CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET du 26 mars 1996
sur le recours interjeté par l'Hoirie Roger MONNARD, représentée par son exécuteur testamentaire André Martin, à St-Prex, dont le conseil est Me Thierry de Haller, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle du 27 juillet 1995 (estimation fiscale du feuillet PPE 779 de Rolle).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. L'hoirie Roger Monnard est propriétaire de la parcelle no 779 de la commune de Rolle, représentant 59/1000 de la parcelle no 754 divisée en propriété par étages. La parcelle de base (no 754) est occupée par un immeuble d'une surface au sol de 1'683 m2 qui compte 21 logements répartis sur 4 niveaux. La part de propriété par étage no 779, constituant le lot no 22, comporte un droit de propriété sur un appartement traversant est-ouest de trois pièces et demies avec balcon plus une cave et un garage, ce dernier étant rattaché au lot par une servitude. La surface totale de l'appartement est de 96 m2.
B. Par décision du 12 avril 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 779 de la commune de Rolle de 106'000 fr. (estimation de 1977) à 318'000 fr.
Par acte du 24 avril 1995, André Martin, exécuteur testamentaire, a recouru contre cette décision; il a par ailleurs demandé à la commission d'estimation fiscale qu'elle indique les éléments pris en considération ainsi que le détail du calcul effectué. Le 18 mai 1995, le Registre foncier de Rolle a précisé que la commission d'estimation fiscale avait établi l'estimation en tenant compte d'un prix de vente moyen de 6'500 fr. pour 1/1000, pour la période de 1985 à 1994 et concernant des ventes ayant effectivement eu lieu dans le bâtiment où se trouvait la parcelle 779. Elle a expliqué que l'estimation était une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement et que pour les propriétés par étages, il était admis qu'elle corresponde au 80% de la valeur vénale. Le calcul était en conséquence le suivant:
"(...)
"valeur vénale: 6'500.--. x 59 = 383'500.-- + garage 15'000.-- = 398'500.-valeur de rendement: EF 318'000.-- x 2 = 636'000.-- -valeur vénale: -398'500.-- =237'500.-au taux de 7,5%, cela correspond à une valeur locative de 17'812 fr. 50, soit 1'484 fr. env. par mois.
(...)".
André Martin a confirmé le recours par lettre du 29 mai 1995, considérant que l'estimation, vu la situation actuelle du marché immobilier dans la région, était inadéquate, utopique et fortement exagérée. Selon lui, l'estimation devait être déterminée comme il suit:
"(...)
VALEUR DE RENDEMENT (pour l'ensemble de l'immeuble): Surfaces habitables: (cf. police d'assurance ECA du bâtiment) - rez inférieur: bureau de réception et logement concierge: 74 m2 env. - 1er, 2e, 3e et 4e étages: logements: 580 m2 par niveau x 4 x 0,80 = 1'858 m2 soit un total de 1'930 m2 à 150.-- le m2: Frs. 289'500.-- Valeur de rendement au taux de 7,5% = FRS. 3'860'000.--
VALEUR VENALE: Habitation: 8'265 m3 à frs. 550.--/, vétusté 25% Frs. 3'409'300.-- Terrain: 1'687 m2, supputé à frs. 200 .-- le m2 calculé avec marge de 25% supérieure = 250.-- le m2: Frs. 421'750.-- Total: Frs. 3'831'050.--
NOUVELLE ESTIMATION FISCALE: MOYENNE DES 2 ELEMENTS: VALEUR DE RENDEMENT + VALEUR VENALE = Frs. 3'845'500.--
VALEUR POUR UN MILLIEME = Frs. 3'845.-- (au lieu de frs. 6'500.--)
LOT No 22: appartement 59/1000èmes = 226'855.--, arrondi à 227'000.-- Box-garage: 80% de frs. 15'000.-- frs. 12'000.-- TOTAL FRS. 239'000.--
(...)"
Par décision du 27 juillet 1995, la commission d'estimation fiscale a rejeté le recours et maintenu l'estimation fiscale du feuillet PPE 779 de Rolle à 318'000 fr.
C. Pour l'hoirie Roger Monnard, l'exécuteur testamentaire André Martin a recouru, par l'intermédiaire de l'avocat Thierry de Haller, contre cette décision auprès du Tribunal administratif par lettre du 4 août 1995; il a complété son recours par un mémoire daté du 15 août 1995. Il a contesté en premier lieu la valeur de rendement retenue par la commission d'estimation fiscale. Il a estimé que celle-ci n'avait aucune réalité économique et qu'on ne pouvait se baser sur une ou deux ventes pour déterminer un prix admissible; la valeur vénale devait donc être fixée selon l'art. 8 al. 2 REFI. Il a en outre prétendu que la décision attaquée ne tenait pas compte des critères mentionnés à l'art. 8 al. 1 REFI et que la valeur vénale devait en conséquence être revue à la baisse. D'autre part, il a contesté la méthode de calcul de la valeur de rendement et il a invoqué l'art. 2 al. 3 LEFI. Il a également fait valoir l'application du taux de capitalisation de 8% à 8,5% du revenu locatif des instructions administratives, le cas de la partie recourante n'étant pas un cas particulier justifiant que l'on s'écarte de cette règle. Ainsi, si ces taux étaient appliqués à la valeur de rendement fixée par la décision attaquée, on aboutissait à une valeur locative variant de 19'000 fr. à 20'187 fr. 50, soit 197 fr. 90 à 210 fr. 30 le m2; on se trouvait alors à la limite supérieure des valeurs données par les instructions administratives qui estimaient le m2 entre 100 fr. et 200 fr. Il en découlait que la valeur de rendement était également trop élevée, compte tenu de l'état du marché et qu'elle devait être revue à la baisse; il s'est référé à l'estimation exposée dans la lettre du 29 mai 1995. Il a en outre requis une expertise par une banque ou une agence immobilière de la place ainsi qu'une inspection locale par le tribunal. Il a conclu avec dépens à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la valeur fiscale du feuillet PPE 779 soit fixée à une somme n'excédant pas 239'000 fr.
Le 19 septembre 1995, la commission d'estimation fiscale a confirmé qu'elle s'était basée sur le 80% de la valeur vénale pour obtenir l'estimation fiscale de chaque lot de la PPE, selon l'usage pour les PPE. Pour obtenir la valeur vénale, elle avait fixé un prix moyen au millième de 6'500 fr. en se basant sur les prix de ventes effectuées ces dernières années dans la PPE en question; pour les lots acquis avec un garage inscrit comme servitude de superficie, un montant de 20'000 fr. avait été déduit de la valeur totale du lot. La commission d'estimation fiscale a conclu au maintien de l'estimation fiscale du feuillet PPE 779 de Rolle à 318'000 fr.
Par acte du 20 octobre 1995 la recourante s'est déterminée, par l'intermédiaire de son avocat, sur le mémoire produit le 19 septembre 1995 par la commission d'estimation fiscale. Elle a estimé qu'il n'y avait pas de possibilité de s'écarter de la règle légale de l'art. 2 al. 3 LEFI; en outre, rien ne permettait d'exclure que les contrats de vente invoqués par la commission d'estimation fiscale contenaient des éléments expliquant la hauteur du prix de vente. Elle s'est par ailleurs référée à l'expertise de Bernard Nicod SA de laquelle il ressortait que l'objet valait entre 285'000 fr. et 295'000 francs.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience à Rolle le 29 février 1996. Le tribunal a procédé à la visite de l'appartement litigieux; il a constaté que l'appartement comprenait un hall, un séjour agrandi par une chambre qui donne sur celui-ci et qui n'est pas fermée (ce qui explique qu'on ne compte que 3,5 pièces et non 4 pièces), une cuisine "en couloir" partiellement agencée, un grand balcon (longeant le séjour ainsi que la cuisine), deux chambres, un WC séparé et une petite salle de bains. L'exécuteur testamentaire a précisé que Roger Monnard, décédé un an auparavant, avait habité cet appartement depuis 1971 et qu'il n'avait lui-même pas fait de travaux de rénovation dans l'appartement. Les parties ont confirmé leurs conclusions.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
2. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après les instructions) prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étage). Les instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et, également par comparaison, les commissions de districts déterminent la valeur de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe entre 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction)."
c) En l'espèce, l'estimation concerne un appartement d'un immeuble locatif constitué en PPE. Il y a lieu de relever d'abord que le tribunal estime qu'il convient de déterminer un prix au m2 pour la part PPE en question, séparément, contrairement à une estimation en fonction des millièmes que représente la part PPE par rapport à l'estimation globale de l'immeuble; en effet, chaque logement d'un même immeuble ne présente pas les mêmes caractéristiques (situation, ensoleillement, vue par exemple). Concernant la surface de l'appartement, le tribunal confirme celle retenue par l'autorité intimée, de 98 m2, qui tient compte du balcon pour la moitié de la surface de celui-ci et qui correspond en outre au rapport d'expertise effectué par Bernard Nicod SA le 4 septembre 1995. Compte tenu de l'ensemble des aspects de l'appartement qui n'a pas été rénové et dont l'état général est vétuste, le tribunal retient un prix de 3'000 le m2, ce qui lui donne une valeur vénale de 294'000 fr., à laquelle il faut ajouter 15'000 fr. pour le garage. La valeur vénale totale s'élève ainsi à 309'000 francs.
3. Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2.; pour une villa, il peut être estimé entre 100.-- à 200.-- par m2.; pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie d'immeuble (instructions administratives, p. 7). Concernant le taux de capitalisation, pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions; selon le type d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est de 7 à 8% pour les villas mitoyennes et de 8 à 8,5% pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux; en outre, l'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération.
En l'espèce, l'appartement est bien situé parce qu'il est proche de l'école, de la gare et de l'autoroute. Cependant, l'orientation du logement offre peu d'ensoleillement et son intérieur, vétuste, n'a pas fait l'objet de travaux de rénovation. En outre, compte tenu de la répartition des pièces ainsi que leur agencement (cuisine "en couloir" partiellement agencée et salle de bains petite), le tribunal retient une valeur de rendement de 160 fr. le m2 pour l'appartement et un loyer mensuel de 100 fr. pour le garage. Ce qui équivaut à un loyer annuel de:
15'680.-- (appartement) 1'200.-- (garage) total: 16'880.--
Au regard de la situation actuelle sur le marché, la somme de 16'880 fr. doit être capitalisée à 8,25%. On obtient ainsi une valeur de rendement de 16'880 x 100/8,25 = 204'606,06 arrondi à 204'606 francs.
4. En conclusion, avec une valeur vénale de 309'000 fr. et une valeur de rendement de 204'606 fr., le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 256'803 fr., qui est inférieure de 61'197 fr. à la décision attaquée, ce qui représente une réduction de près de 19%; cette différence va au-delà de l'écart de 5% que le Tribunal administratif renonce à corriger (voir arrêt EF 94/083 du 28 février 1995 et les références citées).
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être partiellement admis et l'estimation fiscale réduite à 256'803 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 400 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA). En outre, la recourante, qui obtient partiellement gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens réduits de 400 francs.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours par la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle le 27 juillet 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 779 de la commune de Rolle est arrêtée à 256'803 francs.
III. Un émolument de justice de 400 (quatre cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV. L'Etat de Vaud est débiteur de la recourante d'une somme de 400 (quatre cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 26 mars 1996/fc
Le président : La greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint