CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 février 1997
sur le recours interjeté par Christian DE MESTRAL, domicilié à la rue du Chêne no 20, 1170 Aubonne
contre
la décision rendue sur recours le 5 avril 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 406 d'Aubonne).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Christian de Mestral est propriétaire de la parcelle no 406 du cadastre de la Commune d'Aubonne. D'une superficie totale de 26'153 m2, dont 1'665 m2 en nature de place-jardin et 22'689 m2 en nature de pré-champ, cette parcelle porte un bâtiment d'une surface au sol de 585 m2. L'immeuble comporte au sous-sol des caves d'une surface de 495 m2. Un logement privé d'une surface de 66 m2 ainsi qu'un restaurant d'une surface de 429 m2 comprenant divers locaux de services sont aménagés au rez-de-chaussée. Au premier étage se trouve un autre logement, d'une surface de 495 m2; l'aile nord abrite un troisième logement ainsi qu'un réduit, pour une surface totale de 92 m2. Les combles, d'une surface de 587 m2, constituent le galetas. Le bâtiment fait l'objet d'une mention "Monument historique" au registre foncier.
B. La Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après: la commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 406 à 2'225'000 fr. Le 14 septembre 1994, Christian de Mestral a recouru contre cette décision auprès de la commission. Le 5 avril 1995, la commission a admis partiellement le recours et elle a réduit l'estimation fiscale à 2'136'000 fr. Elle a notamment procédé à une nouvelle estimation du terrain en fonction des différentes zones, mais sans modifier le prix du sol. Concernant le bâtiment, elle a maintenu son estimation en considérant que la situation ne pouvait être comparée à celle du château de Giez, car le prix de 150 fr. le m3 retenu dans cette affaire correspondait à une moyenne entre l'habitation et le rural; en outre, compte tenu du taux de vétusté retenu en l'espèce, le prix au m3 s'élevait à 350 fr., ce qui était adéquat. Elle a annexé le calcul suivant:
"Valeur vénale:
terrain: 1'400 m2 à 185.--/m2 259'000.-- 7'000 m2 à 60.--/m2 420'000.-combles: 1'832 m3 à 80.--/m3 146'560.-habitation: 6'393 m3 à 500.--/m3 3'196'500.-pondération de 30% (vétusté du bâtiment): - 958'950.-valeur vénale totale: 3'063'110.--
Valeur de rendement:
loyers annuels supputés (app. de Mestral et Tosto): 38'880.-capitalisation à 7,5%: 518'400.-loyer annuel supputé (Manoir): 44'520.-capitalisation à 8%: 556'500.-valeur de rendement totale: 1'074'900.--
Valeur d'estimation fiscale:
valeur vénale: 3'063'110.-valeur de rendement: 1'074'900.-total: 4'138'010.-- : 2 = 2'069'005.-arrondi à: 2'069'005.-- + dépendances 198, 199, 200, 201: 50'000.-- + terrain agricole: 17'753 m2 à 1.--/m2: 17'753.--
Valeur d'estimation fiscale totale arrondie à: 2'136'000.--"
C. Christian de Mestral a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par une déclaration de recours du 11 avril 1995, validée par le dépôt d'un mémoire le 26 avril 1995. Concernant la valeur vénale, il conteste le prix retenu pour les combles et pour l'habitation; il conteste également les taux de capitalisation pour déterminer la valeur de rendement. Il invoque l'arrêt du Tribunal administratif du 18 mars 1993 concernant le château de Giez, dans lequel le tribunal a considéré que pour un volume de 8'930 m3, habitable à raison de 60%, "un prix au m3 compris entre 100 et 150 francs n'était pas excessif". Ainsi, pour les combles seules, qui sont inhabitables et inutilisables, un prix de 50 fr. le m3 devrait être retenu; par ailleurs, le volume des combles est de 1'644 m3 et non de 1'832 m3; il conclut à une valeur de 82'000 fr. pour les combles. Concernant l'habitation, la commission a retenu un volume de 6'393 m3, qui comprend une cave désaffectée au sous-sol de 1'832 m3 ne devant pas être évaluée à plus de 50 fr. le m3. En outre, compte tenu des frais considérables pour l'entretien et le chauffage, la propriété ne pourrait intéresser qu'un nombre restreint de personnes privilégiées sur le plan matériel; la valeur vénale de ce genre de bâtiment n'a pas augmenté au cours de ces dernières années dans la même proportion que celle des maisons familiales courantes, au vu de l'alourdissement de la fiscalité, de l'augmentation des frais d'entretien et des salaires du personnel de maison. L'immeuble ne peut par ailleurs pas être divisé en plusieurs logements sans que des travaux considérables ne soient entrepris; de plus, le restaurant est situé au-dessous de l'appartement, ce qui crée des inconvénients notamment en été lorsque la terrasse est ouverte. En conséquence, un prix de 250 fr. le m3 devrait être retenu pour la partie habitable. S'agissant de la valeur de rendement, il admet les loyers supputés, mais il relève que le loyer annuel du restaurant de 44'520 fr. n'a été payé qu'à concurrence de 24'000 fr. en 1994; en outre, en référence à l'arrêt du château de Giez, il estime qu'un taux de 9% devrait être retenu, pour tenir compte du caractère ancien et des frais d'entretien, ce qui donnerait une valeur de rendement de 934'000 fr. En définitive, il a conclu à l'estimation fiscale suivante:
"valeur vénale: 1'993'050.-valeur de rendement: 934'000.-- 2'937'050.-moyenne: 1'463'525.-dépendances: 50'000.-terrain agricole: 17'753.-- 1'531'278.--"
Le 17 mai 1995, la commission s'est déterminée sur le recours. Concernant la valeur vénale, elle fait valoir que le prix de 100 à 150 fr. retenu dans l'arrêt concernant le château de Giez ne peut pas être pris en référence; en effet, ce prix constitue une moyenne entre la partie habitable et le rural; or, dans le cas présent, on ne se trouve pas dans la même proportion de ce qui est habitable et de ce qui ne l'est pas. En revanche, elle admet que le volume à prendre en considération est bien de 1'644 m3 et non de 1'832 m3, ce qui correspond à une diminution de l'estimation fiscale de 7'520 francs, ce volume devant être retenu, bien que la cave soit inutilisée; c'est en effet son existence qui est déterminante. L'alourdissement de la fiscalité, l'augmentation des frais d'entretien et des salaires du personnel de maison ne peuvent pas être pris en considération; de plus, elle estime que la présence d'un restaurant ne diminue pas dans tous les cas la valeur marchande d'un immeuble. S'agissant de la valeur de rendement, elle fait valoir que le règlement d'application de la loi sur les estimations fiscales prescrit de déterminer la valeur de rendement selon le montant des baux. En conséquence, elle a conclu à l'admission partielle du recours en ce sens que l'estimation fiscale devait être réduite de 7'520 fr.
Le 20 juin 1995, Christian de Mestral a déposé un mémoire complémentaire; développant l'argumentation exposée dans son mémoire de recours, il a conclu au maintien de ses conclusions.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 7 septembre 1995 en présence des parties, qui ont confirmé leurs conclusions.
Le 13 septembre 1995, la commission a précisé qu'elle avait attribué une valeur d'estimation de 50'000 fr. pour toutes les dépendances confondues, soit les bâtiments ECA nos 198, 199, 200 et 201.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, s'agissant des combles, le tribunal estime que les valeurs retenues dans l'arrêt concernant le château de Giez ne peuvent pas servir d'élément de comparaison, la situation n'étant pas similaire. L'état général du bâtiment d'Aubonne est meilleur que celui de l'immeuble de Giez; les combles de l'immeuble en cause sont en bon état et les appartements présentent une bonne qualité de construction; en outre, l'immeuble à Aubonne conserve une possibilité d'utilisation commerciale, contrairement au château de Giez, qui ne peut être affecté qu'à l'habitation. Enfin, l'immeuble est très bien situé, à Aubonne; or, le prix du terrain sur la Côte est plus élevé que dans le nord vaudois. Il convient encore d'ajouter que pour le château de Giez, un prix comprenant une moyenne entre la partie habitable et le rural avait exceptionnellement été fixé, au vu de la nature de l'immeuble en question, lequel présentait un volume considérable, soit plus d'un tiers du volume total de l'ensemble des constructions.
Dans le cas présent, on peut examiner séparément les combles, les caves et les logements. Le tribunal estime qu'un prix de 80 fr. le m3 est adéquat et doit être confirmé pour les combles. La commission a pris en compte les caves dans le volume habitable et elle a estimé le tout à 500 fr. le m3 avec un taux de vétusté de 30%; le volume des caves de 1'832 m3 doit cependant être compté séparément; le tribunal estime qu'un prix de 200 fr. le m3 doit ainsi être retenu. Enfin, concernant la partie logement, soit un solde de 4'561 m3, le prix de 500 fr. le m3 se justifie au vu des caractéristiques du bâtiment, notamment de ses vastes surfaces à disposition et de la qualité de son environnement. Le tribunal aboutit ainsi au calcul de la valeur vénale suivant:
"combles: 1'644 m3 à 80 fr. le m3 131'520.-caves: 1'832 m3 à 200 fr. le m3 366'400.-habitation: 4'561 m3 à 500 fr. le m3 2'280'500.-total: 2'778'500.-pondération: - 30% 1'944'894.-terrain: 679'000.-total valeur vénale: 2'623'894.--"
On constatera que si l'on appliquait la même méthode de calcul à l'immeuble de Giez, selon les valeurs retenues pour l'immeuble d'Aubonne par le tribunal, on aboutirait à un prix au m3 inférieur à celui qui avait été retenu. On peut effectuer cette vérification en procédant comme il suit: les combles de l'immeuble de Giez comprennent un logement et un galetas; ainsi, pour lui appliquer le même prix au m3 que l'immeuble d'Aubonne, il faut en premier lieu calculer la moyenne du prix au m3 de ce dernier pour les parties d'immeuble semblables, qui est de 203 fr. le m3 (moyenne entre le prix de 350 fr. le m3 pour le logement et le prix de 56 fr. le m3 pour les combles, y compris la pondération de 30%):
Immeuble de Giez:
- combles (logement + galetas): 2'140 m3 à 203 fr. = 434'420.--
- rez + 1er étage (logements): 3'317 m3 à 350 fr. = 600'805.--
- rural: 3'473 m3 à 56 fr. = 194'488.--
- total: 1'229'713.--
On obtient donc un prix moyen de 137,70 fr. le m3 pour l'ensemble de l'immeuble de Giez, ce qui est même encore inférieur au prix de 150 fr. le m3 que le tribunal avait retenu dans cette affaire; en conséquence, le recourant ne peut pas se prévaloir d'une inégalité de traitement en invoquant l'arrêt EF 92/030 du 18 mars 1993 concernant le château de Giez.
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2. Selon les instructions, les maisons familiales sont généralement touchées par des frais d'entretien et d'administration plus bas qu'en ce qui concerne les maisons locatives; cela tient au fait qu'en général, on prend plus de soin des maisons familiales et on peut aussi compter sur une durée de vie plus longue; cette circonstance entraîne ordinairement un taux de capitalisation plus bas que pour les maisons locatives ou les bâtiments commerciaux (voir également art. 22 REFI). Afin de tenir compte de l'évolution économique, les instructions prévoient un taux de capitalisation variant de 7 à 8%.
c) En l'espèce, le loyer fixé par la commission correspond à un loyer mensuel de 6'950 fr., pour l'ensemble de l'immeuble; compte tenu de la qualité des logements et de l'espace qu'offrent la disposition des pièces, ce montant se justifie. Il convient en outre de préciser que le fait que le loyer fasse l'objet d'arriérés n'est pas déterminant quant à la valeur locative qui doit être prise en compte. Concernant le taux de capitalisation pour les logements, le tribunal estime que l'immeuble n'est pas vétuste au point de justifier un taux plus élevé que 7,5%, qui tient suffisamment compte des circonstances du cas d'espèce; pour la partie restaurant, la commission a également justement appliqué un taux de 8%, qui se justifie pour un local commercial. En conséquence, la valeur de rendement de 1'074'900 fr. doit être confirmée.
5. En conclusion, avec une valeur vénale de 2'623'894 fr. et une valeur de rendement de 1'074'900 fr., le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'849'397 francs (2'623'894 + 1'074'900 : 2), qui est inférieure de 286'603 fr. à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 13,4%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 406 d'Aubonne est fixée à 1'849'397 fr., arrondie à 1'849'000 fr. (art. 29 REFI). Vu l'issue du recours, un émolument de justice réduit de 300 fr. est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision sur recours du 5 avril 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 406 du cadastre communal d'Aubonne est fixée à 1'849'000 fr.
III. Un émolument de justice de 300 (trois cents) fr. est mis à la charge du recourant Christian de Mestral.
Lausanne, le 27 février 1997/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint