CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 10 février 1997
sur le recours interjeté par Denise POSTERNAK, rue du Lac 157, à 1815 Clarens, représentée par Me Denis Sulliger, avocat à Vevey,
contre
la décision rendue le 8 mai 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle no 1274 de Montreux).
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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Otto Liechti et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Denise Posternak a acquis le 20 juin 1949 la parcelle 1274 du cadastre de Montreux sise à la rue du Lac 157. D'une superficie de 1237 m², ce bien-fonds comporte une habitation dont la surface au sol est de 196 m² et un garage qui occupe 38 m² de terrain. L'estimation fiscale effectuée lors de la révision générale de 1971 a été arrêtée à 250'000 francs.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey a fixé la nouvelle estimation du bien-fonds à 1'240'000 fr. selon le calcul suivant :
"Valeur vénale
Terrain: 1'237 m² à Fr. 800.-- arrondi à Fr. 990'000.-- Bâtiment: 1'938 m³ à Fr. 440 arrondi à Fr. 850'000.-- Fr. 1'840'000.--
Valeur de rendement supputée
Fr. 4'000.-- par mois x 12 = Fr. 48'000.-par année, capitalisés à 7,5 % Fr. 640'000.-- Fr. 2'480'000.--
Estimation fiscale
Moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement, soit Fr. 2'480'000.-- : 2 = Fr. 1'240'000.--"
C. Denise Posternak a contesté cette estimation; la Commission d'estimation fiscale, après avoir procédé à une nouvelle visite des lieux, a fixé le montant de l'estimation fiscale à 1'085'000 fr. selon le calcul suivant:
"Valeur vénale: Terrain 1'237 m² à Fr. 700.--/le m² Fr. 865'000.-- Bâtiment 1'800 m³ à Fr. 375.--/le m³ (vétusté 25 % déduite) Fr. 675'000.-- Garages Fr. 30'000.--
Fr. 1'570'000.--
Valeur de rendement: 275 m² à Fr. 175.--/le m² = Fr. 48'000.--/par an, capitalisés à 8% Fr. 600'000.--
Total Fr. 2'170'000.--
Moyenne = estimation fiscale = Fr. 2'170'000.-- : 2 Fr. 1'085'000.--."
D. Denise Posternak a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 22 mai 1995, complété par un mémoire motivé du 30 mai 1995. En se référant à une expertise de la Société Burnier, Galland & Cie S.A. de Lausanne, elle demande que l'estimation fiscale soit arrêtée à 880'000 francs. S'agissant de la valeur de rendement, sans contester le taux de capitalisation de 8%, elle estime que le loyer supputé de 4'000 fr. serait exagéré compte tenu de l'état de confort du bâtiment. Un prix de 3'000 fr. par mois, préconisée par l'expert, serait à son avis plus adapté. En ce qui concerne la valeur vénale, elle conteste essentiellement la valeur du terrain qui, selon ce même expert, ne devrait pas dépasser 560 fr. le m². Enfin, s'agissant de la valeur du bâtiment, l'expert a retenu un prix de 325 fr. le m³ (650 fr. par m³ pondérés à raison de 50%) alors que l'autorité intimée a fixé ce montant à 375 fr. par m3.
E. La Commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours le 28 juin 1995. Elle relève que sur la commune voisine de la Tour-de-Peilz une parcelle au bord du lac de 2'800 m² avec un bâtiment entièrement à rénover a été vendue à 2'500'000 fr. en 1993; en outre deux parcelles sises à Villette en bord de lac se sont vendues en mars 1995 à 1'080 fr. le m². S'agissant du bâtiment, le prix de 375 fr. le m³ comprendrait déjà une déduction de 27% pour tenir compte du degré de vétusté. S'agissant de la valeur de rendement, le loyer était calculé sur une base d'un prix de 175 francs le m² (pour une surface de 275 m²) et tiendrait compte tant de la qualité du logement que de la plus-value due à sa situation.
F. Le tribunal a procédé à une visite des lieux lors de son audience du 18 décembre 1995. A cette occasion, le conseil de la recourante a estimé que la valeur vénale du bâtiment aurait dû s'effectuer selon la méthode "Joye" en se référant aux arrêts EF 92/031 et EF 95/066.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels. Lorsque le bâtiment d'habitation comprend un grand volume non habitable, le tribunal estime alors directement au prix pondéré par m3 le volume de chaque partie du bâtiment (v. EF 96/032 du 27 novembre 1996).
b) En l'espèce, l'immeuble de la recourante comporte un vaste sous-sol dont le volume représente au moins la moitié du volume habitable et nécessite un mode de calcul spécifique qui s'écarte d'un prix moyen au m3 usuellement retenu. Le tribunal estime que le volume du sous-sol, qui s'élève à 585 m3, doit être calculé au prix de 200 fr. le m3, ce qui représente une valeur de 117'000 fr. Quant au volume habitable, y compris les combles, il doit être estimé au prix pondéré de 400 fr. le m3 pour tenir compte à la fois de la qualité de la construction d'origine mais aussi de sa vétusté, ce qui représente un prix en valeur à neuf de 571 fr. 40. La valeur vénale de la partie habitable du bâtiment de la recourante s'élève ainsi à (1'236 m3 x 400 fr.) 494'400 fr. soit un total de 611'400 pour l'ensemble du bâtiment auquel il faut ajouter la somme de 30'000 fr. pour le garage ce qui donne une valeur intrinsèque du bâtiment de 641'400 fr. En ce qui concerne la valeur du terrain, le tribunal estime que le prix de 800 fr. est excessif pour un bien-fonds déjà construit et grevé par les inconvénients d'une servitude de passage en faveur de la Commune de Montreux le long de sa limite nord. A cela s'ajoute le fait que la parcelle est construite au-delà des possibilités offertes par la réglementation communale et qu'une extension des surfaces habitables est exclue. Compte tenu de l'ensemble des ces éléments, le tribunal estime qu'un prix de 650 fr. le m² doit être adopté pour ce bien-fonds; un tel prix, représente déjà le double du prix des terrains des zones résidentielles en bordure du lac retenu à Montreux, notamment pour le quartier dit de "La villa du Bochet" (v. arrêt EF 95/046 du 18 juillet 1996 où le prix de 300 fr. le m² avait été retenu par l'autorité intimée pour la parcelle 1133 de la Commune de Montreux). Ainsi, la valeur vénale appliquée au terrain s'élève ainsi à (1'237 m² x 650 fr.) 804'050 fr. La valeur vénale totale de l'immeuble peut donc être estimée à 1'445'450 fr., somme arrondie à 1'445'000 fr.
c) La recourante a cependant revendiqué lors de l'audience du 18 décembre 1995, l'application de la méthode "Joye" pour l'estimation de la valeur vénale du bien-fonds. Il est vrai que le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement pour les immeubles locatifs. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993 p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = (VI + 2VR) / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans le pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment.
Mais le Tribunal administratif n'applique cette méthode que pour déterminer la valeur vénale des immeubles locatifs de plusieurs logements. Il ne l'applique pas en revanche pour calculer la valeur vénale des villas et autres maisons familiales qui leur sont assimilées. Pour ce genre de constructions, le rôle joué par la valeur de rendement est relativement faible en raison du fait que l'immeuble n'est pas destiné en priorité au placement, mais au logement de son propriétaire. Il est vrai qu'une pondération de la valeur intrinsèque de l'immeuble par sa valeur de rendement n'est pas totalement exclue par les experts immobiliers dans l'estimation fiscale des villas. Les experts admettent une pondération allant jusqu'à 0,5 au maximum pour les maisons familiales présentant des caractéristiques inhabituelles dans leur volume, leur caractère, leur situation et leur négociabilité (en ce sens, manuel d'estimateur établi par l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles, chapitre III/4). S'agissant en l'espèce d'un bâtiment présentant un seul logement, dont le volume habitable est important et auquel le style ainsi que la situation en bordure du lac lui confèrent un cachet particulier, lui permettant de bénéficier d'une tranquillité optimale sans être à l'écart du centre de l'agglomération, une pondération de la valeur réelle de l'immeuble par la valeur de rendement ne peut qu'être écartée; au demeurant une pondération faible (entre 0,1 et 0,2) n'aurait de toute manière qu'une porté souvent très réduite sur l'estimation de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer la méthode "Joye" pour le bâtiment de la recourante, assimilé aux villas et autres maisons familiales (v. arrêt EF 94/063 du 15 décembre 1994).
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le m2.
b) En l'espèce, le prix de location arrêté à 4'000 fr. par mois par l'autorité intimée apparaît excessif au tribunal en raison notamment de l'état général du logement et des inévitables travaux qu'il impliquerait s'il devait être loué à un tiers. D'un autre côté, le prix de 3'000 fr. par mois avancé par l'expert de la recourante apparaît trop faible compte tenu de la situation exceptionnelle en bordure du lac et de la grandeur du logement. Le tribunal estime qu'un loyer de 3'500 fr. doit être retenu ce qui correspond à un prix de l'ordre de 150 fr. le m². Capitalisé au taux de 8% qui tient compte de la vétusté du bâtiment, la valeur de rendement s'élève ainsi à 525'000 fr. (42'000 fr. x 8%).
5. En conclusion, avec une valeur vénale de 1'440'000 fr. et une valeur de rendement de 525'000 fr. l'estimation fiscale du bien-fonds doit être arrêtée au montant de (1'965'000 : 2) 982'500 fr., arrondi à 982'000 fr. La différence de 103'000 fr. qui en résulte avec l'estimation contestée dépasse la marge d'appréciation de 5% laissée par le tribunal à l'autorité intimée, de telle sorte que le recours doit être partiellement admis. La décision attaquée doit être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 1'274 est arrêtée à 982'000 fr. La recourante obtenant partiellement gain de cause, elle a droit aux dépens qu'elle a requis arrêtés par 500 fr. Ses conclusions étant également partiellement rejetées, il convient de mettre à sa charge un émolument de justice réduit à 500 fr.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 8 mai 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 1'274 du cadastre de la Commune de Montreux est arrêtée à 982'000 fr.
III. Un émolument de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante.
IV. L'Etat de Vaud, par le débit du budget de l'autorité intimée, est débiteur de la recourante d'une somme de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 10 février 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint