CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 22 mai 1997
sur le recours interjeté par l'hoirie de feue Marguerite BONNET, composée d'Alain Aeby, de Chantal Bourquin et de Doranne Keufer, représentés par Alain Aeby, à Suchy,
contre
la décision rendue le 21 novembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 561 de la Commune de Cheseaux.
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Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. L'hoirie de feue Marguerite Bonnet, composée d'Alain Aeby, de Chantal Bourquin et de Doranne Keufer (ci-après: l'hoirie), est propriétaire de la parcelle no 561, sise sur la Commune de Cheseaux au chemin des Chalets 10. La parcelle borde la route cantonale. Elle supporte un petit chalet d'une pièce, non excavé, d'une surface cadastrale de 38 m2 et un garage de 15 m2, difficile d'accès, accolé au garage voisin. La cuisine est équipée d'un évier en pierre, d'un vieux four électrique à deux plaques. La salle de bains comporte un WC, un lavabo, une petite baignoire, ainsi qu'un modeste chauffe-eau à gaz. La maison est chauffée à l'aide de deux poêles à bois (un dans la cuisine et un dans la pièce). Le volume total de cette habitation est de 173 m3 selon la police ECA.
La parcelle, frappée d'une limite des constructions à une distance de 15 m de la route cantonale, est située en zone villa, dont le taux d'occupation du sol est de 0,125 avec possibilité de construire sur deux étages. Le terrain situé de l'autre côté de la route cantonale est classé en zone industrielle. La parcelle n'est pas raccordée aux collecteurs d'égouts, mais est elle équipée d'une fosse septique.
B. En 1994, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales décidée par le Conseil d'Etat en date du 15 août 1990, l'immeuble précité a été estimé à 150'000 fr.
Le 25 avril 1996, l'hoirie a demandé à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: CEFI) de revoir l'estimation fiscale de l'immeuble, conformément à l'art 23 al. 2 de la loi concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD).
Par décision du 10 juillet 1996, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation de la parcelle des recourants, arrêtée à 120'000 fr.
L'hoirie a recouru auprès de la CEFI en date du 24 juillet 1996, estimant que cette estimation était trop élevée, compte tenu du fait que le coût des travaux nécessaires pour rendre l'habitation conforme aux exigences légales s'élèverait à plus de 200'000 fr.
Par décision du 21 novembre 1996, la CEFI a admis le recours et fixé l'estimation fiscale de la parcelle en cause à 100'000 fr.
C. Par acte du 11 décembre 1996, l'hoirie a recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision précitée. Les recourants concluent à ce que la valeur vénale soit fixée à 145'000 fr., prix effectivement offert pour le rachat de la parcelle; compte tenu d'une valeur de rendement nulle, l'estimation fiscale devrait être ainsi fixée à 75'000 fr.
La CEFI a conclu au rejet du recours, en expliquant comme il suit son estimation: la valeur de rendement a été fixée à zéro, en raison de la vétusté de l'immeuble, inhabitable en l'état. Quant à la valeur vénale, la CEFI a estimé le terrain à 115'000 fr. (887 m2 à 130 fr./m2) et le bâtiment à 85'000 fr. (175 m3 à 485 fr./m3).
D. Le tribunal a tenu séance en présence des parties sur la parcelle litigieuse en date du 28 avril 1997. Le représentant de l'hoirie a produit la promesse de vente de la parcelle signée le 12 mars 1997 pour la somme totale de 145'000 fr. Les acquéreurs prévoient de démolir le chalet et d'exploiter au maximum les possibilités de construire. Pour le surplus les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
En l'espèce, la parcelle en cause a été promise-vendue à des tiers par acte notarié du 12 mars 1997, conformément à l'offre ferme d'achat faite par les promettant-acquéreurs le 5 décembre 1996. Il ne s'agit pas d'une vente à un prix de faveur, les acquéreurs n'ayant aucun lien quelconque avec les vendeurs. En outre, le représentant de l'hoirie a expliqué à l'audience qu'il avait l'intention de vendre la parcelle à 210'000 fr. et qu'il avait dû diminuer progressivement le prix jusqu'à 145'000 fr., faute d'intéressés. Vu l'état actuel du marché immobilier, le tribunal estime dès lors que ce prix correspond à la situation du marché et doit être admis comme valeur vénale de l'immeuble.
2. Le tribunal estime en revanche que le bâtiment n'est pas dans un état de délabrement tel qu'il ne pourrait pas être habité et par conséquent loué en l'état. Un radiateur électrique suffirait à chauffer correctement la pièce. Il s'ensuit que la valeur de rendement de la parcelle n'est pas nulle et doit être prise en compte dans le calcul de l'estimation, peu importe que l'immeuble soit voué à la démolition, à plus ou moins court terme.
Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3 REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un taux de 7 à 8%.
En l'espèce, le tribunal retiendra un revenu locatif minimal de 100 fr./m2, compte tenu de l'état de vétusté du bâtiment et de son environnement défavorable en bordure de la route cantonale, face à la zone industrielle. Le bâtiment ne disposant que d'un étage, sa surface habitable correspond au 80% de sa surface cadastrale. Celle-ci étant de 38 m2, la surface habitable est donc de 34 m2. Il sera tenu compte d'un taux de capitalisation moyen de 7,5% généralement retenu pour les villas. Il s'ensuit que la valeur de rendement est la suivante:
VR = 34 x 100 x 100 / 7,5 = 45'333 arrondi à 45'000 fr.
3. Compte tenu d'une valeur vénale de 145'000 fr. et d'une valeur de rendement de 45'000 fr., le tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 95'000 fr. Ce montant devrait toutefois être légèrement supérieur si, comme le préconisent les directives, le garage était également pris en considération.
Dans sa jurisprudence constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait la commission à un écart de 5 % entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF 95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par conséquent, a appliqué faussement celle-ci.
En l'espèce, la différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission est de 5'000 fr., sans tenir compte du garage, par rapport à une valeur de 100'000 fr. retenue par la commission. La différence serait ainsi inférieure à 5%, si le garage était également estimé conformément aux directives. La commission, en fixant l'estimation à 100'000 fr. est donc restée dans les limites de son pouvoir d'appréciation. Sa décision doit par conséquent être maintenue.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du 21 novembre 1996 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 561 de la Commune de Cheseaux est maintenue.
III. Un émolument de 800 (huit cents) francs est mis à la charge des membres de l'hoirie de feue Marguerite Bonnet, solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 22 mai 1997
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint