CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 14 juillet 1999
sur le recours interjeté par Samuel PICHON, à Essertines-sur-Rolle, représenté par l'avocat Robert LIRON, Remparts 9, à 1400 Yverdon-les-Bains,
contre
la décision rendue le 19 septembre 1997 par la Commission foncière rurale, section I (transfert d'une entreprise agricole).
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Composition de la section: M. Jacques Giroud, président; M. Antoine Rochat et Mme Silvia Uehlinger, assesseurs. Greffier: M. Jean-François Neu.
Vu les faits suivants:
A. Né en 1927, Samuel Pichon, agriculteur, est à ce jour propriétaire, sur le territoire de la commune d'Essertines-sur-Rolle et après remaniement parcellaire, de deux domaines, celui dit "du Village", d'une surface totale de 166'301 m2, agrandi au fil des ans après l'avoir repris de ses parents en 1967, et celui dit "du Bon", au lieu dit Montancet, d'une surface totale de 168'768 m2, acquis en 1973; il est en outre propriétaire, sur le territoire des communes du Chenit et de L'Abbaye, du domaine de montagne du "Grand Croset", d'une superficie de 1'212'190 m2, acheté en 1978. Il exploite au surplus des terres qui lui sont affermées par la commune d'Essertines-sur-Rolle et divers tiers.
B. Par contrat de bail à ferme conclu le premier avril 1992 pour une durée de neuf ans, Samuel Pichon confia à son beau-fils Jean-Michel Monthoux, agriculteur à Bière, l'exploitation des parcelles des domaines du Village et du Bon, à l'exclusion des bâtiments ruraux et d'habitation sis sur ce dernier, non sans avoir obtenu du Service de l'agriculture, par décision du 14 mai 1992, la reconnaissance de deux exploitations séparées - la sienne et celle de son beau-fils - tenues pour gérées de manière indépendante et autonome, ceci au regard de l'ordonnance du 26 avril 1993 sur la terminologie agricole et la reconnaissance des formes d'exploitation (ci-après: OTA) et en conformité avec la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (ci-après: LBFA).
C. Par requête adressée le 23 mai 1997 à la Commission foncière rurale, Section I (ci-après: la Commission), Samuel Pichon demanda à pouvoir soustraire de son entreprise agricole les parcelles 610, 694 et 757 d'Essertines-sur-Rolle, soit le domaine du Village, par 166'301 m2 de prés-champs, bois, bâtiments et places-jardins, respectivement d'en transférer la propriété à sa fille, épouse de Jean-Michel Monthoux, lui-même collaborateur au sein de l'exploitation agricole de son père, Michel Monthoux, à Bière.
Par lettre d'accompagnement du 23 mai 1997, le requérant, par son mandataire Daniel Malherbe, notaire à Orbe, a motivé sa requête et principalement conclu à ce que la Commission rende une décision constatant que le transfert comme un tout des immeubles agricoles du domaine du Village, tenu pour une entreprise agricole distincte de celle constituée par le domaine du Bon (Montancet), ne procédait pas d'un cas d'interdiction de partage matériel; subsidiairement, il a requis l'autorisation exceptionnelle de partage matériel des parcelles du domaine du Village au motif qu'après ce partage, son entreprise agricole offrirait toujours de bons moyens d'existence.
D. Dans son rapport d'expertise du 8 juillet 1997, l'Office de conseil agricole de Lausanne (ci-après: Prométerre), sans aborder la question soulevée à titre principal par le requérant, a considéré que la part de l'entreprise agricole de ce dernier, objet du transfert de propriété souhaité, pouvait donner lieu à autorisation exceptionnelle de partage matériel. Appliquant la méthode dite du revenu social normalisé, l'expert a estimé qu'après la soustraction envisagée, l'entreprise agricole de Samuel Pichon offrait effectivement de bons moyens d'existence.
Se fondant sur ce rapport, la Commission, par décision du 11 juillet 1997, a d'abord autorisé le partage matériel de l'entreprise agricole du requérant, avant de relever, en séance du 8 août suivant, une erreur méthodologique dans l'expertise précitée. Interpellé, l'expert - en refusant cette fois de prendre en considération, en sus du revenu agricole, la valeur et le revenu locatifs d'un immeuble - a rendu le 12 août 1997 un second rapport aux conclusions opposées à celles initialement rendues.
E. Se prévalant des conclusions de ce second rapport, le Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce (ci-après: le Département) a recouru céans contre la décision d'autorisation du partage matériel, par écriture du 28 août 1998.
Faisant également siennes les déterminations de l'expert, la Commission a, en séance du 19 septembre 1997, annulé la décision dont était recours et rejeté la requête initiale au motif que l'entreprise agricole de Samuel Pichon n'offrirait plus, après le partage matériel envisagé, de bons moyens d'existence. C'est contre cette décision que ce dernier a recouru céans, par mémoire du 13 octobre 1997.
E. Mandatée par le Tribunal, l'Union suisse des paysans (ci-après: l'expert du Tribunal) a rendu son rapport d'expertise le 23 juin 1998, répondant par l'affirmative aux questions de savoir si le recourant était propriétaire de deux exploitations distinctes et si l'une ou l'autre de celles-ci offrait de bons moyens d'existence. Ce rapport, fondé sur la méthode dite du revenu objectivement réalisable, fit l'objet de déterminations de la Commission par écriture du 12 août 1998; celles-ci appelèrent un complément d'expertise, déposé le 16 novembre 1998, qui donna lui-même lieu à une ultime prise de position de l'autorité intimée, par lettre du 9 décembre 1998. Le recourant s'est entièrement rallié aux conclusions de l'expert; il a renoncé à déposer une argumentation écrite complémentaire.
F. Le Tribunal administratif a statué sans audience. Les moyens des parties et les avis des experts seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai de trente jours prévu par l'art. 88 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (ci-après: LDFR), le recours a été interjeté en temps utile. Au regard de l'art. 13 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application de la LDFR (ci-après: LVDFR; RSV 3.4), il est au surplus recevable en la forme.
b) A défaut de base légale l'autorisant à éprouver l'opportunité de la décision entreprise (art. 36 de la loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative (ci-après: LJPA), applicable par renvoi de l'art. 13 al. 4 LVDFR), le Tribunal de céans dispose, pour connaître de la présente cause, d'un pouvoir d'examen limité à la conformité au droit, à la constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents, ou au déni de justice, motifs du reste tous trois soulevés par Samuel Pichon à l'appui de son mémoire de recours.
2. La LDFR poursuit des objectifs de politique structurelle. Elle exprime, en son article premier, le souci général du législateur de sauvegarder les exploitations agricoles existantes. L'art. 58 al. 1 LDFR pose ainsi le principe d'interdiction de partage matériel selon lequel aucun immeuble ou partie d'immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole, sous réserve des exceptions figurant à l'art. 59, respectivement des cas d'autorisations exceptionnelles de procéder à un tel partage prévus à l'art. 60 LDFR. Dans le même esprit, l'acquisition d'une entreprise agricole sera soumise à autorisation (art. 61 LDFR), sauf exceptions (art. 62 LDFR). L'art. 84 LDFR offre en outre, à celui qui y a un intérêt légitime, de faire constater par l'autorité compétente en matière d'autorisation si une entreprise ou un immeuble agricole est notamment soumis à l'interdiction de partage matériel ou à la procédure d'autorisation (lettre a), respectivement si l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole peut être autorisée (lettre b).
3. a) A l'appui de sa requête du 23 mai 1997, Samuel Pichon avait précisément conclu à titre principal à ce que l'autorité, en application de l'art. 84 litt. a LDFR, reconnaisse le domaine du Village comme une entreprise agricole distincte du reste de ses biens, et donc non visée par l'interdiction de partage matériel; il fit en outre valoir, dans le même esprit, que l'affermage licite de parcelles à son beau-fils avait démembré l'unité économique de son exploitation, le domaine du Village procédant à tout le moins depuis lors d'une autre exploitation.
A l'appui de son recours, il soulève implicitement le grief du déni de justice, faisant valoir que l'autorité intimée ne s'est pas prononcée sur ce moyen, décisif dans la mesure où l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole par un descendant de l'aliénateur - en l'espèce sa fille - n'est pas soumise à autorisation (art. 62 lit. b LDFR).
b) L'art. 84 LDFR, conformément au principe de la sécurité du droit et afin d'éviter des frais inutiles et des pertes de temps consécutives à la nullité d'actes qui pourraient contrevenir à la loi, consacre un intérêt à connaître par avance le régime juridique auquel l'intéressé se trouve soumis (Yves Donzallaz, Commentaire de la LDFR, Sion, 1993, ad art. 84, p. 214). L'usage de ce droit est subordonné, lors du dépôt de la requête, à un intérêt légitime, digne de protection, actuel et concret. Si l'autorité, en statuant, ne crée pas un droit - réputé préexistant - pour l'administré, elle rend néanmoins à ce titre une décision administrative sujette à recours. Peuvent ainsi être entreprises aussi bien les décisions constatant un assujettissement que celles déclarant une requête de constatation irrecevable. Devenue définitive, la décision en constatation s'imposera aux parties et aux autorités compétentes, mais aussi au conservateur du registre foncier en cas de non assujettissement à la procédure d'autorisation, sous réserve d'éléments de fait ou de droit nouveaux. Dans le respect des règles de la procédure administrative, les autorités ont l'obligation de constater d'office les faits de la cause (Donzallaz, op. cit., p. 216 et les références citées).
c) En l'espèce, il est patent que le recourant, partie au contrat et directement touché par les effets du transfert de propriété envisagé, avait et conserve un intérêt légitime à la constatation requise. Le Tribunal administratif établit en outre d'office les faits et applique le droit sans être limité par les moyens soulevés (art. 53 LJPA).
La décision dont est recours n'est à l'évidence pas une décision en constatation, ni n'aborde formellement la question soulevée par le requérant à titre principal, à l'instar des deux rapports d'expertise Prométerre sur lesquels elle se fonde.
Il apparaît cependant que l'autorité intimée fait indirectement sienne la motivation du recours déposé le 28 août 1997 par le Département, qui aborde cette question en en déniant le bien-fondé. Elle retient également, dans ses considérants, que si l'exploitation de Samuel Pichon constitue bel et bien une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR - par quoi il y a déjà lieu de comprendre qu'elle n'entend pas reconnaître cette qualité à chacun des domaines -, seule l'application de l'art. 60 lit. b LDFR peut être envisagée en l'espèce. Enfin, dans ses déterminations du 12 août 1998, la Commission persiste à considérer que les immeubles propriété du recourant, nonobstant l'affermage à son beau-fils, forment une seule entreprise agricole, exploitée comme telle durant 20 ans; elle relève que les deux exploitations faisant l'objet du partage requis ne correspondent pas à celles dont il était question en 1992, et que la notion d'exploitation au sens de l'OTA ne peut être confondue avec celle d'entreprise agricole au sens de la LDFR.
Ainsi, même en l'absence d'une décision formelle au sens de l'art. 84 LDFR, il n'y a pas lieu de retenir le déni de justice, mais bien de considérer que l'autorité intimée a implicitement rejeté les conclusions principales, ce dont il convient à présent d'éprouver le bien-fondé.
d) L'art. 7 al. 1 LDFR définit l'entreprise agricole, au sens et comme concept central dedite loi, comme une "unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige au moins la moitié des forces de travail d'une famille paysanne". L'unité doit être économique et géographique (Donzallaz, op. cit., ad art. 7; Bandli et divers auteurs, Le droit foncier rural, Commentaire de la LDFR, édition du Secrétariat de l'Union suisse des paysans, 1998, nos 12 ss. ad art. 7). Du point de vue économique, l'unité se fonde sur des critères objectifs; les infrastructures doivent être exploitées de façon durable par la même main-d'oeuvre et sous une direction unique; cette gestion comprend les modalités de direction et d'utilisation des moyens d'exploitation humains, financiers et matériels. Sous l'angle géographique, l'unité doit se situer dans le rayon d'exploitation usuel dans la localité, notion que le législateur a introduite, tant dans LDFR que dans la LBFA, afin d'empêcher la formation de structures d'exploitation préjudiciables à l'économie et à l'environnement; en d'autres termes, l'agriculteur doit disposer d'une habitation dans un rayon géographique raisonnable (ATF 121 III 75, partic. 79). La moitié des forces de travail d'une famille paysanne à laquelle la LDFR fait référence est, sur la base d'une moyenne, estimée à 210 jours de travail par année (Bandli, op. cit., nos 41 ss. ad art. 7, spéc. no 52). L'art. 7 al. 4 lit. a LDFR prescrit enfin que, pour apprécier s'il s'agit d'une entreprise agricole, on doit notamment prendre en considération les conditions locales.
La LDFR tient également la notion d'immeuble agricole pour essentielle. Revêt ainsi cette qualité, aux termes de l'art. 6 al. 1 LDFR, l'immeuble - au sens du concept juridique précis de l'art. 655 al. 2 CC - approprié à un usage agricole, respectivement objectivement apte à être utilisé de manière agricole et qui se situe en zone réputée agricole (Donzallaz, op. cit., ch. 79 à 85, p. 43 ss.).
Certaines règles relatives aux entreprises agricoles sont également applicables aux immeubles agricoles; ainsi, l'art. 21 al. 2 LDFR précise que les dispositions sur les entreprises agricoles notamment relatives à la restriction de la liberté de disposer sont applicables par analogie. La notion d'immeuble n'est donc pas si distincte que l'on pourrait le penser de celle d'entreprise agricole. En effet, l'art. 4 al. 1 LDFR précise qu'une entreprise agricole peut n'être constituée que d'un immeuble agricole, qui doit toutefois dans ce cas être bâti et garni d'installations agricoles, dans le respect des conditions posées par l'art. 7 al. 1 LDFR. De même, dans certains cas, la loi reconnaît implicitement un traitement particulier à la pluralité d'immeubles agricoles ne constituant pas une entreprise agricole; ainsi, par exemple, en cas de succession, chaque héritier pourra se faire attribuer une des parcelles sans que les restrictions de droit public relatives au partage, au morcellement ou à l'acquisition soumise à autorisation trouvent application (Donzallaz, op. cit., ch. 86 à 88, et les références citées).
En l'espèce, l'expert du Tribunal affirme que les deux domaines du Village et du Bon sont chacun composés d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles servant de base à la production agricole, fait que ni l'autorité intimée, ni les rapports d'expertise Prométerre ne remettent en cause. N'apparaissent dès lors litigieuses que les seules questions de savoir si les deux domaines constituent chacun une unité tout en mobilisant la moitié des forces de travail d'une famille paysanne, dernières conditions posées par la loi pour la reconnaissance d'une entreprise agricole, respectivement si le domaine du Village procède, au sens de la loi, d'immeubles agricoles dont le transfert n'ôtera pas au domaine du requérant son caractère d'entreprise agricole.
e) Dans le contexte particulier de l'objet du bail à ferme conclu en 1992, le Service cantonal de l'agriculture a tenu les entreprises exploitées par Samuel Pichon et par Jean-Michel Monthoux pour deux exploitations indépendantes au sens de l'OTA, considérant que chacune d'elles formait non seulement un ensemble de terres, de bâtiments et de cheptels mort et vif, mais qu'elles étaient exploitées de manière indépendante et autonome sur le plan du travail et de la gestion, et que les bâtiments d'exploitation principaux des deux intéressés étaient indépendants de ceux d'autres entreprises agricoles. Selon l'expert mandaté par le Tribunal, s'il n'y a certes pas identité formelle entre les objets des demandes de 1992 et de 1997, deux éléments de faible portée en sont la cause: un remaniement parcellaire - mais qui eut pour effet positif de mieux arrondir les deux domaines, du reste objets de deux acquisitions successives - et le bâtiment d'habitation du Village, jusqu'alors occupé par le recourant qui, par souci de cohérence, entend précisément changer aujourd'hui de domicile. L'analyse de cet expert, contrairement à ce que prétend l'autorité intimée, ne se fonde pas sur des critères propres à l'OTA et à la LBFA, mais rend compte, en abordant la ratio de ces textes, des analogies qu'il y a lieu de faire entre ceux-ci et ceux posés par la LDFR au regard du cas d'espèce. Du reste, l'autorité intimée ne motive en rien le bien-fondé de son postulat, ni ne réfute à satisfaction de droit les arguments au recourant sur cette question.
Il n'y a donc pas lieu de remettre en cause le caractère objectif de l'appréciation que fit l'expert de la composition du domaine, ni de s'écarter de ses conclusions lorsqu'il rejoint le recourant en retenant que ce dernier est à ce jour propriétaire de deux exploitations agricoles distinctes - celle du Bon étant une entreprise agricole - constat auquel l'autorité intimée se devait de procéder et que le Tribunal tient en conséquence pour fondé.
f) En application de l'art. 84 LDFR, il convient donc de donner droit aux conclusions principales du recourant en procédant au constat que le transfert des immeubles agricoles constituant le domaine du Village, respectivement des parcelles 610, 694 et 757 d'Essertines-sur-Rolle, n'est pas visé par l'interdiction de partage matériel consacré par l'art. 58 al. 1 LDFR, mais constitue bien un cas d'acquisition au sens des art. 61 ss. LDFR.
4. Au surplus, et par surabondance, il convient de relever que les conclusions subsidiaires du recourant, fondées sur l'exception de l'art. 60 lit. b LDFR, devaient être admises.
a) La notion de "bons moyens d'existence", au sens de cette disposition, est un concept juridique indéterminé emprunté à l'art. 31 al. 2 lit. a et b LBFA (Bandli et autres auteurs, op. cit., no 19 ad art. 8 et no 3 ad art. 16; Donzallaz, op. cit., n. 210 ad art. 16). Cette notion doit être interprétée objectivement (Studer/Hofer, Le droit du bail à ferme agricole, 1988, p. 216 à 217, 235). De bons moyens d'existence doivent permettre à une famille paysanne de vivre en dessus du minimum vital et de faire des économies (Studer/Hofer, op. cit., p. 216, 220 à 221), c'est à dire constituer des réserves pour les investissements nécessaires au maintien de la productivité de l'entreprise (FF 1982, I, p. 298; Studer/Hofer, op. cit., p. 216 ).
b) En l'espèce, les deux rapports d'expertise successifs de Prométerre sur lesquels l'autorité intimée s'est à l'évidence fondée, tant pour admettre d'abord que pour rejeter ensuite la requête de Samuel Pichon, ne diffèrent pour l'essentiel que sur la question, qui apparaît déterminante, de savoir s'il y a lieu de prendre en considération les revenus accessoires provenant de la location d'appartements sis sur le domaine du Bon.
c) Or, l'on admet que les bons moyens d'existence comprennent non seulement la rétribution de l'activité agricole proprement dite mais aussi les revenus accessoires (Studer/Hofer, op. cit., p. 218; Bandli et autres auteurs, op. cit., n. 29 ad art. 8). Savoir ce qu'il faut entendre par ceux-ci implique de se référer aux motifs de politique structurelle qui ont conduit à l'adoption de la LDFR. L'un des buts poursuivis par le législateur a été de consolider la propriété foncière rurale (Bandli et autres auteurs, op. cit., n. 2 ad art. 9) et combattre le morcellement des terres. En introduisant à l'art. 60 lit. b LDFR une exception à l'interdiction du partage matériel ou du morcellement, il s'agissait non pas de favoriser une multiplication d'entreprises se trouvant à la limite de la viabilité, mais de permettre l'agrandissement d'exploitations voisines par une cession de parcelles lorsque cette opération ne compromet pas la survie de l'entreprise de base (Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, thèse, Berne, 1993, p. 112.), respectivement de celle objet du transfert. Car c'est à l'égard d'une partie au moins de l'entreprise que l'exigence des bons moyens d'existence doit être posée; la jurisprudence du Tribunal fédéral commande en effet de ne pas se contenter de retenir que le domaine restant n'offre plus de bons moyens d'existence, mais d'examiner si le domaine faisant l'objet du transfert de propriété présente lui-même de tels moyens, respectivement constitue une entreprise agricole (ATF 121 III 75, cons. 3b; FF 1988 III p. 889 ss., spécialement p. 971).
La prise en compte de revenus accessoires a quant à elle été conçue, non pas pour accueillir des agriculteurs à temps partiel, mais pour maintenir les travaux agricoles en mains des exploitants (BOCN 1991 I 138). Ont ainsi été cités comme revenus accessoires ceux qui provenaient notamment d'activités agricoles dépendantes, à titre de service, comme réceptionnaire de lait, gardien d'alpage, aide normale aux voisins, travaux forestiers ou collaboration occasionnelle à des coopératives agricoles, ou de travaux locaux usuels (remonte-pente) lors de mois d'hiver sans grands travaux agricoles, ou encore d'une activité indépendante dans une entreprise annexe, étroitement liée à l'exploitation (Studer/Hofer, op. cit., p. 235; Bandli et autres auteurs, op. cit., n. 29 ad art 8). Contrairement à ce que soutient l'autorité intimée, il ne s'agit donc pas rigoureusement de revenus d'une "entreprise accessoire intimement liée à l'entreprise agricole".
d) Cela étant, le tribunal considère que c'est à juste titre que l'expert qu'il a mandaté a tenu compte, dans sa calculation, des revenus locatifs excédentaires de l'immeuble du Bon; l'autorité intimée admet du reste implicitement une telle prise en compte, en n'y opposant qu'une querelle de chiffres fondée sur la déduction du revenu locatif du logement occupé par l'employé aux services duquel l'entreprise devrait par hypothèse recourir au vu du nombre de jours de travail estimés nécessaires à l'exploitation. Point n'était donc besoin, pour l'expert Prométerre, de revenir sur les conclusions de son premier rapport, ni en conséquence pour la Commission de reconsidérer sa décision d'autoriser le partage matériel.
Le rapport d'expertise et les déterminations de la Commission ne divergent au surplus que sur la question d'une prétendue surestimation de la marge "estivage", respectivement sur les taux retenus pour l'estivage des génisses, le coût d'acquisition de veaux engraissés et certaines charges spécifiques non comptabilisées. L'expert a sur ces points procédé aux précisions qui s'imposaient, révisé le montant de la marge brute de l'exploitation et corrigé en conséquence le revenu initialement tenu pour objectivement réalisable. Or, ce revenu réalisable rectifié reste propre à assurer à l'exploitation de bons moyens d'existence, constat dont le Tribunal ne peut que prendre acte.
5. Compte tenu des considérants qui précèdent, le recours doit être admis et la décision entreprise annulée.
Obtenant gain de cause, le recourant, qui a consulté un avocat, a droit a des dépens; arrêtés à fr. 1'000.-, ils seront supportés par la partie qui succombe conformément à l'art. 55 al. 1 LJPA.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 19 septembre 1997 par la Commission foncière agricole, section I, est annulée.
III. La requête déposée par Samuel Pichon le 23 mai 1997 auprès de la Commission foncière rurale est admise, dans la mesure de ses conclusions principales tendant à faire constater que l'entreprise agricole dite "domaine du Village", à savoir les parcelles 610, 694 et 757 d'Essertines-sur-Rolle, n'est pas soumise à l'interdiction de partage matériel.
IV. Les frais de procédure sont laissés à la charge de l'Etat; en tant qu'ils sont constitués par des frais d'expertise, ils seront versés à la caisse du Tribunal administratif par le budget de la Commission foncière rurale.
V. L'Etat de Vaud, par sa Commission foncière rurale, Section I, versera à Samuel Pichon la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 14 juillet 1999
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)