CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 août 1995
sur le recours interjeté par Michel BLANC, à Mézières, assisté dans le cadre de la présente procédure par l'avocat Pierre-Olivier Wellauer, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 28 février 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (estimation fiscale de la parcelle no 116 de Mézières).
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Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Perroud, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Michel Blanc et son épouse sont propriétaires, à Mézières, de la parcelle n° 116 du cadastre communal, d'une surface totale de 4'149 mètres carrés, colloquée en zone villa, à l'exception d'une petite partie formant l'angle nord du bien-fonds. Cette parcelle supporte d'abord une maison de maître (n° ECA 10a et 10c), d'une surface au sol de 158 mètres carrés, compte tenu de l'avant-corps situé au rez-de-chaussée, en façade est (véranda de 16 m² servant de balcon pour les pièces situées au premier étage); elle comporte quatre niveaux habitables (rez, étage, combles et surcombles) et son volume atteint 1'893 m3 selon la police d'assurance du bâtiment. Cette construction a été réalisée en 1917, mais a été entièrement rénovée à partir de l'année 1985, de sorte qu'elle est dans un excellent état. Se trouve ensuite sur la parcelle un bâtiment à usage de garage (4 places) et de dépendance, d'une surface au sol de 118 mètres carrés, réalisé en 1991. On notera encore la présence, à proximité de la parcelle n° 116, du Théâtre du Jorat, distant d'une cinquantaine de mètres de l'habitation de Michel Blanc.
B. Les époux Blanc ont acquis la parcelle susmentionnée en 1985, ce qui a donné lieu à une nouvelle estimation fiscale, celle-ci passant de 250'000 fr. à 415'000 fr. (valeur arrêtée le 22 février 1985 suite à un recours). En outre, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (ci-après: la commission d'estimation) a porté en 1992 l'estimation fiscale à 515'000 fr. pour tenir compte de la construction du bâtiment ECA n° 463 (garage et dépendance).
C. La commission d'estimation a procédé, dans le cadre de la révision générale décidée le 2 mars 1990 par le Conseil d'Etat, à une nouvelle estimation sur la base du calcul suivant:
Valeur vénale:
- sol (parcelle entièrement située en zone "villa")
4'149 m2 à 190 fr./m2 Fr. 788'000.--
- habitation: 1893 m3 à 550 fr./m3 Fr. 1'041'000.--
- dépendance et garage Fr. 168'000.--
Valeur de rendement:
4'000 fr. par mois, soit 48'000 fr. l'an, capitalisés au taux de 7 1/2% Fr. 640'000.--
Moyenne entre valeurs vénale et de rendement, arrondie au millier supérieur Fr. 1'319'000.--
Sur recours de Michel Blanc, la commission d'estimation a réduit, pour une partie de la parcelle, le prix au mètre carré à 150 fr., seule une surface de 1'500 mètres carrés étant estimée au prix initial de 190 fr.; la valeur vénale du sol a ainsi été réduite de 788'000 fr. à 682'500 francs. Dans le même temps, la commission d'estimation a suivi les observations du recourant, faisant passer la valeur vénale de l'habitation (ECA no 10a) à 1'098'000 francs. Il en est résulté une estimation corrigée à la baisse à 1'294'000 fr., laquelle a fait l'objet d'une notification le 28 février 1995.
D. C'est cette décision que Michel Blanc a déférée au Tribunal administratif par acte de recours du 6 mars 1995, complété par un mémoire de son conseil, Me Pierre Wellauer, du 15 mars 1995. A la suite de la réponse de la commission intimée, du 5 avril suivant, le recourant a encore déposé une écriture complémentaire le 2 mai 1995. Les arguments des parties seront repris, en tant que de besoin, dans la partie "en droit" ci-après.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 21 juin 1995, à Mézières, en présence de Michel Blanc, de son avocat, ainsi que des membres de la commission intimée. Il a procédé à une inspection des lieux, puis entendu les explications finales des parties. On y reviendra également ci-dessous, dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. Le recourant s'étonne en premier lieu de la disparité, exorbitante à ses yeux, entre l'estimation de 1992 et celle résultant de la décision contestée. Une telle différence n'a pourtant rien de critiquable; elle s'explique pour les motifs suivants.
a) Dans le cadre de son estimation de 1992, la commission intimée a appliqué la jurisprudence instaurée par l'arrêt F. (reproduite in RDAF 1991, 314 s.), en limitant la correction de l'estimation fiscale à l'augmentation de valeur due à la construction du bâtiment ECA n° 463. En conséquence, dans le cadre de la révision générale, la commission d'estimation a fait table rase des anciennes valeurs, cette opération ayant précisément pour but de mettre en évidence les plus-values intervenues depuis la date d'anciennes estimations, corrigées seulement, dans certains cas, comme en l'espèce, par l'effet d'une mise à jour partielle.
b) Le recourant conteste toutefois cette appréciation en soutenant que la commission intimée a effectué, en 1992, une mise à jour complète de la valeur de sa parcelle. Il indique à cet égard qu'il a effectué d'importantes transformations à partir de 1985, que celles-ci ont été annoncées aux autorités fiscales par le biais des déductions pour dépenses d'entretien et que la décision du 10 janvier 1992, consécutive à la construction de la dépendance et du garage, porte la mention "ensuite de transformations importantes". Selon lui, la valeur de son bien-fonds a donc été entièrement réactualisée; il en déduit que le chiffre retenu en 1992 (515'000 fr.) ne pourrait être modifié que dans l'hypothèse de l'existence d'une plus-value enregistrée entre 1992 et 1994.
Cette argumentation serait vraisemblablement correcte si la version des faits présentée par le recourant était exacte. En effet, les instructions du Département des finances du 20 novembre 1992 relatives à l'estimation fiscale des immeubles prévoient que les estimations mises à jour en 1990, 1991 et 1992 ne doivent pas faire l'objet d'une révision, à l'exception notamment de celles qui auraient été seulement adaptées de manière partielle, en application de la jurisprudence précitée F. (page 1, let. B). Toutefois, la version alléguée par le recourant ne correspond pas à la réalité; on se trouve au contraire, en l'occurrence, précisément dans l'hypothèse d'une mise à jour partielle, en 1992, conformément à la jurisprudence inaugurée dans cet arrêt. Cela ressort aussi bien du dossier que des explications récoltées à l'audience. Dans le questionnaire qu'il a rempli le 10 juin 1991 et qui a servi de base à la décision du 10 janvier 1992, Michel Blanc n'a rempli que la rubrique relative aux "Locaux commerciaux, industriels, garages" (souligné par le recourant) en mentionnant exclusivement le coût de construction du bâtiment ECA n° 463 (garage + dépendance). Il a expressément reconnu à l'audience que, pour lui, le questionnaire n'avait trait qu'à cet objet. Il ne fait ainsi pas de doute que le recourant devait comprendre la décision reçue le 10 janvier 1992 comme ne visant que la mise à jour relative à la construction nouvelle seulement. Les termes "transformations importantes" n'ont à cet égard pas pu le tromper. En effet, les membres de la commission intimée ont expliqué, sans être contredits sur ce point, qu'il existait déjà, précédemment, des garages préfabriqués à l'endroit de la nouvelle construction. Dans ce contexte, la désignation susmentionnée était relativement proche de la réalité. Le recourant a objecté que la commission d'estimation était au courant des transformations affectant son habitation du fait qu'il avait régulièrement annoncé ses travaux aux autorités fiscales, par le biais des déductions pour frais d'entretien invoquées. Cet argument n'est pas décisif, car les commissions d'estimation fiscale ne reçoivent pas les données issues des déclarations fiscales, adressées aux commissions d'impôt, et constituent des autorités distinctes de ces dernières. On notera au surplus qu'en cas de transformations importantes, la mise à jour de l'estimation fiscale (qui peut être complète) est en principe faite suite à la communication de l'octroi du permis de construire. Or, comme l'a expliqué le représentant de la Commune de Mézières à l'audience, en pratique aucun permis de construire n'est demandé pour la réalisation de travaux de transformations, sauf s'ils impliquent des modifications extérieures (par ex. lucarnes); et le recourant a admis qu'il n'avait pas requis d'autorisation pour les travaux intérieurs exécutés à partir de l'année 1985.
c) En conclusion, c'est à juste titre que l'autorité intimée a considéré qu'elle était habilitée, à fin 1994 - début 1995, à procéder à une mise à jour complète de l'estimation fiscale du bien-fonds du recourant.
2. Sur le plan des chiffres, le recourant les a contestés en mettant en évidence l'âge du bâtiment, sa proximité avec le théâtre du Jorat et divers autres inconvénients liés à la Commune de Mézières (climat rigoureux, infrastructures insuffisantes, distance de Lausanne et taux fiscal élevé). A l'audience, il a finalement affirmé que ce n'était pas tellement l'estimation poste par poste effectuée par l'autorité intimée qu'il remettait en cause, mais surtout l'absence de pondération du chiffre obtenu en fonction des inconvénients cités ci-avant. Il a insisté sur le fait que sa propriété n'était ni vendable, ni louable au prix correspondant aux valeurs retenues par l'autorité intimée. Dès lors, le tribunal examinera en premier lieu si les différents postes du décompte arrêté par la commission échappent à la critique, puis, dans un considérant suivant, si le total obtenu doit être pondéré en fonction de la "réalisabilité" du bien-fonds du recourant.
a) Comme le met en évidence le rapport du Crédit foncier vaudois produit à l'audience par le recourant, son habitation, villa de maître construite en 1917, a été entièrement rénovée entre 1985 et 1991. Ces travaux ont été effectués avec soin (conservation des boiseries d'époque), en utilisant des matériaux de qualité supérieure (marbre ou parquet massif sur les sols, salles d'eau luxueuses, escaliers en chêne, cheminées de salon de très bonne facture, agencement de cuisine de qualité supérieure, etc.; v. p. 4 et 5 dudit rapport). L'inspection locale a entièrement confirmé cette appréciation et le tribunal a également pu constater que l'objet en cause se trouve dans un excellent état d'entretien (v. rapport précité, p. 5). Dans ces conditions, on peut véritablement parler d'un objet de grande qualité; il apparaît dès lors parfaitement correct de retenir un prix de 580 fr. par mètre cube. Le tribunal estime toutefois nécessaire, contrairement à la démarche suivie par la commission, d'opérer sur le montant ainsi obtenu un abattement pour cause de vétusté. Il ne faut pas perdre de vue en effet que la construction d'origine date de 1917 et que les transformations opérées sur le bâtiment ECA 10a/10c ont débuté en 1985 déjà - l'inspection locale a d'ailleurs confirmé qu'elles n'étaient pas toutes récentes. Tout bien considéré, l'autorité de céans considère qu'il se justifie de retenir en l'espèce un coefficient de vétusté de 10% (soit un prix de 522 fr./m3, qui fait apparaître celui retenu par l'expertise du Crédit foncier de 480 fr./m², comme trop modeste). Dans le cadre de l'examen de la valeur vénale de ce bâtiment, l'on parvient ainsi à un montant de 988'000 francs.
S'agissant du coût de construction du garage et dépendance, le recourant a avoué des dépenses se situant aux alentours de 130'000 fr., en ajoutant qu'il avait fait une grande partie du travail de ses propres mains. Il a admis à l'audience que cet objet vaut environ 200'000 fr., confirmant ainsi le chiffre articulé dans son premier recours du 22 décembre 1994. Le chiffre arrêté par la commission d'estimation (168'000 fr.) échappe ainsi à la critique.
b) Le recourant ne conteste pas le prix de 150 fr. au mètre carré retenu pour les 2'650 mètres carrés entourant sa villa. Le rapport d'expertise produit à l'audience fait d'ailleurs état d'une valeur de 160 fr. par mètre carré. Il conteste en revanche le chiffre de 190 fr. par mètre carré pour la partie de sa parcelle considérée comme détachable, à savoir 1'500 mètres carrés. A cet égard, l'auteur de l'expertise articule un montant de 100 fr. au mètre carré (p. 7). Si ce dernier chiffre est sans aucun doute trop modeste, le montant de 190 fr. par mètre carré apparaît discutable, et cela pour plusieurs raisons. D'abord, il apparaît quelque peu artificiel, en l'occurrence, d'identifier une partie détachable aussi importante, en considérant qu'elle pourrait être vendue aux fins d'y construire une villa. L'inspection locale a en effet démontré que la haie se situant dans la partie est de la parcelle, à la hauteur du cabanon (no ECA 10c), marque en quelque sorte la limite naturelle de la parcelle, mettant en évidence une partie intrinsèquement étrangère à ce bien-fonds d'environ 875 mètres carrés (35m. x 25 m. environ). Or, il ne faut pas perdre de vue que, dans le cas d'une maison de maître, ce sont non seulement les qualités intrinsèques de la construction qui fondent sa valeur, mais également le dégagement dont elle bénéficie qui y participe. Autrement dit, si l'on suivait le raisonnement de la commission consistant à mettre en évidence comment on pourrait tirer le meilleur profit du terrain, en détachant également une partie du terrain situé entre la haie et la maison, il faudrait simultanément procéder à un abattement sur la valeur des autres éléments, en considérant que la propriété perd de son attrait. En tous les cas, il apparaîtrait à cet égard inopportun de détacher une surface supérieure à 1'000 mètres carrés, soit le minimum exigé en zone villa. Ensuite, il ne paraît pas évident de justifier le prix de 190 fr. par mètre carré en zone villa, alors que, ainsi que l'a expliqué l'autorité intimée à l'audience, les parcelles en zone village ont vu leur sol estimé à 150 fr. par mètre carré. Certes, les contraintes dans cette zone sont plus élevées (contiguïté, nuisances), mais on pourrait tout aussi bien considérer qu'elles sont compensées par des possibilités de bâtir supérieures (v. à cet égard art. 18 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 18 avril 1984, et arrêt du Tribunal administratif rendu le 17 août 1995 en la cause EF 95/0014). En définitive, le tribunal retiendra en l'espèce le montant de 150 fr. par mètre carré. On verra plus loin quelles conséquences il y a lieu d'en tirer.
c) Le recourant a mis en doute le calcul de la valeur de rendement retenue par la commission intimée. On rappelle que celle-ci a abouti à un loyer mensuel de 4'000 francs par mois, soit un ordre de grandeur de 160 fr. par mètre carré et par an, étant encore précisé que seul le 80% de la valeur cadastrale a été prise en compte (conformément aux instructions du Département des finances, p. 4) et que seuls les 2/3 de la surface du 2ème étage (combles) ont été pris en considération. Selon les instructions précitées, le prix au mètre carré peut être estimé, en règle générale, pour des villas habitées par leur propriétaire, entre 100 fr. et 200 fr. par mètre carré. En l'occurrence, comme on l'a déjà dit, on se trouve en présence d'un objet de grande qualité. L'estimation faite par l'autorité intimée apparaît ainsi raisonnable; elle l'est d'autant plus que les surcombles, certes modestes, mais tout de même affectés à l'habitation n'ont pas été pris en compte et que le montant qui précède inclut la jouissance d'un très grand garage, d'une dépendance, de l'avant-corps (qui sert de véranda pour le rez-de-chaussée et de terrasse pour le premier étage), de sous-sols bien aménagés (sauna, atelier de bricolage), enfin d'une parcelle étendue.
d) L'examen qui précède conduit à apporter sur deux points des corrections aux calculs de la commission; on les rappelle ci-après:
Valeur vénale
sol: 4'194 m² à 150 fr./m² Fr. 622'500.habitation: 1'890 m3 x 580 fr./m3 x 0,9 Fr. 988'000.dépendance (inchangé) Fr. 168'000.valeur de rendement (inchangée) Fr. 640'000.-
Moyenne entre valeur de rendement et valeur vénale (arrondie au millier supérieur) Fr. 1'210'000.-
Différence avec l'estimation litigieuse: 84'000 fr., soit 6,5%.
Sous réserve du dernier moyen du recourant examiné ci-après (lit. e) et compte tenu de la jurisprudence de l'autorité de céans, arrêtée pour tenir compte de la marge d'appréciation qui doit être laissée aux commissions d'estimation, selon laquelle l'intervention du tribunal ne se justifie que lorsque la différence entre le résultat obtenu par celui-ci et l'estimation litigieuse excède 5%, le recours devrait dès lors être admis, à tout le moins partiellement.
e) Il reste à examiner l'argumentation du recourant consistant à soutenir que les résultats du calcul poste par poste effectué ci-dessus doivent être pondérés encore en fonction de la "réalisabilité" de sa propriété. Selon lui, en effet, il est utopique, dans le contexte du marché immobilier actuel, de vendre sa propriété à un prix correspondant à la valeur vénale estimée par l'autorité intimée (1'947'500 fr.; mais aussi, implicitement, celle obtenue ci-dessus, soit 1'778'500 fr., car il fait valoir que seul un prix de 1'200'000 fr. serait conforme au marché; l'expertise qu'il a produite évoque plutôt un montant de l'ordre de 1'500'000 à 1'600'000 fr.), compte tenu de sa taille, mais également de tous les inconvénients liés à la Commune de Mézières (taux fiscal élevé, faibles infrastructures, distance de Lausanne, climat rigoureux, etc.).
Cette approche est correcte dans son principe, puisque l'art. 2 al. 4 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) prévoit que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut entendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales et en fonction des prix pratiqués pour des transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région (Tribunal administratif, arrêt EF 93/015 du 16 juin 1993, consid. 2). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) va dans le même sens en disposant que la valeur marchande est fixée en tenant compte de l'offre et de la demande. La jurisprudence a toutefois nuancé la portée du texte légal; elle a en effet relevé que, dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour une longue période, comportant normalement deux décennies. Le Tribunal administratif en a déduit que la difficulté actuelle à trouver un acheteur pour un prix normal ne saurait être déterminante, ce qui l'a amené à ne pas tenir compte du fait que, présentement, le marché immobilier est très calme, voire déprimé pour certains objets (TA, arrêt EF 93/015 du 16 juin 1993, consid. 3). On pourrait se demander si cette jurisprudence ne devrait pas à son tour être nuancée ou même remise en cause, à tout le moins dans les situations où un propriétaire serait en mesure de démontrer que, même à moyen terme, il n'a aucune chance d'aliéner son objet à un prix normal. On peut toutefois laisser de côté cette question, car en l'occurrence, les considérations qui précèdent démontrent que la valeur vénale finalement retenue ci-dessus correspond à un prix très raisonnable; se fondant sur l'avis de ses assesseurs spécialisés, le tribunal retient qu'il est réaliste d'admettre que la propriété en question peut être vendue, au moins à moyen terme, au prix jugé ici déterminant.
4. Les considérations qui précèdent conduisent à l'admission très partielle du recours.
En application de l'art. 55 LJPA, un émolument de justice réduit sera mis à la charge du recourant, qui n'obtiendra en outre pas de dépens, on relève en effet qu'il a conclu à la fixation d'une estimation de 824'000 fr., très inférieure à celle retenue par le présent arrêt.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis très partiellement; la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, du 28 février 1995, est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle 116 de Mézières étant fixée à 1'210'000 francs.
II. Un émolument de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge du recourant, Michel Blanc.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 30 août 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint