CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 17 août 1995
sur le recours interjeté par Jean-Jacques et Claire-Colette DEROBERT, à Mézières, assistés dans le cadre de la présente procédure par Me Yves Burnand, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 1er mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (estimation fiscale de la parcelle n°123 de Mézières).
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Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Perroud, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Claire-Colette Derobert est propriétaire, à Mézières, de la parcelle n° 123 du cadastre communal, d'une surface totale de 2'071 mètres carrés, intégralement colloquée en zone villa. Dite parcelle comporte une villa de 158 mètres carrés au sol, ainsi qu'un garage pour deux voitures, construits en 1972. L'immeuble a été acheté en 1977 par sa propriétaire actuelle qui l'occupe avec son époux, prénommé Jean-Jacques.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (ci-après: la commission d'estimation) a estimé l'immeuble susmentionné de la manière suivante (décompte tiré des notes manuscrites figurant au dossier):
Valeur vénale
sol: 190 fr./m² Fr. 393'000.--
(1971) habitation et garage: 1551 m3 à 470 fr./m3 Fr. 729'000.--
Valeur de rendement
2'800 fr. y compris 2 garages Fr. 448'000.--
Fr. 785'000.--
C. Cette estimation a fait l'objet d'une décision notifiée le 7 décembre 1994 aux époux Derobert qui ont recouru en vain (pourvoi écarté par décision du 1er mars 1995). C'est contre cette dernière décision que les époux Derobert se sont pourvus auprès du Tribunal administratif par acte du 10 mars 1995, confirmé par un mémoire du 25 mars suivant. En substance, ils estiment que le loyer de leur villa ne saurait être estimé à une somme supérieure à 2'000 fr., que la valeur du terrain ne saurait excéder un prix se situant dans une fourchette de 125 à 140 fr. par mètre carré, enfin, que la valeur de la construction devrait être déterminée en prenant en compte la valeur à neuf fixée par la police d'assurance incendie (868'620 fr. en 1994), dont il y aurait lieu de déduire 1,23% par année d'âge du bâtiment, ainsi que 10% supplémentaire en raison de la faible qualité de la construction. Ils concluent à ce que l'estimation fiscale soit fixée à un montant n'excédant pas 580'000 francs.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience le 21 juin 1995, à Mézières, sur la parcelle du recourant qu'il a visitée, en présence de Jean-Jacques Derobert, de son conseil, Me Yves Burnand, ainsi que des membres de la commission intimée.
Considérant en droit:
1. Le recourant ne conteste pas tellement les principes juridiques applicables à la détermination de l'estimation fiscale, mais surtout les montants retenus par l'autorité intimée dans les différents postes de son décompte. On les passera donc en revue ci-dessous.
a) S'agissant de la valeur de rendement, le recourant s'est tout d'abord référé à la valeur locative retenue en matière d'imposition sur le revenu, mais à tort. En effet, la jurisprudence constante dénie toute portée en matière d'estimation fiscale à cette valeur (Tribunal administratif, arrêt EF 94/073 du 8 décembre 1994, consid. 2); il n'y a pas de motif de s'écarter ici de cette solution.
Le recourant a ensuite contesté la surface utile retenue par l'autorité intimée, à savoir 215 mètres carrés, en invoquant de son côté une surface de 203 mètres carrés. Là encore, il a tort. Le tribunal constate en effet que l'autorité intimée n'a pris en compte que le 80% de la surface cadastrale, s'agissant du rez-de-chaussée (80% de 158 m² = 126.4 m²), et qu'elle a encore réduit cette surface de 30%, s'agissant du 1er étage, alors que la police d'assurance du bâtiment figurant au dossier fait état d'une surface plus importante pour cet étage (151 m² contre 138 m² au rez-de-chaussée). Au demeurant, cette différence s'explique par une légère divergence des méthodes appliquées par les autorités d'estimation fiscale et les commissions ECA; les secondes calculent les surfaces de plancher en ne déduisant que les murs porteurs, alors que les premières procèdent à une estimation forfaitaire (80%) censée correspondre à la surface nette, après déduction de tous les murs. Il est donc possible que les calculs du recourant soient exacts; cependant, quand bien même tel serait le cas, la différence de surface ainsi mise en évidence, soit 12 m², ne justifie pas encore, à elle seule, une correction de l'estimation du loyer retenu par la commission.
En ce qui concerne la valeur de rendement, les instructions du Département des finances du 20 novembre 1992 relatives à l'estimation fiscale des immeubles préconisent de prendre en compte un montant se situant entre 100 et 200 fr. par mètre carré. En l'occurrence, l'autorité intimée a retenu le chiffre de 150 fr. par mètre carré, ce qui détermine un loyer mensuel de 2'800 fr., compte tenu d'une valeur locative mensuelle légèrement supérieure à 100 fr. attribuée au garage. Le Tribunal administratif juge ce montant raisonnable car, même si le bâtiment litigieux n'a rien de luxueux et n'est peut-être pas aussi bien conçu qu'une construction récente, il n'en demeure pas moins qu'il est de bonne qualité. Au surplus, il est divisé en deux appartements qui, contrairement à ce que soutient le recourant, pourraient aisément être aménagés de manière à être utilisables de manière indépendante (entrées séparées). Enfin, les chiffres indiqués par la commission intimée dans sa détermination du 10 avril 1995 démontrent qu'un loyer mensuel de 2'800 francs pour une villa de deux appartements à Mézières correspond au prix usuel du marché. Les comparaisons faites par le recourant avec une maison datant de 1947 et louée 2'180 fr. par mois, ainsi qu'avec une autre villa sise au bord de la route cantonale et louée environ 2'550 fr. par mois ne sont à cet égard pas pertinentes. Dans le premier cas, l'ancienneté justifie la différence; dans le second, c'est l'emplacement qui joue ce rôle.
b) A propos de la valeur vénale du sol, la commission d'estimation l'a estimée en l'occurrence à 190 fr. par mètre carré. Elle a indiqué dans ses déterminations que les parcelles les plus défavorisées, localisées en zone villa, avaient été taxées à 130 francs le mètre carré et que la bonne situation de la parcelle litigieuse justifiait le prix retenu. Elle a encore expliqué à l'audience que ce chiffre correspondait au montant habituellement attribué aux terrains situés en zone villa, qu'en revanche les parcelles situées en zone village avaient été généralement taxées à 150 fr. par mètre carré, pour tenir compte des contraintes supérieures existant dans cette zone (nuisances, problèmes de contiguïté). Cette différence de traitement entre parcelles situées en zone village et zone villa ne convainc pas le tribunal. Certes, les inconvénients évoqués à propos de la zone village existent, mais ils sont compensés par des possibilités de construire supérieures (v. art. 18 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 18 avril 1984). On notera à cet égard que dans une affaire jugée le même jour, mais relative à la Commune de Servion (EF 95/005), la commission compétente a indiqué qu'elle avait taxé plus haut les terrains situés en zone village, en raison d'un coefficient de constructibilité supérieur. En conséquence, le Tribunal administratif estime que la valeur vénale du terrain doit être en l'occurrence estimée à 150 fr. par mètre carré. On verra plus loin les conséquences qu'il y a lieu d'en tirer.
c) En ce qui concerne l'estimation du coût de construction, l'autorité intimée s'est fondée sur un prix uniforme pour la villa et le garage de 550 fr. par mètre cube, procédant à un abattement de 80 fr. par mètre cube en raison de l'ancienneté de l'objet litigieux. Là encore, cette estimation apparaît légèrement trop élevée. Le tribunal estime préférable de retenir le montant de 550 fr. par mètre cube émanant du rapport du Crédit foncier vaudois (sur ce point, v. notamment arrêt EF 94/0067 du 14 novembre 1994, cons. 2a), montant auquel il faut appliquer un coefficient de vétusté de 1% par année d'ancienneté jusqu'à 20 ans et de 0,25% par année d'ancienneté de 21 à 30 ans, conformément aux directives précitées du Département des finances, étant précisé que la valeur du garage doit être appréciée sur des bases inférieures. Ces considérations ont pour conséquence que les 1'335 mètres cubes de la villa doivent être taxées à 437 fr. 25 par mètre cube (79,5% de 550 fr.), ce qui donne, pour cet objet, une valeur vénale de 584'166 fr., arrondie à 584'000 fr.; quant au garage il se justifie de prendre en compte un montant de 300 fr. par mètre cube, auquel on applique le même taux de vétusté, ce qui permet d'arrêter sa valeur vénale à 51'516 fr., somme arrondie à 51'500 fr. (300 fr./m3 x 216 m3 x 79.5%).
d) Vu ce qui précède, la valeur de rendement restera inchangée, à 448'000 fr., tandis que la valeur vénale du sol doit être réduite à 310'600 fr. (2'071 m² x 150 fr./m² = 310'650 fr., somme arrondie à 310'600 fr.) et la valeur de la construction à 635'500 francs (584'000 fr. + 51'500 fr.). L'estimation fiscale litigieuse doit ainsi être ramenée à 697'000 fr. ([635'500 + 310'600 + 448'000] : 2 = 697'050 fr., somme arrondie à 697'000 francs).
2. Le recours est en conséquence admis partiellement.
Vu l'issue du recours, il se justifie, en équité, de laisser les frais entièrement à la charge de l'Etat et de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens aux recourants qui n'ont obtenu que partiellement gain de cause avec l'assistance d'un homme de loi (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis partiellement; la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, du 1er mars 1995, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 123 de Mézières, propriété de Claire-Colette Derobert, est fixée à 697'000 francs.
II. La présente décision est rendue sans frais, ni dépens.
mp/Lausanne, le 17 août 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint