CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 24 octobre 1996
sur le recours interjeté par La Société Immobilière Riant-Pré SA, dont le conseil est le notaire Olivier Verrey, case postale 125, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 30 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la parcelle 7275 de Lausanne appartenant à la Société Immobilière Riant-Pré SA.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Otto Liechti et M. Etienne Fonjallaz , assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. La Société Immobilière Riant-Pré SA (ci-après : la S.I.) est propriétaire depuis 1936 de la parcelle 7275 de Lausanne qui comprend une surface totale de 6'712 m2 sur laquelle sont érigés quatre bâtiments (ECA no 7242 : dépendances rurales, 54 m2; ECA no 7243 : dépendances, 21 m2; ECA no 7244 : habitation, rural, 413 m2; et ECA no 7245 : habitation, 159 m2). L'estimation fiscale de cette parcelle avait été fixée en 1975 à 448'000 fr.
Un logement de six pièces situés aux 1er et 2e étages du bâtiment ECA no 7244, ainsi qu'un garage pour deux voitures, un local plain-pied et une cave, font l'objet d'un bail à loyer pour habitation conclu entre la S.I. et des locataires non-actionnaires de la S.I. Le loyer convenu en 1981 a été fixé à 1'200 fr. par mois. Alors qu'il s'élevait à 1'390 fr. dès le 1er avril 1992, la S.I. a notifié à ses locataires une hausse de loyer, au terme de laquelle le montant mensuel du loyer a été porté à 1'440 fr. dès le 1er avril 1993. Selon l'état locatif du 7 janvier 1992, ce logement comporte 130 m2. Selon ce même document, l'appartement occupé par W. Pfund ("propriétaire" selon une note manuscrite qui a été rajoutée), et situé au no 50 du chemin Riant-Pré (bâtiment 7245), est loué 1'150 fr. par mois, pour 350 m2.
Selon les polices d'assurances, le bâtiment 7244 dispose de 92 m2 à chaque niveau, y compris les combles, alors que le bâtiment 7245 comprend 145 m2 au rez, ainsi qu'aux 1er et 2e étages (combles : 100 m2).
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission) a arrêté, par décision du 7 février 1995, l'estimation fiscale de la parcelle 7275 à 1'792'000 fr. (valeur de rendement : 1'035'000 fr.; valeur vénale : 2'548'000 fr.).
C. Par courrier du 21 février 1995, agissant par l'intermédiaire du notaire Verrey, la propriétaire a contesté la valeur de rendement retenue, en expliquant qu'elle ne recevait qu'un revenu annuel de 30'930 fr., dont 17'180 fr. de locataires non-actionnaires (bâtiment Assurance Incendie (A.I.) no 7244).
Le 23 février 1995, la commission a communiqué à la S.I. recourante le calcul de la nouvelle estimation :
Valeur de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/location
Total
Habitation AI 7245
350
Fr. 150.-
Fr. 52'500.-
Habitation AI 7244
130
Fr. 150.-
Fr. 19'500.-
Garage, remise
400
Fr. 40.-
Fr. 16'000.-
Dépendance AI 70042/3
Fr. 0
Fr. 88'000.-
Taux de capitalisation
8,5 %
Valeur de rendement
Fr. 1'035'000.valeur vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m2
Total
Valeur nette
Habitation AI 7244/5
2'216
Fr. 500.-
Fr. 1'108'000.-
Garage, remise
3'071
Fr. 200.-
Fr. 614'200.-
Total
Fr. 1'722'200.-
Vétusté admise
30 %
Fr. 1'205'540.-
Valeur terrain
6'712
Fr. 200.-
Fr. 1'342'400.-
Fr. 1'342'400.-
Total valeur vénale
Fr. 2'548'000.-
Estimation fiscale
Valeur de rendement + valeur vénale = Fr. 1'792'000.- 2
A cette occasion, la commission a avisé l'intéressée du fait que sauf retrait de son recours dans les 10 jours à réception des présents éléments de taxation, elle traiterait son dossier avec l'ensemble des recours concernant la commune dans un délai de six mois.
D. Par décision rendue sur recours le 30 avril 1996, la commission a réduit la valeur de rendement à 887'000 fr. et par conséquent ramené l'estimation fiscale de la parcelle 7275 à 1'718'000 fr. A l'appui de sa nouvelle taxation, la commission a indiqué, qu'après avoir procédé à une visite sur place, elle a estimé "la valeur locative de l'appartement des propriétaires en fonction des loyers encaissés pour les locataires". Cette décision, qui retient une valeur vénale inchangée - de 2'548'000 fr., se fonde en ce qui concerne la valeur de rendement sur les éléments suivants :
Valeur de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/location
Total
Habitation
480
Fr. 132.-
Fr. 63'360-
Garage
400
Fr. 30.-
Fr. 12'000-
Total
Fr. 75'360.-
Taux de capitalisation
8,5 %
Valeur de rendement
Fr. 887'000.-
E. Recourant auprès du Tribunal administratif (ci-après : le tribunal), la S.I. Riant-Pré SA soutient que la valeur de rendement - qui seule est contestée - doit être calculée sur la base de son compte d'exploitation, qui a servi de base à la détermination de son bénéfice imposable dans le cadre de sa déclaration d'impôt. A l'appui de son pourvoi, elle produit une copie de son compte d'exploitation pour les exercices 1993 et 1994, dont il résulte un revenu locatif de 30'939 fr. pour 1993 et de 31'080 fr. pour 1994, et sa déclaration d'impôt 1995. La S.I. recourante conclut à une estimation fiscale de 1'456'000 fr. (valeur de rendement : 365'647 fr.; valeur vénale : 2'548'000 fr.).
La S.I. recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 1'000 fr.
F. Dans sa réponse au recours, la commission relève ce qui suit :
"Dans l'état locatif transmis par la gérance avec le questionnaire, le loyer de la recourante s'élevait à Fr. 13'800.- par année pour un appartement de 350 m2. La Commission avait adapté ce loyer aux prix du marché au moment de la taxation.
Lors du traitement du recours, la Commission a procédé à une visite de l'appartement loué et de la partie de l'habitation occupée par le propriétaire.
Par décision du 30 avril 1996, la Commission a réduit le loyer du propriétaire en le ramenant au même montant que celui du locataire, soit en moyenne fr. 132.- le m2, ce qui constitue déjà une valeur faible par rapport à l'objet.
La Commission ne s'estime pas liée par la valeur locative qui a été retenue par les impôts dans le cadre de la détermination du bénéfice imposable de la société. Les bases légales sur lesquelles la commission se fonde sont les articles 5 et suivants du Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale et les Directives du Chef du Département des finances.
La Commission estime avoir appliqué ces dispositions avec modération et n'entre pas en matière sur les calculs de la recourante."
G. Le tribunal a tenu audience sur place en date du 25 septembre 1996 en présence de M. Cruchaud, président de l'autorité intimée. La S.I. recourante était représentée par Me Verrey.
Mme Pfund étant malade et ne pouvant être dérangée, le tribunal n'a pas pu visiter l'intérieur de la maison. Dès lors, il a inspecté les alentours du bâtiment litigieux. Il a constaté en résumé que la parcelle litigieuse, qui n'est pas très éloignée du centre de l'agglomération lausannoise, accueille dans un cadre verdoyant une imposante maison de maître entourée d'un grand parc.
A l'issue de l'inspection locale, le tribunal a délibéré hors la présence des parties.
Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'application de la loi (REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) La recourante soutient que le revenu locatif résultant de son compte d'exploitation, soit 31'080 fr. pour 1994, sur la base duquel l'autorité fiscale a calculé son bénéfice imposable, doit également être repris par l'autorité intimée qui ne peut s'en écarter sans raison. En d'autres termes, elle prétend qu'on peut attendre de deux autorités différentes qu'elles n'apprécient pas différemment la situation fiscale d'un même immeuble. Selon elle, elles doivent même au contraire faire preuve de cohérence. De son côté, la commission soutient qu'elle n'est pas liée par la valeur locative retenue par l'autorité fiscale.
c) Dans un arrêt EF 94/073 du 8 décembre 1994, le tribunal a rejeté l'argumentation d'une recourante qui demandait à ce que la valeur de rendement de son immeuble soit calculée sur la base de la valeur locative établie par l'autorité fiscale dans le cadre de la taxation ordinaire sur le revenu, pour les motifs suivants :
" Selon l'art. 21a de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement maximal de Fr. 4'000.-- lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable (art. 24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles d'estimation fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de l'estimation (ainsi par exemple, il ne saurait être question de tenir compte de l'abattement déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur une valeur réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable sur sa fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la valeur locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais pour le 80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi dégagées ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à l'adoption des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs clairement marqué sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur d'estimation fiscale (Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et 431). C'est pourquoi, la jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a succédé, a clairement rejeté le recours à la valeur locative retenue par l'autorité fiscale pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. La recourante n'a pas apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en cause de cette jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative déterminante au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble doit être écarté."
d) En préambule, il faut relever que la propriétaire est, en l'espèce, une société immobilière dont l'imposition diffère de celle des personnes physiques pour lesquelles la jurisprudence précitée a consacré des critères d'appréciation différents du point de vue de l'imposition d'une part de la valeur locative et de l'estimation de la valeur de rendement d'un immeuble, d'autre part. On ne saurait toutefois en déduire que la commission ne pourrait s'écarter de la taxation fiscale pour ce motif.
e) Le rendement locatif annuel de l'immeuble litigieux s'est élevé en 1994 à 31'080 fr. au total. Il est composé des loyers encaissés auprès de ses locataires non-actionnaires (loyer mensuel: 1'440 fr. pour un logement de six pièces de 130 m2 et dépendances) et de ceux perçus auprès de son actionnaire (loyer mensuel de 1'150 fr. pour 350 m2 de logement sans compter le parc et diverses annexes). Si l'on calcule le loyer annuel calculé au m2, on obtient un loyer de 132 fr. /m2 pour les locataires non-actionnaires et de 40 fr./m2 pour le locataire-actionnaire. Une telle différence ne peut s'expliquer que par les relations particulièrement étroites existant entre la S.I. et son actionnaire-locataire et démontrent par là même la volonté de la S.I. d'accorder à son actionnaire un avantage. Ce type de prestations peut d'ailleurs amener l'autorité fiscale - dont on ne connaît au demeurant pas la décision de taxation - à corriger non seulement le bénéfice imposable déclaré par la S.I., mais le revenu imposable annoncé par l'actionnaire de la S.I. en vertu des art. 54 al. 1 lit. b et 21 LI.
Cela étant, c'est à juste titre que dans le cadre de la détermination de la valeur de rendement de la parcelle litigieuse la commission ne s'est pas fondée sur le rendement locatif annuel annoncé au fisc dès lors qu'il apparaissait manifestement globalement insuffisant au regard du loyer versé par les locataires non-actionnaires. Une telle solution est analogue à celle que le REFI envisage à son art. 9, pour des ventes intervenant dans des circonstances extraordinaires et qui prévoit dans cette hypothèse de ne pas tenir compte des prix fixés sous l'influence de conditions particulières.
2. En l'occurrence, il s'agit de déterminer la valeur de rendement d'une maison de maître entourée d'un grand parc.
a) En vertu de l'art. 24 REFI, la valeur de rendement des propriétés d'agrément ou de luxe comprendra non seulement la valeur de rendement agricole, mais aussi le loyer de la maison de maître et celui du parc attenant (al. 1). Les taux de capitalisation seront ceux des terrains agricoles d'une part et des villas d'autre part (al. 2). Dans le cas particulier, l'immeuble litigieux n'a pas de rendement agricole. Dès lors, il n'y a pas lieu d'opérer la distinction prévue par l'art. 24 REFI.
b) Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du Chef du département des finances du 20 novembre 1992 préconisent pour la partie des propriétés d'agréments affectée à un usage résidentiel (bâtiments de maîtres, dépendances, parcs, etc.) de supputer un revenu locatif (s'agissant des villas, l'art. 22 al. 3 REFI le prévoit expressément) tenant compte de l'importance de l'immeuble, de son aménagement et de tous les autres facteurs propres à en influencer la valeur. Elles se réfèrent pour la méthode et le taux de capitalisation à ceux prévus pour les villas. Pour cette dernière catégorie d'immeubles, les instructions prévoient, qu'à défaut de loyer, le revenu est déterminé par la surface habitable (correspondant généralement au 80% de la surface cadastrale multipliée par le nombre d'étages) et un prix unitaire au m2, déterminé en l'occurrence dans une fourchette comprise entre 100 et 200 fr. par m2. Elles recommandent pour les villas un taux de capitalisation compris entre 7 et 8%.
c) En l'occurrence, la commission a déterminé la valeur de rendement de la partie habitation de l'immeuble litigieux en tenant compte d'une surface totale de 480 m2 pour les logements, soit correspondant environ à 80 % de la surface cadastrale, qu'elle a multipliée par 132 fr./m2 par année, soit le prix payé par les locataires-non-actionnaires. Elle a obtenu un montant de 63'360 fr. auquel elle a ajouté une somme de 12'000 fr. prenant en considération le garage et remise (400 m2 à 30 fr. /m2). Elle est ainsi parvenue à un rendement locatif annuel de 75'360 fr. qu'elle a capitalisé à 8,5 % et obtenu une valeur de rendement de 887'000 fr.
Le tribunal constate que la commission a fait usage pour l'habitation d'un prix unitaire au m2 qui se situe dans la fourchette inférieure prévue par les instructions, qui paraît au surplus modéré compte tenu du genre d'habitation et de son lieu de situation. Il apparaît au surplus qu'un montant de 12'000 fr. par année prenant en considération la valeur de location des dépendances du bâtiment n'est pas excessif. Tout bien considéré, le tribunal juge que la valeur de rendement de la parcelle 7275 de Lausanne, arrêtée à 887'000 fr. ne procède nullement d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée.
3. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Vu l'issue du pourvoi, un émolument doit être mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 30 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la parcelle 7275 de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante, cette somme étant compensée avec son dépôt de garantie.
Lausanne, le 24 octobre 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint