CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 19 mai 1999
sur le recours interjeté par Roger LODARI, représenté par Me Christian Fischer, avocat à Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 2 décembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon (estimation fiscale de la parcelle no 916 d'Yverdon, rue des Jordils 1bis).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. En date du 18 avril 1997, Roger Lodari a acheté de gré à gré à la Zurich Compagnie d'Assurance sur la vie la parcelle no 916 du cadastre de la Commune d'Yverdon-les-bains au prix de 1'718'000 francs. La Zurich Compagnie d'Assurance sur la vie avait elle-même acquis cet immeuble pour le même prix de 1'718'000 francs lors d'une vente aux enchères forcée en date du 20 mars 1997. D'une surface totale de 1'061 m2, dont 724 m2 en nature de place-jardin, cette parcelle porte un bâtiment (police d'assurance ECA no 3'917) d'une surface au sol de 337 m2. Le bâtiment est affecté à l'habitation.
Dans le cadre de l'établissement d'une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 916 en raison du transfert immobilier intervenu le 18 avril 1997, Roger Lodari a précisé à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Yverdon-Grandson (ci-après: la commission) par courrier du 22 avril 1997 que l'estimation fiscale d'un immeuble issu d'une faillite ne pouvait pas dépasser la valeur vénale, soit en l'occurrence 1'718'000 francs; concernant l'état locatif, il devait être tenu compte du fait que certains logements étaient vacants.
Par courrier du 21 mai 1997, Roger Lodari a encore précisé à la commission que l'état locatif annuel de l'immeuble s'élevait à cette date à 169'740 francs avec charges et à 150'804 francs sans les charges; l'état locatif de 177'000 francs établi par Gérance et Courtage S.A. était un état locatif anticipé, qui comprenait des loyers antérieurement fixés mais dont les logements correspondant étaient vacants.
B. Par décision du 17 novembre 1997, la commission a fixé l'estimation fiscale de la parcelle no 916 à 2'080'000 francs, selon ce qui suit:
"Valeur de rendement:
- taux: 8,5% - bâtiment locatif: location mensuelle: 14'750 francs - valeur totale: 2'082'353 francs.
Valeur vénale:
vénal = rendement facteur âge: 0,7 valeur vénale: 2'082'353 francs.
Estimation fiscale: 2'080'000 francs."
Roger Lodari a recouru le 20 novembre 1997 contre cette décision auprès de la commission; il a fait valoir que la nouvelle taxation était supérieure de 362'000 francs à la valeur vénale de l'immeuble, ce qui était contraire à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1995 sur l'estimation fiscale des immeubles; il a conclu à la fixation de l'estimation fiscale à 1'718'000 francs.
Par nouvelle décision du 2 décembre 1997, la commission a rejeté le recours et maintenu l'estimation fiscale de l'immeuble à 2'080'000 francs. La Zurich Compagnie d'Assurance sur la vie avait revendu l'immeuble moins d'un mois après l'avoir acheté; elle n'avait pas eu le temps de chercher un acquéreur conformément aux règles habituelles de ce type de transaction dans un délai aussi court. Il ne s'agissait donc pas d'une circonstance ordinaire de vente et l'art. 9 du règlement sur l'estimation fiscale des immeubles devait ainsi s'appliquer. En outre, selon la jurisprudence administrative, elle n'avait pas à tenir compte de vacances locatives, qui d'ailleurs n'étaient pas importantes dans le bâtiment en cause. L'immeuble aurait fait l'objet de travaux d'entretien dans les années 1991-1992 pour un montant de 950'000 francs; il avait été estimé sur la base de son rendement capitalisé à 7,5% car son état ne justifiait pas un écart plus important que ce qui était prévu dans les instructions administratives du Conseil d'Etat du 31 janvier 1991. Elle a conclu au maintien de sa décision.
C. Par acte du 22 décembre 1997, Roger Lodari a recouru auprès du Tribunal administratif par l'intermédiaire de son conseil. Il a estimé que les 2 transferts successifs de mars et d'avril 1997 déterminaient la valeur vénale de l'immeuble en 1997 et ainsi également le montant maximum de l'estimation fiscale, au vu de l'art. 2 al. 2 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles et sans égard à une valeur de rendement éventuellement supérieure. Par ailleurs, l'art. 9 du règlement sur l'estimation fiscale des immeubles n'avait pas pour but ou pour effet de déroger à l'art. 2 al. 2 de la loi ou de faire abstraction de prix résultant de l'application des lois du marché. On ne pouvait donc pas retenir une valeur plus élevée que celle qui était l'objet des 2 dernières transactions. En outre, la conjoncture n'était pas favorable dans le canton de Vaud et notamment dans la région d'Yverdon. Enfin, la commission ne devait pas se référer aux critères à appliquer dans le cadre de la révision générale des immeubles qui n'étaient d'ailleurs pas pertinents pour statuer sur une demande de révision spéciale justifiée par des éléments concrets. Le recourant a par ailleurs requis production par l'Office des Poursuites et faillites d'Yverdon-les-bains du procès-verbal d'enchères du 20 mars 1997 relatif à la parcelle no 916. Il a conclu à une estimation fiscale s'élevant à 1'718'000 francs.
La commission s'est déterminée sur le recours le 6 février 1998. Actuellement, les grandes institutions bancaires et d'assurances se débarrassaient des immeubles qu'elles avaient acquis en mise juridique en les bradant à vil prix; baisser l'estimation fiscale de ces immeubles au prix payé provoquerait de graves disparités conjoncturelles aux estimations qui avaient enfin été équilibrées sur l'entier du canton. Estimer qu'un immeuble en bon état valait moins que sa valeur de rendement revenait à nier toutes les expertises d'immeubles locatifs; du reste, la méthode Joye, même appliquée à une conjoncture défavorable, prévoyait que la valeur vénale était équivalente à une fois la valeur intrinsèque + 2 fois la valeur de rendement, le tout divisé par 3. La commission a par ailleurs estimé qu'elle avait été trop conciliante en appliquant un taux de rendement de 8,5%, car l'immeuble en cause ne subissait pas une vacance locative de longue durée. Elle a conclu au maintien de sa décision.
Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 25 mars 1998. Il a contesté le fait que l'immeuble avait été bradé; en outre, il était notoire que les estimations fiscales de 1992 étaient trop élevées et ne correspondaient pas à l'état du marché. Il résultait de la FAO que les estimations d'experts étaient régulièrement plus basses que ces estimations fiscales et que les ventes intervenaient régulièrement à des prix inférieurs aux montants des expertises. Par ailleurs, les acheteurs institutionnels, en 1997 et 1998, n'achetaient pas des immeubles à des prix supérieurs à ceux que justifierait une valeur de rendement calculée sur un taux égal ou supérieur à 12%. Il a en outre requis production par les soins du Conservateur du Registre Foncier d'Yverdon de la liste des ventes intervenues en 1997 de biens-fonds bâtis sur le territoire d'Yverdon et qui avaient fait l'objet d'une estimation fiscale en 1992, avec l'indication, pour chacune de ces transactions, du prix de vente et de l'estimation fiscale 1992.
A la demande du tribunal, l'Office des poursuites et faillites d'Yverdon-les-Bains a produit une copie du procès-verbal de vente immobilière aux enchères du 20 mars 1997 duquel il ressort que 8 personnes étaient présentes à l'ouverture des enchères, que les enchères ont débuté au montant de 1'718'000 francs et que cette offre avait été criée trois fois sans qu'aucune surenchère n'ait été enregistrée; l'immeuble a été adjugé pour la somme de 1'718'000 francs à la Zürich Compagnie d'Assurance sur la vie.
Egalement à la demande du tribunal, l'autorité intimée a produit une liste des ventes intervenues en 1997 de biens-fonds bâtis sur le territoire de la Commune d'Yverdon-les-Bains et qui ont fait l'objet d'une estimation fiscale dans le cadre de révision générale en 1992 avec l'indication du prix de vente et de l'estimation fiscale; ces indications seront reprises ci-dessous dans la mesure utile.
D. Le tribunal a tenu audience sur place le 26 juin 1998 en présence du recourant personnellement, assisté de Me Fischer ainsi que de M. Grobet et M. Zellwegger, respectivement président et secrétaire de la commission; la concierge de l'immeuble, Mme Leplattenier, était également présente. Me Fischer a produit la liste des travaux effectués dans l'immeuble. Le recourant a signalé que les 950'000 francs de travaux avaient été retenus sur la base d'un devis et non d'un décompte; or, seule la peinture des façades avait été refaite et ce devis n'était donc pas déterminant. A ce propos, les représentants de la commission ont admis qu'il n'est pas établi que les travaux mentionnés sur ce document avaient été effectivement effectués. Le tribunal a constaté sur place que cette liste de travaux ne correspond pas à l'état actuel de l'immeuble.
Le recourant a précisé qu'à l'occasion des changements de locataires, les appartements correspondants étaient rafraîchis; deux appartements avaient été ainsi refaits jusqu'à ce jour, soit un appartement de 3 pièces loué actuellement à 1'000 francs par mois et un appartement de 4 pièces loué actuellement à 1'250 francs par mois. Les travaux ont consisté à agencer la cuisine et à refaire le parquet, les catelles dans le hall ainsi que la salle de bain. Il y a une dizaine d'années, la toiture avait été refaite, mais celle-ci posait encore des problèmes; l'eau s'infiltrait lors de fortes pluies; les façades avait en outre été repeintes mais la ferblanterie était en revanche à faire, de même que la citerne à mazout. Le tribunal a procédé à la visite d'un appartement de 3,5 pièces, qui n'a pas été refait; il comprenait une cuisine non agencée, un salon avec un balcon, un hall, deux chambre ainsi qu'une salle de bains et des WC séparés. Au sous-sol de l'immeuble se trouvaient une chaufferie, une chambre à lessive ainsi qu'une chambre pour l'étendage; les murs de cette dernière avaient des traces d'humidité provoquées par le séchoir dont le fonctionnement pose des problèmes. Certains appartements étaient vacants; selon le recourant, il convenait de tenir compte de cette situation pour fixer la valeur locative de l'immeuble. Le recourant a ajouté que la Société de banques suisse lui avait accordé le financement nécessaire pour l'acquisition de l'immeuble en cause, mais après la mise aux enchères afin d'en connaître sa valeur; elle lui avait ainsi accordé un crédit d'un montant de 1'318'000 francs.
Les représentants de la commission ont expliqué qu'un prix pour le terrain n'avait en l'occurrence pas été fixé en raison de la méthode de taxation utilisée; cependant, dans cette région, un terrain pour une villa était en général estimé à un prix de 200 francs à 250 francs le m2 et pour un immeuble locatif à 400 francs le m2; ces prix dataient toutefois de plus d'une année.
Lors de cette audience, le recourant a par ailleurs produit la liste des travaux à effectuer sur l'immeuble en cause, dont il ressort que ceux-ci s'élèveraient à 604'000 francs.
Par courrier du 31 août 1998, le recourant a rappelé que l'assurance incendie portait sur une valeur à neuf et qu'elle en tenait pas compte de l'état effectif du bâtiment et des travaux dont ce dernier avait besoin; il s'est référé à la liste qu'il avait produite et qui faisait ressortir des travaux nécessaires pour un montant de 604'000 francs.
A la demande du tribunal, l'autorité intimée a encore apporté les précisions suivantes par courrier du 23 décembre 1998 concernant trois parcelles voisines de celle qui fait l'objet de la présente procédure:
"Parcelle 894: Il s'agit d'un bien-fonds de base de PPE. L'estimation fiscale des lots est de fr. 2'423'000.--. Elle a été calculée sur la base d'un prix du terrain de 200.--/m2.
Parcelle 880: Il s'agit d'un fonds de base de PPE. L'estimation fiscale totale des lots est de fr. 1'341'000.--. Elle a été calculée sur la base d'un prix du terrain de fr. 200.--/m2.
Parcelle 881: Estimation RG 94 basée sur un prix du terrain de fr. 200.--/m2. L'estimation fiscale était de fr. 440'000.--. Elle a été réduite à fr. 350'000.-ensuite de vente, la maison étant inhabitable en l'état."
L'autorité intimée a par ailleurs produit une copie des procès-verbaux de taxation des parcelles no 880, 881 et 894 d'Yverdon-les-Bains, desquels il ressort notamment que les terrains ont été estimés à 200 francs le m2 pour ces trois parcelles.
A la demande du tribunal, le Service de l'urbanisme et des bâtiments de la Commune d'Yverdon-les-Bains a précisé par courrier du 10 février 1999 que la commune était sous le régime de deux réglementations, soit le RPA approuvé par le Conseil d'Etat le 7 janvier 1969 et le PGA soumis à l'enquête publique du 20 octobre au 18 novembre 1998 mais non encore approuvé. Selon le RPA, les parcelles 880, 881, 894 et 916 se trouvent dans la zone de "l'ordre non contigu" dont l'indice d'utilisation du sol est de 0,8; selon le PGA, ces parcelles sont colloquées dans la zone de la "ceinture centrale" avec un indice d'utilisation du sol de 0,8 également.
Le Service de l'urbanisme et des bâtiments de la Commune d'Yverdon-les-Bains a encore précisé que la parcelle 880 portait un locatif de 4 niveaux et que l'indice d'utilisation du sol était de 1,09; la parcelle 894 portait également un locatif de 4 niveaux et l'indice d'utilisation du sol était de 0,93.
A la demande du tribunal, l'autorité intimée a encore produit le 1er avril 1999 une liste de ventes intervenues durant les trois années précédentes et situées dans la zone de l'ordre non contigu selon le RPA. Il en ressort notamment que les parcelles no 979 (1'365 m2), 980 (1'118 m2) et 938 (1'042 m2) ont été vendues ensemble le date du 24 mai 1996 pour le prix global de 1'800'000 francs, soit 510 francs le m2; la parcelle no 696 (698 m2) a été vendue pour le prix de 69'800 francs en date du 19 juillet 1996, soit 100 francs le m2; la parcelle no 1'231 (1'411 m2) a été vendue pour le prix de 2'115'000 francs le 23 septembre 1996, soit 1'498 francs le m2; en outre, les parcelles no 3'781 (3'417 m2), no 3'782 (7'354 m2), no 3'783 (4'830 m2), no 3'784 (6'638 m2), no 4'515 (997 m2), no 4'516 (811 m2) et no 4'517 (510 m2) ont été vendues ensemble pour le prix global de 1'900'000 francs le 1er mai 1998, soit 77 francs le m2. Le prix moyen de vente de l'ensemble de ces parcelles s'élève à 546,25 francs.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. a) Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
b) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c) Selon l'art. 2 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
3. La commission a retenu une valeur locative annuelle de 177'000 francs, sur la base de l'état locatif au 21 mai 1997, date à laquelle 2 appartements de 1 pièce étaient vacants; elle a en outre appliqué un taux de capitalisation de 8,5% pour aboutir à une valeur de rendement de 2'082'353 francs. Le tribunal procédera à la vérification de la valeur de rendement selon les critères qu'il applique habituellement.
a) En vertu de l'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 % (al. 2).
b) Par ailleurs, selon la jurisprudence du Tribunal administratif, le fait que certains logements d'un immeuble soient vacants n'est pas pris en compte dans la détermination de la valeur locative, en tous cas dans la mesure où il n'est pas établi que l'immeuble en cause serait spécialement touché par ce problème (voir arrêt TA EF 93/068 du 23 février 1995, consid.2e).
c) En l'espèce, pour déterminer la valeur locative, il convient de prendre en compte l'état locatif effectif de 177'000 francs au 21 mai 1997; on ajoutera encore la valeur locative annuelle des deux appartements de 1 pièces vacants à cette date; celle-ci peut être fixée sur la base d'un loyer mensuel de 500 francs par appartement, compte tenu du prix des locations pour les autres appartements de 1 pièces non vacants de l'immeuble. On obtient ainsi une valeur locative annuelle totale de 189'000 francs (177'000 frs + 12'000 frs correspondant aux deux appartements vacants). Le tribunal estime que le taux de 8,5% retenu par l'autorité intimée est adéquat et doit être confirmé. On aboutit ainsi à une valeur de rendement de 2'223'529,40 francs.
4. a) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2 REFI). Selon les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées par le Chef du Département des finances (ci-après: les Instructions), un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
b) L'art. 9 REFI précise que les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (ventre entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, seuls sont déterminants les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Le tribunal a précisé que dans la mesure où le but recherché par la procédure d'estimation fiscale était de tenter de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble concerné, les autorités d'estimation n'avaient pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué, si celui-ci ne correspondait pas à la valeur du marché; la commission est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère, pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparatives, comme le suggère par ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre au prix d'achat, à des éléments de comparaison (voir EF 97/0007 du 14 juillet 1997, consid.4b). La jurisprudence du Tribunal administratif a précisé que la valeur vénale d'un immeuble devait être fixée en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux enchères si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire (voir EF 97/030 du 4 septembre 1998).
En l'espèce, le prix payé par le recourant pour l'acquisition de l'immeuble n'est pas déterminant pour en fixer la valeur marchande; en effet, il n'y a pas eu de surenchères et la banque n'avait accepté de financer l'achat par le recourant que lorsqu'elle connaîtrait le valeur d'adjudication, soit après les enchères; il s'agit donc bien d'une vente dans des circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI. Dans ces conditions, on ne peut admettre que le prix d'adjudication correspond à la valeur marchande de l'immeuble dans une situation d'offre et de demande au sens de l'art. 8 al. 1 REFI; cette valeur ne peut ainsi pas être retenue en qualité de valeur vénale.
c) Le tribunal s'en tiendra donc à sa jurisprudence, soit aux critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale tels qu'ils sont précisés dans les Instructions, pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier.
L'immeuble en cause présente une construction de base très simple; il n'y a pas de sous-sol excavé et les cages d'escalier sont également conçues avec des matériaux simples. Concernant les appartements, ceux-ci contiennent des cuisines qui ne sont pas agencées, à l'exception des deux logements qui ont été refaits. Compte tenu de ces caractéristiques, le tribunal estime qu'un prix de 450 francs le m3 doit être retenu. En outre, selon les assesseurs spécialisés du tribunal, un taux de vétusté de 25% doit être appliqué, l'immeuble n'étant pas dans un si mauvais état qu'il justifie le rabattement maximum de 30% prévu par les normes.
Concernant le terrain, celui-ci n'a pas de dégagement, mais il est situé près du centre et de la gare. Le prix pratiqué pour les estimations fiscales de parcelles voisines est de 200 francs le m2. Cependant, il ressort de la liste de ventes produite le 1er avril 1999 par l'autorité intimée que le prix des terrains non construits a varié lors des ventes de 77 francs le m2 à 1'498 francs le m2; en particulier, le prix de vente des parcelles no 979, 980 et 938 a été de 510 francs le m2 en 1996) étant précisé que les parcelles no 979 et 980 sont situées dans la zone de l'ordre non contigu, comme la parcelle litigeuse. Compte tenu de ces éléments, le tribunal estime qu'il y a lieu de retenir en l'espèce un prix de 400 francs le m2 pour le terrain, compte tenu également du coefficient d'utilisation du sol important, soit 1,26; celui-ci est en effet supérieur au coefficient d'utilisation du sol des parcelles voisines pour lequel un prix de 200 francs le m2 a été retenu et il est de plus supérieur au coefficient d'utilisation du sol réglementaire (0,8); ce dernier point résulte du fait que la construction de l'immeuble est antérieure au règlement fixant le coefficient d'utilisation du sol à 0,8 et qu'elle bénéficie ainsi d'une situation acquise avantageuse. En conséquence, le tribunal aboutit au calcul de la valeur vénale suivant:
- 4'500 m3 à 450 frs: 2'025'000.--
- taux de vétusté: 25%
1'518'750.--
- terrain: 1'061 m2 à 400 frs: 424'400.--
- Valeur vénale: 1'943'150.--
5. Avec une valeur vénale de 1'943'150 francs et une valeur de rendement de 2'223'529,40 francs, le tribunal obtient une estimation fiscale de 2'083'339,70 francs (1'943'150 + 2'223'529,40 : 2 = 2'083'339,70). On constate toutefois que l'estimation fiscale est supérieure à la valeur vénale, ce qui est contraire à l'art. 2 al. 2 LEFI (voir consid. 2b ci-dessus); il convient donc d'arrêter l'estimation fiscale à la hauteur de la valeur vénale, soit au montant de 1'943'150 francs. Le tribunal aboutit ainsi à une estimation fiscale qui est inférieure de 136'850 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 6,5%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
6. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 916 du cadastre de la Commune d'Yverdon-les-Bains est fixée à 1'943'150 francs, arrondie à 1'943'000 francs (art. 29 REFI). Vu l'issue du recours, un émolument de justice réduit de 500 francs est mis à la charge du recourant; en outre, le recourant, qui obtient partiellement gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens réduits arrêtés à 750 francs (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 2 décembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 916 du cadastre de la Commune d'Yverdon-les-Bains est fixée à 1'943'000 francs.
III. Un émolument de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du recourant Roger Lodari.
IV. L'Etat de Vaud, par le budget du Département des finances, est débiteur du recourant Roger Lodari de la somme de 750 (sept-cent cinquante) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 19 mai 1999/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint