CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 8 avril 1997
sur le recours formé par Lucien CHAPUIS, représenté par le notaire Michel Mouquin, route d'Yverdon 6, à 1040 Echallens,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6 février 1996, relative à la parcelle no 250 de la Commune de Romanel.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Lucien Chapuis est propriétaire de la parcelle no 250 de la Commune de Romanel; sis au lieu-dit "Dessous Vaux", ce bien-fonds totalise 4'933 m², dont 2'200 m² sont classés en zone de villas et 2'233 m² en zone de verdure. La parcelle no 250 supporte notamment un bâtiment d'habitation, édifié à la fin des années 50 et transformé en 1974; cette villa offre une surface habitable de 360 m², répartie sur deux niveaux.
B. Le 13 novembre 1995, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a porté de 472'000 fr. à 928'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 250. Sur recours, elle a confirmé ce montant le 6 février 1996.
C. Lucien Chapuis recourt contre cette décision: il conclut principalement au maintien de l'ancienne l'estimation fiscale, subsidiairement à une nouvelle estimation fiscale "conforme à la valeur réelle du marché". La commission propose le maintien de sa décision. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence des parties, le 7 octobre 1996.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Habitation (360 m² à 150 fr. le m²) Fr. 54'000.-
Garages (2 x 1'200 fr.) Fr. 2'400.-
Total Fr. 56'400.-
Capitalisation à 7,5% Fr. 752'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 20% pour ancienneté): 2'002 m³ à 250 fr./m³ Fr. 499'200.-
Terrain: 2700 m² à 200 fr./m² et 2'233 m² à 20 fr. le m² Fr. 584'660.-
Garages Fr. 20'000.-
Valeur vénale totale (arrondie) Fr. 1'104'000.-
Estimation fiscale
752'000 fr. + 1'104'000 fr. : 2 = Fr. 928'000.-
Le recourant conteste tant la valeur de rendement que la valeur vénale.
4. Les instructions reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel, si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des villas.
La commission a retenu un revenu locatif de 54'000 fr. soit, pour une surface habitable de 360 m², une valeur de 150 fr. le m²; autrement dit, l'autorité intimée s'en est tenue à la moyenne résultant du minimum et du maximum donnés, à titre indicatif, par les instructions. Comme le relève le recourant, cette estimation équivaut à retenir un loyer mensuel de 4'500 fr., qu'il juge excessif. Il est bien sûr hors de question de suivre le recourant, selon lequel il faudrait maintenir l'ancienne estimation fiscale; et, par voie de conséquence, reconduire une valeur de rendement de 50 fr. le m². Toutefois, quand bien même l'environnement du bien-fonds est agréable, le talus abrupt auquel est adossée la villa rend pratiquement aveugle toute la façade nord, au détriment de la qualité de l'habitat. Compte tenu de cette particularité en vérité inhabituelle, une valeur de 100 fr. le m² (qui équivaut à un loyer mensuel de 3'000 fr.) apparaît plus réaliste.
Le revenu locatif se monte ainsi à 36'000 fr., auquel il faut ajouter celui des garages par 2'400 fr. Comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5% - conforme aux instructions - retenu par la commission (v. notamment TA, arrêts EF 95/102 du 6 février 1996 et EF 95/082 du 1er mai 1996), la valeur de rendement doit être fixée à 512'000 fr.
5. A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble; les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol. Le recourant critique sommairement la valeur vénale retenue par la commission, se bornant à affirmer qu'elle ne correspond pas à la situation actuelle du marché immobilier.
L'autorité intimée attribue au bâtiment une valeur à neuf de 250 fr. le m3, alors que les instructions donnent à titre indicatif une fourchette moyenne généralement admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m3: visite des lieux faite, le tribunal aurait été enclin à augmenter cette valeur particulièrement favorable au recourant, mais l'interdiction de la reformatio in pejus ne le lui permet pas. Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%: le recourant ne cherche même pas à démontrer pour quelles raisons il aurait fallu, dans le cas particulier, s'écarter du coefficient de pondération déjà généreux de 20% accordé par la commission.
Il reste à examiner la valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 200 fr. le m² pour la partie située en zone de villas, et à 20 fr. le m² pour la partie classée en zone de verdure. S'agissant du terrain à bâtir, la commission affirme avoir suivi la méthode comparative préconisée par les instructions: or, quand bien même il n'existe en réalité que peu de points de repère récents, cette valeur apparaît raisonnable, compte tenu de la situation privilégiée du bien-fonds comme aussi de sa configuration favorable. Quant à la valeur vénale du terrain compris dans la zone de verdure, elle doit elle aussi être maintenue: la commission explique à ce propos qu'un montant de 20 fr. le m² correspond à une valeur de jouissance, ajoutant à juste titre que cette inconstructibilité assure au bâtiment d'habitation un dégagement appréciable.
Le tribunal parvient ainsi à la conclusion que la valeur vénale totale de 1'104'000 fr. doit être confirmée.
6. En résumé, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 250, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (512'000 fr.) et sa valeur vénale (1'104'000 fr.), se monte à 808'000 fr. au lieu de 928'000 fr.: la différence est supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF 95/082 déjà cité). Toutefois, au regard des conclusions qu'il a prises, le recourant n'obtient que partiellement gain de cause, en sorte que le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis: c'est pourquoi il se justifie en équité de laisser les frais à la charge de l'Etat et de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens au recourant, quand bien même il a consulté un homme de loi (v. dans ce sens TA, arrêt EF 95/014 du 17 août 1995).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 6 février 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 250 de Romanel est arrêtée à 808'000 francs.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mp/Lausanne, le 8 avril 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint