CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 16 novembre 1998
sur le recours interjeté par Lucien CHAPUIS, à Romanel-sur-Lausanne, représenté par le notaire Michel Mouquin, à Echallens,
contre
la décision rendue le 19 mai 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation des parcelles nos 107 et 508 de la Commune de Romanel.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Lucien Chapuis est propriétaire notamment des parcelles nos 107 et 508 de la Commune de Romanel-sur-Lausanne.
La parcelle no 508 de 4'526 m² et située en zone verdure, comporte 2'641 m² de prés-champs et 1'885 m² de forêt. Celle-ci occupe un talus rocheux qui surplombe le reste de la parcelle. Le recourant est également propriétaire de la parcelle 520, dont l'estimation n'est pas litigieuse. Cette dernière parcelle est construite d'une maison d'habitation.
La parcelle no 107, de 7'157 m² située en zone industrielle, est grevée en faveur de JAN SA d'un droit de superficie rapportant au propriétaire de la parcelle de base une redevance annuelle de 42'000 francs.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décisions du 5 et 12 mai 1993, a modifié les estimations fiscales des parcelles litigieuses de la manière suivante: No 10 de Fr. 225'000.- à Fr. 664'000.no 508: de fr. 4'000.- à Fr. 13'000.-.
C. Par acte daté du 17 mai 1993, Lucien Chapuis a interjeté recours contre ces décisions. En ce qui concerne la parcelle 107, Lucien Chapuis estime que, compte tenu du loyer de cette parcelle qui se monte à fr. 34'000.- et d'un taux de capitalisation de 8 % s'agissant d'un immeuble commercial, l'estimation fiscale devrait être fixée à fr. 420'000.-. En ce qui concerne la parcelle no 508, le recourant soutient que la nouvelle estimation proposée, bien qu'assez faible, ne tient pas compte du fait que cette parcelle n'a aucun rendement et qu'elle représente un coût d'entretien tel qu'elle obtiendrait un rendement négatif. Il estime ainsi que l'ancienne estimation de fr. 4'000.- doit être maintenue.
La Commission d'estimation fiscale, par décisions du 19 mai 1994, a rectifié les estimations fiscales en défaveur du recourant, les fixant à Fr. 700'000.-- pour la parcelle no 107, pour le motif que l'estimation d'une parcelle de base d'un DDP se calcule en capitalisant la redevance à un taux de 6 %, et à fr. 27'000.- pour la parcelle no 508, pour le motif qu'elle aurait calculé la première estimation sur une surface de verdure inexacte. L'autorité intimée retient ainsi pour la parcelle no 107 une redevance de fr. 42'000.- capitalisée à 6 %, alors que pour la parcelle no 508 elle retient une valeur marchande de Fr. 53'000.-- pour le terrain situé en zone verte (2'641 m2 à Fr. 20.--) et de fr. 0.- pour la forêt.
D. Contre ces décisions Lucien Chapuis a recouru en temps utile au Tribunal administratif. Il se réfère aux motifs déjà invoqués devant la Commission. Il invoque en outre l'abus de droit de l'autorité qui profite d'un recours contre une décision pour modifier les bases de l'estimation fiscale. Il conclut à la diminution de l'estimation fiscale fixée par la Commission dans ses décisions initiales, subsidiairement au maintien de celles-ci.
Au demeurant, Lucien Chapuis s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de fr. 800.-.
Le 19 août 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif avec sa réponse dont la teneur essentielle est la suivante:
"Parcelle no 107 de Romanel:
Il s'agit d'une parcelle de base de droit de superficie distinct et permanent dont le bénéficiaire est JAN SA. La redevance encaissée par la superficiante est de fr. 42'000.- par année (communiqué par JAN SA).
Conformément aux instructions, le revenu a été capitalisé au taux de 6 % pour obtenir l'estimation de fr. 700'000.-.
(Pour information, la première estimation portait sur une redevance indexée de fr. 46'475 capitalisée à 7%)
Le recourant conteste le taux de capitalisation appliqué à la redevance. Ce taux tient compte du fait qu'il s'agit d'un revenu net pour le propriétaire qui n'a pas de frais d'entretien à sa charge. Par conséquent, la commission propose le rejet du recours et la maintien de l'estimation fiscale de fr. 700'000.-
Parcelle 508 de Romanel:
Il s'agit d'un terrain comportant 2'641 m2 de prés-champs qui se situent en zone verdure et 1'885 m2 de forêt. L'estimation a été établie de la manière suivante:
Valeur de rendement: 0 Valeur vénale: 2'641 m2 x fr. 20.- = 53'000.-
Estimation fiscale: 27'000.- (Pour information la première estimation ne tenait compte que de la moitié du terrain, soit 1320 m2 à fr. 20.-)
Le recourant estime que la valeur retenue pour ce terrain est trop élevée, mais cette zone de verdure profite au recourant qui est propriétaire également de la parcelle 250 contiguë."
