CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 4 septembre 1998
sur le recours interjeté par Elsbeth DUPONT, à Zurich,
contre
la décision rendue sur recours le 21 octobre 1997 par la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aigle (estimation fiscale de la parcelle no 94 de Bex).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Elsbeth Dupont est propriétaire de la parcelle no 94 de la Commune de Bex. Sis à l’avenue de la Gare, ce bien-fonds totalise 1'952 m²; il supporte un bâtiment d’habitation comprenant 5 appartements de 3½ pièces et un appartement de 4½ pièces répartis sur 3 niveaux habitables ainsi que 2 places de parc extérieures.
B. Elsbeth Dupont a acquis l’immeuble en cause dans le cadre d’une vente aux enchères organisée par l’Office des poursuites du district d’Aigle le 5 décembre 1995 à la requête d’un créancier hypothécaire en premier et deuxième rangs à l’encontre des propriétaires d’alors, les époux Domenico et Eliane Figlia, à Massongex. Le prix d’adjudication s’est élevé à 670'000 fr. Aucun enchérisseur ne s’est opposé à Elsbeth Dupont.
C. Sur mandat de l’Office des poursuites, Geco, gérance et courtage SA, à Lausanne, a établi un rapport d’expertise, daté du 14 juillet 1995, dans lequel la valeur vénale de l’immeuble est fixée à 827'400 fr. (arrondie à 827'000 fr.), pour une valeur de rendement de 801'750 fr. (arrondie à 801'000 fr.), la valeur réelle étant de 859'800 francs et la valeur ECA de 847'800 fr.
D. Par lettre du 16 octobre 1996, confirmée le 9 décembre, Elsbeth Dupont et son mari ont demandé à la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aigle (ci-après la commission) d’établir la nouvelle estimation consécutive à la vente aux enchères intervenue.
Après avoir demandé et reçu un état locatif, la commission a ramené l’estimation de la parcelle no 94 de 1'256'000 fr. à 875'000 fr., ce par décision du 17 février 1997. Elsbeth Dupont s’est pourvue contre cette décision par acte du 27 février 1997. La commission a alors réduit l’estimation à 823'000 fr. en date du 21 octobre 1997.
E. C’est contre cette décision qu’est dirigé le présent recours. Elsbeth Dupont demande que l’estimation fiscale soit ramenée à 735'000 fr. La commission a conclu implicitement au rejet du recours.
F. Le tribunal a tenu séance sur place, le 25 mars 1998. Il a procédé à une visite des lieux en présence du mari de la recourante, qui a été entendu dans ses explications. Bien que dûment convoquée, la commission n’était pas représentée. Le tribunal a complété son dossier en requérant la production de diverses pièces, ce dont les parties ont été tenues au courant.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d’estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l’abus de l’excès du pouvoir d’appréciation, à l’exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996). Il y a abus du pouvoir d’appréciation lorsqu’une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu’elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l’arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4 a).
2. Selon l’art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI), l’estimation fiscale d’un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d’un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l’argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d’un immeuble représente sa valeur marchande. L’art. 2 al. 2 LEFI précise toutefois que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
La recourante fait valoir que la commission n’a pas établi l’estimation de l’immeuble en faisant la moyenne entre la valeur vénale et sa valeur de rendement, conformément à l’art. 2 LEFI, ce qui est exact.
En effet, elle s’est bornée à calculer l’estimation sur la base d’une valeur de rendement brut de 70'000 fr. capitalisée à 8,5%, ce qui donne le montant querellé de 823'000 fr. en chiffres ronds.
S’agissant de déterminer la valeur vénale, la recourante soutient qu’il faut s’en tenir au montant du prix d’acquisition aux enchères publiques, de 670'000 fr. On l’a vu, l’art. 2 LEFI prévoit que la valeur vénale d’un immeuble représente sa valeur marchande, “en tenant compte de l’offre et de la demande” précise l’art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles (REFI). Quant à l’art. 8 al. 2 REFI, il dispose qu’à défaut d’indications (prix d’achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue par voie de capitalisation. Enfin, l’art. 9 REFI prescrit que “les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l’influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération”.
En l’occurrence, le tribunal ne peut pas se rallier à la thèse de la recourante et retenir comme valeur vénale le prix d’adjudication aux enchères. En effet, s’il est exact qu’Elsbeth Dupont n’était pas créancière des anciens propriétaires de l’immeuble, force est de constater qu’elle ne s’est vu imposer aucun autre enchérisseur lors de la vente. Cela étant, on ne saurait admettre que le prix intervenu est le reflet de “l’offre et de la demande” au sens de l’art. 8 al. 1 REFI. Il faut bien plutôt voir là des “circonstances extraordinaires” dont il est question à l’art. 9 REFI. De surcroît, le tribunal se trouve conforté dans son appréciation par le fait que le prix d’adjudication de 670'000 francs est sensiblement éloigné du montant retenu par l’expertise Geco à titre de valeur vénale (827'000 fr.), montant dont il ne voit aucune raison de s’écarter (v. TA, arrêt EF 97/0025 du 26 mai 1998).
En ce qui concerne la valeur de rendement, la recourante admet un montant de 801'000 fr. qui correspond à celui de l'expertise. Pour sa part, la commission aboutit à 823'000 fr. Dans le premier cas, la moyenne entre la valeur vénale de 827'000 francs et une valeur de rendement de 801'000 fr. donne 814'000 fr. Dans le deuxième cas, cette moyenne serait de 825'000 fr.
Le tribunal ne saurait cependant retenir ce dernier chiffre dès lors qu'il conduirait à une reformatio in pejus, laquelle est prohibée en la matière (v. notamment TA, arrêt EF 96/0043 du 24 juin 1997).
Quant au montant de 814'000 fr., il représenterait une correction très sensiblement inférieure à la marge de disparité de l'ordre de 5% en dessous de laquelle le tribunal ne conclut pas, en règle générale, à un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêts EF 94/0025 du 27 février 1995, EF 95/0012 du 25 octobre 1995, EF 95/0082 du 1er mai 1996).
3. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Vu le sort du pourvoi, il y a lieu de mettre un émolument de justice de 800 francs à la charge de la recourante. L’autorité intimée n’ayant pas consulté avocat, la question des dépens ne se pose pas.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 21 octobre 1997 par la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aigle est confirmée.
III. Un émolument de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Elsbeth Dupont.
Lausanne, le 4 septembre 1998
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint