CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET du 11 juin 1997
sur le recours interjeté par Sharareh NASSER MOADELI, domiciliée à la route de Lausanne 32, 1180 Rolle, représentée par son père Habib MOADELI, domicilié à Ave Pasdaran, Neiestan 4, no 7, 19469 Tehran (Iran)
contre
la décision du 22 mars 1996 de la Commission foncière, section II.
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. D. Malherbe et M. A.-D. Thalmann, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Sharareh Nasser Moadeli, de nationalité iranienne, domiciliée aux Etats-Unis, a requis de la Commission foncière II l'autorisation d'acquérir un appartement en PPE, situé dans la résidence "Rivesrolle" au lieu dit "Les Epines", à Rolle. Par décision du 17 février 1978, la Commission foncière II a délivré cette autorisation. Sharareh Nasser Moadeli a ensuite acquis ledit appartement pour le prix de 244'000 francs.
B. Le 21 mars 1995, le père de Sharareh Nasser Moadeli, Habib Moadeli, a sollicité auprès de la Commission foncière II l'autorisation de vendre l'appartement à une personne à l'étranger. Il a expliqué qu'il s'était engagé à payer les intérêts hypothécaires et les charges de l'appartement de sa fille, qui était domiciliée aux Etats-Unis, mais que la révolution islamique avait entraîné un changement de situation en Iran et le transfert des devises était prohibé. En outre, suite à de mauvais placements, il n'avait plus de réserves bancaires et il n'était plus en mesure, depuis deux ans, d'assumer les charges de l'appartement.
C. Par décision du 22 mars 1996, la Commission foncière II a rejeté la requête d'autorisation de vendre l'appartement à une personne à l'étranger. Elle a fait valoir que le père de Sharareh Nasser Moadeli invoquait essentiellement sa propre détérioration financière et que celle-ci ne jouait aucun rôle dans la situation financière de sa fille. En outre, Sharareh Nasser Moadeli n'avait pas établi qu'elle était elle-même réellement dans une situation de détresse financière, survenue après coup d'une manière inattendue et ne pouvant être écartée autrement que par la vente de l'immeuble en Suisse et bien que le prix de 450'000 francs auquel l'appartement avait été mis en vente sur le marché intérieur ne soit pas surfait, il était tout de même plus élevé que les prix pour un appartement de ce type.
D. Représentant sa fille, Habib Moadeli a recouru le 11 mai 1996 contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il a expliqué que l'appartement avait été mis en vente en Suisse pendant plus de deux ans à un prix correspondant à l'estimation des régies immobilières, mais sans succès. Par ailleurs, il s'était lui-même engagé au paiement des charges et intérêts hypothécaires de l'immeuble; or, il ne les avait plus payés depuis deux ans en raison de ses difficultés financières.
Le 20 mai 1996, la Commission foncière II s'est déterminée sur le recours; se référant aux motifs de l'autorisation, elle a conclu au rejet du recours.
Par courrier du 8 décembre 1996, l'Office des poursuites et faillites de Rolle-Aubonne a précisé qu'une procédure en réalisation de gage immobilier contre Sharareh Nasser Moadeli était en cours.
Bien que régulièrement convoquée par avis du Tribunal administratif du 13 septembre 1996 à l'audience d'instruction et de jugement du 9 décembre 1996, la recourante ne s'est pas présentée, ni personne en son nom.
Par courrier du 4 janvier 1997, Habib Moadeli a expliqué qu'il contestait l'introduction de la procédure en réalisation de gage et il a conclu à l'octroi de l'autorisation de vendre l'immeuble à une personne à l'étranger. Il a encore produit des déterminations complémentaires du 22 mars 1997, du 15 avril 1997 et du 26 avril 1997.
Considérant en droit:
1. La loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), entrée en vigueur le 1er janvier 1985, a pour but de limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger afin de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est ainsi subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente (art. 2 LFAIE); l'autorisation n'est accordée que pour les motifs prévus dans la loi (art. 3 al. 1 LFAIE).
2. a) Selon l'art. 8 al. 3 LFAIE, en cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel; il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger; l'autorisation accordée dans ce cas est imputée sur le contingent cantonal d'autorisations portant sur l'acquisition de logements de vacances et d'appartements dans des apparthôtels. L'art. 4 de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) précise que l'aliénateur qui invoque un cas de rigueur doit prouver, en plus de sa détresse, qu'il a offert sans succès son logement au prix de revient à des personnes non assujetties au régime de l'autorisation; lorsque l'appartement appartient depuis plus de trois ans à l'aliénateur, celui-ci peut ajouter au prix de revient un intérêt équitable (al. 1). Selon l'al. 2 de cette disposition, l'acquisition d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel ne peut être autorisée, même dans un cas de rigueur, que dans des lieux à vocation touristique au sens du droit en vigueur (art. 9 al. 3 LFAIE) ou du droit antérieur (art. 21 al. 2 ).
b) La notion de propriété économique joue un rôle important dans le cadre de la législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (voir ATF 108 Ib 440, consid. 3d). "Le législateur a donc adopté une conception économique de l'objet et du sujet du régime de l'autorisation, de façon à permettre une interprétation du texte légal selon la réalité économique. Ce principe a corrolairement pour objectif d'empêcher tout acte visant à éluder la loi. Le principe de réalité économique a un double sens; d'une part, il signifie que l'autorité peut se fonder sur la réalité économique lorsque la forme juridique adoptée ne répond pas aux circonstances de fait et que l'essence d'un rapport juridique diffère de la forme extérieure qui a été adoptée. D'autre part, l'administré devrait pouvoir, en principe, invoquer la réalité économique lui-même dans l'hypothèse où l'autorité, après avoir fait abstraction de l'existence d'une forme juridique, ne tirerait pas, dans le cadre de la même procédure d'assujettissement, les conséquences logiques de cette attitude. Dans le cadre de la LFAIE, le principe de l'interprétation économique ne joue qu'en défaveur de l'administré; il n'a donc pas pour effet d'exclure une analyse purement formelle de l'acte d'acquisition, mais de s'y appliquer cumulativement" (J.-C. Perrig, op. cit., p. 49-51).
c) La jurisprudence définit le cas de rigueur comme des circonstances nouvelles, imprévisibles, ayant des conséquences durables particulièrement graves notamment sur le plan financier et impossibles à écarter autrement que par la vente du bien-fonds à une personne à l'étranger. Le requérant doit apporter la preuve qu'il a entrepris tout ce que l'on peut raisonnablement attendre de lui pour résoudre ses problèmes financiers, notamment en offrant son immeuble aux conditions normales du marché suisse ou en le louant, la possibilité de louer n'étant pas évidente, car elle est en général contraire à une charge imposée lors de l'acquisition (voir C. Vautier, L'application de la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, RDAF 1990, no 80, p. 345). La jurisprudence précise en outre que l'autorité doit se montrer stricte dans l'application de cette disposition; le requérant doit prouver que la vente de l'immeuble représente pour lui une nécessité objective et il doit démontrer que toutes les tentatives de louer l'immeuble ou de le vendre à des personnes qui peuvent l'acquérir sans autorisation sont restées vaines (voir ATF 111 Ib 179 = Jt 1987, p. 645-646).
d) En l'espèce, il ressort des pièces du dossier et de l'argumentation de la recourante que l'acquisition de l'immeuble en 1978 a en réalité été financée par Habib Moadeli, le père de la recourante, et que ce dernier en a en outre assumé toutes les charges depuis. Selon les pièces au dossier, le frère de la recourante, Shahriar Nasser Moadeli, est également propriétaire d'un appartement à Rolle, acquis en 1978; les démarches effectuées concernant cet appartement, y compris après l'acquisition, ont été entreprises par Habib Moadeli, en qualité de mandataire de son fils. Par ailleurs, dans le cadre d'une procédure tendant à la révocation d'une charge grevant cet appartement, Habib Moadeli avait fait valoir sa propre situation en lieu et place de celle de son fils. Il apparaît ainsi que Habib Moadeli est le propriétaire économique des appartements acquis au nom de ses enfants. A ce propos, il y a lieu de relever que si le mandataire avait en 1978 sollicité l'autorisation d'acquérir en son nom personnel ces deux appartements, celle-ci lui aurait été refusée; en finançant les acquisitions réalisées au nom de ses enfants et en assumant les charges qui en découlent, il est tout de même devenu propriétaire économique des appartements, ce qui lui a permis en quelque sorte d'éluder la loi; il serait donc contraire au but de la loi qu'il puisse aujourd'hui se prévaloir de sa situation de propriétaire économique. En conséquence, la situation du père de la recourante ne peut pas être prise en compte pour examiner si les conditions de détresse financière sont réunies en l'espèce; en effet, cet examen ne peut se faire qu'au regard de la situation financière de la propriétaire elle-même. L'immeuble litigieux appartenant à la fille de Habib Moadeli, c'est donc la situation financière de Sharareh Nasser Moadeli, en tant que propriétaire, qui est déterminante, afin d'établir si l'art. 8 al. 3 LFAIE peut être invoqué; c'est d'ailleurs contre la propriétaire également que la procédure en réalisation de gage immobilier est ouverte. Il ressort des pièces produites par la recourante qu'elle perçoit un salaire de 3'422 US$, le total de ses frais mensuels étant de 3'226 US$; elle exerce une activité de chimiste et son mari travaille comme éducateur. Les autres pièces produites (notamment la déclaration d'impôts) ne démontrent en outre pas qu'elle se trouve dans une situation de détresse financière, qui serait survenue après coup d'une manière inattendue, et qui ne pourrait être écartée autrement que par la vente de l'immeuble en question. Le cas de rigueur n'étant pas établi, les conditions à l'octroi de l'autorisation de vendre son appartement à une personne à l'étranger ne sont pas réalisées; le recours doit en conséquence être rejeté.
3. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Conformément à l'art. 55 LJPA, il convient de mettre à la charge de la recourante un émolument de justice de 1'000 francs.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission foncière, section II, du 22 mars 1996 est maintenue.
III. Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante Sharareh Nasser Moadeli.
Le président: La greffière:
Lausanne, le 11 juin 1997/fc
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les 30 jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110).