CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 19 juillet 1999
sur le recours interjeté par Claude ORMOND, à 1115 Vullierens,
contre
a) la décision rendue le 14 octobre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relative à l'estimation des parcelles nos 169, 170 et 219 de la commune de Vullierens,
b) la décision rendue le 18 décembre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relative à l'estimation des parcelles nos 169, 170 et 219 de la commune de Vullierens.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; MM. Rolf Ernst et Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mlle A. Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A. Claude Ormond est propriétaire d'un domaine agricole, à Vullierens, comprenant les parcelles nos 32, 61, 169, 170, 219, 278, 421 et 431.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après la commission) a modifié, par décision du 29 octobre 1997, l'estimation fiscale du domaine susmentionné.
C. Le 12 novembre 1997, Claude Ormond a recouru contre cette décision auprès de la commission. Le 14 octobre 1998, la commission a rejeté le recours de l'intéressé dans une décision dont la teneur est la suivante :
(...)
1. Le recours est rejeté.
2. les estimations fiscales sont maintenues, sous réserve de la correction des montants des parcelles 170 ramenés de 76'000.- à 75'000.- et 219 de 166'000.- à 162'000.- (erreur d'arrondi dans les calculs), selon liste et avis annexés et sous réserve de recours au Tribunal administratif à Lausanne.
Motivation : La Commission vous transmet en annexe le détail des calculs de chaque parcelle de terrain. La Commission, accompagnée pour l'occasion de 2 délégués municipaux connaissant bien la commune, a décidé de baser ses prix sur ceux fixés lors du remaniement, mais réduits proportionnellement à ceux figurant dans les Instructions du Département des Finances, soit au maximum Fr. 0.90/m² de valeur de rendement, Fr. 1,35/m² de valeur vénale donc Fr. 1.125/m² d'estimation fiscale.
A noter que la valeur vénale fixée arbitrairement à 150 % de la valeur de rendement est largement inférieure aux prix constatés sur le marché actuellement. Lors du remaniement, la Commission de l'époque avait visionné toutes les parcelles, raison pour laquelle la Commission actuelle n'entre pas en matière sur les éléments négatifs que vous soulevez. Ce principe a été appliqué à tous les terrains agricoles de Vullierens et n'a soulevé aucune objection semblable à la vôtre.
(...)".
La commission a produit en annexe le détail de l'estimation corrigée qui se présente comme suit :
N° plle
ECA
Surface par nature
Estimation fiscale
Bât.
P.-J.
P.-C.
Bois
Vigne
Total
Ancienne
Nouvelle
32
divers
612
623
1235
50'000
141'000
61
divers
156
452
608
10'000
45'000
169
270
326
154'154
3'121
157'601
310'000
215'000
170
66'444
66'444
134'400
75'000
219
144'141
144'141
288'300
162'000
278
2'281
2'281
2'400
700
421
PPE
0
167'000
167'000
431
656
656
200
Totaux
1'094
1'075
364'739
6058
0
372'966
962'100
805'900
D. L'intéressé a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 28 octobre 1998. Il relève en substance que l'estimation fiscale incriminée est basée sur le travail de la commission qui a oeuvré en 1987 lors du remaniement parcellaire et s'étonne du fait que cette commission a estimé au même prix des terres d'une qualité et d'une topographie aussi différentes. Il se réfère plus particulièrement aux parcelles 169 et 170, mais conteste d'une manière générale la taxation de son terrain agricole à la valeur de rendement maximum, ses terres n'ayant pas, à ses yeux, une homogénéité et une qualité justifiant cette valeur maximale. Il revendique également une équité dans la manière de procéder aux estimations fiscales dans le canton et attire l'attention du tribunal sur la fait que des parcelles contiguës à celles de Vullierens, mais sises dans le district de Cossonay, sont beaucoup moins taxées. Le recourant conclut enfin expressément à une modification de la décision incriminée pour les parcelles nos 169, 170 et 219.
Le recourant s'est acquitté de l'avance de frais requise en temps utile.
E. La commission s'est déterminée le 25 novembre 1998. Elle conclut au rejet du recours tout en faisant valoir que s'il est vrai qu'elle a pris comme base de calcul les estimations fiscales établies à l'occasion du remaniement parcellaire de 1989, aucune d'entre elles n'a été contestée à l'époque de sorte qu'il n'y a aucune raison de douter de la qualité du travail accompli à ce moment-là. La commission actuelle, renouvelée en 1989, s'est donc limitée à adapter les estimations fiscales au nouveau barème conseillé par les Instructions du Département des finances, barème soumis au préalable à toutes les instances agricoles. S'agissant de la question des estimations fiscales plus favorables dans le district de Cossonay, la commission rappelle qu'il lui est impossible d'émettre une opinion sur des dossiers qui ne sont pas de son ressort, chaque commission de district agissant de manière indépendante.
F. Le 15 décembre 1998, le tribunal a tenu audience sur place, en présence du recourant, du président de la commission et de son secrétaire, ainsi que du syndic de la commune de Vullierens et de deux de ses municipaux. Les parties ont été entendues dans leurs explications. Il a été procédé à la visite des lieux. A cette occasion, la commission a produit trois pièces, le plan de la commune de Vullierens, un extrait du Registre foncier du district d'Echallens-Cossonay relatif à la parcelle no 55 de la commune de Senarclens (parcelle située au "Haut Chanoz", "En Long Praz", propriété de Pierre Mange) et un document intitulé "Echelle proportionnelle aux EF du RP".
G. Par courrier du 18 décembre 1998, la commission a informé le tribunal que, suite à l'inspection locale, elle avait pu constater différents défauts sur les parcelles en cause et entendait dès lors modifier sa décision relative à l'estimation fiscale des parcelles nos 169, 170 et 219, comme suit:
Parcelle no 169
prés-champs
154'154 m2
à 0.80 fr. / m2
123'323.20 fr.
bois
3'121 m2
à 0.25 fr. / m2
780.25 fr.
hangar ECA 270
326 m2
100 fr. / m2
32'600 fr.
valeur de rendement totale
156'703.45 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
235'055.17 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
196'000 fr.
Parcelle no 170
prés-champs
66'444 m2
à 0.85 fr. / m2
56'477.40 fr.
valeur de rendement totale
56'477.40 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
84'716.10 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
71'000 fr.
Parcelle no 219
prés-champs
144'141 m2
à 0.80 fr. / m2
115'312.80 fr.
valeur de rendement totale
115'312.80 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
172'969.20 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
144'000 fr.
H. Interpellé par le juge instructeur du Tribunal administratif, le Registre foncier du district d'Echallens-Cossonay a produit le 23 décembre 1998 le détail de l'estimation fiscale de la parcelle no 55 susmentionnée, ainsi qu'un extrait du plan de la commune de Senarclens. L'estimation fiscale de la parcelle no 55 (surface en nature prés-champs de 57'217 m²) est fixée à 34'000 fr.
I. Invité à se déterminer sur la nouvelle décision de la commission du 18 décembre 1998, le recourant a refusé de retirer son recours le 5 janvier 1999. Il a confirmé les moyens invoqués dans son recours, tout en rappelant que ses propres parcelles se situent à environ 520 m. Leur exposition, la nature de leur sol, leur type d'exploitation ainsi que leur aptitude climatique pour l'agriculture sont par ailleurs tout à fait moyens de sorte qu'il faudrait, selon l'intéressé, calculer une valeur de rendement moyenne de l'ordre de 0.70 fr./m² ("520 m = milieu entre 650 m et bord du lac 400 m, donc VR = milieu entre 0.50 et 0.90"). Le recourant a encore produit le détail de ses revendications, à savoir:
Parcelle no 169
prés-champs
154'154 m2
à 0.70 fr. / m2
107'907.80 fr.
- moins-value (surface non labourable)
15'000 m2
à 0.20 fr. /m2
- 3'000 fr.
- moins-value (bord de forêt)
6'000 m2
à 0.20 fr. /m2
- 1'200 fr.
Total prés-champs
103'707.80 fr.
bois
3'121 m2
à 0.25 fr./ m2
780.25 fr.
hangar ECA 270
326 m2
à 100 fr. / m2
32'600 fr.
valeur de rendement totale
137'088 fr.
Estimation fiscale (125% VR)
171'000 fr.
Parcelle no 170
prés-champs
66'444 m2
à 0.70 fr. / m2
46'510.80 fr.
- moins-value (surface en forte pente)
20'000 m2
à 0.10 fr. / m2
2'000 fr.
Total prés-champs
44'510.80 fr.
valeur de rendement totale
44'510.80 fr.
Estimation fiscale (125% VR)
55'000 fr.
Parcelle no 219
prés-champs
144'141 m2
à 0.70 fr. / m2
100'898.70 fr.
valeur de rendement totale
100'898.70 fr.
Estimation fiscale (125% VR)
126'000 fr.
J. Le tribunal a délibéré à huis clos.
K. Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. d LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci impliquerait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Le recours du 28 octobre 1998 est dirigé contre la décision de la commission du 14 octobre 1998. Toutefois, en date du 18 décembre 1998, cette dernière a modifié sa décision. Invité à indiquer au tribunal s'il retirait, maintenait ou modifiait son recours (art. 55 al. 2 LJPA); Claude Ormond a répondu le 5 janvier 1999 qu'il maintenait ses conclusions. Dans ces conditions, le recours doit être considéré comme dirigé contre la nouvelle décision de l'intimée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2 ). En outre, l'art. 3 al. 1er LEFI prévoit que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
Cette disposition légale est complétée, d'une part, par les art. 5 ss (définition des notions de valeur de rendement et de valeur vénale) et 11 ss (méthodes d'estimation applicables aux immeubles agricoles) du Règlement sur l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (ci-après REFI) et, d'autre part, par les Instructions du chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 7 avril 1995 (ci-après les Instructions). Ces instructions prévoient notamment ce qui suit s'agissant des immeubles agricoles :
"(...)
I. Principes de la révision
La loi consacre que l'estimation fiscale d'un bien-fonds repose sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale (art. 2).
(...)
La valeur vénale est obtenue, en règle générale, en majorant la valeur de rendement de 50%. Une telle majoration ne correspond certes pas aux prix pratiqués actuellement, mais peut-être considérée comme normale, lesdits prix étant hors de proportion avec la valeur réelle des immeubles agricoles considérés dans le cadre de leur rentabilité. On peut observer que cette pratique est bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex. BGC aut. 1962 p.269) et que la Commission centrale ne s'en est pas écartée, s'agissant d'immeubles à caractère agricole (Arrêt EF/ 90/03). Il en résulte que la valeur d'estimation correspond à la valeur de rendement majorée de 25%.
II. Terrains
Chaque immeuble d'un domaine agricole est estimé séparément sur la base des natures de l'état descriptif. La valeur de rendement de chaque immeuble correspond à l'addition du montant des différentes natures.
1. Agricoles
Les commissions d'estimation établiront pour leur district les valeurs à retenir en fonction de l'altitude, l'exposition, la nature du sol et le genre d'exploitation. La carte des aptitudes climatiques pour l'agriculture permettra de situer les zones climatiques dans lesquelles sont situées les différentes communes. En fonction de la région, les valeurs de rendement des terrains agricoles se baseront sur les valeurs suivantes :
a) Régions basses de cultures (zones climatiques A et B ou zones de plaine et intermédiaires)
Plateau et pied du Jura jusqu'à 650 m d'altitude
Surfaces labourables : Fr. 0.50 à 0.90 / m2
Prairies naturelles et pâturages : Fr. 0.50 à 0.80 / m2 (...)".
4. En l'espèce, la commission a dans un premier temps estimé les parcelles nos 169, 170 et 219 respectivement à 215'000 fr., à 75'000 fr. et à 162'000 fr. Elle s'est ainsi fondée sur une valeur de rendement en prés-champs de 0.90 fr. / m2, ce qui représente le montant maximum prévu par les Instructions pour les surfaces labourables situées dans des régions basses de culture.
Suite à l'inspection locale du 15 décembre 1988, l'intimée a toutefois constaté la présence de certains défauts sur les parcelles visitées et a dès lors baissé leurs estimations fiscales à 196'000 fr. (parcelle no 169), à 71'000 fr. (parcelle no 170) et à 144'000 fr. (parcelle no 219). La valeur de rendement en prés-champs retenue ne s'élève ainsi plus qu'à 0.80 fr. / m2 pour les parcelles nos 169 et 219 et à 0.85 fr. / m2 pour la parcelle no 170. On ne sait en revanche pas si la commission a modifié la valeur de rendement de la partie de la parcelle no 169 en nature forestière ainsi que celle du hangar situé sur la même parcelle et fixées respectivement à 0.25 fr. / m2 (partie en nature forestière) et à 100 fr. / m2 (pour le hangar). Cette question est toutefois sans incidence dans la mesure où le recourant ne les conteste pas. Ce dernier revendique en revanche une valeur de rendement des surfaces en prés-champs inférieure à celle retenue par l'intimée. A ses yeux, cette valeur ne devrait pas être supérieure à 0.70 fr. / m2 pour les trois parcelles en cause compte tenu de la nature du sol et de l'exposition de ces parcelles - très moyennes - et de l'altitude de ces dernières (situées environ à 520 m.). Il se réfère à cet égard aux Instructions qui prévoient un montant maximum de 0.90 fr. / m2 pour des parcelles situées au bord du lac. Les parcelles nos 169 et 179 doivent de surcroît faire l'objet de moins-values en raison de défauts spécifiques.
5. A l'instar du recourant, il y a lieu de relever que le prix de base sur lequel se fonde l'autorité intimée avant de prendre en compte les défauts respectifs de chacune des parcelles en cause, soit 0.90 fr. / m2, est manifestement trop élevé. Selon l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, cette valeur de rendement ne s'applique en principe qu'à des surfaces situées à une altitude plus basse, par exemple à proximité du lac Léman et qui offrent à leur propriétaire la possibilité de produire au moins deux types de cultures par année compte tenu de la très bonne qualité de leur sol. Or, tel n'est pas le cas des parcelles du recourant qui se situent à environ à 520 m et dont la qualité du sol est moyenne. Il se justifie dès lors de baisser quelque peu la valeur de rendement de base arrêtée par l'intimée pour les parcelles du recourant et de la fixer à 0.80 fr. / m2. Ce montant respecte les caractéristiques générales des surfaces agricoles en cause et se situe par ailleurs dans la fourchette des valeurs proposées par les Instructions pour des terrains agricoles correspondant à ceux de l'intéressé. Pour le surplus, les arguments de l'intéressé relatifs aux estimations fiscales plus favorables dans le district de Cossonay doivent être rejetés dans la mesure où, comme le précise l'intimée, chaque commission de district conserve une liberté d'appréciation et une indépendance dans l'analyse des dossiers de son ressort. Il n'appartient par conséquent pas au tribunal, dans le cadre du présent recours, de revoir la manière dont la commission du district de Cossonay a procédé s'agissant d'immeubles dont l'estimation fiscale relève de sa compétence.
Une fois la valeur de rendement de base corrigée, il reste au tribunal à examiner si les défauts allégués justifient une nouvelle adaptation de dite valeur.
6. S'agissant en premier lieu de la parcelle no 169, la visite des lieux a permis au tribunal de constater que cette dernière présente plusieurs atouts en ce sens qu'elle est située plein sud, qu'elle est abritée et bien desservie et que son sol est de qualité moyenne à supérieure pour la région. Il faut toutefois tenir compte que dans la surface considérée sont compris environ 15'000 m2 non labourables et 6'000 m2 environ (soit 400 m de long sur 15 m de large) de bord de forêt. De plus, la parcelle est grevée d'une dévestiture agricole. La commission a elle-même reconnu l'existence de ces défauts dans la mesure où elle avait accepté de baisser la valeur de rendement de cette parcelle de 0.90 fr. / m2 à 0.80 fr. / m2 après l'inspection locale. Le tribunal ne saurait donc ignorer ces défauts dans l'estimation fiscale de dite parcelle. Il ne se justifie en revanche pas, compte tenu de la première modification de la valeur de rendement opérée ci-dessus, de diminuer encore cette valeur au-delà de 0.75 fr. / m2. La valeur de rendement moyenne proposée par le recourant (0.70 fr. / m2), ainsi que les déductions qu'il entend apporter à cette valeur en raison des caractéristiques de son terrain doivent dès lors être rejetées.
7. Le même raisonnement peut être fait s'agissant de la parcelle no 170. Ce terrain, situé vis-à-vis de la parcelle no 169, bénéficie, selon l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, de la topographie courante du plateau vaudois. Il présente toutefois un inconvénient majeur - une forte pente - qui implique une légère diminution de la valeur de rendement de base arrêtée par le tribunal. Un prix au m2 de 0.75 fr. tient pleinement compte de ce défaut et est dès lors seul applicable en l'espèce, malgré les revendications du recourant.
8. Le recourant n'a enfin pas conclu à l'octroi d'une moins-value particulière pour la parcelle no 219, mais seulement à la prise en compte d'un prix moyen de base de l'ordre de 0.70 fr. au m2. Or, le tribunal n'entend pas suivre son raisonnement pour les motifs déjà invoqués ci-dessus. Les caractéristiques de la surface considérée sont certes analogues à celles de la parcelle no 170. La parcelle no 219 se distingue cependant de la parcelle no 170 dans la mesure où, contrairement à cette dernière, elle ne présente pas de défaut majeur particulier (son terrain a notamment une pente plus régulière que celle de la parcelle no 170). Rien n'implique dès lors que l'on s'écarte de la valeur de rendement de base arrêtée par le tribunal à 0.80 fr. / m2, laquelle s'avère de surcroît être aussi celle retenue par la commission dans sa nouvelle décision du 18 décembre 1998.
9. En résumé, la valeur de rendement des parcelles nos 169 et 170 doit être fixée à 0.75 fr. / m2 alors que celle de la parcelle no 219 demeure fixée 0.80 fr. / m2. On obtient dès lors les estimations fiscales suivantes, arrondies à 1'000 fr. en application de l'art. 29 REFI :
Parcelle no 169
prés-champs
154'154 m2
à 0.75 fr. / m2
115'615.50 fr.
bois
3'121 m2
à 0.25 fr./ m2
780.25 fr.
hangar ECA 270
326 m2
à 100 fr. / m2
32'600 fr.
valeur de rendement totale
148'995.75 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
223'493.62 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
186'000 fr.
Parcelle no 170
prés-champs
66'444 m2
à 0.75 fr. / m2
49'833 fr.
valeur de rendement totale
49'833 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
74'749.50 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
62'000 fr.
Parcelle no 219
prés-champs
144'141 m2
à 0.80 fr. / m2
115'312.80 fr.
valeur de rendement totale
115'312.80 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
172'969.20 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
144'000 fr.
Comme exposé ci-dessus, le tribunal ne corrige la valeur arrêtée par la commission que lorsque celle-ci implique une différence de plus de 5% par rapport à l'estimation du tribunal. En l'espèce, cette différence est supérieure à 5% pour la parcelle no 169 (différence de 10'000 fr., soit 5,1 %), ainsi que pour la parcelle no 170 (différence de 9'000 fr., soit plus de 12 %). Le recours doit par conséquent être admis uniquement pour l'estimation fiscale de ces parcelles et la décision attaquée sera donc réformée en ce sens que l'estimation fiscale la parcelle no 169 sera ramenée à 186'000 fr. et celle de la parcelle no 170 sera réduite à 62'000 fr. S'agissant en revanche de la parcelle no 219, le recours doit être rejeté, le tribunal parvenant au même montant que celui décidé par l'intimée le 18 décembre 1998.
10. Vu l'issue de la procédure, une partie des frais, par 400 fr., sera mise à la charge du recourant qui obtient partiellement gain de cause et le solde de l'avance effectuée, par 800 fr., lui sera restitué. Le recourant n'a par ailleurs pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours, en tant qu'il est dirigé contre la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 14 octobre 1998, est sans objet.
II. Le recours, en tant qu'il est dirigé contre la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998, est partiellement admis.
III. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998 est réformée en ce sens que l'estimation de la parcelle no 169 de la commune de Vullierens est arrêtée à 186'000 (cent huitante six mille) francs et celle de la parcelle no 170 de la commune de Vullierens est arrêtée à 62'000 (soixante deux mille) francs Elle est maintenue pour le surplus.
IV. Un émolument partiel est mis à la charge de Claude Ormond, par 400 (quatre cents) francs, ce montant étant compensé l'avance effectuée, et le solde de dite avance, par 800 (huit cents) francs lui étant restitué.
V. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 19 juillet 1999
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint