CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 19 avril 1996
sur le recours interjeté par Willy DAMOND, domicilié à la rue de Lausanne 12, 1028 Préverenges,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 9 août 1995 (estimation fiscale de la parcelle no 52 de Préverenges).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Willy Damond est propriétaire de la parcelle no 52 de la Commune de Préverenges. Située en zone village, cette parcelle, d'une surface totale de 1'953 m2, porte une habitation de 112 m2 au sol ainsi que deux annexes (un garage et un réduit, accolés et de même grandeur). Cet immeuble comporte deux appartements sur deux étages, un sous-sol et les combles; le premier étage est occupé par la mère de Willy Damond tandis que le 2ème étage est habité par Willy Damond.
B. Par décision du 3 janvier 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 52 de la Commune de Préverenges de 135'000 francs (estimation de 1976) à 705'000 francs.
Le 6 janvier 1995, Gustave Damond, le père de Willy Damond, a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale. Il a fait valoir que la nouvelle estimation fiscale représentait plus de 5 fois celle de 1976 et plus de 23,5 fois celle de 1950; estimant qu'il y avait exagération, il a demandé quels critères avaient été retenus pour aboutir à ce résultat. Il a en outre rappelé que l'immeuble ne se trouvait pas dans un endroit calme et que la parcelle était grevée de nombreuses servitudes.
Par décision sur recours du 9 août 1995, la commission d'estimation fiscale a rejeté le recours et maintenu l'estimation fiscale de la parcelle no 52 de Préverenges à 705'000 francs; elle a procédé au calcul de l'estimation fiscale comme il suit:
Valeur de rendement:
Habitation: 154 m2 x Fr. 150 le m2 = Fr. 23'100.-- Garages: 2 garages x Fr. 1'200 par an = Fr. 2'400.-- Revenu locatif total: Fr. 25'500.--
Valeur de rendement: Fr. 25'500 capitalisés à 7,5% = Fr. 340'000.--
Valeur vénale:
Habitation: 884 m3 x Fr. 600 ./. 30% = Fr. 371'280.-- Garages: 70 m3 x Fr. 300 ./. 30% = Fr. 14'700.-- Terrain: 1'953 m2 x Fr. 350 le m2 = Fr. 683'550.--
Valeur vénale totale: = Fr. 1'069'530.--
Estimation fiscale:
valeur de rendement + valeur vénale : 2 = Fr. 705'000.--
C. Par lettre du 9 octobre 1995, Willy Damond a interjeté recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il a fait valoir que l'estimation était exagérée et qu'elle avait été établie sans visite locale; d'autre part, la propriété était grevée des servitudes suivantes:
"- l'Etat de Vaud, service des routes - la Compagnie Vaudoise d'électricité - les P.T.T. - l'éclairage public - le Service des eaux de la Ville de Lausanne - passage des canalisations d'égout des locatifs voisins, avec mention de précarité."
Il a encore rappelé que le bâtiment se trouvait au bord de la route cantonale, d'un parking communal avec des jeux pour enfants et à côté de deux immeubles locatifs; en conséquence, il ne jouissait pas d'une situation calme et tranquille. Il a conclu en demandant à ce qu'il soit procédé à une visite des lieux.
Le 30 octobre 1995, la commission d'estimation fiscale a précisé qu'elle n'avait pas effectué une visite des lieux au motif que les contestations du recourant portaient sur la situation et l'état du terrain qu'elle connaissait; par ailleurs, la valeur vénale et la valeur de rendement paraissaient admises. Elle a conclu au maintien de l'estimation fiscale à 705'000 francs.
Par courrier du 8 novembre 1995, Willy Damond a recouru auprès du Tribunal administratif. Il a confirmé qu'il n'admettait ni la valeur vénale, ni la valeur de rendement de son bâtiment, compte tenu des servitudes et de la constructibilité de la propriété; il a à nouveau demandé une inspection locale.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience à Préverenges le 29 février 1996. Le tribunal a procédé à la visite du bâtiment litigieux; il a constaté que le sous-sol comprenait un garage (local de travail de Willy Damond), une cave, une buanderie, le chauffage et une petite salle d'eau. Le premier étage comportait un appartement de 4 pièces, une salle de bain et une cuisine; de même surface, l'appartement au deuxième étage comptait cependant une pièce en moins en raison du fait que de la cuisine n'avait pas de séparation avec la pièce donnant sur celle-ci. Les annexes étaient deux garages accolés préfabriqués dont un servait de réduit uniquement. Selon Willy Damond, la maison n'était pas facile à louer au motif qu'on ne pouvait accéder au deuxième étage que par le premier étage ou directement par dehors. Par ailleurs, il a estimé que un des deux garages ne pouvait être considéré comme tel; celui-ci n'était en effet pas équipé pour abriter une voiture. Willy Damond a encore souligné qu'une surface de 510 m2 de son terrain était inconstructible en raison de la route cantonale et des alignements; il ne lui restait donc plus qu'une surface de 1'116 m2. Cependant, le Syndic de Préverenges a confirmé qu'il n'y avait pas d'élargissement prévu dans un proche avenir dans ce secteur.
Le 13 avril 1996, Willy Damond a fait parvenir au tribunal un rapport d'expertise concernant sa propriété établi par Laurent Vago, à Lutry. Cette expertise conclut à une valeur vénale de 700'000 fr. à 720'000 fr., compte tenu notamment de la situation de la parcelle, des nuisances et avantages du site, de l'état et du type du bâtiment, de son gabarit et de son implantation.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
2. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 fr. et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, compte tenu du genre de la construction du bâtiment et de la situation de l'immeuble, le tribunal estime qu'une valeur au m3 de 600 francs pour l'habitation est excessive; cependant, il considère qu'il ne se justifie pas de retenir les valeurs inférieures à celles prévues dans les instructions contenues dans le rapport d'expertise produit par le recourant le 13 avril 1996. Ainsi, le tribunal retient une valeur de 500 francs au m3, à pondérer de 30% pour l'habitation. Concernant les garages, compte tenu qu'ils sont préfabriqués, le tribunal ramène le prix au m3 de 300 à 250 francs, également pondéré de 30%. Quant au terrain, le tribunal estime qu'il se justifie de retenir un prix global pour tout le terrain de 300 francs le m2, compte tenu des servitudes et de la surface constructible. Ainsi, le calcul de la valeur vénale doit être effectué comme il suit:
Habitation: 884m3 x 500.-- ./. 30% = 309'400.--
Garages: 70m3 x 250.-- ./. 30% = 12'250.--
Terrain: 1'953m2 x 300.-- = 585'900.--
Valeur vénale totale: = 907'550.--
3. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
c) En l'espèce, le tribunal estime que la valeur locative de l'habitation retenue par la commission d'estimation fiscale, à savoir une valeur au m2 de 150 francs, calculée sur une surface de 154 m2, est conforme aux instructions et adéquate. Elle représente un loyer mensuel pour chaque appartement de 962,50 fr., qui se justifie pour un appartement de 4 pièces. De même, le revenu locatif annuel de 1'200 francs pour chacune des deux annexes est justifié. On ne saurait en effet admettre l'argument du recourant selon lequel la valeur locative doit être inférieure pour le garage n'étant pas équipé des plaques de sécurité au plafond pour les voitures; il s'agit bien d'un local pouvant abriter un véhicule et l'installation des plaques de sécurité au plafond ne représente pas de lourds travaux. Ainsi, la valeur de rendement de 25'500 francs (23'100 fr. + 2'400 fr.) doit être confirmée.
4. En conclusion, avec une valeur vénale de 907'550 francs et une valeur de rendement de 340'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 623'775 francs, qui est inférieure de 81'225 francs à la décision attaquée, ce qui représente une réduction de près de 11%; cette différence va au-delà de l'écart que le Tribunal administratif renonce à corriger (voir arrêt EF 94/083 du 28 février 1995 et les références citées).
Il résulte de ce qui précède que le recours est partiellement admis et l'estimation fiscale réduite à 623'775 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 500 francs est mis à la charge du recourant (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 9 août 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 52 de la commune de Préverenges est arrêtée à 623'775 francs.
III. Un émolument de justice de 500 francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 19 avril 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint