CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 février 2001
sur le recours interjeté par Lina CHAPPUIS et consorts, représentés par le notaire Olivier Verrey, à Pully,
contre
la décision rendue le 27 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne arrêtant l'estimation de la parcelle 1742 de Lausanne à 5'430'000 fr.
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Composition de la section: M. François Kart, président; M. Antoine Rochat et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 1742 de la Commune de Lausanne supporte un bâtiment de 4 étages sur rez comprenant 35 appartements au total. L'immeuble, sis avenue Jomini 18-20, se situe dans le quartier de Beaulieu. Il a été construit en 1966 et a bénéficié depuis lors d'un entretien qui peut être qualifié de bon. Des travaux ont été effectués en 1992 avec notamment la rénovation des façades et de la toiture et le remplacement de la chaufferie. De manière générale, l'équipement des appartements est assez simple et la distribution des pièces n'apparaît pas toujours rationnelle.
B. Jusqu'au 14 juin 1999, l'immeuble appartenait à la S.I. Belle-Roche SA. Lors de la liquidation de cette dernière, une PPE a été constituée et les appartements ont été vendus aux différents actionnaires locataires. L'administration cantonale des impôts (ACI) a fixé le prix de sortie de l'immeuble à 4'580'000 fr. en se basant sur un rapport de l'agence immobilière MK Gestion du 25 novembre 1998.
C. Le 20 janvier 2000, l'estimation fiscale des différents lots de propriété par étages a été arrêtée par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission). Les estimations fiscales des lots ascendaient au total à 6'507'000 fr.
Le 7 février 2000, tous les copropriétaires, soit Lina Chappuis et 29 autres personnes, ont recouru auprès de la commission contre ces nouvelles estimations. En date du 27 avril 2000, la commission a admis partiellement les recours en fixant les nouvelles estimations fiscales des différents lots de PPE à 5'430'500 fr. au total. Selon la commission, les estimations avaient été recalculées sur la base d'une valeur de rendement tenant compte d'un revenu locatif de 333'313 fr. et d'une valeur vénale correspondant aux prix pratiqués dans la région pour des immeubles semblables.
Par pourvoi du 3 mai 2000, les copropriétaires par étage ont recouru au Tribunal administratif contre cette décision. Les recourants demandent que les estimations fiscales des différents lots de copropriété correspondent aux prix de vente des appartements aux actionnaires locataires dans le cadre de la liquidation de la SI Belle-Roche SA.
La commission a déposé sa réponse le 20 juillet 2000 en se référant à la décision attaquée. Après avoir pris connaissance du rapport d'expertise MK gestion du 25 novembre 1998 et de la décision de l'ACI relative au prix de sortie de l'immeuble, la commission a déposé des déterminations complémentaires le 12 octobre 2000. A cette occasion, elle a relevé que les critères fixés pour la liquidation des SI et pour les estimations fiscales découlent de lois différentes et qu'il lui appartient par conséquent d'effectuer un calcul de contrôle puis de le comparer à la valeur de sortie arrêtée dans le cadre de la liquidation de la SI. Selon la commission, si ces deux valeurs présentent une différence importante, elle doit s'écarter de la valeur de sortie retenue par l'ACI afin d'éviter des disparités de taxation entre les propriétaires.
Le tribunal a tenu audience à Lausanne en date du 12 décembre 2000 en présence de représentants de la recourante et d'un représentant de la commission. A cette occasion, il a procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1. L'art. 36 lit. a de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le droit de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale.
Le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représente une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA, EF 94/0083 du 28 février 1995; RDAF 1993 p. 380; EF 99/0002 du 7 mai 1999).
2. En vertu de l'art. 20 LEFI, les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de bien-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. En l'espèce, la nouvelle estimation fiscale des différentes unités d'étage a été effectuée à l'occasion de la liquidation de la S.I. Belle Roche SA et de la vente aux différents actionnaires locataires des unités d'étage.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et périodiques (al. 3); Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande, en tenant compte de l'offre et de la demande (al. 1er); à défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut (al. 2).
4. a) Aux termes de l'art. 1er al. 1er du règlement du 4 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés immobilières, la valeur de transfert des immeubles de la société immobilière à ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens. L'art. 2 précise que l'ACI prend, à la demande de la société immobilière ou de ses actionnaires, une décision portant sur le principe de la liquidation au sens de l'art. 135 de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), sur ses modalités ainsi que sur la valeur vénale attribuée aux immeubles en vue de leur transfert aux actionnaires; cette décision est assimilée à une décision de l'autorité de taxation au sens de l'art. 100 LI. La circulaire no 30 de l'ACI concernant les allégements fiscaux en vue de faciliter la liquidation des sociétés immobilières rappelle que le transfert des immeubles aux actionnaires doit se faire à la valeur vénale (ch. 2.4.) et impose l'obligation de mettre en oeuvre une expertise à cette fin, sous réserve d'un acte récent de transfert de l'immeuble (ch. 3.1.).
Ainsi, dans le cadre de la liquidation des sociétés immobilières, l'ACI se fonde également sur la valeur vénale de l'immeuble; tant l'ACI que les commissions d'estimation fiscale sont donc chargées d'imposer la même valeur, l'assiette de l'impôt étant identique dans les deux cas. Même si ces autorités appliquent des législations différentes et exercent leurs compétences indépendamment l'une de l'autre, d'éventuelles divergences sont difficilement soutenables s'agissant de normes utilisant le même concept et surtout visant le même but, ce qui est décisif.
Le tribunal a dès lors posé le principe que, lors de la mise à jour des estimations fiscales des immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, il convient de s'en tenir à la décision de l'ACI fixant la valeur de sortie de l'immeuble au titre de valeur déterminante pour l'estimation fiscale. Demeurent tout au plus réservées d'éventuelles circonstances, justifiant que l'on s'écarte de ce principe (voir TA, arrêts EF 98/0016 du 11 mars 1999, EF 98/0010 du 15 avril 1999, EF 98/0021 du 9 novembre 1999).
b) Dans leur pourvoi du 3 mai 2000 contre la décision de la commission du 27 avril 2000, les recourants se réfèrent aux prix de vente des appartements par la société en liquidation à ses actionnaires en soulignant qu'ils pourraient accepter une estimation fiscale correspondant à ces montants.
L'ACI a fixé la valeur de sortie de l'immeuble à 4'580'000 fr. Ce prix est légèrement supérieur à l'estimation de 4'380'000 fr. faite par MK Gestion en vue de la liquidation de la société immobilière. Pour sa part, la commission arrive à une valeur vénale de 6'417'000 fr. en se basant sur des prix au mètre carré et au mètre cube ainsi que sur un état de vétusté différents de ceux retenus dans l'expertise.
Dans ses déterminations, la commission a indiqué de manière très générale pour quels motifs elle s'écarte parfois de la valeur de sortie fixée par l'ACI sans expliquer pourquoi, en l'espèce, elle arrive à un résultat différent de celui auquel est parvenu l'ACI. Dès lors que la commission n' a apporté aucun élément mettant en cause de manière concrète les éléments sur lesquels l'ACI s'est fondée pour déterminer la valeur de sortie, il n'y a pas lieu de s'écarter du principe selon lequel cette dernière correspond à la valeur vénale au sens des articles 2 LEFI et 8 REFI.
5. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale. En l'espèce, en prenant compte la valeur de rendement de 4'444'000 fr., non contestée, retenue dans la décision attaquée et une valeur vénale de 4'580'000, on arrive à une estimation fiscale globale de 4'510'000 fr.
Dans leur pourvoi, les recourants ont conclu à ce que les estimations fiscales litigieuses correspondent au prix de vente des appartements dans le cadre de la liquidation de la SI, soit au total à 4'580'000 fr. Le tribunal, qui ne peut pas statuer " ultra petita" (cf. Benoît Bovay, procédure administrative, p.193 et 431), arrêtera par conséquent l'estimation fiscale de la totalité de l'immeuble à 4'580'000 francs.
6. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours.
Selon l'art. 6 de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étage, l'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part alors que le feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale. Il convient par conséquent d'annuler l'ensemble des décisions attaquées et de retourner le dossier à la commission afin qu'elle détermine l'estimation fiscale de chaque lot de copropriété sur la base du montant global de 4'580'000 fr. arrêté par le tribunal.
Vu l'ensemble des circonstances, le présent arrêt sera rendu sans frais ni dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. Les décisions rendues sur recours le 27 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne arrêtant la nouvelle estimation fiscale des lots de propriété par étages de la parcelle 1742 de la Commune de Lausanne, feuillets nos 17'082 à 17'126, sont annulées. Le dossier est retourné à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne afin qu'elle arrête les estimations fiscales des différents lots de PPE sur la base d'une estimation fiscale de l'immeuble arrêtée au total à 4'580'000 (quatre millions cinq cent huitante mille) francs.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.
pe/Lausanne, le 6 février 2001
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint