CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 19 octobre 1995
sur le recours interjeté par Marie-José et Virginie LEY, représentées par le notaire Jean-Jacques de Luze, case postale 359, 1110 Morges,
contre
la décision rendue le 21 mars 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle no 763 de St-Légier-La Chiésaz).
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Karl Ley a été propriétaire, de 1961 jusqu'à son décès le 7 novembre 1980 d'un immeuble sis au chemin de l'Arbériaz 9 à St-Légier, immatriculé au registre foncier sous no 763. Ses trois fils, soit Max, Rudolf et Richard ont ensuite conservé cet immeuble en propriété commune, jusqu'au 11 août 1992, date à laquelle est décédé Max Ley, laissant comme héritiers son épouse, Marie-José Ley, née Linder, et sa fille Virginie (ci-après les recourantes), qui ont acquis la succession respectivement à raison d'¼ en propriété et de l'usufruit sur le tout, et de 3/4 en nue-propriété. Ces dernières sont ainsi devenues membres de la propriété en mains communes pour 1/3, jusqu'au 22 décembre 1993 date à laquelle a été décidé le partage, attribuant la pleine propriété de l'immeuble à Richard Ley (convention du 15 décembre 1993, inscrite au registre foncier le 22 décembre 1993, dans laquelle la valeur de l'immeuble a été fixée d'entente entre les propriétaires à 360'000 francs).
B. L'immeuble précité est une parcelle de 1'101 m², occupée par une villa d'habitation construite en 1963, qui est située sur les hauts de St-Légier, à 500 m au nord du village, à environ 1,5 km de la gare de St-Légier et 2 km de la sortie Vevey de l'autoroute N9. La villa se compose de deux appartements comprenant, au rez-de-chaussée, une cuisine, un salon chambre à manger, deux chambres et une salle de bains, et au premier étage une cuisinette avec coin à manger, deux chambres et une salle de bains. Au sous-sol, ont été aménagés une chambre, une buanderie avec douche, un garage et un WC séparé.
Selon le plan d'extension communal, la parcelle se trouve en zone de faible densité (villa). La police d'assurance incendie indique une valeur indexée de 533'174 fr. (indice 108, 1993).
C. Dans le cadre de la liquidation fiscale de la succession de Max Ley, la Commission d'impôt et recette du district de Vevey a demandé la révision de l'estimation fiscale de la parcelle, ce qui a abouti à une décision du 27 septembre 1993 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après la commission), fixant la nouvelle estimation à 560'000 francs. Un recours a été déposé contre cette taxation par Richard Ley, recours à la suite duquel l'estimation fiscale a été réduite à 535'000 fr., selon décision du 21 mars 1994. Un nouveau pourvoi déposé par Richard Ley contre cette décision a été déclaré irrecevable par le Tribunal administratif (arrêt de la section des recours du 4 novembre 1994, RE 94/054).
Il résulte du dossier que, si la première décision du 27 septembre 1993 de la commission a été communiquée à tous les propriétaires en mains communes, y compris les recourantes, tel n'a pas été le cas de la décision du 21 mars 1994, dont ces dernières ont ignoré l'existence jusqu'au 19 mai 1994, date à laquelle elles ont reçu le décompte de l'impôt sur les successions.
D. Par lettre du 30 mai 1994, agissant par l'intermédiaire du notaire de Luze, les recourantes se sont adressées à la commission pour contester l'estimation fiscale de 535'000 fr., datant du 21 mars 1994. La commission a transmis ce recours le 1er mai 1995 au Tribunal administratif, qui l'a enregistré par avis du 10 mai 1995. Invitées à motiver leur pourvoi, les recourantes ont déposé le 30 juin 1995 un mémoire, concluant à ce que l'estimation fiscale de la parcelle no 763 de St-Légier soit ramenée à 360'000 fr., subsidiairement à 380'000 francs.
La commission a conclu au rejet du recours, en se référant à la position qu'elle avait indiquée dans une lettre du 5 août 1994 adressée au notaire de Luze, ainsi qu'au calcul établi le 10 août 1994 dans le cadre de l'instruction du précédent recours déposé par Richard Ley.
Les moyens des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux en date du 3 octobre 1995, en présence du mandataire des recourantes et des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. Dans son calcul de 1993, la commission a établi la valeur vénale en attribuant des valeurs de 275'250 fr. (1'101 m² à 250 fr. le m², taxe de base pour l'ensemble de la zone villa) au terrain et de 399'750 fr. (correspondant aux 3/4 de la valeur d'assurance incendie) au bâtiment, arrivant ainsi à une valeur vénale totale de 675'000 francs. Pour la valeur de rendement, elle a capitalisé à 7,5% un loyer de 2'800 francs par mois, soit 33'600 fr. par année, aboutissant au chiffre de 448'000 francs. La moitié du total (1'123'000 fr.) donnait l'estimation fiscale, arrondie à 560'000 francs.
En réexaminant le cas le 28 février 1994, la commission a révisé à la baisse la valeur vénale attribuée au bâtiment, fixant cette dernière à 346'150 fr. (805 m3 à 430 fr. le m3, vétusté déduite), sans modifier les autres éléments. L'addition de la valeur vénale et de la valeur de rendement donnait alors 1'069'400 fr., dont la moitié représentait la nouvelle estimation fiscale (535'000 fr.).
Les recourantes contestent globalement les éléments pris en compte par la commission en relevant que la valeur de l'immeuble doit correspondre à celle qui a été déterminée par les cohéritiers au moment du partage de 1993, soit 360'000 fr., ce montant étant censé correspondre à la valeur vénale. Elles invoquent au surplus que le bâtiment est assez ancien, qu'il ne possède aucun élément de luxe ni de confort particulier, et que le prix du m3 ne peut dans ces conditions aller au-delà de 350 francs. Elles soutiennent en outre que le prix du m² attribué au terrain ne saurait excéder 200 fr., pour tenir compte du fait que l'on a à faire à un bien-fonds bâti. Elles considèrent enfin que la valeur locative ne saurait dépasser 1'500 fr. par mois, au vu de l'état de l'immeuble.
3. Les recourantes ne peuvent pas être suivies lorsqu'elles revendiquent une estimation fiscale de 360'000 fr., correspondant selon elles à la valeur vénale réelle attribuée à l'immeuble par les cohéritiers lors du partage, à fin 1993. Il est vrai que l'estimation fiscale ne doit pas être supérieure à la valeur vénale (art. 2 al. 2 LEFI). Mais cette dernière représente la valeur marchande de l'immeuble par quoi il faut entendre le prix objectif que pourrait atteindre celui-ci sur le marché, en fonction de l'offre et de la demande, et au vu des transactions ayant eu lieu dans la région pour des objets semblables (art. 8 al. 1 REFI). Les modalités d'appréciation d'un immeuble peuvent sans doute varier considérablement, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que les avis des experts divergent sur le même objet en fonction de critères d'estimation pouvant eux-mêmes être très divers (ATF 120 III 81 consid. 2b). Mais il faut malgré tout s'en tenir à des éléments objectifs et l'autorité chargée de procéder à une estimation fiscale ne saurait en aucun cas être liée aux appréciations que font des cohéritiers lors d'un partage, qui sont en général liées à des circonstances propres aux personnes elles-mêmes et tiennent compte de relations familiales, soit d'éléments que l'on ne trouve pas dans une transaction normale entre un vendeur et un acheteur. Suivant la commission, le tribunal considère que la valeur vénale de l'immeuble litigieux va largement au-delà des 360'000 fr. admis lors du partage à fin 1993 et qui, soit dit en passant, sont inférieurs à la valeur révélée par une expertise privée de 1982, admettant une valeur vénale de 440'000 francs.
4. En ce qui le concerne, le tribunal admet le calcul de la commission pour le terrain, estimé à 250 fr. le m². Ce montant a été appliqué à l'ensemble de la zone villa dans laquelle se situe l'immeuble de Richard Ley, et il n'y a aucune raison de s'en écarter dans la mesure où il correspond à ce que l'acquéreur d'un terrain à bâtir serait disposé à offrir pour devenir propriétaire sur les hauts de Vevey. Le fait que la parcelle soit déjà occupée par un bâtiment, qui exclut la construction d'un autre, ne change rien à cette appréciation: on est en présence d'une belle parcelle, très bien située, avec des accès aisés et dont le statut juridique permet l'utilisation à des fins d'habitation résidentielle.
En revanche, et suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, le tribunal considère que la valeur attribuée au bâtiment lui-même est excessive, bien qu'elle ait déjà été corrigée en 1994 par la commission. Le prix du m3 retenu (430 fr., avec un coefficient de vétusté de 25%) correspond à un prix de construction "valeur à neuf" de 570 fr. le m3, ce qui est très élevé si on considère le type de construction, les matériaux utilisés et le niveau de confort fourni, qui est normal, sans plus. A tout le moins un tel prix unitaire doit-il être pondéré dans une mesure supérieure à celle admise par la commission (qui correspond aux instructions du 20 novembre 1992 du Département des finances), la dépréciation effective du bâtiment, qui a relativement mal résisté à l'usure du temps, justifiant que l'on applique le taux maximum de 30% admis par ces mêmes instructions. La valeur vénale du bâtiment doit, dans ces conditions, être fixée à 321'000 fr. (805 m3 à 570 fr. moins un coefficient de vétusté de 30%). Si on y ajoute la valeur attribuée par la commission au terrain (275'250 fr.), on arrive à un total de 596'250 fr., arrondi à 596'000 francs.
5. En ce qui concerne la valeur de rendement, et s'agissant d'un immeuble occupé par son propriétaire, la commission a appliqué correctement la loi en procédant à une estimation de la valeur locative (art. 22 al. 3 REFI). Mais, et toujours pour les mêmes raisons, qui tiennent au type de construction, à l'état d'entretien et au niveau de confort fourni, en particulier pour l'appartement du 1er étage, le tribunal admet que le loyer de 2'800 fr. par mois va au-delà de ce que permet le marché actuel, et qu'un montant de 2'500 fr. par mois, ou 30'000 fr. par année correspond mieux à la réalité. La valeur de rendement doit dans ces conditions être estimée à 400'000 francs, sur la base d'un taux de capitalisation non contesté de 7,5%.
6. Il résulte de ce qui précède que l'estimation fiscale doit être arrêtée à 498'000 fr. (moyenne entre une valeur de rendement de 400'000 fr. et une valeur vénale de 596'000 fr.) et réduite par conséquent de 37'000 fr., montant supérieur à la variation de 5% (par rapport à l'estimation fiscale litigieuse) en dessous de laquelle, selon une jurisprudence constante, le Tribunal administratif n'intervient pas parce qu'il considère que l'on ne peut pas parler d'excès du pouvoir d'appréciation (EF 94/083 du 28 février 1995; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/029 du 8 septembre 1993). Le recours doit dans ces conditions être partiellement admis. Un émolument réduit doit être mis à la charge des recourantes. Il ne se justifie en revanche pas de leur allouer des dépens, les conclusions prises en procédure étant trop éloignées du chiffre retenu par le tribunal (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 21 mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 763 de St-Légier-La Chiésaz est ramenée à 498'000 fr. (quatre cent nonante-huit mille francs).
III. Un émolument de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge des recourantes.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 19 octobre 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint