CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 28 novembre 1996
sur le recours interjeté par Georgette SORIANO, représentée par la fiduciaire SAFIGEX SA, case postale 1404, 1001 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 23 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle 250 de Belmont.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Otto Liechti et M. Etienne Fonjallaz, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Georgette Soriano est propriétaire de la parcelle 250 de Belmont, située au chemin du Piaget 2. Cette parcelle est dotée d'une surface de 1'144 m2 sur laquelle est érigée une habitation construite dans les années 1920 et qui a été rénovée en 1959. Cette construction a été assurée en 1993 à une valeur indexée de 576'172 fr.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission) a procédé à une nouvelle estimation de la parcelle 250. Ainsi, par décision du 29 mars 1994, la commission a porté l'estimation fiscale de cet immeuble de 106'000 à 624'000 fr.
C. Par lettre du 10 juin 1995 adressée à la commission depuis l'Espagne, l'intéressée a demandé à connaître la nouvelle estimation fiscale de son immeuble, exposant n'avoir reçu aucune communication à ce sujet.
Le 29 juin 1996, après avoir pris connaissance de la décision de la commission, Georgette Soriano a contesté la nouvelle estimation fiscale de son immeuble.
Le 4 juillet 1995, la commission a accusé réception de son recours et lui a communiqué les détails des calculs de l'estimation fiscale de son immeuble. Celle-ci, qui s'élève à 624'000 fr. (valeur de rendement : 386'000 fr; valeur vénale : 861'000 fr.), retient s'agissant du terrain, un prix de 400 fr. par m2. Cet avis l'informait au surplus que sauf retrait de son recours dans les 10 jours à réception des présents éléments de taxation, la commission traiterait son dossier avec l'ensemble des recours de la commune dans un délai de six mois.
Par décision du 23 avril 1996, la commission a décidé d'admettre partiellement le recours de Georgette Soriano et a fixé l'estimation fiscale de la parcelle 250 à 569'000 fr., sur la base d'une valeur de rendement réduite à 319'000 fr. et une valeur vénale abaissée à 818'000 fr. en raison d'un taux de vétusté plus important (35%). La commission a en revanche maintenu le prix du terrain au m2 compte tenu du plan d'extension partiel du bourg.
D. Recourant au Tribunal administratif, Georgette Soriano conteste l'estimation de la valeur de son terrain, en demandant que celle-ci soit fixée sur la base d'un prix de 250 fr. le m2.
Dans sa réponse au recours du 26 juin 1996, la commission propose le maintien de sa décision. Il convient d'en extraire le passage suivant :
"Le prix du terrain pour la parcelle 250 de Belmont a été fixé en fonction des possibilités de construire qui sont plus étendues que pour les autres zones, notamment en zone villa.
Selon le plan d'extension Vieux Bourg, la propriétaire peut construire sur sa parcelle une deuxième maison comportant 415 m2 de plancher brut, ce qui représente une villa de deux grands appartements. Bien que cette parcelle ne bénéficie pas de la vue sur le lac, elle est proche de toutes les commodités et des commerces.
A titre indicatif, la commission signale qu'elle avait estimé le terrain en zone villa à fr. 200.- dans le quartier où Mme Soriano a vendu en 1993 une parcelle au prix de fr. 250.- le m2 (parcelle 36 de Belmont)."
E. Le tribunal a tenu audience en date du 25 septembre 1996 en présence de M. Cruchaud, président de l'autorité intimée. La recourante était représentée par Mme Bennoun de la fiduciaire Safigex SA. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite de la parcelle litigieuse au cours de laquelle les parties ont été entendues dans leurs explications.
Conformément à ce qui avait été convenu lors de l'audience, la commission a été invitée à une fournir une liste de transactions récentes à Belmont concernant des objets semblables à celui litigieux. Le 17 octobre 1996, la commission a indiqué ce qui suit :
"Après avoir répertorié toutes les propriétés sises dans le zone du Bourg de la Commune de Belmont, nos avons trouvé trois transactions concernant des objets pas véritablement similaires, mais qui peuvent donner une idée des valeurs de transactions.
No parc.
Situation
Surf. terrain
Année constr.
M3
Achat
Prix
98
Coin d'En Bas 6
121
1780, 1993 (transf.)
732
28.03.96
Fr. 420'000.-
293
Corbaz 6
689
1981
681
15.04.94
Fr. 700'000.-
305
Corbaz 7
275
1930 ? en transf.
920
2.09.96
Fr. 434'000.-
La parcelle concernée par le recours est englobée dans le plan d'extension partiel du Bourg dont vous trouverez une copie en annexe avec toutes les précisions sur les possibilités de construire existantes."
Le 29 octobre 1996, la recourante a déposé des observations complémentaires et confirmé les conclusions de son recours.
Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1).
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Aux termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
b) Seule est litigieuse la valeur du terrain de la parcelle 250.
En l'occurrence, la commission a retenu un prix de 400 fr. le m2. La recourante fait valoir qu'un tel montant est excessif pour le motif que le terrain est situé au centre du village et ne bénéficie pas de vue sur le lac ou la montagne. Elle expose que sa parcelle, d'une surface de 1'144 m2, ne peut pas accueillir plusieurs villas. Au vu de la conjoncture actuelle et du fait qu'elle a vendu en 1993 à Belmont même la parcelle no 36, jouissant de la vue sur le lac, sur la base d'un prix de 250 fr. le m2, l'intéressée requiert qu'une telle somme soit reprise dans le cas de la parcelle litigieuse.
La parcelle 250 est effectivement située au centre du village de Belmont. La maison, qui y est érigée, est d'apparence très vétuste; elle se trouve au bord de la route. La partie sud-est de l'habitation est agrémentée par un jardin relativement important (1055 m2). Depuis le jardin arborisé, la recourante dispose d'une vue dégagée sur les alentours. La commission justifie principalement, sinon exclusivement, l'estimation du terrain à laquelle elle est parvenue, par le fait que selon le plan d'extension du Vieux Bourg, la propriétaire peut construire une deuxième maison comportant 415 m2 de plancher brut, ce qui représente une villa de deux grands appartements.
On ne doit toutefois pas perdre de vue que, même si effectivement la parcelle peut être occupée par des constructions à forte densité, elle reste de dimension relativement modeste (moins de 1'200 m²). Qui plus est, elle est déjà occupée par un bâtiment. La construction d'une deuxième maison d'habitation, comme le prévoit le plan d'extension partiel du bourg, donnerait à l'ensemble un caractère très étriqué, et manquant de dégagement et d'espace, ce qui ne manquerait pas d'en réduire la valeur marchande. Dans ses observations du 29 octobre 1996, la recourante a du reste établi un calcul à titre d'exemple (p. 2 let. d) démontrant qu'une telle utilisation de la parcelle, si elle est réglementairement possible, ne le serait pas économiquement, puisque le coût de construction du bâtiment représenterait à lui-même près de 2,5 millions, sans compter le prix du terrain, ce qui supposerait, pour que l'opération soit rentable, un prix de vente approchant les 3 millions, manifestement sans aucun rapport avec les prix pratiqués par le marché actuellement.
D'un autre côté, en cas de mise en valeur sous la forme d'une démolition du bâtiment actuel avec reconstruction d'un bâtiment sous forme de PPE (villa jumelle, par exemple, ce qui supposerait une modification du plan d'extension précité), il faudrait tenir compte du fait que le promoteur éventuellement intéressé devrait acheter la maison existante pour la démolir. Si l'on retient la valeur du terrain au mètre carré retenue par la commission (400 francs), le prix d'achat se monterait à près de 460'000 fr., montant auquel il faudrait ajouter le prix du bâtiment et le coût de sa démolition, ce qui porterait le prix d'acquisition de la propriété à une valeur de l'ordre de 8 à 900'000 fr. Si l'on admet ensuite que la réalisation de quatre habitations, que ce soit sous la forme d'une PPE verticale ordinaire ou d'une PPE horizontale correspond à l'exploitation maximum possible, il en résulte que la part attribuée au terrain, pour chacun des logements mis en vente, serait supérieure à 200'000 fr. Ajouté au prix de la construction du ou des nouveaux bâtiments nécessaires, un tel montant ne permet pas d'obtenir un prix de vente compatible avec les exigences du marché.
La commission a produit le 17 octobre 1996, comme cela avait été convenu lors de l'inspection locale du 25 septembre 1996, une liste de trois transactions enregistrées entre 1994 et 1996 dans la localité de Belmont. Or, si on se réfère au prix de vente des deux parcelles cédées respectivement en mars et en septembre 1996 (no 98 et no 305) on s'aperçoit que, une fois déduite la valeur du bâtiment, la partie du prix consacré à l'achat du terrain est nettement inférieure à 400 fr. le m² (v. le calcul effectué par la recourante, dans ses observations du 29 octobre 1996, p. 2 lit c). On peut observer aussi que la vente en 1994 de la parcelle 293, comparable par la surface à la propriété Soriano et occupée comme elle par une maison d'habitation, s'est faite pour un prix de 700'000 fr., nettement inférieur à la valeur vénale de 818'000 fr. retenue par la commission dans la présente espèce.
Tout bien considéré et compte tenu du fait que l'estimation de l'habitation, bien que non critiquée, a été fixée à 360'718 fr. ce qui paraît très élevé au regard du genre de construction et de l'âge de celle-ci, le prix du terrain retenu au m2 par la commission ne peut pas être maintenu. Au vu de l'ensemble des circonstances, le tribunal juge que le prix du terrain au m2 de la parcelle 250 doit être arrêté à 300 fr. Avec un tel paramètre, le tribunal parvient à une valeur vénale de 704'000 fr. (habitation : 360'718 fr.; terrain : 1'144 m2 à 300 fr./m2 = 343'200 fr.) et, compte tenu d'une valeur de rendement de 319'000 fr., à une estimation fiscale de 511'000 fr. Le tribunal obtient ainsi une estimation inférieure de 58'000 fr. par rapport à celle retenue par la commission qui s'élève à 569'000 fr. Une telle différence, de l'ordre d'environ 10%, va au-delà du pouvoir d'appréciation dont jouissent les commissions et justifie, selon la jurisprudence constante, l'intervention du tribunal (TA, arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995; EF 95/131 du 9 juillet 1996; EF 96/014 du 18 juillet 1996). La décision attaquée doit être réformée dans ce sens.
2. Le recours étant partiellement admis, un émolument réduit est mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 23 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 250 de Belmont est arrêtée à 511'000 fr. (cinq cent onze mille francs).
III. Un émolument réduit, par 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge de la recourante, cette somme étant imputée sur son dépôt de garantie de 800 fr., dont le solde, par 400 fr. lui sera restitué.
Lausanne, le 28 novembre 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint