CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 3 octobre 1997
sur le recours interjeté par Roland DEVELEY, domicilié chemin de la Chapelle, à 1077 Servion.
contre
la décision rendu le 27 février 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (estimation fiscale de la parcelle no 158 de Servion).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: Mlle F. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Roland Develey est propriétaire de la parcelle 158 à Servion d'une superficie de 1'625 m². Une villa a été construite sur ce bien-fonds en 1974. L'estimation fiscale était alors arrêtée à 117'000 fr.; pour la valeur vénale, le terrain était estimé à 17'000 fr., la villa à 107'000 fr. et le garage à 10'000 fr. La valeur de rendement était fixée à 100'000 fr. correspondant à un loyer de 600 fr. capitalisé au taux de 7%. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, une valeur de 349'000 fr. a été retenue pour la parcelle en cause. Roland Develey a recouru contre cette décision le 10 octobre 1994 et la commission d'estimation fiscale, par une nouvelle décision du 27 février 1995, a réduit le montant de l'estimation à 318'000 fr. Par lettre du 8 mars 1995, Roland Develey a recouru contre cette décision en raison du fait qu'il n'était pas en possession du détail du calcul. Par lettre du 9 mars 1995 la commission a précisé de la manière suivante le détail du calcul:
Valeur vénale: - sol: Fr. 196'000.--
- habitation: Fr. 248'000.--
Valeur de rendement: 1'200 fr. par mois soit 14'400 fr. l'an capitalisés au taux de 7½% Fr. 192'000.--
Moyenne entre valeur vénale et de rendement: Fr. 318'000.--
B. Par lettre du 21 mars 1995, Roland Develey a contesté à nouveau la décision de la Commission d'estimation fiscale auprès du Tribunal administratif. Il relève que la nouvelle mensuration cadastrale avait fixé la surface du terrain à 1'625 m² au lieu de 1'635 m² retenus dans la décision. Le prix du terrain serait à son avis exagéré en raison d'une construction voisine qui dévaluerait sa propriété. Un prix de 100 à 110 fr. le m² serait à son avis plus adapté. Il soutient aussi qu'une dévaluation annuelle de 2% devrait être appliquée pour déterminer la valeur du bâtiment. Compte tenu de l'année de construction et du coût de 420 fr. le m³, la valeur du bâtiment devrait être fixée à 162'288 francs.
La Commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours le 25 avril 1995. Elle soutient que le prix de 120 fr. le m² retenu pour l'estimation de la valeur vénale du terrain serait identique à celui des parcelles voisines localisées dans le même quartier dont la situation et l'orientation seraient comparables. S'agissant de la surface du terrain, l'autorité intimée estime que la nouvelle mensuration numérique qui a pour effet de diminuer de 10 m² l'aire de la parcelle, ne pouvait pas être invoquée pour justifier une baisse de la valeur marchande du sol car le bien-fonds est demeuré inchangé; en outre la nouvelle mensuration numérique n'aurait pas fait l'objet d'une enquête publique et ne serait actuellement pas en vigueur. De l'avis de l'autorité intimée, les rectifications de surface résultant de la nouvelle mensuration numérique ne pourraient justifier à elles seules une modification de l'estimation des valeurs vénales dans le cadre de l'estimation fiscale. L'autorité intimée relève que le prix de 120 fr./m² se situe dans la partie inférieure de la fourchette de prix applicable à des terrains en zone de villa selon les instructions du département du 8 janvier 1991; elle serait même inférieure au prix de vente enregistré lors des dernières ventes de parcelles situées en zone de villa à Servion à savoir: 219 fr. 85 pour une parcelle de 1410 m² acquise en avril 1994 et 156 fr. pour une parcelle de 1'625 m² achetée en février 1995.
S'agissant de la valeur du bâtiment, la commission a retenu un prix moyen de 385 fr. le m³ ECA soit 248'000 fr. Ce mode de calcul tiendrait compte équitablement de l'âge de la maison et de l'usage d'un matériau préfabriqué. Elle serait à mettre en rapport avec la valeur d'assurance ECA fixée à 600 fr. le m³. Enfin, la commission relève que le recourant ne met pas en cause la valeur de rendement calculée sur la base d'un loyer mensuel de 1'200 fr. par mois.
C. Le tribunal a procédé à une visite des lieux lors de son audience du 6 décembre 1995 en présence du recourant et des représentants de la Commission d'estimation fiscale ainsi que de la Municipalité de Servion.
La villa du recourant comprend un salon, une cuisine, une chambre à lessive, un petit bureau, un WC et une salle de bains ainsi que trois chambres à coucher avec un garage. Il s'agit d'une construction sans sous-sol construite en "panneau-sandwich" préfabriqué sur un seul niveau avec un volume sous toiture inutilisable.
D. Par ailleurs, à la demande du tribunal, l'autorité intimée a produit le détail des estimations fiscales des parcelles voisines 396, propriété de Werner Niederberger, et 159, propriété de Pierre Zurbuchen. Il en résulte que le prix du terrain a été fixé à 110 francs le m² pour la propriété Niederberger; pour la propriété de Pierre Zurbuchen une partie de la parcelle dont la surface totale s'élève à 2'504 m² a été estimée à 120 fr. le m² (1'250 m²) et l'autre partie à 50 fr. le m² (1'250 m²) en raison de la forte déclivité du terrain.
Le tribunal a encore demandé à l'autorité intimée les estimations des terrains de l'ensemble du lotissement. Les deux parcelles 157 et 156 longeant le chemin d'accès communal ont été estimées au prix de 120 fr. le m², comme la partie plate de la parcelle 159. Ces parcelles se situent, comme la parcelle du recourant, légèrement au-dessus du lotissement; les autres parcelles en contrebas, soit les parcelles 387, 160, 392 et 393 ont été estimées à 110 fr. le m²; la parcelle 394, située directement devant la parcelle du recourant, étant estimée à 115 fr. le m².
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (v. notamment arrêt EF 96/022 du 10 décembre 1996).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, l'autorité intimée a retenu un prix de 380 fr. le m3 pour estimer la valeur vénale de la construction du recourant. Ce prix correspond toutefois à une valeur à neuf de l'ordre de 487 fr. pondérée de 21%. La section du tribunal estime qu'une telle valeur à neuf reste encore trop élevée même si l'assurance-incendie a procédé à une estimation de 600 fr. le m3, qui correspond à un bon niveau de qualité de construction. L'inspection locale a permis de constater que les éléments préfabriqués de façade se détériorent beaucoup plus rapidement qu'une construction traditionnelle et surtout ne permettent pas une rénovation ni un entretien en vue d'une remise à neuf. La construction du recourant pourrait être comparée à une baraque de chantier sophistiquée et bénéficiant d'un confort minimal à l'intérieur (sanitaire, chauffage et eau chaude). Le tribunal estime que le prix maximum de la valeur à neuf du bâtiment du recourant ne peut dépasser 400 fr. par m3, montant qui doit être pondéré à 21% pour tenir compte du vieillissement, ce qui correspond à un prix de 315 fr. le m3, soit 202'860 francs pour une construction de 644 m3. En revanche, le prix du terrain estimé à 120 fr. le m² n'apparaît nullement exagéré et correspond aux prix pratiqués dans le district.
c) Le tribunal ne saurait en outre considérer qu'il y a une inégalité de traitement entre l'estimation du terrain de la parcelle voisine 159 de M. Niederberger et du terrain de la parcelle du recourant. D'une part, la parcelle 159 est nettement plus importante en surface que celle du recourant (2'504 m² contre 1'625 m²); d'autre part, elle ne présente pas la même pente naturelle. En effet, le léger talus situé derrière la maison du recourant est dû principalement aux travaux de terrassement qui ont permis la construction de la maison sur un seul niveau alors que la pente sur la partie supérieure de la parcelle 159 a nécessité la création d'un sous-sol entièrement dégagé en aval. A cela s'ajoute le fait que les deux parcelles voisines au nord-est du terrain du recourant (157 et 156) ont aussi été estimées à 120 fr. le m² en raison de leur position légèrement dominante sur le solde du lotissement (dégagement, vue). Les prix de 110 et 115 fr. le m² attribués aux parcelles centrales du lotissement se justifient par le fait qu'elles ne bénéficient pas d'une position aussi favorable. L'estimation du terrain du recourant à 120 fr./m² n'est donc pas contraire au principe de l'égalité de traitement.
3. Il résulte de ce qui précède que l'estimation fiscale de la parcelle 158 doit s'établir de la manière suivante. La valeur vénale comprend le terrain de 1'625 m² au prix de 120 fr., soit 195'000 fr., et la maison, estimée à 202'860 fr.; soit une valeur marchande totale de 397'860 fr. Quant à la valeur de rendement, qui n'est pas contestée par le recourant (loyer de 1'200 fr. capitalisé au taux de 7½%), elle atteint 192'000 fr. Le montant de l'estimation fiscale s'élève ainsi à 294'930 fr. (397'860 + 192'000 = 589'860 : 2). La différence de 23'070 fr. avec la décision contestée dépasse la marge de 5% en deçà de laquelle le tribunal renonce à intervenir.
Le recours doit donc être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 158 est arrêtée à 294'930 fr., somme arrondie à 295'000 fr. Le recourant n'obtenant que partiellement gain de cause, il convient de mettre à sa charge une partie des frais de justice, arrêtés à 400 fr.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron du 27 février 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 158 de la Commune de Servion est arrêtée à 295'000 fr.
III. Un émolument de justice de à 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/sa/Lausanne, le 3 octobre 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint