selon les explications fournies à l'audience, André Guigoz est encore propriétaire d'une dizaine d'immeubles sur la trentaine dont il a été propriétaire à un moment donné. Il n'est ainsi pas démontré que le vendeur se trouvait dans une situation où il n'avait pas d'autre solution que d'aliéner son immeuble en acceptant l'offre présentée par le groupe d'acheteurs. On relève au surplus que, dans les décisions querellées, la situation du vendeur n'est pas mentionnée comme un des éléments pris en considération dans la pesée d'intérêts. Pour toutes ces raisons, il n'apparaît pas qu'il puisse être tenu compte de la situation d'André Guigoz dans la pesée d'intérêts qui doit être effectuée en application de l'art. 4 al. 2 LAAL.
d) Reste à examiner si la situation des acheteurs, qui a manifestement joué un rôle essentiel dans la décision de l'autorité intimée ainsi que dans le préavis du SEHL, peut valablement être prise en considération dans l'application de l'art. 4 al. 2 LAAL.
aa) Dans un arrêt publié aux ATF 113 Ia 126 et suivantes (ci après: Arrêt "Armengol"), le Tribunal fédéral a examiné la constitutionnalité d'une nouvelle disposition de la loi cantonale genevoise du 26 juin 1983 sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation relative à l'aliénation d'appartements loués. Cette nouvelle disposition prévoyait que toute aliénation d'appartements offerts en location et appartenant à la catégorie de logements où sévit la pénurie devait être soumise à autorisation (al. 1). Selon l'alinéa 2, cette autorisation devait être refusée lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y opposait notamment lorsque :
a) la demande d'appartements à louer ne peut être satisfaite dans la catégorie de logements concernés;
b) le logement concerné a été construit avec l'aide des pouvoirs publics;
c) l'offre de logements à vendre est suffisante dans la catégorie de logements concernés;
d) le prix de vente de l'appartement dépasse le montant du capital investi, en tenant compte, pour autant que l'entretien de l'immeuble a été normalement assuré, de l'adaptation au coût de la vie.
Dans son arrêt, le Tribunal fédéral rappelle le principe selon lequel les restrictions de droit public à la propriété doivent être compatibles avec la garantie des droits individuels du propriétaire; ces restrictions doivent ainsi reposer sur une base légale, répondre à un intérêt public suffisant et respecter le principe de la proportionnalité. En réponse à un premier argument des recourants, le Tribunal fédéral a considéré que, sous l'angle de la garantie de la propriété et sous réserve du principe de la proportionnalité, rien ne s'opposait à ce que toute forme d'aliénation, et non seulement la vente proprement dite, soit soumise à autorisation. Le Tribunal fédéral précisait cependant ce qui suit: "mais dans toutes ces hypothèses aussi, l'intérêt du propriétaire ou de ses ayants-droit à aliéner sous forme de propriété par étages, comme celui de l'acquéreur à se rendre propriétaire d'un logement et non de tout l'immeuble, peut faire apparaître une interdiction absolue de procéder à cette opération comme étant excessif par rapport aux buts auxquels tend l'art. 9 A. Même en cas de simple vente, les conséquences d'un refus peuvent, selon les circonstances, apparaître disproportionnées. Les recourants relèvent avec raison l'hypothèse du locataire qui désire acquérir l'appartement qu'il occupe, sans qu'il soit mis devant l'alternative d'acheter ou de s'en aller, ou sans que le prix de vente soit abusif. Une telle opération peut être non seulement dans l'intérêt bien compris des parties - propriétaires et locataires - mais aussi dans celui de la collectivité, car, sinon, on comprendrait mal les dispositions de la législation fédérale destinée à favoriser l'accession à la propriété. C'est dire que l'autorité doit pouvoir disposer d'un certain pouvoir d'appréciation qui lui permette de tenir compte, dans chaque cas, de tous les intérêts en présence, et on ne voit pas que le système du refus inconditionnel de l'alinéa 2, tel qu'il apparaît à l'examen de ce texte, soit exigé par les buts de la disposition attaquée".
En application du principe de la proportionnalité, le Tribunal fédéral a considéré que la disposition mise en cause n'était pas conforme à la garantie de la propriété dès lors qu'elle excluait toute pesée d'intérêts lorsqu'une des quatre éventualités mentionnées était réalisée, l'autorité chargée d'appliquer ces quatre clauses ne disposant alors d'aucun pouvoir d'appréciation. Le Tribunal fédéral relevait plus particulièrement ce qui suit : "Ces clauses s'imposent avec une rigidité absolue pour assurer la lutte contre la pénurie de logements et ne permettent pas de prendre en considération les intérêts privés et légitimes qui peuvent exister dans certaines circonstances. Elles portent donc atteinte au principe de la proportionnalité et ne sont pas compatibles avec la garantie constitutionnelle des droits individuels concrets des propriétaires" (ATF 113 Ia, p. 136).
bb) Les travaux préparatoires de la LAAL ne donnent aucune indication sur la manière dont il faut interpréter la notion de "circonstances commandant l'aliénation" au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL. On relèvera que ceux-ci ne peuvent être pris en considération que s'ils donnent une réponse claire à une disposition légale ambiguë et qu'ils aient trouvé expression dans le texte de la loi (ATF 124 II 265 consid. 3a p. 268; 124 III 126 consid. 1b/aa p. 129). Or, tel n'est pas le cas des différents avis exprimés lors des débats au Grand Conseil et notamment de ceux du rapporteur Jomini. On note au surplus que, à ce jour, l'art. 4 al. 2 LAAL n'a pas fait l'objet de jurisprudence. Pour interpréter cette disposition, qui met en oeuvre le principe de la proportionnalité, on peut en revanche se référer aux considérants de l'arrêt Armengol, ce d'autant plus que cette jurisprudence est antérieure à la LAAL et qu'elle a probablement inspiré les rédacteurs de cette loi. Comme on l'a vu ci-dessus, le Tribunal fédéral a jugé à cette occasion que, en application du principe de la proportionnalité, l'autorité qui statue sur une demande d'aliénation d'un appartement loué appartenant à la catégorie où sévit la pénurie doit prendre en considération toutes les circonstances pertinentes du cas d'espèce, celles-ci pouvant comprendre le cas échéant des circonstances relatives à l'acquéreur.
Dans le cas d'espèce, l'autorité intimée a manifestement accordé un poids prépondérant au fait que les acheteurs sont de bonne foi et que, suite à un concours assez exceptionnel de circonstances, ils se retrouvent dans une situation particulièrement délicate, sans que leur responsabilité n'apparaisse engagée. S'agissant de la bonne foi des acheteurs, l'instruction a démontré que, contrairement à ce que soutiennent les recourants, les acheteurs ont signé l'acte notarié du 30 mars 2001 sans avoir été informés au préalable qu'une décision relative à la soumission de la vente de l'immeuble à la LAAL avait été notifiée au vendeur et aux locataires Llosas et qu'un délai de recours était pendant. Ceci résulte notamment des explications fournies par le vendeur lors de l'audience. On relèvera également que les acheteurs se sont fiés aux informations reçues de l'autorité intimée selon lesquelles, selon sa pratique constante de l'époque, l'opération ne soulevait pas de problème au regard de la LAAL, ce qui leur aurait au surplus été confirmé par le notaire Terrier. Pour ce qui est de la date de la séance de signature de la réquisition de transfert chez le notaire, les acheteurs ont expliqué de manière convaincante que celle-ci avait été avancée du 31 avril 2001 au 30 mars 2001 dès le moment où le dernier appartement avait trouvé preneur et que l'opération pouvait par conséquent être finalisée. On ne saurait dès lors suivre les recourants lorsqu'ils affirment que les acheteurs ont agi de mauvaise foi en avançant précipitamment la séance chez le notaire après avoir pris connaissance de la décision rendue par l'autorité intimée le 19 mars 2001 et du risque de recours des époux Llosas.
L'importance accordée par l'autorité intimée à la situation des acheteurs et à leur bonne foi par rapport à l'intérêt public à conserver les appartements concernés dans le parc locatif peut sans aucun doute prêter à discussion. S'agissant de vérifier l'application de l'art, 4 al. 2 LAAL, soit d'une disposition qui, conformément aux exigences de la jurisprudence du Tribunal fédéral, a pour but de garantir à l'autorité compétente un pouvoir d'appréciation suffisant pour tenir compte de tous les intérêts en présence, il n'appartient cependant pas au Tribunal de céans de substituer sa propre pesée d'intérêts à celle effectuée par l'autorité intimée. Même si l'on peut émettre certaines réserves au sujet du poids accordé par celle-ci aux différents intérêts à prendre en considération, le tribunal de céans estime que ces réserves ne sont pas telles que l'on soit en présence d'un abus du pouvoir d'appréciation au sens de l'art. 36 LJPA. En effet, pour les raisons évoquées ci-dessus, la pesée d'intérêts n'a pas été effectuée sur la base de motifs étrangers à ceux dont l'autorité intimée devait s'inspirer et son résultat ne saurait être qualifié d'arbitraire. Le fait d'avoir, à titre exceptionnel, pris en considération la situation des acheteurs apparaît notamment admissible eu égard aux circonstances très particulières du cas d'espèce.
cc) Vu ce qui précède, les griefs des recourants relatifs à l'application de l'art. 4 al. 2 LAAL doivent également être écartés.
6. Les recourants demandent enfin que, en cas de confirmation des décisions attaquées sur le principe des autorisations d'aliéner les appartements, celles-ci soient assorties d'une condition de relogement.
Selon l'art. 4 al. 3 LAAL, l'autorisation peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Cette disposition confère une simple faculté à l'autorité intimée, cette dernière disposant manifestement d'un large pouvoir d'appréciation à cet égard. Dans le cas d'espèce, celle-ci explique avoir accordé une importance prépondérante au fait que l'on se trouve en présence de baux que l'on peut qualifier de "précaires", ces derniers se renouvelant de mois en mois.
Même si le caractère précaire des baux, qui était dû au fait que le propriétaire envisageait à l'époque d'effectuer des travaux, doit être relativisé, on ne saurait considérer que l'autorité intimée ait abusé de son pouvoir d'appréciation en estimant que la situation des locataires en place n'était pas telle qu'elle exige qu'une solution soit trouvée par les acquéreurs pour leur relogement. On voit d'ailleurs mal comment les nouveaux propriétaires, qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, auraient pu trouver sur le marché des logements comparables pour les mettre à disposition des locataires. Le fait que le SEHL ait préavisé favorablement sous réserve d'un relogement des locataires n'est au surplus pas décisif, l'autorité cantonale compétente n'étant pas liée par ce préavis.
Partant, ce grief doit également être écarté.
5. Il résulte des considérants que les recours doivent être rejetés, les frais de la présente procédure étant mis à la charge des recourants. En outre, ceux-ci verseront des dépens au groupe d'acheteurs et au vendeur, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel. Le mandataire des vendeurs s'étant contenté de s'exprimer brièvement sur les moyens développés par les recourants, les dépens qui lui sont octroyés sont limités à fr. 1000.-, les dépens octroyés au groupe d'acheteurs étant arrêtés à fr. 2000.-.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Les recours sont rejetés.
II. Les décisions du Service du logement du 19 novembre 2002 sont confirmées.
III. Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Naoko Hirose Llosas et crts.
IV. Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Frank et Jacqueline Dorner et de l'Association suisse des locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud).
V. a) Une indemnité de dépens de 2'000 (deux mille) francs est allouée à Claude Pahud, Donatella Morigi Pahud, Olivier Maggioni, Marie-Louise Rey, Alain Clavien, Pierre Bavaud, Sarah Perrin-Bavaud, Frédéric Meyer de Stadelhofen et Laurence Meyer De Stadelhofen, à la charge des recourants Naoko Hirose Llosas et crts et Frank et Jacqueline Dorner et crts, solidairement entre eux.
b) Une indemnité de dépens de 1'000 (mille) francs est allouée à André Guigoz, à la charge des recourants Naoko Hirose Llosas et crts, Frank et Jacqueline Dorner et crts, solidairement entre eux.
jc/Lausanne, le 18 septembre 2003
Le président:
Le présent arrêt est notifié aux destintaires de l'avis d'envoi ci-joint.