CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 12 mars 1996
sur le recours interjeté par ACELCO Consultants immobiliers SA, représentée par son administrateur Jean-Marc Schiumarini, Pré-Vulliemin 1, 1400 Cheseaux-Noréaz,
contre
les décisions rendues sur recours le 31 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relatives à l'estimation des parcelles 8056 à 8059, 8091 à 8095, 8100, 8108 à 8115, 8118 à 8119, 8128 à 8130 et 8132 à 8138 (estimation de trente places de parc à Lausanne).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. J. Morel et M. R. Ernst, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Sur la parcelle 3492 du registre foncier de Lausanne, située au chemin du Devin 14, est érigé un imposant bâtiment d'habitation comprenant un parking souterrain de 260 places de parc d'une surface totale de 4'044 m2 (dont 358 m2 sur la parcelle 3510 et 5 m2 sur la parcelle 2104). Cette parcelle est soumise au régime de la copropriété. Chaque place de parc correspond à une part de copropriété avec un droit exclusif de 10/2600 sur la parcelle de base 3492 qui est inscrite sous un feuillet distinct au registre foncier.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission) a, par décision du 16 janvier 1995, porté l'estimation fiscale de chacune des trente places de parc, sises sur la parcelle de base 3492 (inscrites sous le feuillet no 8056 à 8059, 8091 à 8095, 8100, 8108 à 8115, 8118 à 8119, 8128 à 8130, 8132 à 8138) et appartenant alors à la masse en faillite Jean-Pierre Maccaud , de 17'000 à 20'000 francs. Le 2 février 1995, l'Office des faillites du district de Lausanne a contesté cette décision au nom de la masse en faillite précitée, en se fondant sur un rapport d'expertise préconisant une valeur de 19'000 fr., tout en expliquant avoir tenté en vain de réaliser ces places de gré à gré, les offres se situant entre 7'000 et 12'500 francs.
Le 6 février 1995, la commission a communiqué le détail des calculs des nouvelles estimations fiscales :
Valeur vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m2
Total
Valeur nette
Valeur terrain
Fr. 0.-
Garage
24'384
Fr. 300.-
Fr. 7'315'200.-
Vetusté admise
25 %
Fr. 5'486'400.-
Total valeur vénale
Fr. 5'486'000.-
Valeur de rendement
Nature
Surface en m2/Nbr
Valeur m2/place
Rendement/location
Total
Garages
260
Fr. 1'440.-
Fr. 374'400.-
Fr. 374'400.-
Taux de capitalisation
7.50 %
Valeur de rendement
Fr. 4'992'000.-
Estimations fiscale :
Fractions
du garage
Valeur rendement + valeur vénale /2
Fr. 5'239'000.-
260/260
d'une place de parc
Fr. 5'239'000.-/260
Fr. 20'000.-
1/260
C. Par acte authentique du 28 septembre 1995, la masse en faillite Jean-Pierre Maccaud a vendu à Acelco SA les trente places de parc sus désignées pour le prix de 255'000 francs.
D. Par décisions sur recours du 31 octobre 1995, la commission décidé de ramener l'estimation fiscale de chacune des places de parc litigieuses à 17'000 francs.
E. Acelco SA a saisi en temps utile le Tribunal administratif (ci-après : le tribunal) d'un recours dirigé contre ces décisions. La recourante fait valoir en substance qu'elle a acquis ces trente parts de copropriétés pour le prix de 8'500 francs chacune, si bien que l'estimation fiscale de chacune de celles-ci ne saurait dépasser ce montant.
La recourante s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 francs.
Le 4 janvier 1996, l'autorité intimée a transmis son dossier, en se prévalant de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI), selon lequel les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires ne sont dans la règle pas prises en considération, et en invoquant le fait qu'un acquéreur avait payé, par contrat de vente du 28 février 1995, sa place de parc 20'000 francs.
Le tribunal a tenu audience sur place le 28 février 1996 en présence de Jean-Marc Schiumarini, administrateur de la recourante. L'autorité intimée n'était pas représentée. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 REFI reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Dans le cas particulier, la recourante soutient que l'estimation fiscale des places de parc ne peut pas être supérieure au prix d'achat consenti. De son côté, la commission fait valoir que l'offre soudaine et à court terme d'un grand nombre de places de parc a eu peu de chance de trouver une demande correspondante, ce qui explique les prix de transfert peu élevés surtout pour des achats en bloc. Elle en déduit qu'il s'agit d'une circonstance particulière au sens de l'art. 9 REFI.
c) Selon l'art. 9 REFI, les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération.
En l'occurrence, le représentant de la recourante a expliqué à l'audience qu'il avait acheté les places litigieuses, hors enchères publiques, directement à la banque qui était créancière gagiste de 1er rang.
Le prix de vente convenu s'explique manifestement par le fait que la recourante était disposée à les acheter en bloc et que la banque venderesse tenant à s'en débarrasser dans la mesure où elle pouvait sauvegarder convenablement ses intérêts de créancier gagiste. Cela étant, on ne saurait se fonder sur le prix d'acquisition qui doit être considéré comme anormalement bas. En effet, même dans les cas de vente aux enchères publiques, qui représentent tout même une indication sur les tendances du marché, des places de parc du même genre sont estimées à des prix largement supérieurs, allant de 20'000 à 35'000 fr., que ce soit à Pully (Feuille des avis officiels du canton de Vaud, FAO du 9 janvier 1996 p. 61 et du 2 février 1996 p. 417) à Veytaux (FAO du 16 février 1996 p. 613) ou à Lutry (FAO du 9 février 1996 p. 526).
d) A l'audience, le représentant de la recourante a exposé que les places de parc litigieuses étaient louées entre 90 et 110 fr. par mois (sauf cinq qui sont vacantes) et qu'il avait tenté, sans succès, de les revendre à un prix de 18'000 fr.
S'il l'on se fonde, suivant ces indications, sur un loyer brut moyen de 100 fr. par mois, soit 1200 fr. à l'année, on obtient à un taux de capitalisation de 7,5 %, qui n'est pas critiqué par la recourante, une valeur de rendement 16'000 francs. L'estimation litigieuse, arrêtée à 17'000 fr. pour chaque place de parc est ainsi très proche de la valeur de rendement des places de parc, et ne procède dès lors nullement d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée.
2. Mal fondé, le recours doit être rejeté aux frais de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté
II. Les décisions rendues sur recours le 31 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relatives à l'estimation des parcelles 8056 à 8059, 8091 à 8095, 8100, 8108 à 8115, 8118 à 8119, 8128 à 8130 et 8132 à 8138 sont confirmées.
III. Les frais du présent arrêt, par 1'000.- (mille francs) sont mis à la charge de la recourante, cette somme étant compensée avec son dépôt de garantie.
Lausanne, le 12 mars 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint