CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 20 juillet 1999
sur le recours interjeté par Eliane Bommottet, représentée par son fils Olivier Bommottet, et Claude Bommottet, à 1115 Vullierens,
contre
a) les décisions rendues le 14 octobre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relatives à l'estimation fiscale des parcelles nos 245, 260, 267, 286, 287, 126 et 268 de la commune de Vullierens,
b) les décisions rendues le 18 décembre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relatives à l'estimation fiscale des parcelles nos 260 et 268 de la commune de Vullierens.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; MM. Rolf Ernst et Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mlle A. Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A. Eliane Bommottet est propriétaire des parcelles de la commune de Vullierens nos 125 (Sous Gland), 245 (Montin), 260 (Champs Clavaux), 267 (En Rosset), 286 (Bois de la Justice), 287 (Montin, Baffies) et 335 (Bois de Roginel).
Claude Bommottet est propriétaire des parcelles de la commune de Vullierens nos 126 (Sous Gland) et 268 (Champs Clavaux).
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après la commission) a modifié, par décisions du 29 octobre 1997, l'estimation fiscale des parcelles susmentionnées.
C. Le 11 novembre 1997, les époux Bommottet ont tous deux recouru auprès de la commission contre les décisions précitées. Le 14 octobre 1998, la commission a rejeté leur recours et a maintenu l'estimation des parcelles en cause dans deux décisions analogues dont la teneur est la suivante :
"(...)
Motivation : La Commission constate que vous n'apportez aucun élément objectif affectant vos parcelles de Vullierens et qui pourrait influencer leur estimation à la baisse.
La comparaison avec la parcelle 55 de Senarclens ne peut être retenue. En effet, renseignement pris auprès du Registre foncier de Cossonay, l'estimation de Fr. 34'000.- (soit Fr. 0,594/m2), date de la révision générale de 1962 et a été reportée telle quelle en 1972 et en 1996. Il ne nous appartient pas de porter un jugement sur les raisons qui ont poussé la Commission du district de Cossonay à maintenir cette estimation. Peut-être s'agit-il simplement d'un oubli, mais qui ne peut en aucun cas motiver une modification de vos estimations sur Vullierens.
(...)"
Les estimations des parcelles nos 125, 245, 260, 267, 286, 287 et 335 (propriétés de Eliane Bommottet), ainsi que celles des parcelles nos 126 et 268 (propriété de Claude Bommottet) ont ainsi été maintenues. Elles s'élèvent aux chiffres suivants :
Bommottet Eliane
Parcelles
Nom local
Surface en m2
Estimation
fol.
No
contestée
nouvelle
2
125
Sous-Gland
1027
7'700 fr.
7'700 fr.
8
245
Montin
7'258
4'300 fr.
4'300 fr.
8.9.
260
Champs Clavaux
68'051
117'000 fr.
117'000 fr.
9
267
En Rosset
22'439
26'000 fr.
26'000 fr.
14
286
Bois de la Justice
5'082
5'800 fr.
5'800 fr.
7.8.
287
Montin, Baffies
145'572
160'000 fr.
160'000 fr.
14
335
Bois de Roginel
4'546
1'400 fr.
1'400 fr.
Bommottet Claude
2
126
Sous Gland
1869
14'000 fr.
14'000 fr.
9
268
Champ Clavaux
26863
31'000 fr.
31'000 fr.
D. Le 31 octobre 1998, les époux Bommottet ont recouru au Tribunal administratif contre les deux décisions susmentionnées, chacun pour leurs parcelles respectives. Ils s'étonnent que les parcelles nos 245, 286 et 287, qui sont entourées de forêts, asymétriques, partiellement non labourables (en raison de leur pente) et desservies seulement à une extrémité aient la même valeur d'estimation fiscale que les parcelles nos 260, 126 et 268. Ils comparent par ailleurs les estimations fiscales des parcelles nos 260 et 267 et contestent la valeur, à leurs yeux trop élevée, de la seconde de ces deux parcelles. Ils concluent à une modification des estimations fiscales des parcelles nos 245, 260, 267, 286, 287, 126 et 268.
E. La commission s'est déterminée le 25 novembre 1998. Elle conclut au rejet du recours. Elle relève avoir pris comme base de calcul les estimations fiscales établies à l'occasion du remaniement parcellaire de 1989 et qu'aucune d'entre elles n'a été contestée à l'époque, de sorte qu'il n'y avait aucune raison de douter de la qualité du travail accompli à ce moment-là. La commission actuelle, renouvelée en 1989, s'est donc limitée à adapter les estimations fiscales au nouveau barème prévu dans les instructions du Département des finances, barème soumis au préalable à toutes les instances agricoles. S'agissant de la question des estimations fiscales plus favorables dans le district de Cossonay, la commission rappelle qu'il lui est impossible d'émettre une opinion sur des dossiers qui ne sont pas de son ressort, chacune des différentes commissions de district agissant de manière indépendante.
F. Le 15 décembre 1998, le tribunal a tenu audience sur place, en présence du recourant, de son fils (muni d'une procuration l'autorisant à représenter sa mère), du président de la commission et de son secrétaire, ainsi que du syndic de la commune de Vullierens accompagné de deux municipaux. Les parties ont requis la suspension de la cause pour permettre à la commission de procéder à une inspection locale et de rendre, le cas échéant, une nouvelle décision relative à l'estimation fiscale des parcelles en cause.
G. Les recourants ont produit par correspondance du 15 décembre 1998 copie d'un extrait d'un pacte successoral conclu entre Eliane, Claude, Nadine, Sylvie, Olivier et Daniel Bommottet le 17 novembre 1994 et fixant à 194'983 fr. la valeur de rendement de leur domaine agricole.
H. Par courrier du 18 décembre 1998, la commission a informé le tribunal que suite à une inspection locale effectuée le 17 décembre 1998 en présence des intéressés, elle avait pu constater différents défauts sur les parcelles en cause et qu'elle entendait dès lors modifier ses décisions relatives aux estimations fiscales des parcelles nos 245, 260, 267, 268, 286, et 287. Elle a en outre précisé que les intéressés abandonnaient leur recours s'agissant notamment de la parcelle no 126.
Invités à se déterminer sur les nouvelles décisions de la commission du 18 décembre 1998, les recourants ont précisé le 4 janvier 1999 qu'ils n'entendaient maintenir leur recours que pour les parcelles nos 260 (propriété d'Eliane Bommottet) et 268 (propriété de Claude Bommottet).
Les valeurs arrêtées par la commission et contestées par les recourants pour les deux parcelles susmentionnées sont les suivantes :
Parcelle no 260
prés-champs
67'776 m2
à 0.85 fr. / m2
57'609.60 fr.
hangar
275 m2
à 120 fr./ m2
33'000 fr.
valeur de rendement totale
90'609.60 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
135'914.40 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
113'000 fr.
Parcelle no 268
prés-champs
26'863 m2
à 0.85 fr. / m2
22'833.55 fr.
valeur de rendement totale
22'833.55 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
34'250.32 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
29'000 fr.
I. Le 4 janvier 1999, les recourants ont encore fait valoir les arguments suivants concernant les deux parcelles litigieuses :
"(...)
En ce qui concerne les parcelles nos 260 et 268 nous les [les estimations fiscales proposées par la commission] refusons et nos revendications sont les suivantes :
Parcelle no 260
Valeur de rendement à Fr. 0.75 / m2 soit : 67'776 m2 x 0.75 = 50'832 fr.
hangar ECA 328 = 33'000 fr.
Total = 83'832 x 125% = Estimation fiscale = 105'000 fr.
Parcelle no 268
Valeur de rendement à Fr. 0.75 / m2 soit :
26863 m2 x 0,75 = 20'147.- x 125% = Estimation fiscale = 25'000 fr.
Ces chiffres ne sont pas le fruit du hasard, ils correspondent aux directives de la page 2 du document édité par le Département des finances en 1991 "Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles".
En effet, il est dit au 3ème paragraphe du chapitre 1 : le propriétaire peut établir une valeur de rendement de ses biens-fonds; or, nous vous avons fait parvenir un document sur lequel cette valeur est de 0.68 fr. / m2. De plus, au bas de cette même page, il figure les valeurs de rendement suivantes : plateau et pied du Jura jusqu'à 650 m d'altitude 0.50 fr. à 0.90 fr. / m2. Si le maximum de 0.90 fr. correspond aux super-parcelles du bord du lac, il nous semble tout à fait logique de compter les nôtres qui sont situées à environ 600 m d'altitude, de nature du sol et d'exposition tout à fait moyenne à 0.75 fr. / m2 (Nous joignons une analyse de terre de la parcelle no 260 pour le prouver).
(...)".
Selon ce document, établi par Prométerre le 11 octobre 1995, la texture du sol de la parcelle no 260 est moyennement sableux et faiblement graveleux, sans calcaire et satisfaisant sur le plan de sa composition en matière organique.
J. Le 16 mars 1999, le tribunal a procédé à l'inspection locale des deux parcelles en cause, en présence des recourants.
K. Le tribunal a délibéré à huis clos.
L. Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. d LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci impliquerait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2 ). En outre, l'art. 3 al. 1er LEFI prévoit que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
Cette disposition légale est complétée, d'une part, par les art. 5 ss (définition des notions de valeur de rendement et de valeur vénale) et 11 ss (méthodes d'estimation applicables aux immeubles agricoles) du Règlement sur l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (ci-après REFI) et, d'autre part, par les Instructions du chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 7 avril 1995 (ci-après les Instructions). Ces instructions prévoient notamment ce qui suit s'agissant des immeubles agricoles :
"(...)
I. Principes de la révision
La loi consacre que l'estimation fiscale d'un bien-fonds repose sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale (art. 2).
(...)
La valeur vénale est obtenue, en règle générale, en majorant la valeur de rendement de 50%. Une telle majoration ne correspond certes pas aux prix pratiqués actuellement, mais peut-être considérée comme normale, lesdits prix étant hors de proportion avec la valeur réelle des immeubles agricoles considérés dans le cadre de leur rentabilité. On peut observer que cette pratique est bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex. BGC aut. 1962 p.269) et que la Commission centrale ne s'en est pas écartée, s'agissant d'immeubles à caractère agricole (Arrêt EF/ 90/03). Il en résulte que la valeur d'estimation correspond à la valeur de rendement majorée de 25%.
II. Terrains
Chaque immeuble d'un domaine agricole est estimé séparément sur la base des natures de l'état descriptif. La valeur de rendement de chaque immeuble correspond à l'addition du montant des différentes natures.
1. Agricoles
Les commissions d'estimation établiront pour leur district les valeurs à retenir en fonction de l'altitude, l'exposition, la nature du sol et le genre d'exploitation. La carte des aptitudes climatiques pour l'agriculture permettra de situer les zones climatiques dans lesquelles sont situées les différentes communes. En fonction de la région, les valeurs de rendement des terrains agricoles se baseront sur les valeurs suivantes :
a) Régions basses de cultures (zones climatiques A et B ou zones de plaine et intermédiaires)
Plateau et pied du Jura jusqu'à 650 m d'altitude
Surfaces labourables : Fr. 0.50 à 0.90 / m2
Prairies naturelles et pâturages : Fr. 0.50 à 0.80 / m2 (...)".
3. En l'espèce, la commission a dans un premier temps estimé la parcelle no 260 à 117'000 fr. et la parcelle no 268 à 31'000 fr. Suite à l'inspection locale effectuée le 17 décembre 1998, elle a toutefois constaté la présence de certains défauts sur les parcelles visitées et a dès lors fixé la valeur de rendement des deux terrains litigieux à 0.85 fr. / m2. On ne sait en revanche pas si elle a modifié la valeur de rendement du hangar situé sur la parcelle no 260 et fixée à 120 fr. / m2. Cette question est toutefois sans incidence dans la mesure où les recourants ne la contestent pas. Ces derniers revendiquent en revanche une valeur de rendement des surfaces en prés-champs inférieure à celle retenue par l'intimée. A leurs yeux, cette valeur ne devrait pas être supérieure à 0.75 fr. / m2 compte tenu de la nature du sol et de l'exposition de leurs parcelles très moyennes - et de l'altitude de ces dernières (situées environ à 600 m). Ils se réfèrent à cet égard aux Instructions qui prévoient un montant maximum de 0.90 fr. / m2 pour les parcelles situées au bord du lac.
Force est de constater, à l'instar des recourants, que la valeur de rendement retenue par l'intimée, soit 0.85 fr. / m2, ne se justifie pas. En effet, les parcelles nos 260 et 268 (qui se jouxtent) constituent, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, des terrains agricoles de qualité moyenne (terre très dure) qui permettent à leurs propriétaires de ne produire qu'un seul type de culture par année (blé), à la différence des capacités offertes par des surfaces agricoles situées à une altitude plus basse, par exemple à proximité du lac Léman, lesquelles permettent facilement de produire deux types de cultures par année. De plus, l'inspection locale des parcelles litigieuses a permis au tribunal de constater que la parcelle no 260 était particulièrement exposée à l'humidité, un petit lac pouvant même s'y former au milieu du terrain en cas de pluie et y demeurer, suivant les conditions météorologiques, pendant plusieurs jours. Cette humidité restreint les recourants dans le choix des cultures pouvant être produites sur leur parcelle. La qualité tout à fait moyenne des terrains a d'ailleurs été confirmée, à tout le moins en ce qui concerne la parcelle no 260, par l'expertise de Prométerre d'octobre 1995, qui qualifie le sol dedite parcelle de moyennement sableux et faiblement graveleux. Enfin, l'estimation des parcelles litigieuses à 0.85 fr./ m2, ne se justifie également pas en comparaison avec la valeur de rendement fixée par la commission pour la parcelle no 267 (propriété d'Eliane Bommottet, à 0.70 fr. / m2). Ces deux groupes de parcelles (260 et 268, d'une part, et 267, d'autre part) sont situés vis-à-vis l'un de l'autre et ne sont séparés que par une route de campagne. La parcelle no 267 est légèrement en pente et n'est pas desservie vers le bas. Ces légers inconvénients sont en revanche compensés par une bonne qualité du terrain, meilleure en tout cas selon les assesseurs spécialisés du tribunal que celle des parcelles nos 260 et 268. On ne voit dans ces conditions pas pourquoi la commission a fixé pour cette parcelle une valeur de rendement nettement inférieure (soit 0.15 fr. de moins) à celle retenue pour les deux parcelles en cause. Quoi qu'il en soit, les recourants ont conclu à ce que le tribunal retienne pour les deux parcelles incriminées une valeur de rendement de 0.75 fr. / m2, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer plus en détail sur cette question.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que la valeur de rendement des parcelles nos 260 et 268 doit être fixée à 0.75 fr. / m2, montant qui se situe par ailleurs légèrement au-dessus de la moyenne de ceux proposés par les Instructions pour des terrains agricoles correspondant à ceux des recourants. On obtient dès lors les estimations fiscales suivantes :
Parcelle no 260
prés-champs
67'776 m2
à 0.75 fr. / m2
50'832 fr.
hangar
275 m2
à fr. 120 fr./ m2
33'000 fr.
valeur de rendement totale
83'832 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
125'748 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
105'000 fr.
Parcelle no 268
prés-champs
26'863 m2
à 0.75 fr. / m2
20'147.25 fr.
valeur de rendement totale
20'147.25 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
30'220.87 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
25'000 fr.
Comme exposé ci-dessus, le tribunal ne corrige la valeur arrêtée par la commission que lorsque celle-ci implique une différence de plus de 5% par rapport à l'estimation du tribunal. En l'espèce, cette différence est manifestement supérieure à 5%, puisque les valeurs litigieuses s'élèvent selon la décision attaquée à 113'000 fr. pour la parcelle no 260 et à 29'000 fr. pour la parcelle no 268, alors que celles calculées par le tribunal correspondent respectivement à 105'000 fr. et à 25'000 fr. Le recours doit par conséquent être admis et les décisions attaquées modifiées en ce sens que les estimations fiscales des parcelles des recourants sont arrêtées à ces derniers chiffres.
5. Vu l'issue de la procédure, les frais seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance effectuée par les recourants, par 1000 fr., leur sera restituée. Les recourants n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, ils n'ont pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours, en tant qu'il est dirigé contre les décisions de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 14 octobre 1998, est sans objet.
II. Le recours, en tant qu'il est dirigé contre les décisions de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998, est admis.
III. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998 relative à la parcelle no 260 de la commune de Vullierens est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est arrêtée à 105'000 (cent cinq mille) francs.
IV. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998 relative à la parcelle no 268 de la commune de Vullierens est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est arrêtée à 25'000 (vingt cinq mille) francs.
V. La présente décision est rendue sans frais, l'avance effectuée par les recourants, par 1'000 (mille) francs, leur étant restituée.
VI. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 20 juillet 1999
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint