CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 24 septembre 2002
sur le recours interjeté par UBS SA à Zurich et Bâle, représenté par sa succursale de Lausanne,
contre
la décision rendue sur réclamation le 30 avril 2002 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission), arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle no 734 de La Tour-de-Peilz à 4'600'000 francs.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Antoine Rochat et M. Etienne Rodieux, assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 734 de la Tour-de-Peilz est située à l'Avenue des Alpes 61. D'une surface de 1'934 m2, elle se trouve en zone de forte densité et abrite un bâtiment, construit en 1988, comprenant un local commercial au rez (magasin d'alimentation) et trois étages de logements et bureaux, ainsi que des combles et un parking de 14 places.
L'estimation fiscale de cet immeuble a été fixée à 7'000'000 francs lors de la révision générale de 1992.
B. Cet immeuble a été expertisé à la demande de l'Office des poursuites et faillites de Vevey.
L'expert, Cofideco SA agence immobilière, a estimé une valeur de rendement de 5'250'000 francs [en se fondant un état locatif de 407'220 francs (selon pièce remise par la régie de Rham) capitalisé à 7,75 %] et une valeur intrinsèque de 5'400'000 francs [bâtiment : 6'880 m3 à 550 francs/m3; garage : 1'331 m3 à 350 francs/m3; terrain : 1'934 m2 à 600 francs/m2], retenant une estimation de 5'250'000 francs pour le motif que pour ce genre d'immeuble seule est déterminante la valeur de rendement (voir expertise de Cofideco SA du 7 juillet 2000).
UBS SA, créancier gagiste de cet immeuble, l'a acquis aux enchères publiques le 16 janvier 2001 pour le prix de 4'350'000 francs. Aucune surenchère n'a été enregistrée.
C. Le 3 décembre 2001, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 734 de La Tour-de-Peilz à un montant de sept millions de francs.
Le 24 décembre 2001, UBS SA a déposé une réclamation tendant à ce que l'estimation fiscale de son immeuble soit ramenée à sa valeur d'acquisition aux enchères publiques, soit 4'350'000 francs.
Par décision sur réclamation du 30 avril 2002, la commission a ramené l'estimation fiscale de la parcelle 734 de 7'000'000 à 4'600'000 francs.
D. Recourant par acte du 24 mai 2002 auprès du Tribunal administratif, UBS SA conclut à ce que l'estimation fiscale de son immeuble soit arrêtée à 4'350'000 francs. La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 2'300 francs. L'autorité intimée conclut au rejet du recours dans ses déterminations du 28 juin 2002. Le tribunal a statué par voie de circulation du dossier.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995), étant rappelé au surplus que les calculs d'estimation des immeubles peuvent varier considérablement, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (ATF 120 III 81).
En l'espèce, une différence de 250'000 francs oppose les parties au sujet de l'estimation fiscale de la parcelle. Un tel écart de l'ordre de 5,4 % est très légèrement supérieur à la limite de 5 % rappelée ci-dessus.
2. Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce, la commission a procédé à une nouvelle appréciation de l'estimation fiscale du feuillet 734 du fait du transfert intervenu.
3. La recourante se plaint de l'absence de motivation résultant de la décision attaquée. Ce vice a été toutefois réparé au stade de la réponse au recours dans laquelle l'autorité intimée a indiqué les éléments de son calcul de sorte que ce grief n'est plus fondé.
4. L'art. 2 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. L'alinéa 2 précise que toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
Aux termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3).
L'art. 9 REFI réserve l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans de circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.
En l'occurrence, l'autorité intimée invoque précisément cette dernière disposition pour s'écarter du prix d'adjudication de l'immeuble (4'350'000 francs) pour retenir une valeur vénale de 4'638'706 francs, ce que conteste la recourante. En effet, celle-ci rappelle que la vente aux enchères publiques a été précédée de publications dans des journaux spécialisés et que ce fait, tout intéressé peut consulter ces données. Elle relève qu'aucun acquéreur ne s'est opposé à son offre, ce qui démontre que l'immeuble n'avait pas d'acheteur potentiel. Elle se prévaut du fait qu'en sa qualité de créancier hypothécaire, elle s'est retrouvée dans la situation de miser pour sauvegarder sa créance alors même que son but social n'est pas de se créer un parc immobilier. Elle observe que plus d'une année après son acquisition, l'immeuble n'a toujours pas pu être revendu. Elle établit à ce propos qu'elle a prolongé au 30 juin 2002 le mandat de courtage confié à de Rham SA en acceptant de ramener le prix de l'immeuble de 4'750'000 à 4'300'000 francs. Elle estime en conséquence que la valeur vénale de l'immeuble correspond à 4'350'000 francs et qu'il faut, vu l'interdiction résultant de l'art. 2 al. 2 LEFI, fixer l'estimation fiscale à la valeur vénale, la valeur de rendement de l'immeuble (5'250'000 francs selon l'expertise Cofideco SA) étant supérieure. La recourante insiste sur le fait que l'art. 9 REFI permet à l'autorité fiscale, à l'instar de l'art. 6 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD), de s'écarter du prix de vente et qu'en l'occurrence, l'administration cantonale des impôts (ACI) n'a pas usé de cette faculté, s'en tenant précisément au prix d'acquisition de l'immeuble pour calculer le droit de mutation. Dès lors, la recourante soutient qu'en définitive la même collectivité publique ne peut pas attribuer deux valeurs différentes au même immeuble.
Le tribunal a déjà jugé à plusieurs reprises que l'acquisition d'un immeuble aux enchères publiques par le créancier gagiste tombait sous le coup de l'art. 9 REFI et que la valeur vénale de l'immeuble devait, dans de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire, comme en l'espèce (TA, arrêts EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF 97/0025 du 26 mai 1998; EF 97/0030 du 4 septembre 1998; EF 01/002 du 28 juin 2001; voir dans le même sens arrêt EF 98/0006 du 17 juin 1998 en présence de plusieurs enchérisseurs). Aucune circonstance ne justifie en l'espèce de remettre la jurisprudence bien établie du tribunal, la situation de fait de la présente affaire correspondant à celle prise en considération dans les autres affaires. En l'occurrence, l'aliénation avait un caractère involontaire et les précédents propriétaires de l'immeuble en cause n'avaient aucune influence sur le prix d'adjudication. Une telle situation est donc clairement non représentative du marché libre. Comme c'est souvent le cas en pareille circonstance, le créancier gagiste poursuivant a misé pour couvrir sa créance et il devenu propriétaire d'un immeuble qu'il n'entend pas conserver dans le but de récupérer tout ou partie de sa créance.
Le transfert d'un immeuble constitue un cas typique où un fait se trouve soumis à plusieurs règles de droit relevant de la compétence de plusieurs autorités qui exercent leurs compétences indépendamment l'une de l'autre (v. Pierre Moor, Droit administratif, vol. I : les fondements généraux, 2e édition Berne 1994, p. 275 et ss) de sorte que la commission n'est certainement pas liée par la décision de l'ACI. A fortiori, c'est en vain que la recourante tente de tirer un parallèle entre les règles de l'art. 9 REFI et 6 LMSD dans la mesure où le principe posé par chacune de ses dispositions est aux antipodes l'un de l'autre. En effet, dans les circonstances énumérées à titre exemplaire par l'art. 9 REFI, la commission doit en général s'écarter du prix d'aliénation alors que l'art. 6 LMSD pose le principe inverse, en présumant au contraire que le prix convenu indiqué dans l'acte correspond à la valeur de l'immeuble (al. 2). L'art. 6 al. 5 LMSD institue certes une exception au système de taxation sur la base du prix convenu. Ce régime particulier revêt toutefois un caractère exceptionnel et doit être appliqué de manière restrictive (voir TA, arrêt FI 98/0034 du 3 mai 2000 qui rappelle ces principes et qui admet une exception fondée sur l'art. 6 al. 5 LMSD à laquelle la recourante fait apparemment référence en procédure).
Dès lors, il faut rechercher la valeur de rendement et la valeur vénale de manière à pouvoir ensuite appliquer l'art. 2 LEFI.
5. Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
En vertu de l'art. 5 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. L'art. 21 REFI prévoit que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Pour ce revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'art. 7 ci-dessus, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 %.
Le tribunal constate que pour la valeur de rendement, la commission a retenu à juste titre le montant généré par les loyers des locaux (393'363 francs par année) qu'elle a capitalisé à 8,5 %, obtenant ainsi une somme de 4'627'807 francs.
Le tribunal a jugé que la jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380, consistant à déterminer la valeur de rendement d'un immeuble locatif en fonction du taux hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré de 2 points, n'était plus d'actualité (TA, arrêts EF 99/0002 du 7 mai 1999 et EF 99/0012 du 28 septembre 1999). Récemment, il a retenu un taux de capitalisation de 8,5% pour des logements à Echallens, à Bex et à Aigle (TA, arrêts EF 99/0012 précité; EF 99/0006 du 9 juin 2000 et EF 00/0013 du 9 janvier 2001). S'agissant en l'espèce d'une parcelle située dans une région voisine d'Aigle et Bex, le calcul de la commission résiste à la critique. La valeur de rendement de 4'627'800 francs doit être confirmée.
6. S'agissant de la valeur vénale, on se réfère aux dispositions légales rappelées ci-avant sous chiffre 4.
En l'espèce, la commission a capitalisé un rendement brut plus élevé (417'483 au lieu de 393'363 francs) à un taux légèrement supérieur (9 % au lieu de 8,5 %), parvenant ainsi à un résultat de 4'638'706 francs. Il apparaît que la commission ne peut pas retenir un rendement supplémentaire de 24'120 francs, correspondant apparemment aux charges encaissées dans la mesure où celles-ci ne sont que des acomptes donnant lieu à un décompte définitif et où il ne s'agit de toute manière pas d'un élément de rendement de l'immeuble. Les instructions pour les commissions de district du 31 janvier 1991 précisent que le rendement brut est déterminé par le revenu locatif (baux à loyer). Elles prévoient que le chauffage et l'eau chaude payés par le locataire ne sont pas comptés dans le revenu locatif. Le raisonnement de la commission ne peut ainsi pas être confirmé sur la base d'un rendement de 417'483 francs, et un calcul de contrôle doit être effectué.
7. Pour les bâtiments, le tribunal détermine généralement la valeur à neuf de l'immeuble sur la base d'un prix standard de 500 fr./m3 qu'il faut moduler à 300 fr./m3 pour la partie non habitable de la construction (voir, à titre d'exemple récent, TA arrêt EF 99/0005 du 31 janvier 2000, s'agissant d'appartements en PPE; EF 93/0068 du 23 février 1995 pour des immeubles locatifs). L'expertise Cofideco retient certes des chiffres légèrement supérieurs de 550 et de 350 francs, mais on peut s'en tenir à cette valeur à neuf standard de 500 fr./m3, tout en la pondérant d'un coefficient de vétusté en fonction de l'âge du bâtiment (contrairement à ce que retient l'expertise qui n'a pas tenu compte de l'année de construction qui remonte à 1988). Enfin, la valeur du terrain, arrêtée à 600 francs par l'expertise Cofideco SA, peut être admise même si elle doit être considérée comme un maximum, le Tribunal administratif rappelant que pour les professionnels de la promotion immobilière la valeur du terrain ne doit normalement pas excéder les 25 % de l'investissement total sous peine de compromettre la rentabilité de l'opération (voir EF 93/0057 du 3 décembre 1993). Tenant ainsi compte de tous ces paramètres conformément à sa jurisprudence constante relative à l'estimation des immeubles de rendement (EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF 97/0020 du 11 février 1998; EF 97/0032 du 19 mai 1999; EF 98/0003 du 3 août 1998)
- partie habitation: 7'024 m3 à 500 francs: 3'512'000.-
- partie non habitable: 1'187 m3 à 300 francs: 356'100.-
- Valeur à neuf de l'immeuble : 3'868'100.-
- taux de vétusté: 13% = valeur actuelle = 3'365'247
- terrain: 1'934 x 600 1'160'400
- Valeur vénale: 4'525'647
On aboutit donc à une valeur vénale inférieure à la valeur de rendement et qui devrait déterminer l'estimation fiscale de l'immeuble conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI. Ce calcul ne conduit toutefois pas à l'admission du recours dès lors que la différence de 74'000 francs avec celui de la commission est de l'ordre de 1,6 %, et qu'on ne peut retenir un abus de pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée (voir cons. 1 b ci-dessus). La décision de cette dernière doit dès lors être confirmée.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours aux frais de la recourante qui succombe (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur réclamation le 30 avril 2002 par la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle no 734 de la Tour-de-Peilz à 4'600'000 fr. (quatre millions six cent mille francs) est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 2'300 fr. (deux mille trois cents francs) est mis à la charge de la recourante.
Lausanne, le 24 septembre 2002
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.