CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 septembre 1995
sur le recours interjeté par Gerhilda GSELL, représentée par l'avocat Benoît Bovay, case postale 3673, à 1002 Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 18 mai 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation fiscale de la parcelle no 129 de Monnaz)
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. O. Liechti et M. R. Ernst, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La recourante Gerhilda Gsell est propriétaire, à Monnaz, au lieu-dit "A l'Epine", d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 129. Il s'agit d'une grande parcelle de 6'665 m², ayant la forme d'un rectangle orienté nord-sud, occupé dans la partie nord par une villa d'habitation avec piscine, et longé au sud par la route cantonale no 63 conduisant de Reverolle à Echichens. La propriété se trouve à moins d'un kilomètre de la localité de Monnaz, et à environ 4 km du centre de la ville de Morges.
B. Selon le plan de zone de la Commune de Monnaz (règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 4 novembre 1981), l'immeuble se trouve en zone agricole soumis aux art. 33 à 36.
C. Dans le cadre de la révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges a porté l'estimation fiscale de l'immeuble précité de 290'000 fr. (datant de 1967) à 347'000 francs. A réception de cette décision, datée du 28 octobre 1994, la recourante a demandé des explications sur la méthode de calcul, invoquant notamment que sa parcelle était aujourd'hui déclassée en zone agricole non constructible. Le 11 novembre 1994, la commission lui a communiqué le détail des calculs en lui restituant le délai de recours de 15 jours. Par lettre du 16 novembre 1994, la recourante a confirmé qu'elle ne pouvait pas accepter la nouvelle estimation fiscale en tant qu'elle taxait le terrain à 150'000 francs. Par décision du 18 mai 1995, la commission a confirmé l'estimation, en la motivant de la manière suivante:
"La commission n'a pas admis vos arguments. Elle estime que, bien que la parcelle soit située en zone agricole, la valeur vénale estimée à 493'140 fr. n'a rien d'exagéré."
C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé le 29 mai 1995. La commission s'est déterminée en date du 15 juin 1995, concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Le tribunal a procédé à une vision locale le 30 août 1995, en présence de la recourante et de son conseil, et des représentants de la commission et de la Municipalité de Monnaz.
Considérant en droit:
1. La recourante invoque tout d'abord, sur le plan formel, la violation du droit d'être entendu en relevant le caractère plus que sommaire de la motivation de la décision attaquée. La commission ne s'est pas déterminée sur ce point.
Ni la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI, RS 9.2) ni le règlement d'application du 22 décembre 1936 (REFI; RSV 9.2.B) ne contiennent de dispositions particulières de procédure, régissant notamment la motivation des décisions. C'est donc en fonction des principes généraux déduits par la jurisprudence de l'art. 4 de la Constitution fédérale que le grief formulé doit être examiné. Conformément à cette jurisprudence, l'autorité doit indiquer au moins brièvement les motifs qui l'ont guidé, sans qu'elle doive répondre à tous les arguments présentés (ATF 117 Ib 86; 114 Ia 241 consid. d; 112 Ia 109). L'exigence de la motivation signifie que l'administré doit être mis au courant d'une manière ou d'une autre des motifs qui ont décidé l'autorité, de telle sorte qu'il puisse reconnaître la portée de la décision et évaluer l'opportunité d'un recours; elle est également satisfaite si les motifs résultent de correspondances antérieures (ATF 108 Ia 264; v. aussi Moor, Droit administratif, vol. II, no 2.2.8.2).
En l'espèce, il est certain que les explications fournies par la commission à propos de la confirmation de sa décision initiale (elle-même non motivée) ne sont guère substantielles. Mais elles ont été précédées d'un échange de correspondance à l'occasion duquel l'autorité intimée a communiqué le détail de ses calculs, tant pour la valeur de rendement que pour la valeur vénale (c'est d'ailleurs ce qui a permis à la recourante de s'en prendre à la valeur vénale retenue pour le terrain, de 150'000 fr.). Si l'on y ajoute que les commissions d'estimation fiscale, dans le cadre d'une révision générale, sont dans une situation particulière dans la mesure où elles doivent, en l'espace de six ans, procéder à la révision des estimations de tous les immeubles du district, on doit admettre que la motivation incriminée peut être considérée comme suffisante, surtout si l'on tient compte du fait que la procédure de recours est instruite devant le Tribunal administratif, c'est-à-dire une autorité judiciaire instruisant d'office et pouvant contrôler le pouvoir d'appréciation de la commission (art. 36 lit. a LJPA).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Seule est litigieuse en l'espèce le calcul de la valeur vénale du terrain. Conformément à la pratique généralement adoptée par les commissions en phase de révision générale, l'autorité intimée a séparé de la surface totale de la parcelle (un peu plus de 6'600 m) une partie de 1'000 m² (correspondant à la surface déterminée par le COS de 1/8 prévu par l'art. 26 RPE) à laquelle elle a attribué une valeur au mètre carré de 150 francs. Le solde de la parcelle n'a pas été taxé, précisément pour tenir compte de la collocation de la propriété en zone non constructible.
Il n'y a rien à redire à une telle méthode, que le Tribunal administratif a déjà approuvée, notamment dans un arrêt récent du 22 mai 1995 (EF 95/011) dont on peut extraire le considérant suivant:
"5. Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement réalisables, en relevant que cette valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées).
En l'espèce, la propriété du recourant est située en zone de verdure, soumise à la réglementation des art. 30 et 31 RAC. Il en résulte effectivement qu'elle est inconstructible, sous réserve de l'édification de petites dépendances destinées au services des bâtiments existants, le propriétaire se voyant au surplus imposer l'obligation de remplacer les arbres abattus même dans les parties non soumises à la législation forestière. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la commission a renoncé à retenir une valeur vénale pour l'ensemble de la parcelle, et qu'elle a fort logiquement opéré une distinction entre les surfaces immédiatement attenantes aux bâtiments, et par conséquent effectivement utilisées par les propriétaires occupant ces derniers, et le solde de la parcelle. On ne conçoit pas en effet que le recourant puisse utiliser son bâtiment principal, qui est une belle maison de maître, sans occuper les alentours immédiats pour son agrément personnel. Dans les faits, il y a même installé une piscine légère. Les environs de la maison sont d'ailleurs parfaitement entretenus, sous la forme d'une pelouse en gazon régulièrement tondu.
A cela s'ajoute qu'on ne peut pas attribuer une valeur vénale au bâtiment seul, qui n'est évidemment pas susceptible d'être vendu sans des surfaces de dégagement d'une certaine importance. Celles-ci comporteraient nécessairement la partie du terrain située entre la maison et le bord du lac, parce qu'il est exclu qu'un acheteur éventuel puisse renoncer à cela. De même, faut-il admettre que tout amateur éventuel voudra obtenir au minimum une surface lui permettant d'avoir la disposition de tous les bâtiments construits, y compris le garage à voiture et le garage à bateau.
Il en résulte ainsi qu'en tout état de cause, les surfaces nécessaires à une utilisation normale de la propriété ne seraient pas inférieures à 2'400 ou 2'500 mètres carrés. La position de la commission sur ce point ne peut donc qu'être approuvée."
Ces considérations peuvent être appliquées quasiment telles quelles au cas de la recourante. Cette dernière dispose d'une belle propriété, lui permettant de jouir d'une villa avec un jardin d'agrément et une piscine. Dans la mesure où, par définition, on ne peut pas posséder ni utiliser un bâtiment sans mettre à contribution les surfaces de terrain immédiatement attenantes, on ne saurait, sous peine de commettre de graves inégalités de traitement, ne pas tenir compte de ces surfaces dans le calcul de la valeur vénale. La commission est même restée très modérée en ne retenant que 1'000 m² (124 m², surface occupée par le bâtiment, x 8) alors que la surface minimum pour construire en zone villa à Monnaz est de 1'200 m² (art. 25 RPE).
Quant au chiffre de 150 fr. le m² retenu par la commission, il résiste au grief d'abus de pouvoir d'appréciation au vu des caractéristiques de la propriété de la recourante. Fort bien située sur l'arc lémanique, à environ cinq minutes en voiture de la ville de Morges et de l'accès aussi bien à l'autoroute qu'à la gare CFF, la propriété reste très attractive, même s'il n'est pas possible de construire d'autres bâtiments sur la parcelle et si les possibilités de transformer le bâtiment existant sont limitées par les dispositions restrictives de l'art. 36 du règlement sur les constructions. Dans ces conditions, le prix du mètre carré appliqué par la commission est à l'abri de tout reproche et ne peut qu'être confirmé.
4. Le fait que la propriété de la recourante soit englobé dans un périmètre de remaniement parcellaire ayant retenu, pour les terrains agricoles dans cette région, une taxe-type de 3 fr. 60 au mètre carré, n'y change rien. Les commission d'estimation fiscale sont des autorités chargées d'une tâche spécifique, qui est de fixer la valeur objective des propriétés foncières, c'est-à-dire de "... préciser l'élément fiscal des biens-fonds" (BGC printemps 1935, p. 1195). Une telle procédure n'a rien à voir avec celle d'un remaniement parcellaire agricole, dans laquelle il s'agit de fixer les bases d'échange de terres agricoles en fonction "... notamment de leur rendement, de leur situation et de la nature du sol" (art. 57 LAF). Dans la mesure où la partie de la propriété de la recourante pour laquelle un prix de 150 fr. le m² a été retenu ne sera jamais échangée contre du terrain agricole pour un prix de 3 fr. 60, l'argumentation de la recourante ne résiste pas à l'examen.
Il en va de même, enfin, du moyen tiré de la violation de l'égalité de traitement. La recourante se réfère du reste d'une manière générale à des exploitants agricoles, dont elle ne cite pas de manière précise les cas et dont les situations ne peuvent par définition pas être comparables à celle de l'occupant d'une villa d'habitation avec jardin d'agrément.
5. Le recours doit dans ces conditions être rejeté aux frais de la recourante déboutée, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18 mai 1995 est confirmée.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Gerhilda Gsell.
mp/Lausanne, le 6 septembre 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint