TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 mars 2008
Composition
M. Vincent Pelet, président; MM. Antoine Rochat et Georges Arthur Meylan, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourant
Olivier CHRISTINET, à Mollie-Margot, représenté par Daniel KISTLER, JURISCONSEILS, à Morges,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours Olivier CHRISTINET c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 11 avril 2007 (parcelle 4438, chemin des Cottages 16 à Lausanne)
Vu les faits suivants
A. Le 8 juillet 1988, Olivier Christinet et son frère Jean-François sont devenus copropriétaires, ensuite de donation, de la parcelle no 4'438 du cadastre de la Commune de Lausanne, pour respectivement 4/5 et 1/5. D'une surface de 521 m2, ce bien-fonds supporte un bâtiment d'habitation, édifié en 1912, comportant quatre niveaux, dont deux sont habitables.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales en 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a fixé l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438 à 348'000 francs. Par arrêt du 24 juin 1997, ensuite du recours d'Olivier et de Jean-François Christinet, le Tribunal administratif a ramené ce montant à 257'000 fr. (cause EF.1996.0011).
C. Le 19 décembre 2005, Olivier Christinet a acheté la part de copropriété de son frère Jean-François (1/5 du bien-fonds) pour un montant de 55'000 francs.
Ensuite de cet achat, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale du bien-fonds et l'a arrêtée, par décision du 27 juin 2006, au montant de 275'000 francs.
D. Le 21 juillet 2006, Olivier Christinet a formé une réclamation contre cette décision. Il s'étonnait d'une telle augmentation, dès lors qu'aucun changement n'avait eu lieu depuis la dernière estimation fiscale du bien-fonds.
Par lettre du 24 juillet 2006, la commission a donné à l'intéressé les explications suivantes:
"La Commission dans sa séance du 23 mai 2006 a simplement arrêté l'estimation fiscale de l'immeuble susmentionné à la valeur de partage fixée dans l'acte signé par les parties devant notaire (Fr. 55'000.pour 2/10, soit à un montant total de Fr. 275'000.- pour cette parcelle)."
Dans une correspondance du 15 août 2006, Olivier Christinet a complété son argumentation comme il suit:
"Je vous informe que lors de cette vente, une erreur s'est glissée au niveau du montant de la vente de la part de mon frère qui s'élève à 1/5. Un montant de Fr. 55'000.- a été mentionné au lieu de Fr. 51'400.- (257'000 : 4 = 51'400). Nous avons signé cet acte de vente et ne pouvons donc contester ce montant malgré l'erreur susmentionnée.
Par contre, la commission d'estimation fiscale ne peut se prévaloir de ladite erreur pour augmenter également les parts de 4/5 que je possède déjà depuis 1988.
Dès lors, une augmentation de la valeur fiscale de Fr. 3'600.- (55'000.- moins 51'400.- = 3'600.-) suite à l'achat de cette part de 1/5 ne peut être contestée, soit une nouvelle estimation fiscale totale à Fr. 260'600.- en lieu et place des Fr. 275'000.-."
E. Par décision du 9 novembre 2006, la commission a fixé la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 4'438 à 401'000 francs. Elle a relevé qu'après analyse du dossier, elle n'admettait plus le prix du transfert indiqué dans l'acte de vente et qu'elle avait dès lors repris à zéro la taxation de la parcelle en question. Figurait en annexe de la décision les détails du calcul de la nouvelle estimation fiscale:
Valeur de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/locat.
Total
Habitation
110
Fr. 150.-
Fr. 16'500.-
Garage(s)
Total
Fr. 16'500.-
Taux de capitalisation
7.00%
Valeur de rendement
Fr. 236'000.-
Valeur vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m2
Total
Valeur nette
Habitation
759
Fr. 400.-
Fr. 303'600.-
Total
Fr. 303'600.-
Fr. 304'000.-
Valeur terrain
521
Fr. 500.-
Fr. 260'500.-
Fr. 261'000.-
Total valeur vénale
Fr. 565'000.-
Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale = Fr. 401'000.-
2
Le 7 décembre 2006, Olivier Christinet a formé réclamation contre cette nouvelle décision.
F. Par décision sur réclamation du 11 avril 2007, la commission a maintenu l'estimation fiscale du bien-fonds à 401'000 francs. Elle a relevé que le montant retenu n'était pas supérieur aux valeurs du marché actuel et qu'il tenait compte des divers travaux d'amélioration qui avaient été réalisés ces dernières années et qui n'avaient pas été taxés.
Par lettre du 18 avril 2007, Olivier Christinet a demandé des explications plus précises.
Le 26 avril 2007, la commission a répondu en ces termes:
"…la commission, en constatant que le propriétaire n'étant pas d'accord sur le prix fixé dans cet acte de partage familial, n'a plus admis de ce fait ce prix de partage familial et a effectué une nouvelle taxation tenant compte des prix pratiqués pour ce genre d'immeuble sur le marché actuel, ceci conformément à l'article 9 du règlement sur l'estimation fiscale des immeubles. […] Elle [réd. la commission] retient un loyer de fr. 1'375.- par mois pour l'ensemble de la maison concernant la valeur de rendement. Cette valeur est inférieure aux prix pratiqués sur le marché pour la location complète de cette villa sise dans ce quartier. Concernant la valeur vénale, des prix de fr. 400.- le m2 pour la valeur du terrain, terrain en zone mixte de forte densité, mais terrain estimé comme terrain en zone de villa au vu de l'utilisation actuelle, et de fr. 500.le m3 vétusté déduite pour la valeur du bâtiment, prix tenant compte de la vétusté et des travaux d'entretien effectués ces dernières années et constatés lors de la visite sur place, ont été retenus. Ces deux valeurs, inférieures selon la commission aux prix pratiqués actuellement, ont permis de fixer cette nouvelle estimation fiscale. […]"
G. Olivier Christinet, par l'intermédiaire de son conseil, a recouru le 11 mai 2007 devant le Tribunal administratif (devenu le 1er janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal) contre la décision sur réclamation du 11 avril 2007 de la commission, dont il demande l'annulation. Ses arguments seront repris ci-après dans la mesure utile.
L'autorité intimée s'est déterminée sur le recours le 11 juin 2007, en concluant à son rejet.
Le tribunal a tenu audience sur place le 3 mars 2008 en présence du recourant, assisté de son conseil, du président de la commission ainsi que d'un autre de ses membres. On extrait du compte-rendu d'audience les passages suivants:
"Le recourant explique qu'il loue actuellement la maison à sa nièce pour un montant de 700 fr. par mois, auquel s'ajoute 500 fr. de charges. Il précise qu'à partir du 1er août 2008 il habitera la maison.
[…]
Interpellé par le Président, le recourant indique que la restriction du droit de construire dont fait état l'arrêt du Tribunal administratif du 24 juin 1997 (FI.1996.0011, consid. 5 in fine, p. 4) a été supprimée avec l'entrée en vigueur du nouveau plan d'extension le 26 juin 2006. Les représentants de la Commission précisent que cette suppression n'a pas été prise en compte dans leur nouvelle estimation, fixée sur la base de l'état des lieux à la date de la cession.
Le tribunal procède à une visite de l'immeuble. Le sous-sol comprend une salle de bains (d'environ 6 m2) avec baignoire, des locaux de dépôt ainsi qu'une buanderie (avec une douche). Le recourant indique qu'il a renouvelé l'installation de chauffage (au gaz) en novembre 2006. Le rez-de-chaussée comprend une cuisine, deux chambres, ainsi que des WC. Le 1er étage est construit à l'identique. La cuisine a toutefois été remplacée par une chambre (qui n'a pas été visitée), si bien qu'en l'état les deux étages ne forment qu'un logement. Le tribunal constate l'état vétuste de l'immeuble, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur (façades, avants-toits, charpente non isolée)."
Le tribunal a délibéré à huis clos à l'issue de l'audience.
Considérant en droit
1. Déposé dans le délai de trente jours prévu par l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
2. L'art. 36 let. a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA; RSV 173.36) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pourvoir d'examen de la Cour de droit administratif et public est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence, le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir Tribunal administratif, arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet 1993).
3. Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce, le recourant est devenu l'unique propriétaire de la parcelle no 4'438 ensuite de l'achat de la part de copropriété de son frère; la commission était donc fondée à revoir l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438. La date décisive pour la fixation des valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminant du marché immobilier) est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 19 décembre 2005, et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés (énumérés à l'art. 20 LEFI) et postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente ou de la cession justifiant la révision, respectivement le 1er janvier de l'année suivante (arrêts EF.2000.0014 du 5 février 2001, EF.1999.0018 du 27 janvier 2000 et les références).
4. Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, le recourant conteste tant la valeur de rendement que la valeur vénale retenues par l'autorité intimée.
5. a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI; RSV 642.21.1) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Les instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour des maisons d'habitation, le prix unitaire peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m2.
En l'espèce, l'autorité intimée a retenu une surface habitable de 110 m2 estimée au prix de 150 fr. le m2, soit un revenu locatif de 16'500 fr. par année.
b) Le recourant conteste la surface habitable de 110 m2. C'est pourtant le chiffre qu'il a indiqué dans le formulaire de révision qu'il a dû remplir à l'attention de la commission et qui avait été retenu dans la précédente estimation fiscale. Selon les plans, le bâtiment présente quatre façades égales de huit mètres, ce qui donne une surface au sol de 64 m2, soit 128 m2 pour les deux étages habitables. Le recourant considère qu'il faut déduire de cette surface de 128 m2 les cages d'escaliers et les murs extérieurs. Il arrive ainsi selon son calcul à une surface habitable de 99 m2. Les instructions ne donnent aucune précision sur la manière de calculer la surface habitable. On peut toutefois s'inspirer des règles qui ont été développées en matière de détermination de la valeur locative. Selon les instructions générales de l'Administration cantonale des impôts pour la période fiscale 2007, entrent en considération pour le calcul de la surface du logement les pièces habitables, la cuisine, les salles de bains, cabinets de toilette et douches, les halls, vestibules et escaliers à l'intérieur du logement, les vérandas fermées, les combles habitables et mansardes; n'entrent en revanche pas en considération les galetas, cagibis et combles non habitables, les balcons, terrasses et galeries ouvertes, les caves et autres locaux de service (buanderie, étendage, carnotzet), les garages et remises. On constate que les escaliers à l'intérieur du logement - le tribunal a pu constater lors de l'inspection locale que les deux étages habitables constituaient un seul logement - entrent contrairement à l'avis du recourant dans le calcul de la surface habitable. Seule la surface des murs extérieurs, soit 19,20 m2 (30 cm x 8 m de façade x 4 murs x 2 étages), doit donc être déduite de la surface de 128 m2. On arrive ainsi à une surface de 108,8 m2, à laquelle il faudrait ajouter la surface de la salle de bains (environ 6 m2) et de la douche (environ 2 m2) qui se trouvent au sous-sol. La surface de 110 m2 retenue par la commission est donc favorable au recourant. Le tribunal s'en tiendra par conséquent à ce chiffre.
c) Le recourant conteste également la valeur de 150 fr. le m2 retenue par la commission. Compte tenu de l'état de vétusté du logement, de l'absence de salle de bains à l'étage (la salle de bains se trouve au sous-sol) et du fait qu'aucune transformation importante n'a été réalisée depuis la dernière estimation fiscale (le recourant n'a procédé qu'à de simples travaux d'entretien, à savoir le remplacement des fenêtres et le rafraîchissement des murs intérieurs), le tribunal juge que la valeur de 150 fr. le m2 retenue par l'autorité intimée est effectivement excessive; il estime en revanche qu'on ne peut pas non plus s'en tenir à la valeur de 120 fr. le m2 retenue dans la dernière estimation fiscale et demandée par le recourant. A titre de comparaison, le tribunal observe qu'au cours des années 1996 à 2005, l'indice suisse des prix à la consommation a augmenté de 7,7% (103.6 à 111.6). Compte tenu de cette évolution, le tribunal retiendra une valeur de 130 fr. le m2 (ce qui correspond à une augmentation de 8,3% par rapport à la dernière estimation fiscale).
Le revenu locatif se monte ainsi à 14'300 fr. (110 m2 x 130 fr.).
d) La commission a retenu pour le calcul de la valeur de rendement un taux de capitalisation de 7%. Le recourant ne critique à juste titre pas ce chiffre. La baisse du taux de capitalisation de 7,5 à 7% depuis la dernière estimation fiscale se justifie en effet par la baisse des taux hypothécaires.
Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement de 204'285 fr. (14'300 fr. à 7%).
6. a) A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. Selon l'art. 8 REFI, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
b) L'art. 9 REFI précise que les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération. La jurisprudence entend par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires", non seulement les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est nettement trop élevé (arrêt EF.2001.0003 du 14 novembre 2001 et les références citées). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Ainsi, la commission est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire, à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative (art. 8 al. 2 REFI) ou en appliquant les méthodes d’estimation prévues par les instructions (arrêt EF.2000.0012 du 29 décembre 2004; arrêt EF.2001.0003 précité).
En l'espèce, le prix payé par le recourant pour l'acquisition de la part de copropriété de son frère n'est pas déterminant pour fixer la valeur marchande de l'immeuble; le prix payé a en effet été calculé sur la base de la valeur de la précédente estimation fiscale, soit à une valeur bien inférieure à la valeur vénale du bien (l'estimation fiscale étant une moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale; en l'occurrence, la précédente estimation fiscale avait été arrêtée à 257'000 fr. compte tenu d'une valeur de rendement de 176'000 fr. et d'une valeur vénale de 339'000 fr.); il s'agit donc bien d'une vente dans des circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI. Dans ces conditions, c'est à juste titre que l'autorité intimée n'a pas tenu compte du prix d'achat payé par le recourant pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble.
c) Le tribunal s'en tiendra donc aux critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale tels qu'ils sont précisés dans les instructions pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble.
Le bâtiment présente un volume total de 759 m3. Seuls deux niveaux (représentant un peu plus de 400 m3) sont toutefois habitables. Dans ces conditions, le tribunal estime à 600 fr. le m3 la valeur à neuf moyenne à attribuer à l'ensemble du bâtiment, soit une valeur intrinsèque de 455'400 francs. Il faut pondérer cette valeur pour tenir compte de l'état de vétusté important du bâtiment. On appliquera le même coefficient que celui retenu dans la précédente estimation fiscale, soit 40%, ce qui donne un résultat de 273'240 francs. Il faut ajouter à ce montant le prix du terrain. La commission l'a évalué à 500 fr. le m2. Compte tenu de l'exiguïté de la parcelle et de son statut juridique qui fait obstacle à toute construction nouvelle - certes abrogé, mais après la date déterminante pour la fixation de l'estimation fiscale (voir consid. 3) -, le tribunal juge ce montant excessif. Quant au prix de 250 fr. le m2 demandé par le recourant (qui correspond à celui retenu par le Tribunal administratif dans le cadre de la dernière estimation fiscale), il ne tient pas compte de l'évolution du marché. Tout bien considéré, le tribunal estime à 400 fr. le m2 le montant du prix du terrain.
Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale totale de 481'640 fr., soit 273'240 fr. pour la construction et 208'400 fr. pour le terrain.
7. En conclusion, l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438, correspondant à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, s'élève ainsi à 342'962 fr., arrondie à 342'000 fr. conformément à l'art. 29 REFI, en lieu et place du montant contesté de 401'000 francs. La différence entre l'estimation de la commission et celle du tribunal, soit 59'000 fr., étant supérieure à 5% (voir consid. 2 in fine), le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438 est arrêtée à 342'000 francs.
8. Les considérants qui précèdent conduisent à une admission partielle du recours. Dans ces conditions, l'émolument réduit qui devrait être mis à la charge du recourant conformément à l'art. 55 LJPA peut être compensé avec les dépens, réduits également, auxquels le recourant peut prétendre de la part de l'Etat en vertu de la même disposition. Les frais seront ainsi laissés à la charge de l'Etat qui, en contrepartie, ne versera pas de dépens au recourant.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est admis partiellement.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 11 avril 2007 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438 du cadastre de la Commune de Lausanne est arrêtée à 342'000 francs.
III. Il n'est pas perçu d'émolument, ni alloué de dépens.
Lausanne, le 31 mars 2008
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.