CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 janvier 2000
sur le recours interjeté par Pierre-Michel et Magali LEDERMANN, à Berolle, représentés pour les besoins de la présente procédure par l'avocate Christine Marti, à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 7 septembre 1999 relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 65 du cadastre de Berolle.
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Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mlle Anouchka Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A. Pierre-Michel et Magali Ledermann ont acquis en copropriété les parcelles 5 et 65 de la Commune de Berolle le 14 juillet 1998. Selon le contrat de vente conclu avec l'ancien propriétaire, M. Honegger, le prix des deux parcelles s'est élevé à 80'000 fr. (prix en bloc). La parcelle no 65 se compose d'un terrain nu, en nature de place-jardin, d'une surface totale de 1'459 m2. Suite à la vente précitée, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la commission) a procédé à une mise à jour de l'estimation des parcelles en cause. Elle a maintenu l'estimation de la parcelle no 5, telle qu'elle ressortait de la révision générale de 1992, à 300 fr. Quant à l'estimation de la parcelle no 65, elle l'a réduite de 125'000 fr., correspondant à l'estimation fiscale consécutive à la révision générale de 1992, à 88'000 fr.
B. Par lettre du 20 avril 1999, Pierre-Michel et Magali Ledermann ont recouru contre cette estimation, en précisant toutefois qu'ils motiveraient leur recours après avoir pris connaissance du mode de calcul opéré par la commission. Cette dernière a exposé, par courrier du 22 avril 1999, le détail de ses calculs, qui se présentent de la manière suivante :
"Parcelle 5
pré-champ 582 m2 à fr. 0,40/m2 (taxation agricole)
soit valeur de rendement de fr. 232.80
multipliée par 125 % 291.-
Estimation fiscale (arrondie) 300.-
Parcelle 65
place-jardin 1459 m2 à fr. 120.-/m2 (terrain constructible)
soit valeur vénale de fr. 175'080.divisée par 2 87'540.-
Estimation fiscale (arrondie) 88'000.-"
Le 13 mai 1999, les intéressés ont précisé leur recours, qui ne porte plus que sur la parcelle no 65. Ils relèvent que le terrain s'est vendu en novembre 1982 à 26 fr. le m2 et qu'à la suite de cette vente, son estimation fiscale est passée de 19'000 fr. à 125'000 fr., calculée sur la base d'un prix de 300 fr. au m2. En juillet 1998, la parcelle précitée a à nouveau été vendue au prix de 55 fr. le m2 et l'estimation a alors été fixée sur la base d'un prix de 120 fr. au m2. S'il est vrai que la Commune de Berolle a vendu, en zone villa, une parcelle à ce prix, il s'agissait toutefois d'une parcelle équipée ce qui n'est nullement le cas, selon eux, de la parcelle litigieuse.
C. La commission a rejeté le recours des époux Ledermann le 7 septembre 1999 et confirmé l'estimation de la parcelle en cause. Elle souligne que cette dernière se situe dans une zone équipée, que les dernières ventes de terrains constructibles à Berolle ont été conclues au prix de 120 fr. le m2 et que selon l'art. 9 du Règlement sur l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936, le prix de vente n'est pas déterminant pour l'estimation fiscale lorsque la transaction a lieu notamment entre parents.
D. Pierre-Michel et Magali Ledermann ont saisi le Tribunal administratif le 24 septembre 1999. Ils concluent à ce que la décision attaquée soit modifiée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 65 est fixée à 65'655 fr. A l'appui de leur recours, ils exposent en substance que la parcelle litigieuse est une parcelle à bâtir, située en zone village de la Commune de Berolle. Cette zone fait l'objet d'un plan partiel d'affectation, adopté en 1987, qui permet une densité de construction beaucoup plus faible que celle admise dans la zone villa. De plus, les constructions en zone village sont limitées par des périmètres d'implantation. Le plan partiel d'affectation susmentionné a pour conséquence de déprécier leur terrain en limitant le choix de l'implantation et celui de l'orientation de l'immeuble à construire. En outre, la parcelle no 65 n'est pas, contrairement à ce que soutient la commission, située dans une zone équipée, à tout le moins leur parcelle ne l'est pas. L'absence d'équipement a une influence très négative sur la valeur vénale du terrain. Ils contestent également l'affirmation de l'intimée selon laquelle les dernières ventes de terrains constructibles à Berolle auraient été négociées pour un prix de 120 fr. le m2. D'une part, les terrains qui se sont vendus il y a deux ans environ n'étaient pas situés en zone village, mais en zone villa, laquelle permet une densité de construction supérieure et n'impose pas de périmètre. D'autre part, il ne s'est pas négocié de vente à Berolle de terrains constructibles récemment. A leur connaissance, les dernières ventes remontent à deux ans environ. Depuis lors, les propriétaires de la commune ont renoncé à vendre, faute de pouvoir obtenir un prix de 120 fr. au m2. Enfin, les recourants affirment que la vente de juillet 1998 n'a pas eu lieu dans des circonstances extraordinaires et que le prix n'a pas été fixé sous l'influence de conditions particulières. Ils déclarent n'avoir aucun lien de parenté avec leur vendeur, mais de simples liens d'amitié qui n'ont eu aucune influence sur la fixation du prix de vente. Ils n'ont dès lors pas bénéficié d'un prix d'amis et ont acquis la parcelle litigieuse à un prix conforme aux conditions actuelles du marché, soit 55 fr. le m2.
E. L'autorité intimée s'est déterminée le 2 novembre 1999 en concluant au rejet du recours. Si, contrairement à ce qu'elle croyait, aucun lien de parenté n'existe entre les époux Ledermann et M. Honegger, il existe toutefois selon elle des liens affectifs étroits pouvant être assimilés à des liens familiaux. S'agissant de la valeur vénale de la parcelle en cause, elle confirme que cette dernière se situe en zone village et que, selon les instructions du Département des finances pour la révision générale des estimations fiscales, les terrains constructibles situés dans la zone Yverdon, Echallens, Cossonay sont estimés entre 150 fr. et 300 fr. le m2. En retenant un montant de 120 fr. le m2, la commission a appliqué un montant inférieur au minimum de la fourchette susmentionnée. Par ailleurs, ce montant de 120 fr. le m2 a été fixé par comparaison avec une vente, intervenue en 1997, d'une parcelle constructible située sur le territoire communal au prix de 129 fr. le m2. Bien que cette parcelle se trouve en zone villa alors que la parcelle litigieuse est située en zone village, les différences entre les deux zones ne sont pas suffisantes pour justifier une différence du prix au m2 du simple au double.
F. A la requête du juge instructeur, la Commune de Berolle a produit, le 7 décembre 1999, copie du plan partiel d'affectation de "Berolle-Village" et copie du règlement communal de Berolle sur l'aménagement du territoire et les constructions du 21 mai 1995, approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1995.
G. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 21 décembre 1999, en présence du recourant Pierre Ledermann et de son conseil, d'une part, du président et de la secrétaire de la commission, d'autre part. Le syndic de la commune de Berolle était également présent. A cette occasion, le responsable communal a montré, s'agissant de l'équipement de la parcelle litigieuse, l'endroit du raccordement possible eaux claires/eaux usées, ainsi que celui du raccordement au gaz. Ceux-ci se trouvent sur la voie publique longeant la parcelle no 31, également propriété des époux Ledermann, soit à quelques mètres seulement en diagonale de la limite sud-est de la parcelle no 65. Le raccordement pour le téléréseau n'a en revanche pas été prévu, le recourant l'ayant refusé.
H. Les arguments respectifs des parties, ainsi que les éléments pertinents résultant le cas échéant de l'inspection locale seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives du 18 décembre 1989 (ci-après: LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 lit. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale.
2. Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent, la parcelle no 65 a été achetée par les recourants le 14 juillet 1998. Cette mutation justifiait dès lors une mise à jour de l'estimation fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 14 juillet 1998, et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent, respectivement le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v. dans ce sens arrêt TA EF 94/0017 du 6 juin 1994 + réf. cit.).
3. Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, les recourants contestent l'estimation fiscale dans son ensemble. A leurs yeux, le seul montant déterminant est celui de 45 fr. au m2 au maximum, ce qui représenterait une estimation fiscale de la parcelle litigieuse de 65'655 fr.
4. Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer que cette valeur correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF 94/0017 du 6 juin 1994 déjà cité).
La commission fait toutefois valoir que l'on se trouve précisément en présence d'un cas où, en vertu de l'art. 9 REFI, elle n'est pas tenue de prendre en considération le prix de vente puisque ce prix est selon elle manifestement en-dessous du prix du marché.
Aux termes de l'art. 9 REFI:
"Les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération."
Selon la jurisprudence, par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires", il faut entendre non seulement les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin 1994). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF 93/035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective arrêtée par l'expert de l'office), à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de comparaison (cf. arrêt TA susmentionné).
5. En l'occurrence, les recourants n'ont pas acheté les parcelles en cause aux enchères forcées, mais dans la cadre d'une vente de gré à gré. A première vue, on ne voit pas dans ces conditions en quoi le déroulement de la vente ou d'autres circonstances auraient pu influencer le prix d'adjudication au point que ce dernier ne correspondrait pas au prix du marché à ce moment-là et pourrait constituer un prix de faveur ne liant pas la commission. Il convient néanmoins de comparer le prix de vente effectif à celui auquel aboutit le tribunal en procédant à une estimation habituelle selon les principes exposés ci-dessus (cf. ch. 3).
6. Selon les Instructions du Chef du Département des finances du 31 janvier 1991 pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions), la valeur vénale des terrains à bâtir se détermine en tenant compte des prix moyens pratiqués dans la région au cours des trois dernières années pour un terrain comparable. A défaut d'élément de comparaison, les Instructions mentionnent à titre indicatif un prix variant de 150 fr. à 300 fr. le m2 pour un terrain à bâtir une villa, équipé et situé dans les districts d'Yverdon-les-Bains, d'Echallens ou de Cossonay. Bien que la parcelle en cause ne se situe dans aucun des districts précités mais dans celui d'Aubonne, la proximité entre ces régions permet néanmoins de prendre les mêmes chiffres comme base de référence.
a) En l'occurrence, les recourants contestent tout d'abord que leur terrain soit équipé. Or selon les explications fournies lors de l'inspection locale, il s'avère que la parcelle en cause est à tout le moins assimilable à un terrain équipé puisque les propriétaires pourront très facilement et sans coût excessif se raccorder en cas de construction au système d'écoulement des eaux claires/eaux usées, ainsi qu'au gaz situé à proximité immédiate du terrain, en traversant la parcelle no 31 dont ils sont également propriétaires. Le grief des recourants est dès lors irrelevant et ne joue quasiment aucun rôle sur l'appréciation de la valeur vénale de leur terrain. On relèvera au demeurant que, dans la mesure où le prix de 120 fr. le m2 retenu par la commission est bien en-dessous de la limite inférieure de 150 fr. le m2 prévu par les Instructions, il tient compte de l'absence d'équipement sur la parcelle elle-même, bien que celui-ci soit disponible à proximité immédiate.
b) Les époux Ledermann allèguent en outre que les diverses contraintes de construction (périmètre d'implantation, densité de construction plus faible qu'en zone villa) résultant de l'affectation de leur parcelle en zone du village ("PPA de Berolle-Village") déprécient fortement leur bien-fonds. Ici aussi, cette critique ne résiste pas à l'examen. Le règlement communal de Berolle sur l'aménagement du territoire et les constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1995 (ci-après le règlement), dispose dans son chapitre relatif à la zone du village ("PPA de "Berolle-Village", ci-après PPA ou zone du village) que les nouvelles constructions s'inscriront "en principe" dans le périmètre d'implantation défini sur le plan, tout en respectant la surface maximale au sol (art. 37 règlement). En d'autres termes, il n'est à priori pas exclu que, suivant les raisons invoquées, une plus grande liberté d'implantation puisse être accordée au constructeur.
c) S'agissant ensuite de la densité de construction autorisée, force est de constater que les affirmations des recourants sont également infondées. On relèvera tout d'abord que le PPA autorise la construction de deux maisons mitoyennes sur la parcelle des recourants, alors qu'un seul logement est permis dans les villas ou maisons familiales de la zone d'habitations individuelles (art. 54 règlement). De plus, la densité de construction correspond pour la parcelle no 65, si l'on tient compte d'une surface de plancher habitable selon le PPA (art. 39 règlement) de 13 m x 15 m (soit 195 m2) permettant la construction de trois niveaux (art. 40 al. 1 règlement: hauteur maximale à la corniche de 6,5 m, soit possibilité de construire deux niveaux plus combles), à un coefficient d'utilisation du sol (CUS) de 0,4 (195 m2 x 3 = 585 m2 divisé par 1'459 m2). Or ce CUS de 0,4 est plus important que celui autorisé en zone d'habitations individuelles, lequel ne s'élève qu'à 0,28 (art. 59 règlement). Quant au coefficient d'occupation du sol (COS), il est pratiquement identique à celui de la zone des habitations individuelles, puisqu'il s'élève à 0,13 (soit 195 m2 divisé par 1'459 m2) pour la parcelle no 65 et à 0,14 dans la zone précitée (art. 58 règlement).
7. Cela étant, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, un prix de vente de 120 fr. le m2 se justifie pleinement, d'autant plus qu'il correspond au prix de vente d'une parcelle située en zone d'habitations individuelles intervenue en 1997. Selon les déclarations de la commission - que rien ne permet de mettre en doute cette vente d'une parcelle constructible s'est conclue au prix de 129 fr. le m2. La différence par rapport au prix de vente de la parcelle litigieuse peut parfaitement s'expliquer au regard des quelques différences quant aux possibilités respectives de construire dans les deux zones concernées. Enfin, il sied de relever que l'estimation de la parcelle no 65 a substantiellement diminué entre le moment de la révision générale de 1992, où elle s'élevait à 125'00 fr., et celui de la vente aux époux Ledermann, puisque le chiffre retenu aujourd'hui n'est plus que de 88'000 fr. Cette diminution tient compte dans une large mesure de la dégradation des conditions du marché immobilier des années 1990.
8. En conclusion, le tribunal parvient, en procédant à sa propre estimation de la valeur vénale de la parcelle litigieuse, au même résultat que celui de la commission. Il en résulte que le prix au m2 du bien-fonds doit demeurer fixé à 120 fr. le m2 et la valeur vénale à 175'080 fr. On relèvera encore, à toutes fins utiles, que le prix de vente payé par le recourant (80'000 fr. pour les deux parcelles no 5 et 65) est substantiellement inférieur au montant précité, alors que ce dernier ne concerne que la valeur vénale de la parcelle no 65 sans tenir compte de la parcelle no 5, puisqu'il existe une différence entre ces deux valeurs de l'ordre de 87'000 fr. Or, une telle différence représente, même si l'on en déduit la valeur d'estimation fiscale de la parcelle no 5 de 300 fr., plus du 100 % du montant versé. Il se justifiait dans ces conditions de s'écarter du prix convenu lors de la vente et de retenir à titre de valeur vénale celui calculé par la commission, soit 175'080 fr. (voir dans le même sens arrêt TA EF 97/007 du 14 juillet 1997 dans lequel le tribunal a considéré que la commission n'était pas liée par des prix de vente inférieurs de plus de 20% aux valeurs vénales computées; voir aussi dans le même sens arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin 1998 et TA EF 99/0018 du 2 décembre 1999). La valeur de rendement de la parcelle étant nulle, l'estimation fiscale équivaut au 50 % de la valeur vénale fixé à 175'080 fr., ce qui en l'occurrence représente un montant arrondi de 88'000 fr. (art. 2 al. 1 LEFI).
9. Compte tenu de ce qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle no 65 doit être confirmée et le recours rejeté. Vu l'issue de la procédure, les frais seront mis à la charge des recourants déboutés, qui n'ont de surcroît pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 7 septembre 1999 relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 65 d'Aubonne est maintenue.
III. L'émolument et les frais d'instruction, par 800 (huit cents) francs, sont mis à la charge des recourants, cette somme étant compensée par l'avance de frais effectuée.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 27 janvier 2000
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint