CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 5 février 1997
sur le recours interjeté par Marianne et Mario MICHON COVASSINI, domiciliés chemin Court, à 1055 Froideville,
contre
la décision rendue le 14 mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens (estimation fiscale de la parcelle no 576 de Froideville).
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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mme Franca Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Marianne et Mario Covassini sont copropriétaires en société simple de la parcelle 576 de Froideville, d'une superficie de 1'243 m². Une villa d'une surface de 143 mètres carrés au sol est construite sur ce bien-fonds. La dernière estimation fiscale mise à jour en 1980 s'élève à 294'000 francs.
Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens a fixé la nouvelle estimation fiscale à 500'000 fr. par décision du 14 mars 1995. La valeur vénale a été arrêtée à 650'000 francs (450'000 francs pour la villa avec les aménagements extérieurs, et 200'000 fr. pour le terrain), et la valeur de rendement à 350'000 fr. (loyer de 2'200 fr. capitalisé au taux de 7½%).
B. Les époux Covassini ont contesté cette décision par le dépôt d'un recours le 23 mars 1995, en produisant avec leur mémoire du 3 avril 1995 un rapport établi par Charles Besson. Ils estiment en substance que la valeur du terrain à Froideville ne devrait pas être supérieure à 100 fr. le m², soit 124'300 fr. pour la parcelle en cause. En ce qui concerne le bâtiment, la valeur à neuf retenue par la police d'assurance (471'791 francs) devrait être amortie à raison de 1% par année, ce qui entraînerait un abaissement de 15% (401'023 fr.). Quant à la valeur intrinsèque du bâtiment, elle devrait être arrêtée à 380 fr. le m³ (396'340 fr.). La valeur vénale de la propriété s'établirait ainsi à 523'000 fr. (124'300 fr. pour le terrain et 398'700 fr. pour le bâtiment, cette dernière somme résultant de la moyenne entre la valeur intrinsèque estimée à 380 francs le m³ et la valeur à neuf de l'ECA amortie de 15%). En ce qui concerne la valeur de rendement, la surface utile à louer de 115 m² (143 m² de surface brute - 20% de surface occupée par les murs) devrait être estimée au prix de 150 fr. le m² pour la villa (17'250 fr.) et 20 fr. le m² pour le garage (500 fr.); ce qui correspondrait à un total de 17'750 fr.; en capitalisant le revenu locatif au taux de 7½%, la valeur de rendement s'élèverait ainsi à 237'000 fr. et l'estimation fiscale à 380'000 francs (523'000 + 380'000 : 2).
L'autorité intimée a produit son dossier le 16 octobre 1995 sans se déterminer sur le recours.
C. Le tribunal a encore requis de l'autorité intimée la liste des transactions immobilières pratiquées depuis 1992 pour des terrains en zone de villa à Froideville ou dans les communes du district non desservies par la ligne du LEB. Le tribunal a en outre procédé à une inspection locale le 6 décembre 1995 en présence des recourants et des représentants de la Commission d'estimation fiscale. La villa a été édifiée en éléments préfabriqués, les fenêtres, les volets et les façades sont en mauvais état et devraient être refaits. On trouve au rez de la villa, qui est partiellement enterré, une pièce aménagée qui était anciennement utilisée comme salle de jeux, un garage, un WC, une buanderie, un carnotzet, une petite cave, un réduit ainsi que l'abri de protection civile. Le premier étage comprend une cuisine, une salle à manger, le salon ainsi que trois pièces avec une salle de bains. Les séparations intérieures sont également construites en éléments préfabriqués légers. S'agissant de la situation du terrain, il se trouve en périphérie de la zone de villa sur les hauteurs de la commune et bénéficie d'un certain dégagement sur l'aire agricole.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
2. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, le bâtiment présente un volume ECA de 1'043 m3 et l'autorité intimée a estimé sa valeur à 450'000 fr. ce qui correspond à un prix pondéré selon la vétusté de 431 fr. 45 par m3. Si l'on tient compte d'un abaissement de 15% pour la vétusté du bâtiment construit en 1980, le prix au mètre cube pour la valeur à neuf s'élève à 507 fr. 60. Le tribunal estime que ce prix est trop élevé pour la qualité de la construction, s'agissant d'éléments préfabriqués dont les revêtements extérieurs (façades fenêtres, volets, crépi) doivent être entièrement refaits. L'assurance incendie a d'ailleurs retenu un prix de 459 fr. 70 par m3 pour l'ensemble du bâtiment. Dans ces conditions, le tribunal estime qu'il convient de retenir une valeur à neuf de 460 fr. par m3, ce qui correspond à un prix pondéré de 391 fr. pour tenir compte du degré de vétusté. La valeur vénale doit ainsi être arrêtée à (1'043 m3 x 391) 407'813 fr. S'agissant de la valeur du terrain, le prix de 160 fr. par m² paraît également exagéré si l'on tient compte qu'un prix de 150 fr. par m² a été retenu pour des zones à bâtir d'une commune voisine (Poliez-Pittet). La valeur vénale du terrain, d'une surface de 1'243 m², doit donc être estimée à (1'243 m² x 150 fr.) 186'450 fr. Ainsi, la valeur vénale du bien-fonds s'élève à 594'283 fr. arrondi à 590'000 fr. (186'470 + 407'813) au lieu des 650'000 fr. retenus par l'autorité intimée.
3. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
b) Pour déterminer la valeur de rendement, l'autorité intimée a retenu un loyer de 2'200 fr. capitalisé au taux de 7½%. La recourante estime cependant qu'un prix de 150 fr. le m² pour la surface nette habitable du logement devrait être retenu et de 20 francs le m² pour la surface du garage ce qui correspond à un total annuel de 17'750 fr. soit 1'493 fr. par mois. Le tribunal ne peut cependant se rallier à une telle estimation compte tenu du nombre de pièces habitables disponibles et des agréments que procure le jardin attenant à l'habitation. Mais il est vrai que le prix retenu par l'autorité intimée paraît exagéré, si l'on tient compte d'un loyer de 100 fr. par mois pour le garage et de 2'100 fr. pour l'habitation, le loyer retenu par la commission s'élèverait pour l'habitation à 219 fr. le mètre carré annuel. Le tribunal estime que le loyer, y compris celui du garage, ne devrait pas dépasser 2'000 fr. ce qui donne une valeur de rendement de 320'000 fr. (2'000 x 12 x 7,5%) au lieu des 350'000 fr. retenus par l'autorité intimée.
4. En conclusion, avec une valeur vénale de 590'000 fr. et une valeur de rendement de 320'000 fr. l'estimation fiscale doit être arrêtée à (910'000 : 2) 455'000 fr. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 576 de Froideville est fixée à 455'000 fr. Compte tenu de l'issue du recours qui n'est admis qu'en partie, un émolument réduit à 300 fr. doit être mis à la charge des recourants (art. 55 al. 1 LJPA); les frais étant laiss¿ à la charge de l'Etat (art. 55 al. 3 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens du 14 mars 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 576 de Froideville est arrêtée à 455'000 francs.
III. Un émolument de justice de 300 fr. (trois cents francs) est mis à la charge des recourants.
mp/Lausanne, le 5 février 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint