CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 8 décembre 1994
sur le recours interjeté par Josette LIAUDET, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 6 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, relative à l'estimation de la parcelle n° 2228 de Lausanne.
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Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. J. Morel et M. O. Liechti assesseurs. Greffier: M. C. Parmelin, sbt
Vu les faits suivants:
A. Josette Liaudet est propriétaire de la parcelle n° 2228 du cadastre de la Commune de Lausanne, sise aux nos 23 de l'avenue de l'Esplanade et 4a du chemin du Réservoir. D'une surface de 1'381 m2, ce bien-fonds comportait à l'origine une villa (ECA n° 15001) d'une emprise au sol de 112 m2 et un garage pour deux véhicules (ECA n° 15002) de 42 m2, construits en 1968, le solde de la parcelle étant en nature de place-jardin.
D'un volume de 926 m3, le bâtiment ECA n° 15001 est occupé par la famille Liaudet. Sis sur la partie supérieure de la parcelle, il abrite au sous-sol une cave, un carnotzet, un abri de protection civile utilisé comme buanderie, une chaufferie, ainsi que le bureau de l'entreprise de maçonnerie que dirige Philippe Liaudet sous la raison sociale Liaudet SA. Un logement de cinq pièces prend place au rez-de-chaussée et à l'étage, une terrasse couverte prolongeant la façade ouest du bâtiment. Le garage double est situé à l'extrémité sud de la parcelle, en bordure de l'avenue de l'Esplanade.
B. Dans le courant de l'année 1993, Josette Liaudet a procédé à l'édification d'une seconde villa en prolongement du garage existant. D'une surface au sol de 127 m2 pour un volume de 1'572 m3, ce nouveau bâtiment (ECA n° 16955), dans lequel la recourante a investi près de Fr. 720'000.--, accueille actuellement un logement de quatre pièces et demie au rez-de-chaussée et un logement en duplex de sept pièces et demie aux niveaux supérieurs, loués pour la somme de Fr. 2500.--, respectivement de Fr. 3'600.--. Deux garages individuels supplémentaires ont été réalisés à l'intention des locataires de la villa à côté du garage double existant, dont le toit forme la terrasse du nouveau bâtiment. Une nouvelle police d'assurance intégrant le garage préexistant à la villa a été établie, arrêtant désormais à Fr. 939'840.-- la valeur d'assurance incendie de la villa et des garages.
C. Par pli du 5 mai 1994, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la commission) a informé Josette Liaudet qu'à la suite de la construction de l'immeuble ECA n° 16955, elle allait procéder à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 2228. A la suite d'une visite des lieux, elle a arrêté à Fr. 1'523'000.-- la nouvelle estimation de la parcelle n° 2228 valable pour la révision générale. Sur demande de l'intéressée, la commission lui a communiqué le détail de l'estimation qui se décompose comme suit :
"Valeur de rendement
Bâtiment ECA 15001 - 152 m2 à Fr. 170,-/m2 Fr. 25'840 + 2 garages Fr. 2'400 Bâtiment ECA 16955 - rez 4 p. 100 m2 loyer y c garage Fr. 28'200 - ét. 7 p. 170 m2 loyer y c garage Fr. 40'200 Total revenu locatif Fr. 96'640 Capitalisé au taux de 7,5%, ce revenu détermine une valeur de rendement de Fr. 1'289'000.
Valeur vénale
Terrain 1381 m2 à Fr. 400.-/m2 Fr. 552'000 Bâtiments ECA 15001 - 926 m3 à Fr. 550.-/m3 ./. 25% vétusté Fr. 382'000 ECA 16955 - 1362 m3 à Fr. 550.-/m3 Fr. 749'000 Garages 210 m3 à Fr. 350.-/m3 Fr. 74'000 Total valeur vénale Fr. 1'757'000
Estimation fiscale : moyenne entre ces deux valeurs, soit Fr. 1'523'000
A la suite du recours formé par Josette Liaudet, la commission a rendu une nouvelle décision confirmant la précédente. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours. Josette Liaudet conclut en substance à ce que l'estimation fiscale de la parcelle n° 2228 est ramenée à Fr. 1'246'900.-- sur la base d'une valeur de rendement de Fr. 1'104'800.-- et d'une valeur vénale de Fr. 1'389'000.--; le détail du calcul opéré par la recourante sera repris plus loin.
D. La Commission s'est déterminée le 23 août 1994 en concluant au rejet du recours. Pour justifier le prix de Fr. 400.-- le mètre carré retenu au titre de la valeur vénale du terrain, elle a produit des documents relatifs à deux transactions portant sur des parcelles à bâtir sises au chemin du Réservoir ou à proximité, qui se sont négociées en mai 1993 et mars 1994 pour un prix au mètre carré de Fr. 480.--, respectivement de Fr. 550.--. La recourante a formulé d'ultimes observations en date du 6 septembre 1994 dans lesquelles elle confirme les conclusions prises précédemment.
E. Dans le cadre de l'instruction du recours, la commission a produit le détail de la mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle n° 2228 arrêtée le 6 mai 1992 à la suite de la création d'un local citerne au sous-sol du bâtiment ECA n° 15001. Selon cette pièce, la commission a ajouté le coût de l'installation de Fr. 30'000.-à la valeur vénale retenue lors de la précédente estimation de 1969, la valeur de rendement restant inchangée, pour obtenir la nouvelle estimation.
De son côté, Josette Liaudet a produit en date du 2 octobre 1994 le décompte des frais de construction de la villa n° 16955. Cette pièce fait notamment état de factures de Fr. 26'800.-- au titre de frais de surveillance du chantier en faveur de Philippe Liaudet et de Fr. 310'000.-- au titre de frais de maçonnerie en faveur de la société Liaudet SA.
F. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 27 octobre 1994 en présence de Philippe Liaudet, époux de la recourante, et du Président de la commission de district, Jean-Daniel Cruchaud. A cette occasion, Philippe Liaudet a précisé ses conclusions en ce sens que la valeur vénale du bâtiment ECA n° 16955 correspond au coût réel de la construction de Fr. 718'000.--.
Considérant en droit:
1. Josette Liaudet s'est étonnée du fait que la parcelle n° 2228 ait fait l'objet d'une nouvelle estimation fiscale dans la mesure où le conservateur du registre foncier lui aurait assuré que la taxation arrêtée à l'occasion de la précédente mise à jour de 1991 ne serait pas revue lors de la prochaine révision générale des estimations fiscales.
Selon les Instructions émises le 20 novembre 1992 par le Chef du Département des Finances à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles pour la révision générale (ci-après, les Instructions), les estimations fiscales ayant fait l'objet d'une mise à jour en 1988, 1989 et 1990 échappent à la révision, exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur arrêtée selon les principes arrêtés par les instructions. Tel est en particulier le cas des mises à jour effectuées à la suite d'une transformation partielle de l'immeuble. En pareille hypothèse, l'estimation fiscale de l'immeuble transformé n'est en effet pas revue dans sa totalité selon sa valeur actuelle, mais elle est limitée à l'augmentation de valeur résultant des travaux effectués (prononcé Ferrari, du 2 octobre 1981). Or, la mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle n° 2228 effectuée en 1991 n'a fait que prendre en compte la plus-value apportée par la réalisation d'un local citerne. Le renseignement donné à cette occasion par le Conservateur du registre foncier n'était peut-être pas correct. Quoi qu'il en soit, la recourante a érigé par la suite sur sa parcelle une seconde villa. Cette opération justifiait la mise à jour de l'estimation fiscale indépendamment de toute révision générale. La décision de la commission de réestimer à cette occasion la totalité de la parcelle n° 2228 plutôt que d'adapter l'estimation à la plus-value apportée par la nouvelle construction se justifiait, la jurisprudence Ferrari ne s'appliquant qu'en cas de transformations partielles. Pour cette raison, la recourante ne saurait se prévaloir des assurances reçues de l'autorité compétente sur la base d'un état de fait qui s'est modifié par la suite pour s'opposer aujourd'hui à une nouvelle estimation de sa parcelle.
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
a) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'application de la loi (REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22 REFI, qui renvoie à l'art. 21, ajoute que la valeur de rendement s'obtient en capitalisant le revenu locatif à un taux inférieur à celui des immeubles locatifs variant dans la règle du 6 à 9%. L'art. 22 al. 3 REFI précise également que si la villa est habitée par le propriétaire ou un membre de sa famille, la commission estimera le loyer. Les Instructions recommandent dans cette hypothèse de déterminer le revenu locatif par la surface habitable et un prix unitaire par m2.
Si la valeur de rendement du bâtiment ECA n° 16955 n'est pas contestée, tel n'est en revanche pas le cas de celle arrêtée pour la villa que les époux Liaudet occupent au n° 4a du chemin du Réservoir. Pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble, la commission a pris comme base de calcul un prix du mètre carré de plancher habitable de Fr. 170.-- alors que la recourante demande à ce qu'elle soit calculée sur la base de la valeur locative établie par l'autorité fiscale dans le cadre de la taxation ordinaire sur le revenu, le taux de capitalisation de 7½% n'étant en revanche pas litigieux.
La recourante ne saurait être suivie dans son argumentation. Selon l'art. 21a de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement maximal de Fr. 4'000.-- lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable (art. 24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles d'estimation fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de l'estimation (ainsi par exemple, il ne saurait être question de tenir compte de l'abattement déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur une valeur réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable sur sa fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la valeur locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais pour le 80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi dégagées ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à l'adoption des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs clairement marqué sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur d'estimation fiscale (Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et 431). C'est pourquoi, la jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a succédé, a clairement rejeté le recours à la valeur locative retenue par l'autorité fiscale pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. La recourante n'a pas apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en cause de cette jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative déterminante au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble doit être écarté.
Pour le surplus, le calcul opéré par la commission est conforme aux instructions précitées, lesquelles préconisent, lorsque l'autorité doit estimer le loyer, l'application d'un prix au mètre carré variant entre Fr. 100.- et Fr. 200.--. Le prix de Fr. 170.-- se situe certes dans la partie supérieure de la fourchette des prix prévue par les Instructions. Au vu de la qualité de la construction, de son bon état d'entretien et de sa situation privilégiée dans un quartier tranquille et verdoyant, qui influe d'ailleurs sur les loyers pratiqués par la recourante dans les deux appartements de la nouvelle villa, le prix retenu apparaît raisonnable. Quant à la surface de plancher retenue, elle tient compte de la place occupée par l'escalier qui réduit le volume habitable du rez et de l'étage. L'estimation fiscale attaquée ne saurait dès lors prêter flanc à la critique sur ce point.
3. La recourante critique également la valeur vénale retenue aussi bien pour le terrain que pour les deux bâtiments principaux qui y sont édifiés.
Conformément à l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales; elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
a) En ce qui concerne la valeur vénale du terrain, la commission a retenu un prix de Fr. 400.-- le m2. A titre de comparaison, elle a produit en cours de procédure copie de deux transactions récentes qui se sont opérées dans le quartier au prix de Fr. 480.--, respectivement de Fr. 550.--. La recourante s'attache quant à elle au prix du terrain effectivement consenti lors de l'achat de la parcelle en 1968 qu'elle multiplie par 8 pour tenir compte de la hausse des prix du terrain intervenue depuis cette date.
Les Instructions privilégient la méthode comparative entre fonds semblables et suggèrent de prendre pour base les prix de transferts récents dans la zone pour calculer la valeur vénale des terrains.
Les deux transactions auxquelles s'est référée la commission pour confirmer son estimation initiale portent sur des terrains à bâtir classés en zone de villas; intervenues à des dates récentes où les effets de la crise sur le prix des transactions immobilières se sont déjà fait sentir, elles constituent une base de comparaison adéquate pour estimer la valeur vénale du terrain de la recourante. Dans la mesure où le prix finalement retenu par l'autorité intimée s'écarte en faveur de la recourante des prix indiqués ci-dessus, cet aspect de l'estimation n'est pas critiquable. On relèvera au surplus que le prix de Fr. 42'000.-- que la recourante prend comme base de son calcul, est celui de l'estimation fiscale de 1969 et représente en fait la moyenne entre la valeur vénale du terrain et sa valeur de rendement, laquelle est égale à zéro s'agissant d'un terrain nu; ainsi, le prix de base auquel il conviendrait de se référer est de Fr. 84'000.--; si l'on multiplie ce montant par 8 comme le suggère la recourante, la valeur vénale du terrain à laquelle l'on aboutit est largement supérieure à celle estimée par la commission. Le recours se révèle donc mal fondé sur ce point.
b) Josette Liaudet conclut à une valeur vénale de Fr. 263'000.-- en ce qui concerne le bâtiment ECA n° 15001 par référence à la valeur arrêtée lors de la précédente estimation de 1991. S'agissant de la valeur vénale du bâtiment ECA n° 16955, elle demande à ce que l'on s'en tienne au coût réel de la construction, selon le décompte des factures produites le 2 octobre 1994. De son côté, la commission a estimé la valeur vénale des deux bâtiments sur la base d'un prix au mètre cube de Fr. 550.--, pondéré par l'application d'un coefficient de vétusté de 25% s'agissant de la villa occupée par la famille Liaudet.
On ne saurait suivre la recourante lorsqu'elle se réfère à la valeur vénale déterminée à l'occasion de la précédente mise à jour de l'estimation fiscale pour estimer la valeur vénale actuelle du bâtiment ECA n° 15001. Cette valeur résulte en effet de la précédente estimation de 1969, augmentée en 1991 du seul coût des travaux d'installation d'une nouvelle citerne; elle ne tient donc pas compte de la réserve latente de valeur accumulée depuis la précédente estimation intervenue en 1969 à la suite de la construction de la villa. En prenant la valeur vénale du bâtiment arrêtée lors de la mise à jour de 1991, on créerait une inégalité de traitement entre la recourante et les autres propriétaires de biens-fonds comparables dont les immeubles sont estimés au prix du marché actuel dans le cadre de la présente révision générale. De même, la révision générale tend à rétablir pour l'ensemble des propriétaires fonciers du canton des estimations fiscales conformes à la valeur actuelle du marché. Pour atteindre ce but, la nouvelle estimation doit impérativement résulter de l'application de critères d'estimation communs à l'ensemble des propriétaires de manière à rétablir une certaine égalité de traitement entre eux. Pour cette raison déjà, l'autorité intimée pouvait s'écarter des coûts de constructions effectifs indiqués par la recourante et appliquer la méthode préconisée par les instructions pour dégager la valeur vénale du bâtiment ECA n° 16955. Elle avait d'autant plus de raison de le faire que le décompte présenté n'emportait pas la conviction. On remarquera en effet que celui-ci fait état d'une facture de Fr. 26'800.-- au titre de frais de surveillance de chantier; ce montant, qui apparaît particulièrement bas compte tenu des prix généralement pratiqués par un architecte spécialement mandaté à cet effet, s'explique par le fait que Philippe Liaudet a personnellement suivi le chantier. De même, la facture relative aux frais de maçonnerie reste relativement modérée compte tenu des travaux de terrassement importants qui ont dû être consentis pour l'édification de la seconde villa. Là encore, ce chiffre peut s'expliquer par la politique des prix pratiquée par l'entreprise de maçonnerie mandatée qui est dirigée par Philippe Liaudet. Au vu de ces éléments, l'autorité intimée était fondée à s'écarter du décompte présenté par la recourante pour estimer la valeur vénale du bâtiment concerné.
Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble, les Instructions recommandent de rechercher la valeur à neuf de celui-ci pondérée selon un pourcentage tenant compte de son degré de vétusté, qui n'excédera pas 30% en règle générale. La valeur à neuf s'obtient en multipliant le volume du bâtiment par un prix unitaire au m3 déterminé selon le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction. Selon les instructions, un prix de Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre cube correspond à une fourchette moyenne généralement admise.
La décision attaquée retient un prix moyen de Fr. 550.-- le mètre cube pour les deux immeubles, ce prix étant pondéré de 25% en ce qui concerne la villa occupée par les recourants pour tenir compte de son âge. Le tribunal n'a certes pas pu visiter les deux appartements de la villa ECA n° 16955 que la recourante loue à des tiers. Etant donné la date de construction récente de l'immeuble et la bonne facture de celui-ci, ainsi que des aménagements extérieurs, le prix unitaire de Fr. 550.-- le mètre cube retenu n'est guère critiquable, voire même apparaît un peu faible. Il est conforme aux prix de construction pratiqués actuellement dans le canton pour la construction de villas, tels que retenus par le Crédit foncier vaudois, et reste dans la moyenne de la fourchette admise par les Instructions. On signalera à toutes fins utiles que la valeur d'assurance incendie du bâtiment ECA n° 16955, à l'indice 108 applicable en janvier 1993, s'élève à Fr. 939'840.--; cette dernière valeur est arrêtée, il est vrai, sur la base de critères sensiblement différents, mais elle constitue un élément indicatif de nature à confirmer en l'espèce le caractère modéré du montant de Fr. 822'500.-- arrêté par la commission. Pour le reste, le prix de Fr. 550.-le mètre cube également retenu pour la villa occupée par les recourants est correct au regard de la qualité de la construction et des aménagements qui la caractérise. La pondération de 25% appliquée en l'espèce tient largement compte des quelques inconvénients liés à l'âge du bâtiment, dont l'inspection locale a permis d'apprécier tout le soin apporté à son entretien. Le recours s'avère également mal fondé en tant qu'il s'en prend à la valeur vénale des bâtiments.
c) L'estimation attaquée se révèle ainsi bien fondée et doit être confirmée.
4. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours formé par Josette Liaudet. Conformément à l'art. 55 LJPA, un émolument que le tribunal arrête à Fr. 800.-sera mis à la charge de la recourante qui succombe.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 6 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Josette Liaudet.
mp/Lausanne, le 8 décembre 1994
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.