CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 2 décembre 1999
sur le recours interjeté par Régina CLERC, Av. C.-F. Ramuz 94, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 24 août 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. A. Rochat et M. J. Morel, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. Par actes authentiques du 12 janvier 1999, la parcelle 1415 de Pully, propriété de la S. I. C.-F. Ramuz 94 en liquidation, a été constituée en propriété par étages. Les lots nos 6, 9 et 15 immatriculés sous les feuillets 7121, 7124 et 7130 ont été le même jour transférés de la S.I. à Régina Clerc. Lors de la dernière révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle 1415 avait été arrêtée à 2'255'000 fr. (1995).
Selon l'acte de constitution de propriété par étages et l'acte de transfert immobilier, le feuillet 7121 correspond à une part de 117/1000 de la parcelle 1415 avec un droit exclusif sur un appartement de 125 m2 environ, avec balcons et cave, situé au 2e étage. Le feuillet 7124 représente une part de 59/1000 de la parcelle de base avec un droit exclusif sur un appartement de 28 m2 environ avec réduit, situé au sous-sol, Enfin, le feuillet 7130, équivalant à 5/1000, comprend un droit exclusif sur un garage situé au sous-sol.
Le prix de sortie de l'immeuble 1415 du chapitre de la S.I. a été fixé avec l'aval de l'Administration cantonale des impôts (ci-après : ACI) à une somme globale de 2'320'000 fr. Dans l'acte de transfert, Régina Clerc s'est reconnue débitrice de la part du prix de sortie afférent aux lots acquis, par 419'920 fr. sous la forme d'un compte débiteur actionnaire du montant précité, inscrit à l'actif du bilan de la S.I.
B. A la suite de la constitution de la PPE et du transfert de la parcelle, la commission a arrêté le 7 juin 1999 l'estimation fiscale du feuillets 7121, 7124 et 7130 à respectivement 271'000, 137'000 et 12'000 fr.
C. Par lettre du 14 mai 1999, Régina Clerc a contesté l'estimation de son lot 9 (feuillet 7124) pour les motifs suivants :
"(...)
Votre décision est certainement basée sur les quotes-parts indiquées sur l'acte de constitution de copropriété. De toute évidence, il y a une erreur sur ce document. Cet acte mentionne une surface de 49 m2 correspondant à 59/1000. A la lecture des plans dont copie est jointe à la présente, la surface nette du lot est de 30 m2, soit beaucoup moins que celle indiquée.
Par ailleurs le lot 9 totalise 1.2 pour mille par m2 alors qu'il n'est que de 0,95 pour les autres lots de l'immeuble ce qui a pour effet d'exagérer le nombre de pour-mille de ce lot. C'est là une autre erreur qui devra être corrigée.
Et finalement il ne s'agit pas d'un appartement, mais de deux chambres de bonne au rez-de-chaussée inférieur, coincée entre la cage d'ascenseur et une cave, en face du local à poubelles. Ces chambres partagent une minuscule salle de bains de 2m2 comprenant une douche et un WC. Il n'y a pas de cuisine et la gérance n'a pas jugé utile d'installer le système d'interphone de l'immeuble. L'agencement est bon marché et ne comprend pas des sols en parquet comme pour les appartements.
Il apparaît donc que tous les lots de l'immeuble sont concernés par ces erreurs et je pense plus approprié d'attendre que la gérance, par l'intermédiaire du notaire, mette à jour la constitution de copropriété."
D. Par décision sur recours du 24 août 1999, la commission a rejeté le pourvoi de Régina Clerc pour le motif que l'estimation du lot en question avait été établie sur la base du prix de sortie calculé par le fisc lors de la liquidation de la S.I. La commission a relevé que cette manière de calculer avait été appliquée à l'ensemble de la PPE. Elle a informé la propriétaire du fait que la surface de son lot, tel qu'inscrit au registre foncier, était de 28 m2 et que le nombre de millième du lot était de 59. La commission a encore indiqué qu'elle reverrait l'estimation fiscale de cette PPE si un acte modifiant la PPE était déposé au registre foncier.
E. Régina Clerc a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision rendue le 24 août 1999 par la commission. La recourante demande au tribunal d'annuler la décision attaquée et de fixer une valeur d'estimation en rapport avec la valeur vénale du lot 7124, qu'elle détermine à 56'000 francs. La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 1'000 fr. L'autorité intimée propose le maintien de sa décision. Le tribunal a statué sans organiser de débats, ainsi qu'il en avait avisé les parties.
Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours a été déposé en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
2. Selon l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En vertu de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
L'art. 36 lit. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale.
3. Est litigieuse l'estimation fiscale d'un immeuble, plus particulièrement d'un lot de PPE, à la suite de la dissolution de la S.I. qui détenait la parcelle. La décision attaquée a été rendue à l'occasion de ce transfert, à forme de l'art. 20 LEFI.
La recourante conteste uniquement l'estimation fiscale du lot 7124. Elle demande au tribunal de s'écarter pour ce lot d'une estimation fiscale résultant d'une répartition proportionnelle de la valeur de sortie de l'immeuble en fonction des millièmes. A l'appui de ses conclusions, elle fait valoir que le lot 7124 possède un nombre de millièmes par mètre carré habitable deux fois supérieur à celui des autres appartements de l'immeuble, ce qui conduit à une estimation excessive. Elle observe en effet qu'il est attribué 59 millièmes au lot 7124 qui ne comporte que 28 m2, alors que d'autres lots sont dotés de 117 millièmes pour une surface de 125 m2. Elle allègue que le nombre de millièmes anormalement élevé attribué au lot 7124 provient du nombre d'actions correspondant octroyé lorsque l'immeuble était détenu par la S.I.. Elle explique que plus personne n'est en mesure d'expliquer comment on en est arrivé là.
A l'appui de sa décision, la commission explique qu'elle a réparti sur les feuillets spéciaux la valeur de sortie globale admise par l'ACI pour l'immeuble entier et que le fisc en a fait de même dans le cadre de la liquidation de la S.I.
4. Selon l'art. 712e CC, outre la délimitation des étages ou parties d'étages, l'acte constitutif de la propriété par étages doit indiquer, en pour-cent ou en pour-mille de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie, la part que représente chaque étage ou partie d'étage (al. 1). Les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours (al. 2).
En vertu de l'art. 6 de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4 A), l'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part. Le feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale (al. 1). Lors des révisions, périodiques, les unités d'étage font l'objet d'une estimation indépendante (al. 2).
Aux termes de l'art. 1er al. 1 du règlement du 5 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés immobilières (RSV 9.4 K), la valeur de transfert des immeubles de la société immobilière à ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens.
Le tribunal a ainsi jugé que la valeur vénale de l'immeuble, détenu précédemment par une S.I. ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, doit en principe être fixée à la valeur de sortie admise par l'ACI (TA, arrêts EF 98/0016 du mars 1999 et EF 98/0010 du 15 avril 1999). Dans ces deux arrêts, en présence de valeur de rendement plus élevée que la valeur de sortie admise au titre de valeur vénale, le tribunal a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle à la valeur de sortie, compte tenu de l'interdiction résultant de l'art. 2 al. 2 LEFI.
5. En l'espèce, lors de la constitution de la PPE, la recourante a accepté le 12 janvier 1999 le transfert du lot 7124 pour 59/1000 et une répartition d'actifs précisément sur cette base au regard la valeur de sortie de l'immeuble. Le tribunal est lié par la répartition intervenue et n'a pas la compétence de la modifier, selon l'art. 712e CC.
Cela étant, compte tenu des dispositions légales précitées et de sa jurisprudence, le tribunal ne peut calculer la valeur vénale en cause que sur la base de la valeur de sortie au pro rata des millièmes du lot 7124. Ainsi, la valeur vénale doit arrêtée à 137'000 fr., même si pour le lot litigieux, ce calcul conduit à une valeur de près de 4'900 fr./m2 (et de l'ordre moyen de 2'250 fr./m2 pour les autres lots de la PPE).
6. Si le tribunal ne peut s'écarter de la valeur vénale pour les motifs évoqués au considérant précédent, il ne saurait en l'espèce arrêter simplement l'estimation fiscale à la valeur de sortie. En effet, ce résultat ne se justifie - comme on l'a vu - que dans l'hypothèse où la valeur de rendement est la plus élevée, au regard de l'interdiction résultant de l'art. 2 al. 2 LEFI. En l'espèce, tel n'est manifestement pas le cas. Il faut par conséquent déterminer la valeur de rendement du lot, pour procéder ensuite comme l'impose l'art. 2 al. 1 LEFI.
Il résulte du dossier que lors de la dernière révision générale, la valeur de rendement de la parcelle 1415 était calculée sur la base de 160 fr./m2. Il y a lieu de déterminer la valeur locative du lot litigieux en fonction de ce paramètre, ce calcul prenant précisément en considération les petites dimensions du lot invoquées par la recourante. Le tribunal parvient ainsi à une valeur locative annuelle de 4'480 fr. (28 m2 x 160 fr./m2) qu'il convient encore de capitaliser à un taux de 8 %. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement de 56'000 fr.
L'estimation fiscale du lot 7124, telle qu'elle résulte de la moyenne entre sa valeur vénale (137'000 fr.) et sa valeur de rendement (56'000 fr.) s'élève donc à 97'000 fr. (en arrondi). Le tribunal obtient ainsi une différence de 40'000 fr. par rapport à l'estimation fiscale contestée. Une telle différence, de l'ordre de 29 %, justifie l'intervention du tribunal. La décision attaquée doit être réformée dans ce sens.
7. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours (la recourante a conclu à une estimation fiscale de 56'000 fr.), les frais du présent arrêt étant laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 24 août 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation de la parcelle 7124 est ramenée de 137'000 fr. à 97'000 fr. (nonante-sept mille francs).
III. Il n'est pas perçu d'émolument, le dépôt de garantie versé, par 1'000 fr. étant restitué à la recourante.
Lausanne, le 2 décembre 1999
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.