CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 14 mars 1996
sur le recours interjeté par Gérald et Cecilia ROHRBACH, Ch. du Mâcheret 25, 1093 La Conversion,
contre
la décision rendue sur recours le 6 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (estimation fiscale de la parcelle no 375 de Lutry).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. J. Morel et M. R. Ernst, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 4034, sise au chemin du Mâcheret à Lutry se trouve aux abords immédiats de l'autoroute N9, en contre-bas du pont supportant cet ouvrage. Une grande partie de la surface de cette parcelle, à l'origine 1916 m2 en nature de prés-champs, a été divisée en 1987 en quatre biens-fonds distincts correspondant aux parcelles 373, 374, 375 et 376, si bien qu'actuellement cette première parcelle ne compte plus que 334 m2 au nord. Sur les trois premiers biens-fonds, de forme rectangulaire, trois bâtiments mitoyens à vocation résidentielle (ECA no 2653a et 2653b, 2654, 2655a et 2655 b) ont été construits entre 1987 et 1988, le mur commun entre les habitations érigées sur les parcelles 373 et 374, ainsi que celui entre les demeures édifiées sur les parcelles 374 et 375 s'implantant sur la limite de propriété. La parcelle 376, d'une surface de 299 m2, jouxte la limite au sud des parcelles 373, 374 et 375. Les parcelles 4034 et 376 sont soumises à un règlement de copropriété.
B. Les époux Rohrbach sont propriétaires, à raison d'une demie chacun, de l'immeuble 375, situé au chemin du Mâcheret no 25 (surface totale 572 m2, dont 456 m2 en places-jardins). Ils l'ont acquis le 15 mars 1988 pour le prix de 806'900 francs. Selon le descriptif de vente, la parcelle no 375, qui est intitulée "Villa C", a les caractéristiques suivantes :
"Habitation :
Villa C Surface habitable, sans balcon ni terrasse : env. 167 m 2 soit: Au rez: - 1 séjour et coin repas en demi-niveaux dégagement de 39 m2 avec accès direct à un balcon de 10 m2 - 1 cuisine entièrement équipée - 1 WC d'hôtes - entrée, hall, dégagement, circulation Au rez inf. : - 3 chambres de 14 m2, 14,9 m2 et 10,8 m2 avec accès depuis chaque pièce à une terrasse dallée (double) de 50 m2 - 1 salle de bain - 1 salle de jeux de 16 m2 avec accès direct à un couvert de 6 m2 - 1 buanderie-cave de 19 m2 Au rez sup. : - 1 chambre de 20,7 m2 - 1 salle de bain - 1 cour-terrasse de 6,8 m2 attenante à la chambre -1 toit-terrasse de 24 m2
Extérieur :
parcelle privée : surface env. 570 m2 Total des terrasses et balcons : env. 110 m2 Places de parc : 2 places extérieures
En commun :
- 1 abri PC de 21 m2 extérieur aux habitations - 1 parcelle commune de 596 (sic) m2 (place de jeux)
Chauffage :
Chaque habitation dispose d'un chauffage de sol à eau dans toutes les pièces, alimenté par sa propre pompe à chaleur, chacun pourra dont régler son chauffage selon ses convenances. Ce système de chauffage par pompe à chaleur à capteurs terrestres ou air-eau permet des économies d'énergie très importantes. La production d'eau chaude se fait également par la pompe à chaleur".
307/950 des parcelles 376 et 4034 dépendent de l'immeuble 375.
Selon la police d'asssurance de l'Etablissement cantonal contre l'incendie et les éléments naturels (ECA), l'habitation des Rohrbach comprend une surface totale de 100 m2 et un volume de 900 m3. L'ECA a retenu en 1990 un prix de 550 fr. par m3 et a taxé le bâtiment à 495'000 fr., valeur à neuf.
C. La parcelle 373, qui appartient aux époux Parker, est dotée d'une surface totale de 539 m2 8, dont 408 m2 en places-jardins. La maison d'habitation qui y est érigée comporte, selon le descriptif précité, grosso modo les mêmes particularités que celle appartenant aux époux Rohrbach, hormis le fait qu'elle comprend au rez inférieur une chambre (22,1 m2) et une salle d'eau (6,7 m2) supplémentaires. 345/950 des parcelles 376 et 4034 dépendent de l'immeuble 373. L'ECA a adapté le taux de prime en 1994 de cette habitation en se fondant sur une valeur indexée de 550.638 fr. et un volume de 927 m3. L'estimation fiscale a été fixée à 565'000 fr., par une décision actuellement en force.
Enfin, la parcelle 374 comprend une surface totale de 244 m2, dont 149 m2 en places-jardins. 298/950 des parcelles 376 et 4034 dépendent de cet immeuble.
D. Dans le cadre de la révision générale, la Commissions d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après : la commission) a porté, par décision du 17 février 1995, l'estimation fiscale de l'immeuble appartenant aux époux Rohrbach de 400'000 à 560'000 fr.
La dernière estimation fiscale de cet immeuble remonte à une décision du 1er mars 1991, maintenant le montant de celle arrêtée en 1988.
Le 27 février 1995, les intéressés ont contesté cette nouvelle estimation, en demandant à ce que celle-ci soit fixée entre 440'000 et 460'000 fr., en se basant notamment sur un loyer de l'ordre de 2'300 à 2'400 fr. par mois.
Par décision rendue sur recours le 6 octobre 1995, la commission a confirmé sa décision du 17 février 1995, en se fondant sur les valeurs suivantes :
"Valeur vénale :
Construction : 900 m3 à fr. 600/m3 (-5 % vétusté)
fr. 513'000.-
Terrain : 456 m2 à fr. 200.-/m2
fr. 91'000.-
Valeur vénale totale :
fr. 604'000.-
Valeur de rendement :
Rendement locatif annuel total de fr. 36'000.-, capitalisé au taux de 7,5 %
fr. 480'000.-
EF = (Val. vénale + Val. rendement) : 2
fr. 540'000.-
Partie de parcelles de dépendance
fr. 20'000.-
Estimation fiscale totale
fr. 560'000.-"
Nous précisons que l'estimation fiscale précédente de fr. 400'000.- ne correspondait pas à la moyenne de la valeur vénale et de la valeur de rendement. Elle représentait la moitié de la valeur d'achat de fr. 806'900.-. Il n'y avait aucune évaluation de la valeur de rendement; probablement dans l'attente de la finition de la construction et de son occupation par les propriétaires. Il s'agissait, par conséquent, d'une estimation provisoire."
E. Par acte du 16 octobre 1995, les époux Rohrbach ont saisi le Tribunal administratif (ci-après : le tribunal ) d'un recours dirigé contre la décision de la commission. Ils concluent, avec dépens, à une estimation fiscale comprise entre 470'000 et 480'000 fr. Dans le cadre de leur pourvoi, ils se prévalent à titre comparatif de l'estimation fiscale de la parcelle 373 appartenant aux époux Parker qui a augmenté de 470'000 à 565'000 francs. Ils critiquent également le prix de construction retenu par la commission qu'ils estiment trop élevé, alors que le constructeur leur avait précisément communiqué en 1990 d'un prix de construction se situant dans une fourchette de 500 et 550 fr./m3.
Les recourants se sont acquittés d'une avance de frais de 800 fr.
F. Le 10 novembre 1995, l'autorité intimée a déposé des déterminations. Elle y explique qu'en 1990 elle s'est "contentée, à tort, de maintenir les estimations "provisoires" de 1988". Elle fait valoir que les estimations fiscales notifiées le 1er mars 1991 ne reposaient en aucune façon sur un quelconque coût de construction ou sur des informations de l'architecte. Elle relève que les indications des recourants ne concordent pas avec la police ECA de leur immeuble. Elle observe d'une part qu'elle a retenu un prix unitaire de construction qui se trouve dans la fourchette prévue par les directives qui ne font pas une référence directe au coût de construction; d'autre part, elle remarque que la valeur marchande de l'immeuble, supérieure à 800'000 fr., ne s'explique pas par un coût moyen de construction de 525 fr./m3. Enfin, elle se prévaut de transferts immobiliers récents où le prix fixé par les parties était entre 20 à 30 % supérieur à la valeur vénale déterminée sur le base de principe et éléments analogues appliqués à l'immeuble des recourants. La commission conclut au rejet du recours.
G. Le tribunal a tenu audience en date du 28 février 1996 en présence des parties et a procédé à une visite des lieux.
Le 29 février 1996, les recourants ont encore communiqué au tribunal une copie de la police ECA de la parcelle 373 et 375, avec un calcul comparatif aboutissant à des estimations fiscales respectives de 557'325 fr. et 505'100 fr.
Considérant en droit:
1. a) En vertu de l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale
b) La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
c) En l'espèce, la commission a déterminé la valeur vénale de l'immeuble des recourants en se fondant, s'agissant du terrain, sur un prix unitaire de 200 fr. par m2, ce qui paraît correct; en effet, la région de Lavaux est très attractive et l'immeuble des recourants jouit d'une vue agréable sur les alentours. La commission, qui s'est basée uniquement sur le terrain en nature de places-jardins, soit 456 m2, alors que la surface totale s'élèvent à 572 m2, a même été plutôt généreuse. La valeur du terrain fixée à 91'000 fr. peut sans autre être confirmée.
Les recourants critiquent la valeur actuelle de leur maison qui a été arrêtée à 513'000 fr. par la commission, d'après un prix de construction de 600 fr. par m3, dont elle a déduit un coefficient de vétusté de 5 %. Ils se prévalent d'un coût de construction moyen de 525 fr. par m3, selon les indications qu'ils ont recueillies de l'architecte. Il apparaît qu'un prix unitaire de 600 fr. par m3 n'est nullement excessif dans le cas particulier. En effet, il s'agit, selon les assesseurs spécialisés (architectes) du tribunal, d'une construction compliquée (huit niveaux, selon les indications au dossier), dont le coût a été élevé en raison même de cette complexité et notamment de la surface carrelée. Comme le relevaient à juste titre les recourants dans leur courrier du 27 février 1995 destiné à la commission, "à cause de la déclivité et de l'instabilité du terrain, l'immeuble a dû être ancré par une structure adéquate, qui a renchéri énormément le prix de construction". Cela étant, il apparaît que la valeur actuelle de cette habitation, fixée à 513'000 fr. (900 m3 à 570 fr., vétusté déduite), est pleinement adéquate.
Ces considérations amènent le tribunal à confirmer la valeur vénale arrêtée par la commission à 604'000 fr. (91'000.- + 513'000.-) pour la parcelle 375.
2. a) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) En l'espèce, la commission a estimé le rendement locatif annuel de l'habitation des recourants à 36'000 fr., montant qu'elle a capitalisé à un taux de 7,5 %. Sans critiquer le taux de capitalisation choisi, les recourants soutiennent néanmoins que l'autorité intimée a surestimé le rendement locatif. A juste titre. En effet, il apparaît que la maison des recourants, qui ne comprend que quatre chambres à coucher, dont trois de petite dimension, ne peut pas être louée 3'000 fr. par mois, même en prenant en considération les dépendances. Un tel loyer est excessif pour une habitation, certes confortable, mais qui ne fournit en définitive qu'un logement de 5 pièces. Tout bien considéré, le tribunal juge qu'un loyer mensuel de 2'500 fr. est adapté aux circonstances et qu'il faut dès lors de se fonder sur un rendement locatif annuel de 30'000 francs. Avec un taux de capitalisation de 7,5 %, le tribunal obtient une valeur de rendement de 400'000 fr. (au lieu de 480'000 fr.).
c) Avec une valeur de rendement de 400'000 fr., le tribunal dégage une estimation fiscale de 502'000 fr. pour la parcelle 375, qu'il faut arrondir à 500'000 fr. L'autorité de céans parvient ainsi à une estimation fiscale qui est inférieure de 60'000 fr. à l'estimation de la commission. Une telle différence de l'ordre de 10 % justifie une correction de l'estimation litigieuse (notamment, Tribunal administratif, arrêt EF 95/104 du 22 janvier 1996). Dès lors, la décision attaquée doit être réformée dans ce sens.
3. Le recours doit être considéré comme partiellement admis.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 6 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 375 de Lutry est arrêtée à 500'000 fr. (cinq cent mille francs).
III. Un émolument de 300 fr. est mis à la charge des recourants.
Lausanne, le 14 mars 1996
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint