CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET
du 4 décembre 1995
sur le recours interjeté par Jean-Jacques BOUQUET, Coteau de Belmont 4, à 1815 Clarens,
contre
la décision du 6 juillet 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, relative à la parcelle No 590, sise au Coteau de Belmont 4, à Clarens.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; MM. Rolf Ernst et Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt.
Vu les faits suivants :
A. Jean-Jacques Bouquet est propriétaire, à Montreux, de la parcelle No 590 du cadastre communal, d'une surface totale de 981 m2. Cet immeuble est occupé par une villa d'une surface au sol de 88 m2, construite en 1947, composée d'un étage sur rez-de-chaussée, entourée d'un jardin de 876 m2, ainsi qu'un garage de 17 m2. Le rez-de-chaussée comprend une chambre à coucher ainsi qu'un salon-salle à manger, une cuisine et une salle de bains. Le premier étage représente deux grandes pièces et une plus petite, aménagée dans les combles, ainsi qu'un WC. Ce bâtiment, d'un volume total de 655 m3, comprend encore deux caves et une chaudière.
Le bien-fonds est colloqué en zone de faible densité régie plus particulièrement par les art. 33 ss du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions du 15 décembre 1972 de la Commune de Montreux.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la CEFI, par décision du 30 janvier 1995, a porté l'estimation fiscale de cette parcelle, fixée à 68'000 fr. en 1971, à 410'000 francs.
Jean-Jacques Bouquet ayant demandé le détail des éléments pris en compte pour l'établissement de la nouvelle estimation fiscale (correspondance du 1er février 1995), l'autorité intimée lui a fait part, par courrier du 21 avril 1995, de la façon dont la taxation avait été établie:
"Valeur vénale Terrain : 981 m2 à Fr. 250.-- arrondi à Fr. 245'000.-- Bâtiment : 655 m3 à Fr. 400.-- arrondi à Fr. 260'000.-- Fr. 505'000.--
Valeur de rendement supputée Fr. 2'000.-- par mois x 12 = 24'000.-par année, capitalisés à 7,5% Fr. 320'000.-- Fr. 825'000.--
Estimation fiscale Moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement, soit: Fr. 825'000.-- : 2 arrondi à Fr. 410'000.--"
Jean-Jacques Bouquet a contesté cette décision en date du 4 mai 1995. La CEFI l'a toutefois confirmée le 6 juillet 1995.
C. Par acte daté du 13 juillet 1995, Jean-Jacques Bouquet a interjeté recours contre cette décision. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés ci-dessous dans la mesure utile. Au demeurant, il s'est acquitté dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 francs.
L'autorité intimée a déposé des déterminations circonstanciées le 13 septembre 1995, qui seront reprises dans la partie droit en tant que de besoin.
D. Le tribunal a tenu audience en date du 8 novembre 1995 en présence du recourant ainsi que de MM. Treyvaud et Weber, représentants de l'autorité intimée. Le tribunal a procédé à une inspection locale et a entendu les parties dans leurs explications.
Considérant en droit :
1. a) Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de l'estimation de l'immeuble du recourant. Elle a fixé celle-ci à 410'000 fr. en vertu d'une valeur vénale de 505'000 fr. (soit 245'000 fr. pour le terrain et 260'000 fr. pour le bâtiment) et d'une valeur de rendement de 320'000 fr. (soit un loyer mensuel de 2000 fr., capitalisé à un taux de 7,5%).
En l'espèce, Jean-Jacques Bouquet ne conteste pas la valeur vénale retenue pour le terrain (250 fr. par m²). Il s'en prend en revanche au montant de la valeur vénale de l'habitation, ainsi qu'à la valeur de rendement qu'il juge manifestement trop élevées.
b) L'article 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise qu'il s'agit de tenir compte de l'offre et de la demande en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
a) Le recourant s'en prend au montant de 400 fr. par m³ retenu par la commission de district pour l'estimation du prix de la villa. Selon lui, un prix de l'ordre de 300 fr. par m³ serait plus approprié.
Selon les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le Chef du Département des finances (ci-après: les Instructions), "un prix de fr. 400.-- à fr. 700.--/m³ correspond à une fourchette moyenne généralement admise", s'agissant de la valeur à neuf. En cas de dépréciation, elles recommandent de pondérer ces valeurs en appliquant un coefficient de vétusté de 1% par année d'ancienneté jusqu'à 20 ans et de 0,25% par année d'ancienneté de 21 à 30 ans, une pondération de plus de 30% n'entrant en ligne de compte que dans des cas exceptionnels (bâtiments vétustes). En l'espèce, le montant de 400 fr. retenu par l'autorité intimée correspond à une déduction de 25% d'une valeur à neuf de 533 fr. par m³. Cette estimation n'a rien de choquant: le tribunal a pu constater lors de l'inspection locale que le bâtiment était de bonne construction; au demeurant, ce montant tient compte des aménagements extérieurs, tels le chemin d'accès à la maison ou la petite fontaine installée dans le jardin.
b) Quant au prix du terrain, arrêté à 250 fr. par la CEFI, il est parfaitement correct pour un terrain constructible dans les hauts de Montreux, colloqué en zone de faible densité et bénéficiant de la vue sur le lac. Le recourant ne le conteste d'ailleurs pas.
c) Cela étant, la valeur vénale de la parcelle litigieuse doit être maintenue à 505'000 fr. [(981 x 250) + (655 x 400)].
3. a) En ce qui concerne la valeur de rendement, les Instructions préconisent de prendre en compte un montant se situant entre 100 et 200 fr. par m² (cf. les Instructions, p. 4). En l'occurrence, l'autorité intimée, en fixant le loyer annuel à 24'000 francs, a, compte tenu d'une surface de 176 m² (88 x 2), retenu le chiffre de 136 fr. par mètre carré. Le Tribunal administratif juge ce montant raisonnable; même si le bâtiment litigieux n'a rien de luxueux et n'est peut-être pas aussi bien conçu qu'une construction récente, il n'en demeure pas moins qu'il est de bonne qualité. Au surplus, un couple avec deux enfants pourraient aisément y vivre, contrairement à ce que soutient le recourant; il faut à cet égard relever que le fait que la petite pièce située à l'est du premier étage ne puisse pas être chauffée en l'état n'est pas déterminant car il s'agit là d'un inconvénient auquel il peut être remédié. Enfin, il faut rappeler que l'immeuble litigieux dispose d'un garage et surtout d'un jardin et d'une situation privilégiée dans les hauts de Montreux, bénéficiant de la vue sur le lac et les Alpes, qui lui donnent une valeur certaine. Dans ces conditions, on ne saurait soutenir que la CEFI, en fixant le loyer annuel de l'immeuble litigieux à 24'000 fr. aurait abusé de son pouvoir d'appréciation. Ce chiffre doit être maintenu également.
b) Le recourant fait valoir que le calcul de la commission ne tient pas assez compte de différents travaux d'entretien effectués entre 1988 et 1995 et ceux auxquels il devra encore procéder. Dès lors, et dans la mesure où le revenu locatif lui-même ne peut pas être mis en cause comme on l'a vu ci-dessus, il reste à voir si le taux appliqué par la commission (7,5%) tient équitablement compte des caractéristiques propres à la propriété du recourant. On peut d'ores et déjà relever qu'il est en tout cas conforme aux Instructions, qui recommandent de prendre en compte un taux compris entre 7 et 8% (cf. les Instructions, p. 5).
Selon la jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts EF 94/058, du 27 septembre 1994, EF 93/060, du 22 février 1994 et les références citées).
Dans le cas particulier, l'immeuble du recourant présente un état d'entretien normal. Il l'admet d'ailleurs lui-même (cf. recours du 13 juillet 1995, p 2, in fine). Par conséquent, les divers travaux déjà effectués ou ceux auxquels il devra encore procéder dans un avenir plus ou moins proche, que l'on peut considérer comme courant au vu de l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à influer sur le taux de capitalisation. Par conséquent, le taux de 7,5% retenu par la CEFI doit être maintenu et le montant retenu pour la valeur de rendement, fixé à 320'000 fr. par cette autorité, maintenue.
4. Les considérants qui précèdent amènent au rejet du recours, l'estimation fiscale de la parcelle N° 590 de Montreux devant être maintenue à 410'000 francs. Jean-Jacques Bouquet a conclu à ce que les frais soient laissés, du moins partiellement, à la charge de l'Etat "compte tenu du caractère plus que sommaire dont la Commission a travaillé pour multiplier par 6 la valeur fixée en 1969 ou 70". Le tribunal ne peut toutefois suivre le recourant dans cette conclusion. En effet, dans le cadre de la révision générale, les commissions d'estimation fiscale sont invitées à revoir plusieurs centaines d'estimation; il est dès lors admissible qu'elles ne motivent que sommairement leurs décisions, comme la commission l'a fait en l'espèce le 21 avril 1995, date à laquelle elle a donné au recourant les éléments chiffrés dont résultait son estimation. Jean-Jacques Bouquet n'en a pas moins poursuivi la procédure, et il doit en supporter les frais, dès lors que son pourvoi s'avère non fondé (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 6 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey fixant l'estimation fiscale de la parcelle No 590 de la Commune de Montreux à 410'000 fr. est maintenue.
III. Un émolument de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de Jean-Jacques Bouquet.
mp/Lausanne, le 4 décembre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.