CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 5 juin 1997
sur le recours interjeté par Albert MAMIN, chemin de Champ-Belluet 4/5, 1807 Blonay,
contre
la décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relative à l'estimation fiscale des parcelles no 2309, 2310, 2365, 2380. 2394, 2611, 2620, et 2621 de Blonay.
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. Albert Mamin est vigneron-encaveur. Il est propriétaire de huit parcelles de 30'823 m2 au total situées sur la Commune de Blonay.
C'est ainsi qu'il dispose de cinq parcelles destinées à la culture de la vigne, soit les parcelles 2309, 2310, 2365, 2380 et 2394. Les parcelles nos 2309 et 2310, d'une surface respective de 13'190 et 410 m2 sont sises au chemin de la Planaz. La parcelle no 2365, d'une superficie de 4'890 m2 est située à la route de Chailly, au chemin des Vignerons. La parcelle no 2380, qui se trouve au lieu dit "En Cor", comprend une surface de 8'218 m2. Enfin, la parcelle 2394, située au lieu dit "Es Chartrosses", est dotée d'une étendue de 3'676 m2.
Il est également propriétaire des parcelles 2611, 2620 et 2621, situées dans le village de Blonay, plus précisément au chemin de Champ-Belluet.
Sur la parcelle 2611, d'une surface totale de 123 m2, est érigé un bâtiment d'habitation (89 m2), comprenant deux garages. Le premier étage du bâtiment abrite le logement de l'intéressé. Son appartement, qui lui tient aussi lieu de bureau, comprend une cuisinette, une chambre/salon et une salle de bains. Il s'agit d'un logis modeste, pourvu d'un chauffage calorifère, peu confortable et de petite dimension. Le deuxième étage du bâtiment accueille un appartement ayant été transformé en grande partie par les soins d'Albert Mamin et dont la rénovation n'est pas totalement achevée, les finitions n'étant pas terminées faute de moyens financiers. Il s'agit d'un appartement moderne comprenant notamment une grande cuisine agencée ouverte sur une grande pièce, ainsi qu'une autre pièce et une chambre de bains. Au moment de sa visite par le tribunal, il était momentanément occupé par des tiers. Ce bâtiment, dont le volume total s'élève à 927 m3, comprend au dernier niveau en outre des combles. Il est assuré par l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ci-après : l'ECA) à une valeur indexée de 534'512 fr.
La parcelle 2620, d'une surface de 231 m2, accueille le bâtiment ECA no 286. Celui-ci abrite les locaux d'exploitation de l'intéressé, à savoir le pressoir et les caves (165 m2). Suite à sa transformation en 1991, le dépôt, dont le volume s'élève à 1'204 m3 a été taxé à une valeur d'assurance de 458'600 fr. Cet immeuble fait l'objet d'une mention de précarité de construction. La cave d'Albert Mamin a une capacité de 30'000 litres (18'000 litres en vrac et 12'000 flacons). En moyenne, il met en bouteille 15 à 20'000 flacons par année.
La parcelle 2621 (85 m2) abrite le bâtiment d'habitation ECA no 292, d'un volume total de 316 m3 et d'une surface de 43 m2. Cette construction a été assurée en 1993 par l'ECA à une valeur indexée de 196'070 fr. Le rez de chaussée est utilisé comme atelier de greffage. A l'étage, un studio est aménagé et loué à des saisonniers.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission) a procédé, après deux visites sur place, à une nouvelle estimation des immeubles d'Albert Mamin et a rendu le 4 septembre 1996 la décision suivante :
No
Nom local
Surface m2
Ancienne estimation
Nouvelle estimation
2309
ch. de la Planaz
13'190
60'000
127'000
2310
ch. de la Planaz
410
2'000
4'100
2365
rte de Chailly, ch. des Vignerons
4'890
25'000
48'900
2380
En Cor
8'218
50'000
82'000
2394
Es Chartrosses
3'676
16'700
36'700
2611
ch. de Champ-Belluet 4
123
33'000
200'000
2621
ch. de Champ-Belluet 1
85
70'000
80'000
2620
ch. Champ-Belluet
231
200'000
170'000
C. Le 17 septembre 1996, Albert Mamin a contesté les nouvelles estimations fiscales arrêtées par la commission pour le motif que celles-ci étaient trop élevées et ne tenaient pas compte de l'évolution des prix et de la situation économique de l'agriculture.
D. Par décision du 30 septembre 1996, la commission a rejeté le recours d'Albert Mamin et maintenu sa décision du 4 septembre 1996. A cette occasion, elle a adressé à l'intéressé une copie de son procès-verbal des visites effectuées sur place. Cette pièce indique ce qui suit :
" (...)
Les vignes (parcelles citées plus avant)
Les instructions établies par le département des finances concernant la 3ème étape de la révision des estimations fiscales fixe en page 3 les valeurs de rendement des terrains viticoles (sol + capital plantes). Nous avons classé la Commune de Blonay en Lavaux III.
La fourchette de prix est donc de Fr. 8.- à Fr. 13.-/le m2.
Notre commission a appliqué le prix minimum de Fr. 8.- comme valeur de rendement. Cette valeur, toujours conformément aux instructions, est majorée de 25 % pour obtenir l'estimation fiscale, soit Fr. 8.- + 25 % = Fr. 2.- = valeur d'estimation fiscale : Fr. 10.-/le m2.
C'est ce prix qui a été appliqué systématiquement comme dans tout le reste de la Commune de Blonay.
Parcelle 2310
m2 410 à Fr. 10.-/le m2 = EF
= Fr. 4'100.-
Parcelle 2365
m2 4890 à Fr. 10.-/le m2 = EF
= Fr. 48'900.-
Parcelle 2380
m2 8218 à Fr. 10.-/le m2 = EF = 82'180.arrondi à
= Fr. 82'000.-
Parcelle 2394
m2 3676 à Fr. 10.-/le m2= EF = 36'760.arrondi à
Fr. 36'700.-
Parcelle 2309
cette parcelle comporte 540 m2 de place-jardins comptés à Fr. 1.-/le m2 Fr. 500.- et 12'686 m2 de vignes y compris le cabinet à Fr. 10.-/le m2 soit 126'860 fr. arrondi à 126'500.-
= Fr. 127'000.-
Les immeubles
Les parcelles nos 2611, 2620 et 2621 comportant des immeubles bâtis ont été taxés sur la base des instructions citées plus avant, ainsi que sur un jugement du Tribunal administratif, arrêt du 26.8.1993, EF 93/021.
Vous trouverez en annexe les copies des feuilles de calcul.
Nous avons tenu compte dans ces estimations d'une part que vous êtes vigneron, profitant du statut des exploitations agricoles pour 1/2 et, d'autre part pour l'autre 1/2, que vous êtes commerçant, et par voie de conséquence, pour cette part, traité comme tel.
(...)"
Pour la parcelle 2611, la commission a retenu ce qui suit :
terrain : zone village 300 fr./m2 : 123 m2 à Fr. 150.-/m2, soit la moitié du prix pour cette zone = Fr. 18'450.bâtiment : 927 m3 à Fr. 200.-/m2 = Fr. 185'400.valeur vénale : Fr. 203'850.garages : 36 m2 à Fr. 150.-/m2 = Fr. 5'400.-;
appartement : Fr. 400.-/mois = Fr. 4'800.-/an + appartement: 900 fr./mois = Fr. 10'800.-/an, 15'600 X 100 : 8 = 195'000.-
Valeur de rendement : 200'400.-
Estimation fiscale : Fr. 200'000.-
En ce qui concerne la parcelle 2620, la commission a pris en considération les paramètres suivants :
terrain : 231 m2 à 150 fr./m2 = fr. 35'000.bâtiment : 1204 m3 à 150 fr./m3 = Fr. 180'600.valeur vénale : Fr. 215'600.locaux d'exploitation :
Caves et dépôts bouteilles : 140 m2 à Fr. 400.-/m2 = Fr. 56'000.-
Locaux de travail, pressage : 140 m2 à Fr. 225.-/m2 = Fr. 315'00.-
Cave inférieure : 68 m2 à Fr. 125.-/m2 = Fr. 8'500.-
30'000 litres à Fr. 0,8/litre = 24'000 x 100 : 8 = Fr. 30'000.valeur de rendement : Fr. 126'000.-
Estimation fiscale : Fr. 170'000.-
Enfin, s'agissant de la parcelle 2621, la commission s'est fondée sur les éléments suivants:
terrain: zone village : 85 m2 à fr. 150.-/m2 = fr. 12'750.-;
bâtiment : 316 m3 à fr. 200.-/m3 = fr. 63'200.-;
Valeur vénale : Fr. 75'950.garages pour voitures, véhicules, matériel : 36 m2 à Fr. 150.-/m2 = 5400 francs;
appartements, logements personnels : Fr. 500.- par mois = Fr. 6'000.- par an.
6'000 fr. x 100 : 8 = Fr. 75'000.-
Valeur de rendement : Fr. 80'400.-
Estimation fiscale : 79'175 fr. + 80'400 fr. : 2 = 78'175 fr. arrondi à 80'000 francs.
E. Par acte du 9 octobre 1996, Albert Mamin a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision de la commission.
Le recourant fait valoir notamment que les parcelles 2309, 2310 et 2365, qui produisent essentiellement des vins rouges, sont surestimées en raison du fait que leur rendement brut est inférieur à celui des vins blancs. Selon lui, ces trois parcelles doivent être estimées à 4 fr./m2. Il soutient que l'estimation fiscale des parcelles 2380 et 2394 devrait être basée sur un prix de 5 fr./m2. Il reproche également à la commission de ne pas avoir tenu compte dans le calcul de la valeur de rendement des immeubles bâtis du fait qu'une partie des logements n'est en réalité utilisée que deux mois, voire neuf mois au plus par année. Il estime au surplus que la parcelle 2620, indispensable au conditionnement des produits de l'exploitation de la vente directe, devrait être taxée selon les normes agricoles. Il relève enfin qu'il n'est pas au bénéfice d'une patente de négociant en vin.
En ce qui concerne les parcelles nos 203, 2310, 2365, 2380, 2394, le recourant ne prend pas formellement de conclusions. En revanche, il propose pour les immeubles bâtis de corriger la valeur de rendement fixée par la commission de la façon suivante :
parcelle 2611 :
garage pour véhicules agricoles : Fr. 2'500.- (au lieu de 5'400.-)
appartements : 400.-- p/mois : 4'800.--p/année = Fr. 4'800.- (inchangé) + 800.--p/mois (au lieu de 900.-/mois) : 2 mois p/année au lieu de 12 mois = Fr. 1'600.-, 6400 fr. x 100 : 8 = 80'000 fr.
valeur de rendement : 82'500 fr.
Estimation fiscale : 203'850 fr. + 82'500 fr. : 2 = 140'000 fr.
parcelle 2620 :
Valeur de rendement réelle par suite d'absence de commerce et baisse du prix du vin, moins 35 % de l'estimation de la valeur de rendement arrêtée par la commission à Fr. 126'000.- = Fr. 81'900.-
Estimation fiscale : 215'600 fr. + 81'900 fr.: 2 = 148'000 fr.
parcelle 2621 :
atelier de greffage utilisé 3 mois p/année : Fr. 1'350.- (au lieu 5'400.-)
logement : fr. 500.-/mois x 9 mois au lieu de 12 mois = Fr. 4'500.- x 100 : 8 = 56'250.-
Valeur de rendement : 57'600 fr.
Estimation fiscale : 75'950 fr. + 57'600 fr.: 2 = 66'000 fr.
Le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
F. Dans sa réponse au recours, la commission propose le rejet du recours, en relevant notamment que la valeur de rendement des vignes a été calculée sur la base d'un prix de 8 fr./m2, conformément au prix le plus bas prévu par les instructions, et que la valeur vénale des immeubles bâtis a été réduite de moitié, afin de tenir compte du caractère mixte de la profession de vigneron-encaveur.
G. Le tribunal a tenu audience sur place le 15 avril 1997 en présence du recourant et d'un représentant de l'autorité intimée qui ont été entendus dans leurs explications respectives. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite des lieux.
Conformément à ce qui avait été convenu lors de l'audience, l'autorité intimée a été autorisée à produire encore des pièces, ce qu'elle a fait le 29 avril suivant, en joignant à son courrier un tableau des valeurs retenues par la commission de Lavaux. Elle n'a toutefois pas produit le rapport Prométerre auquel pourtant elle se réfère. En substance, la commission fait valoir que la valeur de rendement des vignes de St-Légier, classées comme celles de Blonay, a été arrêtée à 9 fr./m2 et que la transaction la plus récente à Blonay fait apparaître un prix de 60 fr./m2. Elle en déduit qu'à supposer même que la valeur de rendement des vignes du recourant ait été légèrement surestimée, l'estimation reste favorable au viticulteur en raison du privilège accordé, l'estimation correspondant au 125 % de la valeur de rendement.
Le recourant s'est déterminé le 12 mai 1997. Il soutient que l'autorité intimée n'a cité que les prix maximum des dernières transactions, qui au surplus n'apparaissent pas décisives, s'agissant de petites parcelles.
Le tribunal a statué à huis clos ainsi qu'il en avait avisé les parties.
Considérant en droit:
1. a) En vertu de l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
c) Le recourant conteste tout d'abord, s'agissant de la valeur vénale, la valeur du terrain de ses trois parcelles bâties qu'il estime trop élevée.
d) S'agissant du terrain, le tribunal constate que les parcelles 2611, 2620 et 2621 sont situées en zone village. La commission a arrêté un prix de 150 fr. le m2, correspondant à la moitié du prix attribué à cette zone. Ce faisant, la commission a tenu compte des particularités de ces parcelles, notamment de l'étroitesse de celles-ci et du fait qu'elles sont plus difficilement aménageables et exploitables. Le prix du terrain doit ainsi être confirmé pour les trois biens-fonds.
2. a) S'agissant de la parcelle 2611, le recourant conteste - hormis le prix du terrain - la valeur du bâtiment (second élément de la valeur vénale), ainsi que la valeur de rendement de cet immeuble.
b) La commission a fixé la valeur du bâtiment ECA no 278 d'après un prix de 200 fr./m3, valeur actuelle, en l'occurrence à 185'400 fr. (927 m3 x 200 fr./m2) Un tel montant n'est nullement excessif si l'on considère que l'ECA a, de son côté, assuré cet immeuble pour la somme de 534'512 fr., soit pour un prix de l'ordre de 576 fr./m3. Ces considérations amènent le tribunal à confirmer la valeur vénale de la parcelle 2611 à 203'850 fr. (terrain : 123 m2 x 150 fr./m2 + bâtiment : 927 m3 x 200 fr./m3).
c) L'autorité intimée a fixé la valeur de rendement à 200'000 fr., en estimant d'une part du fait que les garages pouvaient être loués à un prix de 5'400 fr. par an et d'autre part que les deux appartements pouvaient être loués respectivement 400 et 900 fr. par mois, pendant douze mois. Elle a capitalisé ces rendements à un taux de 8%.
Le recourant soutient quant à lui que les garages revêtent une valeur de location annuelle de 2'500 fr. seulement et que son appartement rénové n'est utilisé que deux mois par année. Il estime que la valeur de rendement doit être calculée uniquement sur ce laps de temps, au surplus selon un loyer de 800 fr. par mois au maximum.
La valeur de rendement des garages (5'400 fr. par année) déterminée par la commission sur la base d'un prix de 150 fr./m2 paraît effectivement très élevée dans la mesure où elle correspond à un loyer de 450 fr. par mois pour deux garages. En revanche, la valeur de rendement de l'appartement rénové, déterminée sur la base d'un loyer de 900 fr./mois à l'année, n'est nullement excessive s'agissant d'un logement correspondant à un deux pièces et pourvu des commodités usuelles. Il apparaît incontestablement que cet appartement peut être rentabilisé à l'année. Le fait qu'il n'est pas occupé durant 10 mois par an n'y change rien, le loyer devant alors être supputé.
Même en admettant la solution préconisée par le recourant qui ne s'impose nullement du point de vue en tout cas de la valeur de rendement de l'appartement transformé, on obtiendrait une valeur de rendement de 180'000 fr. (2'500.- + 400.- + 800.- x 12 capitalisé à 8 %) et une estimation fiscale 190'000 fr., soit de 10'000 francs. inférieure à celle retenue par la commission. Or, une telle différence, correspondant à 5 % de l'estimation fiscale attaquée, n'est pas susceptible d'être corrigée par le tribunal qui se doit de respecter la marge d'appréciation dont dispose l'autorité intimée; il considère en effet qu'une faible disparité, de l'ordre de 5%, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, reste néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions ( RDAF 1993 p. 380 et ss).
L'estimation fiscale de la parcelle 2611, fixée à 200'000 fr., doit être confirmée.
3. a) Le recourant soutient que la parcelle 2620, qui est affectée au conditionnement des produits de son exploitation et pour la vente directe, doit être taxée selon les normes agricoles exclusivement.
b) La LEFI ne contient aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles. En revanche, le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) consacre ses art. 11 à 16 aux méthodes d'estimation de ces immeubles. Ainsi, l'art. 11 REFI précise qu'on entend par immeubles agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l'exploitation rurale. L'art. 12 al. 1 première phrase prévoit qu'il est procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des domaines entiers, bâtiments y compris.
Dans un arrêt EF 93/021 du 26 août 1993, le tribunal de céans a confirmé la pratique vaudoise qui consiste à estimer les domaines agricoles, bâtiments compris, au 125 % de leur valeur de rendement. Il a relevé que cette pratique, qui constitue une exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile.
c) A l'instar de ce qui prévaut en matière agricole, la loi ne comporte aucune disposition particulière applicable aux immeubles viticoles. En revanche, le règlement d'application de la loi prévoit à son art. 17 ce qui suit :
"La valeur de rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimée en capitalisant le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.
Les vignes faisant partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrains de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que les immeubles agricoles."
A la lecture de cette disposition, on constate que le REFI prévoit également un régime d'exception pour la viticulture, mais seulement pour ce qui a trait aux "immeubles en nature de vignes et uniquement utilisés comme tels". A la différence de l'art. 12 REFI, applicable aux domaines agricoles, le privilège ne s'étend pas aux bâtiments compris dans le domaine.
Dans l'arrêt EF 93/021, après avoir rappelé que la Commission centrale des estimations fiscales (ci-après : CCEF) avait toujours estimé les bâtiments compris dans un domaine viticole selon les règles qui prévalent habituellement en matière d'estimation fiscale, soit conformément à l'art. 2 LEFI, le tribunal a jugé qu'il "ressort toutefois clairement tant du REFI, de la pratique fixée par les instructions du Département des finances que de la jurisprudence de la CCEF que, s'agissant de l'estimation fiscale des domaines viticoles, seules les vignes sont soumises au régime d'exception prévu par l'art. 17 REFI, leur estimation fiscale étant égale au 125 % de leur valeur de rendement. Dès lors, à défaut de toute base légale ou réglementaire, on ne saurait étendre le régime privilégié des domaines agricoles, qui ne repose que sur une base légale insuffisante, non seulement aux vignes, grâce à l'art. 17 REFI, mais encore aux bâtiments. Il y a d'autant moins lieu de s'écarter de la pratique vaudoise qui traite différemment les exploitations viticoles des entreprises agricoles qu'elle est ancienne, puisque les Instructions de 1951 l'instauraient déjà". Il a également considéré qu'on ne pouvait conclure à l'existence dans le règlement précité d'une inégalité de traitement à l'égard des viticulteurs constitutive d'une violation de l'art. 4 Cst.
Il y a lieu de s'en tenir à cette jurisprudence, les arguments invoqués par le recourant ne justifiant pas un réexamen de celle-ci. Cela étant, il faut donc déterminer au considérant suivant l'estimation fiscale de la parcelle 2620, conformément à l'art. 2 LEFI.
3. La commission a fixé à 170'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 2620.
a) S'agissant de la valeur vénale, la commission a ajouté au terrain [cf. considérant 1d) ci dessus] la valeur du bâtiment qu'elle a déterminée en se fondant sur un prix unitaire au m3 de 150 fr. Ce critère n'apparaît pas critiquable s'agissant d'un bâtiment transformé récemment, disposant notamment d'une toiture et de murs neufs. On relèvera à toutes fins utiles que l'ECA, de son côté, a assuré ces locaux pour un prix de 380 fr./m3. La valeur vénale, arrêtée à 215'600 fr.(terrain : 231 m2 x 150 fr./m2 + bâtiment : 1204 m3 x 150 fr./m3), doit être confirmée.
b) La commission a calculé la valeur de rendement de cet immeuble, en opérant trois distinctions. En effet, elle a apprécié différemment les locaux d'exploitation, selon qu'il s'agissait des caves (dépôts de bouteilles), des locaux de travail et de pressage, et de la cave inférieure. Elle a ainsi attribué à ces trois éléments un prix distinct au m2, à savoir respectivement 400 fr./m2, 225 fr./m2 et 125 fr./m2. Elle a encore tenu compte d'une capacité d'encavage de 30'000 litres à 0,08 fr./litre, qu'elle a capitalisé à 8 %. Ce faisant, elle a obtenu une valeur de rendement de 126'000 fr. De son côté, le recourant conclut à une valeur de rendement de 81'900 fr.
Après la visite des lieux, il est apparu qu'il n'y avait pas lieu d'apprécier différemment la valeur de rendement des caves de celle des locaux de travail et qu'un prix respectivement de 400 fr./m2 et 225 fr./m2 est manifestement trop élevé, au vu des installations. En effet, les locaux d'exploitation du recourant ne disposent pas de climatisation et sont au 2/3 excavés. Au surplus, ils ne sont pas comparables à des dépôts industriels, pour lesquels les directives prévoient d'ailleurs une fourchette de prix inférieure. Dès lors, il faut prendre en considération 280 m2 à une valeur de 150 fr./m2, soit à un montant très légèrement supérieur à celui retenu pour la cave inférieure et correspondant par ailleurs au bas de la fourchette des directives relatives aux locaux de travail. Le tribunal parvient à une valeur de rendement arrondie à 80'000 fr. (42'000 fr. + 8'500 fr. + 30'000 fr.). Il obtient une estimation fiscale de 148'000 fr., soit de 22'000 fr. inférieure à celle retenue par la décision attaquée. Une telle différence, de l'ordre de près de 13%, nécessite la correction de l'estimation attaquée. La décision doit être réformée dans ce sens et le recourant obtient gain de cause sur ce point.
4. En ce qui concerne la parcelle 2621, la commission a retenu une estimation fiscale de 80'000 fr.
Or, le tribunal constate que l'estimation fiscale est supérieure à la valeur vénale - fixée à 75'950 fr.- ce que prohibe l'art. 2 al. 2 LEFI. Dès lors, il faut annuler la décision attaquée et renvoyer le dossier sur ce point à la commission pour nouvelle décision.
5. Enfin, il reste à examiner l'estimation fiscale des parcelles viticoles de l'intéressé, soit celles immatriculées au registre foncier de Blonay sous les numéros 2309, 2310, 2365, 2380 et 2394.
a) La commission a fixé l'estimation fiscale de ces biens-fonds, en se fondant sur une valeur de rendement de 8 fr./m2 qu'elle a majoré de 25 %, soit de 10 francs/m2. Elle fait valoir qu'elle a classé la Commune de Blonay dans la catégorie Lavaux III et appliqué le prix le plus bas prévu par les directives pour cette catégorie. Elle relève que la valeur de rendement des vignes de la Commune de St-Légier, classées comme celles de Blonay en Lavaux III, a été arrêtée à 9 fr./m2. S'agissant de la valeur vénale, elle invoque enfin le fait que la transaction la plus récente sur Blonay a fait apparaître un prix de 60 fr./m2. L'autorité intimée en conclut que son estimation reste favorable en raison de la pratique consistant à majorer de 25 % la valeur de rendement.
De son côté, le recourant fait valoir que les parcelles 2309, 2310 et 2365 produisent essentiellement des vins rouges en raison de leur topographie et que le rendement brut de ces biens-fonds est d'environ inférieur à 30 % à ceux affectés à la production de vins blancs. Il préconise pour ces trois biens-fonds une estimation fiscale de 4 fr./m2. Pour les parcelles 2380 et 2394, ils suggèrent une valeur d'estimation fiscale de 5 fr./m2. S'agissant de la valeur vénale des terrains, il fait valoir que la commission "ne cite que les prix maximum pratiqués tout dernièrement pour de petites parcelles". Il se prévaut du fait notamment du fait qu'une jeune vigne à Blonay a été vendue en septembre 1995 pour un prix de 50 fr./m2, que lui-même a acquis en haute conjoncture (1985) une vigne de 8'101 m2 pour un prix de 26 fr./m2 et qu'une parcelle viticole est offerte sans succès pour un prix d'environ 45 fr./m2.
b) La commission a effectivement pris en considération le prix le plus bas prévu par les directives pour des vignes situées en Lavaux III.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les circulaires, instructions de service et prescriptions administratives n'ont pas force de loi, mais il convient d'en tenir compte en tant qu'elles expriment l'opinion des spécialistes dans l'intérêt d'une application uniforme du droit; elles ne doivent pas entraver ou rendre plus difficile l'interprétation correcte du droit fédéral, ni aller au-delà d'une simple concrétisation des exigences de ce droit (ATF 120 Ib 306 cons. 4b, 116 Ib 155, cons. 2b; ATF 109 Ib 205 - JT 1984 I 398; ATF 106 Ib 254 - JT 1981 I 413; arrêt G. M. du 3 novembre 1994, cité in RDAF 1995, p. 143).
Le tribunal n'est pas lié par ces directives et il peut s'en écarter s'il l'estime devoir le faire. Or, en l'espèce, il apparaît que l'estimation fiscale des vignes du recourant déterminée sur un prix de 10 fr./m2 (valeur de rendement de 8 fr./m2 majorée de 25 %) est trop élevée. En effet, si l'on tient compte que l'on produit généralement une bouteille de 7,5 dl par mètre carré de vigne, du fait que le recourant vend celle-ci environ 10 fr., TVA comprise, et de la marge habituelle d'environ 30 %, une valeur de rendement de 8 fr./m2 est excessive. On parvient également à la même conclusion en constatant que les vignes de Lutry, appellation Lutry, ont été estimées par la commission du district de Lavaux à une valeur de rendement de 8 fr./m2, alors qu'elles bénéficient d'une meilleure situation et réputation. Tout bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion que les parcelles viticoles du recourant doivent être estimées sur la base d'une valeur de rendement de 6 fr./m2, majorée de 25 %. En effet, il considère que l'estimation fiscale de celles-ci, sur la base d'un prix de 7,5 fr./m2, est adéquat et tient compte d'une part d'un privilège généré par le système de majoration et d'autre part du fait que les biens-fonds conservent malgré la chute des valeurs immobilières en général - une valeur vénale résiduelle, même si l'on ne peut pas se fonder sur le prix d'une seule transaction récente, qui de plus concernait une parcelle de petite dimension. Le tribunal obtient ainsi les estimations fiscales suivantes :
parcelle 2309 : 504 m2 place-jardins à 1 fr./m2 (non contesté) et 12'686 m2 de vignes à 7,5 fr./m2 = 500 + 95'145 = 95'645 fr. arrondi à 96'000 fr. (au lieu de 127'000);
parcelle 2310 : 410 m2 x 7,5 fr./m2 = 3'075 fr. arrondi à 3'100 fr. (au lieu de 4'100);
parcelle 2365 : 4'890 x 7,5 fr./m2 = 36'675 arrondi à 37'000 fr. (au lieu de 48'900);
parcelle 2380 : 8'218 m2 x 7,5 fr./m2 = 61'635 arrondi à 62'000 fr. (au lieu de 82'000);
parcelle 2394 : 3'676 m2 x 7,5 fr./m2 = 27'570 arrondi à 28'000 fr. (au lieu de 36'700)
La décision attaquée doit être réformée dans ce sens.
6. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du pourvoi. Les frais seront laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est confirmée en ce qui concerne la parcelle 2611.
III. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 2620 est ramenée à 148'000 fr. (au lieu de 170'000 fr.)
IV. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est annulée pour ce qui concerne l'estimation fiscale de la parcelle 2621 et le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle décision.
V. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 2309 est ramenée à 96'000 francs.
VI. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 2310 est ramenée à 3'100 francs.
VII. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 2365 est ramenée à 37'000 francs.
VIII. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 2380 est ramenée à 62'000 francs.
IX. La décision rendue sur recours le 30 septembre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 2394 est ramenée à 28'000 francs.
X. Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie de 1'000 fr. sera restitué au recourant.
Lausanne, le 5 juin 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint