CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 14 avril 2000
sur le recours formé par Isabelle MARTIN, à Ste-Croix
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon (ci-après : commission), du 16 juillet 1999, relative à la parcelle no 289 de la Commune de Ste-Croix.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle no 289 de la Commune de Ste-Croix est sise à la Place du Pont; mesurant 445 m², elle est construite à concurrence de 318 m². Le corps principal du bâtiment (no ECA 131) comprend un rez-de-chaussée (magasin, bureau et dépôts), un étage (logement de 5 pièces) et des combles (logement de 2 pièces); l'annexe abrite, sur un seul niveau, une partie du stock et un garage. Dans le cadre de la dernière révision générale des estimations fiscales, la parcelle no 289 avait été taxée à 485'000 fr. en 1992.
B. Depuis 1996, le bien-fonds appartenait en copropriété à Isabelle Martin et à sa tante Lucette Martin, chacune pour une demie. Par acte notarié Pittet du 14 octobre 1998, Lucette Martin a vendu à Isabelle Martin sa part de copropriété, pour le prix de 165'000 fr. : ce prix se fondait sur une expertise établie le 8 juin 1998 par l'architecte Alberti, qui avait estimé à 330'000 fr. la valeur du bâtiment no 131.
Peu avant ce transfert, la commission avait été requise de réviser l'estimation fiscale. Elle est entrée en matière sur cette demande; le 16 juillet 1999, elle a toutefois informé Isabelle Martin qu'elle avait décidé de maintenir l'estimation fiscale à 485'000 francs.
C. Isabelle Martin a recouru contre cette décision : elle fait valoir en substance que son bâtiment n'a que peu de valeur et que l'estimation fiscale devrait être revue à la baisse. La commission a confirmé sa position. Le tribunal a tenu audience le 6 décembre 1999, en présence de la recourante et d'une délégation de la commission; il a procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1. En vertu de l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. La nouvelle estimation fiscale a eu lieu à l'occasion du changement de statut de la parcelle no 289.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment arrêts EF 96/058 du 15 juillet 1997 et EF 99/004 du 29 février 2000). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) dispose que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1er); à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux variant selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement ainsi que les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). L'art. 9 REFI dispose que les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas prises en considération.
a) La recourante affirme que son bâtiment a peu de valeur. D'importants travaux seraient nécessaires, que ce soit pour supprimer les effets d'infiltrations dues à l'humidité, pour remédier aux conséquences d'un affaissement ou encore pour mieux utiliser le volume bâti; elle ajoute que le marché immobilier régional est peu favorable et que, sur le plan commercial, le bâtiment est mal situé. Elle estime à 200'000 fr. la valeur vénale réelle.
En procédure, la commission n'a pas détaillé le calcul de la valeur vénale ni même chiffré son montant. A l'audience, ses représentants ont cependant invoqué l'art. 9 REFI : selon eux, l'acte de vente conclu entre la recourante et sa tante ne devrait pas être pris en considération, le prix convenu à cette occasion ne reflétant pas la valeur marchande du bâtiment.
b) Selon la jurisprudence rendue à propos de l'art. 9 REFI, seuls sont déterminants les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Dans la mesure où le but recherché par la procédure d'estimation fiscale est de tenter de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble concerné, les autorités d'estimation n'ont pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué si celui-ci ne correspond manifestement pas à la valeur du marché; la commission est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour tenir compte d'indications de nature essentiellement comparative, comme le suggère d'ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre au prix d'achat, à d'autres éléments (voir arrêts EF 97/007 du 14 juillet 1997, EF 97/032 du 19 mai 1999 et EF 99/011 du 18 octobre 1999).
c) A supposer même qu'un acte conclu entre tante et nièce soit assimilable à une "vente entre parents" au sens de l'art. 9 REFI, cela ne signifierait pas encore nécessairement que le prix ait été fixé "sous l'influence de conditions particulières". Au demeurant, la disposition précitée n'a pas une portée absolue : elle se borne en effet à poser une règle dont il est licite de s'écarter.
La commission a essentiellement invoqué l'art. 9 REFI dans la crainte avouée qu'une réduction de l'estimation fiscale du bâtiment litigieux n'incite d'autres propriétaires de la région à demander à leur tour une mise à jour ou une révision; en revanche, à aucun stade de la procédure, l'autorité intimée n'a fourni d'éléments de comparaison permettant de conclure à l'existence d'un prix de vente anormalement bas. Il appartient donc au tribunal d'évaluer - d'après son expérience et selon les connaissances de ses assesseurs spécialisés - la valeur vénale effective de la parcelle.
A cet égard, il est notoire que, depuis 1992, le marché immobilier s'est sensiblement détérioré de façon générale et que, plus encore que d'autres, une région comme celle de Ste-Croix a été touchée par la récession : la recourante n'a donc certainement pas tort d'affirmer que la valeur de son bâtiment s'est ressentie de cette dégradation. Sur un plan plus particulier, la visite des lieux a permis de constater que la construction, édifiée vers 1870 sous réserve de quelques travaux de rénovation beaucoup plus récents, n'est guère attractive dans son état actuel : la plupart des locaux sont vétustes, l'équipement pour le moins sommaire et l'utilisation des volumes - actuellement envahis par le stock des marchandises - peu rationnelle. Ces caractéristiques n'ont d'ailleurs nullement échappé à l'expert, qui en a largement tenu compte; or, c'est précisément sur la base de la valeur de 330'000 fr. à laquelle il est parvenu qu'a été fixé le prix de vente d'une part de copropriété correspondant à la moitié de la parcelle. Le chiffre de 165'000 fr. n'a du reste pas été remis en cause par la Commission d'impôt du district de Grandson : c'est en effet sur ce montant qu'ont été calculés les droits de mutation.
d) Ainsi, au vu de l'ensemble des circonstances, le tribunal ne voit aucune raison de s'écarter ici de l'acte de vente du 14 octobre 1998; du moins serait-il choquant d'en faire abstraction au seul motif que le lien de parenté unissant les parties à cet acte aurait - en quelque sorte de facto - créé des conditions sans rapport avec les lois ordinaires du marché immobilier. En conséquence, la valeur vénale de la parcelle sera fixée à 330'000 francs.
4. Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Selon l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
La recourante admet une valeur de rendement de 480'000 fr.; vérifications faites, ce chiffre apparaît assez proche de la réalité. Or, l'art. 2 al. 2 LEFI dispose que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale : il est dès lors exclu de dépasser le montant de 330'000 fr. admis au titre de valeur vénale.
5. En résumé, la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 289 doit être fixée à 330'000 fr. au lieu de 485'000 fr. : la différence est donc supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 96/011 du 24 juin 1997 et EF 96/058 du 15 juillet 1997): le recours doit ainsi être admis. Vu le sort du pourvoi, le présent arrêt sera rendu sans frais; la recourante n'ayant pas consulté avocat, elle ne saurait prétendre à des dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 16 juillet 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 289 de la Commune de Ste-Croix est arrêtée à 330'000 francs.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.
sa/Lausanne, le 14 avril 2000
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint