TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 25 mars 2026
Composition
M. Guillaume Vianin, président; M. Cédric Stucker et Mme Florentine Neeff Büchli, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.
Recourante
A.________, à ********, représentée par Me Olivier WENIGER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, à Vevey.
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 18 octobre 2024, immeuble sis sur la commune de ********, parcelle n° ********
Vu les faits suivants:
A. A.________ est une fondation de droit suisse dont le siège est à ******** et dont le but statutaire est depuis 1989 d'aider et de soutenir les réfugiés, les malades et les personnes âgées, quelle que soit leur origine, de faciliter leur éducation et leur formation ainsi que les soins médicaux, le soutien et la promotion de leur culture et de leur philosophie pour leur bien. Elle n'est pas au bénéfice de l'exonération pour but de pure utilité publique dans le canton de Vaud, alors que, par décision du 23 août 1990, l'administration fiscale ******** lui a accordé l'exonération.
A.________ est propriétaire du bien-fonds n° ******** de ********, soit une parcelle de 25'655 m2 supportant des bâtiments sur 1'123 m2 au sol, au lieu-dit "********". Elle met sa parcelle gratuitement à la disposition de l'association B.________ pour le déroulement de ses activités. L'association B.________ est une association de droit suisse dont le siège est à ******** et dont le but est de préserver la culture et l'art ******** et de promouvoir la philosophie ********; elle a été fondée en 1979 et est exonérée d'impôt dans le canton de Vaud. L'association B.________ utilise les locaux mis à sa disposition sur la parcelle n° ******** en tant que cellules de méditation et logements d'accueil pour les invités, enseignants et disciples du Centre ******** voisin. A.________ utilise quant à elle une autre partie du bâtiment pour une bibliothèque dédiée à la traduction et à la numérisation des oeuvres historiques de la culture ********, activité de service attachée à la religion et à la recherche qui ne lui procure aucun revenu, selon ses explications.
La parcelle n° ******** de ******** est située pour l'essentiel dans une zone affectée à des besoins publics au sens de l'art. 15 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700) et marginalement en aire forestière (805 m2). Elle est régie par un plan de quartier "********" dont le périmètre se limite à cette parcelle et qui a été mis en vigueur le 16 novembre 2015. L'affectation de la parcelle est restreinte de la manière suivante (point 2.1 du règlement du plan de quartier [PQ]):
"Surface affectée aux bâtiments et équipements (para-)publics liés à la religion, à la recherche ainsi qu'aux services qui y sont attachés. L'habitation permanente n'est autorisée que pour répondre aux besoins du gardiennage et du directeur. Les résidences temporaires sont autorisées pour autant qu'elles soient en relation avec les activités présentes sur le site, notamment:
- cellules de méditation,
- logements d'accueil pour les invités, enseignants et disciples."
La capacité constructive des constructions principales sur cette parcelle est limitée par un indice d'occupation du sol (IOS) de 6%. La surface de plancher déterminante totale des logements permanents est limitée à 250 m2. Les logements permanents existants à la date de la mise en vigueur du PQ peuvent être maintenus (point 2.2).
Lors de la mise à l'enquête de ce plan, l'association Pro Riviera avait déposé le 16 mars 2015 une opposition portant en particulier sur l'affectation du sol et relevant que le but du plan mis à l'enquête était de limiter de manière stricte l'utilisation du bien-fonds à la réalisation de la bibliothèque et à l'accueil de résidents temporaires (étudiants et érudits notamment). Dans son préavis du 27 avril 2015 au Conseil communal portant sur ce plan de quartier, la Municipalité de ******** a rappelé la limite de 250 m2 pour des logements permanents (p. 3), ainsi que les limites d'utilisation en lien avec la religion, soulignant que l'habitation permanente n'était admise que pour répondre aux besoins de gardiennage et du directeur (p. 6, ch. 1).
A.________ avait acheté la parcelle n° ******** en août 2004 pour le prix de 1'500'000 francs; l'immeuble comportait alors une habitation de 680 m2 au sol et une remise de 84 m2; l'immeuble était pleinement habitable et n'était pas assujetti à la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11). A.________ a fait ériger de nouvelles constructions sur la parcelle en 2021 et 2022. Le coût total des travaux s'est monté à 4'553'664 fr. 91.
B. L'estimation fiscale de la parcelle n° ******** de ******** a été fixée à 1'150'000 fr. en 1998.
Au cours du mois de juin 2023, A.________ a rempli un questionnaire destiné aux autorités d'estimation. Elle a indiqué que le coût des travaux valorisables effectués durant les années 2021 et 2022 était de 3'554'128 francs. La différence de 999'536 fr. 91 avec le montant total correspondait, selon ses explications, aux coûts de construction du mémorial (monument de prière) – par nature non valorisable –, aux coûts des travaux de terrassement pour le parking, de l'accès, de la pose de nouvelles conduites pour l'électricité, l'eau et la télécommunication, ainsi qu'aux coûts des travaux de pur entretien et de rénovation sur le bâtiment existant, notamment peinture de façade, ajustement du chauffage, installation et mise aux normes de l'électricité.
Le 16 janvier 2024, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après: la commission) a rendu une décision fixant la nouvelle estimation fiscale à 7'081'000 francs. Elle est parvenue à cette valeur en procédant à une moyenne arithmétique entre une valeur de rendement de 6'028'383 fr. et une valeur vénale de 8'133'500 francs. La valeur de rendement de 6'028'383 fr. résulte de la somme 1) d'une valeur de rendement "logements" fixée sur la base d'une surface de 1'183 m2 avec un rendement locatif annuel théorique de 220 fr./m2 capitalisé à 7.5%, pour un montant de 3'470'133 fr. et 2) d'une valeur de rendement "Activités (édition)" fixée sur la base d'une surface de 1'137 m2 avec un rendement locatif annuel théorique de 180 fr./m2 capitalisé à 8%, pour un montant de 2'558'250 francs. La valeur vénale est la somme 1) d'une valeur théorique du terrain correspondant à la surface multipliée par un prix théorique de 100 fr./m2, pour un montant de 2'565'000 fr. et 2) de la valeur théorique des bâtiments qui est fonction du volume estimé à 800 fr./m3 sans amortissement lié à l'âge, pour un montant de 5'568'000 francs.
La révision a été justifiée par les travaux terminés en 2022.
C. A.________ a formé une réclamation à l'encontre de la décision du 16 janvier 2024 en date du 16 février 2024.
Après deux visites sur place, par décision du 18 octobre 2024, la commission a rendu une nouvelle décision d'estimation, maintenant les bases et le résultat de son estimation du 16 janvier 2024. Sur le plan des motifs, la commission justifiait la valeur vénale retenue pour le terrain de 100 fr./m2 par le fait que la parcelle était colloquée en zone à bâtir (zone affectée à des besoins publics), mais qu'elle tenait compte de "toutes les restrictions liées aux possibilités de construire par rapport au prix moyen de 600 fr. et 1'000 fr./m2 des parcelles situées en zone à bâtir et sans restriction particulière".
D. Par mémoire du 18 novembre 2024, la A.________ (ci-après: la recourante) a recouru à l'encontre de cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant principalement à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° ******** de la commune de ******** est fixée à zéro francs. A titre subsidiaire, elle conclut à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle est fixée à 1'150'000 francs. A titre très subsidiaire, elle conclut à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle est fixée à 2'904'000 francs. La recourante relève que la parcelle en cause n'est pas sise en zone logement, ni en zone d'activité au sens de l'aménagement du territoire. La zone permet uniquement la construction de bâtiments liés à la religion, à la recherche, ainsi qu'aux services qui y sont attachés. Les possibilités de rendement en sont également très limitées. La recourante demande dès lors une estimation qui tienne compte de la valeur vénale effective de l'immeuble, à savoir zéro, "comme pour tout bâtiment ecclésiastique invendable". A tout le moins, les particularités de l'affectation de la zone doivent conduire à des valeurs vénale et de rendement réduites.
La commission (ci-après: l'autorité intimée) a répondu le 27 janvier 2025 et a conclu au rejet du recours. Elle estime que le fait que les logements soient occupés de manière occasionnelle n'amène pas à une valeur de rendement nulle; au demeurant, elle indique qu'elle a constaté que plusieurs personnes y logeaient de manière durable. Elle ajoute que la recourante n'est pas une fondation de droit public et ne peut pas être assimilée aux églises reconnues de droit public.
La recourante s'est déterminée sur la réponse de l'autorité intimée le 17 février 2025, en soulignant les particularités de sa situation. Elle conteste les dernières constatations de l'autorité intimée, en précisant que même si quelques cellules sont réservées à certaines personnes, le logement n'est qu'épisodique. Le 7 mars 2025, l'autorité intimée a indiqué qu'elle s'en tenait à sa position et a confirmé sa conclusion tendant au rejet du recours.
Une audience a eu lieu sur place en date du 12 décembre 2025, en présence de la Cour et des parties. Le procès-verbal établi à cette occasion retient ce qui suit:
"La Cour et les parties longent le mémorial et la ********, puis entrent dans la partie nouvellement rénovée. C.________ indique que, avant la rénovation, le bâtiment comportait sept appartements, pour un total de 25 chambres; le nombre de chambres a un peu augmenté suite à la rénovation (dix logements actuellement selon D.________). C.________ précise que l'ensemble de ces logements sont mis gratuitement à la disposition de l'association B.________, qui en dispose librement et décide qui loge à quel endroit. La fondation ne s'occupe pas de la gestion de ces appartements, qui ne lui procurent aucun rendement. C.________ est l'un des cinq membres du conseil de fondation, qui sont tous bénévoles.
L'audience se poursuit à l'intérieur.
C.________ expose que les moines et nonnes sont avant tout logés dans les bâtiments de l'association B.________ (distants de quelques centaines de mètres), ainsi que certains étudiants et visiteurs. Il a toujours manqué de l'espace dans les bâtiments de l'association, par exemple quand un grand maître venait, il n'y avait pas d'espace approprié pour accueillir tout le monde. Ceci a rendu nécessaires les aménagements sur la parcelle n° ********. Certains étudiants et, surtout, les bénévoles (comptables, secrétaires, traducteurs, responsables de soutien informatique, jardiniers, etc.) sont actuellement logés sur la parcelle n° ********. Les bénévoles séjournent plus ou moins longtemps. Beaucoup viennent de ******** (où se trouve le siège de la fondation et où a été créé le 1er monastère ******** en Suisse), comme la secrétaire qui vient trois jours par semaine de ********. Tous sont entièrement bénévoles. Les personnes qui vivent en permanence sur place paient environ 1000 fr. par mois pour les études, la nourriture et la chambre, de même que ceux qui restent pour étudier durant plusieurs années. Cet argent est versé à l'association. Il arrive que certains paient plus et d'autres moins, selon leurs moyens. Outre ces revenus, ce sont les cotisations des membres de l'association qui permettent aux religieux de vivre. L'association serait financièrement dans l'incapacité de payer une location à la fondation recourante.
Interrogé sur le but de l'activité de la fondation, C.________ explique qu'il s'agit de la préservation des textes sacrés ********. Il y a des centres semblables à celui-ci dans le monde entier.
Le président rappelle les notions de valeur vénale et valeur de rendement, en particulier la question du rendement potentiel. Le conseil de la recourante souligne les restrictions de droit public qui empêchent la réalisation d'un rendement: il en résulte que ces logements ne peuvent pas être mis sur marché ordinaire de la location de logements et qu'il n'y a pas non plus de marché pour la vente d'un tel bâtiment. C.________ ajoute que, selon son propre règlement, la fondation ne peut pas louer les locaux. Le président souligne que le règlement du plan de quartier (ci-après: le RPQ) n'interdit pas que la fondation demande un loyer à l'association. Les représentants de la commission d'estimation estiment aussi qu'un rendement est possible selon le RPQ, d'autant plus qu'elle a constaté, à chacune de ses visites, qu'il y a des gens qui résident de manière durable sur place. C.________ précise qu'il n'y a que deux personnes qui résident de façon permanente.
En lien avec la valeur de rendement, l'assesseur Stucker demande si on a une idée du chiffre d'affaires de l'association. C.________ précise que l'association est exonérée des impôts. Cela étant, elle tient une comptabilité, qu'il faudrait demander directement à l'association. Le conseil de la recourante indique qu'il n'est pas sûr que cette comptabilité distingue les rendements généraux des rendements de l'immeuble. C.________ n'a pas d'informations sur la question. Il précise que, de manière générale, les rendements sont très bas. Ainsi, par exemple, la semaine des enfants, organisée une fois par an, n'est sûrement pas facturée plus de 150 fr. la semaine.
L'assesseure Neeff demande quelle était la motivation initiale à la base de l'achat de la parcelle. C.________ explique que l'objectif était de préserver la culture ********, après la destruction des monastères ******** au ******** par ********. Des moines viennent du monde entier, même de ********, pour réapprendre ici ce qui a été détruit ailleurs, notamment durant la période communiste en ********.
L'assesseure Neeff relève que le bâtiment ne correspond pas – architecturalement – à la vision usuelle du monastère. C.________ explique que la fondation a dû proposer quatre projets différents aux autorités avant que ce 4e projet ne soit finalement accepté. Il indique qu'il en a été lui-même surpris. En effet, les premiers projets correspondaient plus à l'image que l'on a des bâtiments monastiques, notamment car ils comprenaient plus de locaux communautaires. Le conseil de la recourante souligne que les locaux ressemblent à des logements ordinaires, mais cela n'est pas le cas. Quand la fondation a acheté ces bâtiments, le règlement communal permettait le logement, mais cela n'est plus le cas maintenant.
La présidente de la commission d'estimation relève que la commune peut facilement modifier le plan de quartier. Elle souligne aussi que la commission a retenu une valeur vénale très basse, notamment en se basant sur une valeur de 100 fr./m2 pour le terrain. Elle refuse toutefois d'appliquer la même réduction au rendement hypothétique des espaces de logement. Elle tient à préciser que, au ********, la valeur de rendement est usuellement fixée à 350 fr/m2.
Le président demande s'il existe un marché pour des retraites spirituelles. Le conseil de recourante répond qu'une activité hôtelière ne serait pas compatible avec le plan de quartier.
L'assesseur Stucker demande quel est le prix de la zone verte dans la région. D.________ répond que la commune n'a pas acheté de zones vertes récemment; elle a uniquement créé un pot commun pour les parcelles dont la valeur avait subi des variations. Il indique que, au ********, il y a déjà trop de constructions. Dans la cadre du nouveau PACOM, la zone à bâtir a dû être réduite. Dans certains cas, seule la partie de la parcelle sur laquelle est érigée la villa demeure en zone à bâtir, alors que le reste de la parcelle a dû être mis en zone agricole. Il a fallu dézoner plusieurs parcelles. Il n'y a pas eu de révision de l'estimation fiscale de ces parcelles. Le projet de nouveau PACOM vient de revenir de l'examen par les autorités cantonales. Il va être mis à l'enquête et pourra être adopté par le Conseil communal en juin, s'il n'y a pas d'oppositions.
La Cour et les parties procèdent à une visite des bâtiments rénovés:
1) entrée de gauche (quand on se tient face au lac):
- niveau 0:
1 salle de dépôt (notamment tentes, yourtes), 1 chambre occupée par un bénévole, 4 autres chambres, 4 WC, 1 salle avec les éditions (imprimantes, étagères, stocks de papier), 1 local technique
- niveau 1:
2 bureaux pour les éditions et une partie privée pour le bénévole de l'imprimerie (un graphiste qui vient d'Appenzell)
- niveau 2:
1 salle occupée par le concierge du bâtiment (qui vient de Zurich), 1 appartement qui peut accueillir des groupes
- niveau 3:
Espace d'accueil VIP (ce genre d'espace n'existe pas dans les locaux de l'association); permet par exemple d'accueillir un lama
2) entrée de droite (quand on se tient face au lac):
C.________ explique que les appartements, permettant la vie en communauté, sont typiques des monastères ********, qui ne privilégient pas les cellules individuelles.
- niveau 0:
Un petit appartement accueille un artiste.
- niveau 1:
Il s'agit d'une ancienne partie, comprenant un local de stockage et une grand salle pour des célébrations traditionnelles, en attente de rénovation (quand le financement aura été trouvé). Selon C.________, qui répond à une question de l'assesseure Neeff, ces espaces sont classés.
- niveau 2:
1 chambre (où séjourne la comptable bénévole) et 1 appartement (où C.________ travaillait autrefois).
Les parties sont informées qu'elles recevront le procès-verbal de l'audience à brève échéance. Dans ce même courrier, la recourante sera invitée à se procurer et à produire les comptes de l'association B.________."
Le 15 décembre 2025, le compte-rendu de l'inspection locale du 12 décembre 2025 a été transmis aux parties. S'agissant de la question, abordée en audience, de savoir s'il existait un marché pour les retraites spirituelles, la Cour relevait que le Centre ********, à ********, proposait des "retraites du ********" au prix de 697 fr. pour trois jours. Les parties ont été invitées à se déterminer sur le compte-rendu et sur ce qui précédait. La recourante a aussi été invitée à produire les comptes (les plus récents) de l'association B.________.
La recourante s'est déterminée le 19 décembre 2025 et a produit les documents requis. Elle a notamment relevé que le Centre ******** était localisé dans une zone de village ordinaire, dans laquelle une activité (commerciale) compatible avec l'habitation était licite. Elle a également joint une prise de position de son président, qui souhaitait préciser certains des propos tenus durant l'audience, ceux-ci n'ayant pas été consignés exactement comme il l'avait envisagé.
L'autorité intimée s'est déterminée le 5 janvier 2026, en rectifiant les informations relatives à la fonction des membres de la commission.
Considérant en droit:
1. Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (cf. art. 77, 79 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]), il y a lieu d’entrer en matière sur le fond du litige.
2. a) Selon la LEFI, il est établi une estimation dite "estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué, notamment suite à la construction ou démolition de bâtiments (cf. art. 20 al. 1 LEFI).
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (voir à ce propos ATF 148 I 210 consid. 4.4.1; 128 I 240 consid. 3).
Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
b) aa) Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la compétence de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application de la LEFI (cf. art. 4 et 26 LEFI).
S'agissant de la valeur de rendement des immeubles, l'art. 5 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1) dispose ce qui suit:
"Art. 5
1 La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. (Loi art. 2, al. 3)
2 Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits."
Il découle de l'art. 5 al. 2 RLEFI que lorsque l'immeuble est habité par le propriétaire ou réservé à sa jouissance pour des besoins personnels, la commission estime le loyer selon l'usage ordinaire, soit selon les loyers normaux de la région (arrêt EF.2016.0001 du 13 décembre 2016 consid. 4).
S'agissant de la valeur vénale des immeubles, il résulte ce qui suit de l'art. 8 RLEFI:
"Art. 8
1 La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).
2 A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
3 Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions."
bb) Le Tribunal de céans a déjà jugé que des restrictions de construction ont un effet sur l'estimation de la valeur vénale d'un terrain. Dans un arrêt EF.2019.0001 du 29 novembre 2019 (qui a fait l'objet d'une procédure de coordination auprès des magistrats de la deuxième Cour de droit administratif et public), il a retenu en particulier qu'une parcelle située en zone réservée, même si elle est affectée en zone village au niveau de l'aménagement du territoire, ne peut plus être estimée à la même valeur vénale qu'un terrain immédiatement constructible. L'autorité d'estimation ne peut en particulier pas tenir compte des "prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable" (cf. art. 23 al. 1 RLEFI), dès lors que les terrains en cause ne sont pas comparables à ceux des autres communes environnantes qui ne connaissent pas de procédure de modification de leur plan général d'affectation. Par la suite (dans l'arrêt EF.2022.0001 du 7 juin 2023 consid. 4), le Tribunal a confirmé une estimation d'une parcelle colloquée en zone réservée, qui partait d'un prix au m2 de 500 fr., escompté à l'aide d'un taux technique de 3% sur 18 ans, ce qui permettait d'obtenir une valeur escomptée de 294 fr./m2. La commission d'estimation avait admis une marge de risque de 80% sur cette valeur et ainsi arrêté le prix au m2 à 59 fr., arrondi à 60 francs.
Dans un arrêt plus ancien (EF.2003.0006 du 9 décembre 2003 consid. 2b), le Tribunal a considéré qu'une mention de précarité (limite des constructions résultant de la législation sur les routes) avait une influence sur la valeur du bien-fonds, de même que le droit d'habitation existant en faveur des parents du recourant, qui impliquaient que, en l'état, le bâtiment pouvait difficilement être vendu.
c) Les instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991 (ci-après: les Instructions 1991) posent les principes suivants (p. 2 s., Immeubles locatifs / Valeur de rendement):
"La valeur de rendement est déterminée par le revenu locatif de l'immeuble. Ce revenu doit être demandé au propriétaire ou à son représentant. Il sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent normaux. Si l'immeuble ou les locaux ne sont pas loués, le loyer est estimé suivant les possibilités de location.
Lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des loyaux normaux de la région.
Pour déterminer la valeur de rendement, il est nécessaire de connaître le revenu locatif de l'immeuble. La Commission d'estimation fiscale adresse un questionnaire au propriétaire ou à son représentant qui retournera cet élément de taxation. En cas de non-réponse concernant le revenu locatif, un rappel sera envoyé. Sans réponse dans le délai imparti (2 x 10 jours), la Commission procédera à une estimation d'office.
Le rendement brut est déterminé par le revenu locatif (baux à loyer). Le chauffage et l'eau chaude (payés par le locataire) ne sont pas comptés dans le revenu locatif. Les impôts ne sont pas déduits.
Dans la règle, il y a lieu d'appliquer un taux de capitalisation de 8 – 8 1/2% du revenu locatif. On ne s'écartera de cette règle que dans les cas particuliers"
Pour les immeubles industriels et commerciaux qui comprennent les immeubles "affectés à des buts spéciaux: cinémas, théâtres, hôtels, pensionnats, cliniques; bains, etc", les Instructions 1991 disposent ce qui suit (p. 4 s., Immeubles industriels et commerciaux):
"La valeur de rendement est déterminée sur la base du revenu locatif. A défaut, lorsqu'aucune location n'est perçue, il est nécessaire de déterminer cette valeur en tenant compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la nature et de l'importance des locaux.
La valeur de rendement peut également être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.
(…)
Ces valeurs indicatives ne seront utilisées qu'à défaut de valeur locative "normale". Les Commissions tiendront compte de l'accès (proximité de l'autoroute), de la situation (centre ville), des facilités de parcage.
Dans la règle, il y a lieu également d'appliquer un taux de capitalisation de 8% du revenu brut.
Pour déterminer la valeur vénale, on tient compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la situation et les possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble.
Hôtels
S'agissant d'un hôtel, il convient d'établir la valeur de rendement en se fondant sur une proportion raisonnable entre le chiffre d'affaires et le loyer des locaux hôteliers. On admettra en règle générale comme loyer annuel normal le 15% de la moyenne annuelle du chiffre d'affaires (3-5 dernières années). Le taux de capitalisation généralement appliqué sera de 8%. A cette valeur s'ajoutera la valeur de rendement des locaux non hôteliers sur la base d'un revenu locatif annuel moyen également capitalisé à 8%.
Quant à la valeur vénale, elle sera arrêtée au même chiffre que celui de la valeur de rendement. "Cependant un calcul fondé sur l'addition de la valeur du terrain et de la valeur du bâtiment aurait un caractère théorique, l'un et l'autre étant intimement liées à l'exploitation de l'hôtel, qui ne paraît pas devoir être modifiée sensiblement ces prochaines années. Dans ces conditions, on peut admettre que le prix qu'un acquéreur éventuel de la parcelle serait disposé à payer dépendrait uniquement de la valeur de rendement" (recours LAUSANNE PALACE 1973)."
3. En l'espèce, la recourante formule divers griefs à l'encontre de la décision attaquée.
a) La recourante soutient tout d'abord qu'au vu des restrictions de droit public frappant l'immeuble, sa valeur vénale serait nulle, aucun promoteur ne pouvant y développer un projet quelconque et aucun amateur fortuné ne pouvant y résider. Elle se fonde sur l'opinion de la Banque cantonale vaudoise (BCV), formulée en 2024, selon laquelle le bâtiment est "très difficilement négociable sur le marché" du fait de l'affectation de la parcelle et du règlement communal, ce qui ne permet pas de reconnaître de valeur au bâtiment. Elle ajoute que c'est précisément pour cette raison que la BCV lui a refusé l'octroi d'un nouveau prêt hypothécaire, alors même que la fondation disposait déjà d'une hypothèque auprès de cette banque avant l'entrée en vigueur du nouveau règlement. Ce prêt ancien a depuis été remplacé par un prêt privé.
S'il peut être admis que la parcelle en cause serait sans doute assez difficile à vendre, cela ne permet pas encore de retenir qu'elle est invendable et que la valeur vénale, et par conséquent la valeur fiscale, doit être fixée à zéro.
La recourante se fonde sur un cas qui serait comparable, à savoir celui de la parcelle n° 408 de Bourg-en-Lavaux, de 3'695 m2, supportant des bâtiments de 591 m2 au sol, dont 157 m2 d'habitation. Elle expose que l'estimation fiscale de ce bien-fonds est de 0 depuis 1992 et que cela s'expliquerait par le fait qu'il supporte des bâtiments ecclésiastiques (église de Cully), donc sans valeur vénale sur le marché de l'immobilier. La logique commanderait de traiter de la même manière sa parcelle.
L'exemple mentionné par la recourante n'est pas déterminant en l'espèce. En effet, l'Eglise catholique romaine, telle qu'elle est établie dans le canton de Vaud, est reconnue comme institution de droit public dotée de la personnalité morale (cf. art. 170 al. 1 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 [Cst.-VD; BLV 101.01]). Selon l'art. 3 RLEFI, les immeubles d'utilité publique (patrimoine administratif) appartenant à la Confédération, à l'Etat de Vaud, aux communes vaudoises et aux associations de communes vaudoises, de même que le domaine public et les voies ferrées privées ne font l'objet d'aucune estimation. Les Instructions 1991 (p. 7) en tirent la conséquence que "les collèges, écoles, locaux administratifs, abris PC, temples, églises, stations d'épuration, etc, seront taxés à la valeur -0-".
Or la recourante n'est pas reconnue comme institution de droit public dotée de la personnalité morale. Il n'y a pas lieu ici d'examiner l'organisation de l'Eglise catholique romaine, en particulier le régime de propriété des églises (la recourante relevant à cet égard que le propriétaire de l'église de Cully est la société catholique romaine de Cully et environs, mais sans plus de détails), ni les modalités de son imposition dans le canton de Vaud. Il suffit de constater que le cas diffère de celui qui est litigieux en l'espèce. Il n'y a par conséquent pas lieu d'admettre la conclusion principale de la recourante.
b) Subsidiairement, la recourante demande que la décision rendue le 18 octobre 2024 par la commission soit réformée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° ******** de la commune de ******** soit fixée à 1'150'000 francs. En d'autres termes, elle demande le maintien de l'estimation antérieure.
Au vu de l'écoulement du temps et des importants travaux réalisés sur le bien-fonds, la mise à jour de l'estimation fiscale se justifiait et la conclusion, au demeurant non motivée de la recourante, doit être rejetée.
c) aa) A titre de conclusion très subsidiaire, la recourante demande que la décision rendue le 18 octobre 2024 par la commission soit réformée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle soit fixée à 2'904'000 francs.
La recourante conteste tout d'abord le calcul de la valeur de rendement opéré par l'autorité intimée. Elle estime que celle-ci aurait dû retenir dans son raisonnement une valeur de rendement réduite d'un facteur de 7/8 (facteur de réduction qu'elle avait admis pour le terrain), puisque les mêmes restrictions de droit public ont les mêmes impacts sur le rendement que sur le prix du terrain. Elle relève qu'elle ne perçoit aucun rendement locatif, mais met gratuitement ses locaux à disposition d'une association de pure utilité publique à vocation religieuse exonérée d'impôts pour des cellules monastiques et des traductions de textes religieux en bibliothèque. Au surplus, le loyer que l'on pourrait théoriquement tirer d'une "activité" de bibliothèque religieuse et d'un hébergement temporaire dans des cellules de méditation ne serait à l'évidence en rien comparable à un loyer du marché pour un logement ordinaire ou pour un centre commercial.
La recourante demande dès lors que l'on applique pour les valeurs de rendement le même facteur de réduction de 7/8, déjà admis pour le terrain dans la grille de calcul de la commission, avec un prix au m2 de 27 fr. 50 au lieu de 220 fr. pour la ligne "Logements" et 22 fr. 50 au lieu de 180 fr. pour la ligne "Activités", tous autres paramètres maintenus identiques. La valeur de rendement passerait ainsi de 6'028'383 fr. 33 à un septième de cette somme, soit 753'547 fr. 92.
En lien avec cette conclusion, la recourante conteste également le calcul de la valeur vénale, qui doit à son avis être fixé à 5'054'128 francs. Celle-ci aurait été fixée de manière abstraite à 8'133'500 fr. par l'autorité intimée qui ne s'est fondée que sur des valeurs générales et non sur les circonstances concrètes. La recourante fonde son calcul sur le fait que le coût total des travaux valorisables effectués en 2021 et 2022 était de 3'554'128 francs. Elle retient ainsi qu'entre le prix d'acquisition du terrain et de l'ancien bâtiment (de 1'500'000 fr.) et le coût des travaux de 3'554'128 fr., le total de la valeur vénale ne peut pas dépasser 5'054'128 fr. Par conséquent, la moyenne arithmétique entre la valeur de rendement et la valeur vénale serait de 2'903'837 fr. 96 ([753'547.92 + 5'054'128] / 2).
bb) En l'espèce, tant la valeur vénale que la valeur de rendement doivent être établies en tenant compte de circonstances particulières. En effet, l'usage qui peut être fait des locaux litigieux est restreint au vu de la teneur du point 2.1 du règlement du plan de quartier, qui dispose ce qui suit:
"Surface affectée aux bâtiments et équipements (para-)publics liés à la religion, à la recherche ainsi qu'aux services qui y sont attachés. L'habitation permanente n'est autorisée que pour répondre aux besoins du gardiennage et du directeur. Les résidences temporaires sont autorisées pour autant qu'elles soient en relation avec les activités présentes sur le site, notamment:
- cellules de méditation,
- logements d'accueil pour les invités, enseignants et disciples."
Pour procéder au calcul de la valeur de rendement, il y a lieu de distinguer trois types de surfaces:
1) Les surfaces attribuées au logement permanent du concierge et du directeur du bâtiment, soit 250 m2.
Selon le règlement du plan de quartier, ces surfaces peuvent être louées comme d'autres surfaces locatives dans la région. Il n'y a dès lors pas lieu de s'écarter des valeurs usuellement retenues dans la région pour ces 250 m2. Le calcul de l'autorité intimée doit être confirmé à cet égard.
2) Les surfaces attribuées au logement temporaire, soit 933 m2 (1'183 m2 – 250 m2).
Selon le règlement du plan de quartier, ces surfaces ne peuvent pas être louées de manière permanente. Il convient par conséquent de s'écarter des valeurs usuellement retenues dans la région; la décision attaquée ne peut être confirmée sur ce point.
Il ressort du dossier, et en particulier de l'instruction menée par le Tribunal, que l'association à la disposition de qui la recourante met ces surfaces de logement dispose elle-même de locaux destinés à l'hébergement temporaire. Le rendement que l'association tire de ces locaux peut être déterminé sur la base de ses comptes et il permet d'estimer, en proportion des surfaces respectives, le rendement que la recourante pourrait obtenir de ses propres surfaces destinées à l'hébergement temporaire.
A cet égard, il convient d'annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause à l'autorité intimée pour qu'elle détermine, conformément à ce qui précède, le rendement des surfaces des bâtiments de la recourante attribuées au logement temporaire. L'autorité intimée pourra pour ce faire appliquer la formule prévue par les Instructions 1991 pour les hôtels, soit 15% de la moyenne (3 à 5 ans) du chiffre d'affaires, montant capitalisé à 8% (consid. 2c ci-dessus). Comme indiqué ci-dessus, le chiffre d'affaires est celui ressortant des comptes de l'association, adapté en fonction du rapport entre les surfaces servant à l'hébergement temporaire des locaux de l'association et les surfaces correspondantes (soit 933 m2) des locaux de la fondation.
Dans ses écritures, la recourante indique qu'elle ne souhaite pas participer "au marché commercial d'une spiritualité superficielle". Elle souligne aussi que les logements sont le plus souvent mis à disposition de personnes travaillant bénévolement pour la fondation. Ces éléments d'ordre éthique ne peuvent en principe pas avoir d'incidence fiscale. Le droit fiscal tient en effet compte de cet aspect en permettant l'exonération des personnes morales poursuivant un but d'utilité publique ou celle des personnes morales poursuivant, sur le plan national ou cantonal, des buts cultuels (cf. art. 56 let. g et h de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct [LIFD; RS 642.11] et art. 90 al. 1 let. g et h de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux [LI; BLV 642.11]). La recourante n'est toutefois pas exonérée. Elle est donc soumise au régime ordinaire d'estimation fiscale des immeubles dont elle est propriétaire. La valeur de rendement doit dès lors être estimée d'après l'usage ordinaire de l'immeuble. Cet usage doit être conforme à l'affectation prévue par les règles d'aménagement du territoire. En l'occurrence, le règlement du plan de quartier prévoit que les résidences temporaires sont autorisées pour autant qu'elles soient en relation avec les activités présentes sur le site, condition qui est réalisée notamment lorsque les locaux servent de cellules de méditation ou de logements d'accueil pour les invités, enseignants et disciples. Ces exigences sont respectées en estimant la valeur de rendement des surfaces des bâtiments de la recourante servant à l'hébergement temporaire en se fondant sur le rendement effectif des locaux correspondants de l'association.
3) Les surfaces commerciales d'une surface de 1'137 m2.
L'autorité intimée a fixé une valeur de rendement, en lien avec des "Activités (édition)", en se fondant sur un rendement locatif annuel théorique de 180 fr./m2. Elle a précisé lors de l'audience que la valeur de rendement était usuellement fixée à 350 fr./m2 au ********.
Selon le règlement du plan de quartier, la surface concernée est affectée notamment aux bâtiments (para-) publics liés à la religion, à la recherche ainsi qu'aux services qui y sont attachés. Une activité d'édition de livres religieux et d'objets cultuels relève typiquement de tels services. D'autres activités sont concevables. Le fait que la recourante poursuit un but idéal (et non économique) n'exclut d'ailleurs pas qu'elle exerce une activité économique, pour autant que celle-ci reste d'importance secondaire et ne soit qu'un moyen au service de son but (voir Message du Conseil fédéral du 6 juin 2014 concernant la loi fédérale sur l’exonération des personnes morales poursuivant des buts idéaux, FF 2014 5219 ss, 5228; Fabian Teichmann, Tour d’horizon de l’imposition des fondations, Jusletter 6 février 2023, n. 30). Il y a lieu d'interpréter le règlement du plan de quartier en ce sens qu'il autorise de tels "services" ou activités économiques. Au surplus, la recourante ne s'est pas prononcée sur la rentabilité des activités exercées dans les surfaces commerciales. Dès lors qu'elle n'a pas contesté le calcul de l'autorité intimée en alléguant ses propres chiffres, il n'y a pas lieu de s'écarter du rendement théorique retenu par l'autorité intimée.
cc) Concernant le calcul de la valeur vénale, l'autorité intimée a tenu compte de circonstances particulières pour l'évaluation du prix du terrain. Elle s'est basée sur une valeur vénale du terrain de 100 fr./m2 en mentionnant que la parcelle est colloquée en zone affectée à des besoins publics et en invoquant "toutes les restrictions liées aux possibilités de construire par rapport au prix moyen de 600 fr. et 1'000 fr. / m2 des parcelles situées en zone à bâtir et sans restriction particulière". De l'avis de la Cour de céans, qui a procédé à une inspection locale, la valeur du terrain ainsi retenue par l'autorité intimée est plutôt à l'avantage de la recourante.
S'agissant de la valeur des bâtiments, l'autorité intimée s'est fondée sur les valeurs usuelles. Elle a expliqué, dans la décision attaquée, qu'elle avait retenu une valeur moyenne de 800 fr./m3 en tenant compte de la mixité des travaux entrepris, soit des travaux sur une partie existante et une construction nouvelle. Selon ses indications, actuellement, le coût de construction moyen d'un bâtiment nouveau est d'environ 900-1'100 fr./m3. Au vu de ces explications, le calcul de l'autorité intimée n'apparaît pas contraire à la loi. Il y a lieu de le confirmer.
La recourante soutient encore que, entre le prix d'acquisition du terrain et de l'ancien bâtiment (de 1'500'000 fr.) et le coût des travaux valorisables 2021 - 2022 (de 3'554'128 francs, sur un coût total de 4'553'664 fr. 91), le total de la valeur intrinsèque ne peut pas dépasser 5'054'128 fr. et non 8'133'500 fr. comme le retient de manière abstraite la Commission dans la décision sur réclamation.
Il ne ressort toutefois pas de la loi que la valeur vénale ne peut jamais être supérieure au prix d'acquisition du terrain augmenté du coût des travaux effectués ultérieurement, soit du prix de revient. S'il peut se justifier dans certaines situations de s'en tenir au prix de revient, ce n'est pas le cas en l'espèce compte tenu du fait que l'acquisition est ancienne (2004) et que la valeur des bâtiments a évolué depuis ce moment-là.
La valeur vénale déterminée par l'autorité intimée peut ainsi être confirmée.
4. Les considérants qui précèdent conduisent à une admission partielle du recours. La décision attaquée est annulée et le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour qu'elle complète l'instruction et rende une nouvelle décision conformément aux considérants du présent arrêt.
Dans ces conditions, l'émolument quelque peu réduit qui devrait être mis à la charge de la recourante peut être en partie compensé avec l'indemnité à titre de dépens réduite à laquelle elle peut prétendre de la part de l'Etat. Les frais seront ainsi arrêtés à 1'500 fr., et il ne sera pas alloué de dépens.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 18 octobre 2024 est annulée et le dossier est renvoyé à cette autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants du présent arrêt.
III. Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 25 mars 2026
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.