La commission propose le rejet du recours et la maintien de l'estimation fiscale."
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 11 décembre 1995 en présence du recourant et du président de la Commission d'estimation. Il a procédé à la visite des deux parcelles litigieuses du recourant. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives. Le recourant a admis que la redevance annuelle payée par le bénéficiaire du droit de superficie grevant la parcelle no 107 était de fr. 42'000.-.
Considérant en droit:
1. Le recourant conteste le droit de la Commission de rendre une décision sur recours modifiant la décision initiale en sa défaveur. Sur ce point, le tribunal rappelle que la reformatio in pejus, habituellement prohibée devant le tribunal administratif, est en principe admise en matière fiscale (voir la teneur désormais explicite sur ce point de l'actuel art. 104, dernier alinéa, LI). Certes, il s'agit d'un procédé que la jurisprudence du Tribunal fédéral qualifie de discutable (ATF 102 Ib 290) et dont cette autorité ne fait usage que si l'erreur est manifeste et la correction d'importance (ATF 105 Ib 359; Grisel, Droit administratif, p. 935). C'est aussi ce qu'a considéré le tribunal administratif dans divers arrêts rendus en matière fiscale (FI 90/023, FI 91/022, et FI 92/016, tous du 1er février 1993; FI 91/017 du 20 août 1992; FI 89/007 du 1er décembre 1994; FI 89/024 de ce jour). En l'espèce toutefois, il résulte des explications de la commission intimée que pour la parcelle 107, la première décision rendue prenait en compte une redevance de droit de superficie d'un montant erroné, ceci en défaveur du recourant. On ne voit guère qu'on puisse la maintenir, même si la commission a par ailleurs modifié - en défaveur du recourant - le taux de capitalisation. Quant à la parcelle 508, on verra plus loin que la question de la réformatio in pejus ne se pose pas.
2. En ce qui concerne la parcelle no 107, il s'agit de fixer l'estimation fiscale du fonds de base grevé d'un droit distinct et permanent.
Selon l'art 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci.
Aux termes de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
L'art. 8 al. 2 REFI, prévoit pour le calcul de la valeur vénale que: "A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques de placement sur ces immeubles."
Le Tribunal constate qu'en réalité, cette disposition énonce une règle qui correspond à celle de l'art. 7 al. 1 REFI déjà cité, à la différence qu'elle ne précise pas les taux applicables. Enfin, l'autorité de céans relève, qu'en ce qui concerne l'estimation des droits distincts et permanents (page 7), les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Révision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles reprennent la même règle que celle énoncée par ces deux dispositions, dont elle fait la synthèse :
"Pour déterminer la valeur du terrain, on pourra se fonder sur la redevance annuelle versée par le superficiaire capitalisée à un taux de 5 à 6% selon le cas."
Au vu de ce qui précède, on constate donc que le taux de capitalisation retenu par l'autorité de première instance, soit 6 %, appliquée à la redevance annuelle de fr. 42'000.- perçue par le propriétaire est correct. En effet, contrairement à un immeuble entraînant des frais d'entretien, un terrain grevé d'un droit de superficie n'entraîne pas de frais et procure à son propriétaire un rendement net. La Commission, en fixant le taux à 6 % a donc déjà pris le taux maximum prévu par le règlement pour un rendement net. Sa décision, arrêtant l'estimation de la parcelle no 107 à fr. 700'000.- doit dès lors être confirmée.
3. En ce qui concerne la parcelle no 508, celle-ci est située en zone verdure pour 2'641 m2 et en zone forêt pour 1'885 m2. la Commission n'a pas taxé la forêt, mais a taxé la zone verdure à fr. 20.- le mètre carré, prix que le recourant juge trop élevé.
Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement réalisables, en relevant que cette valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées; EF 95/011 du 22 mai 1995, consid. 5).
En l'espèce, le terrain du recourant est situé en zone de verdure, soumise à la réglementation des art. 37 et 38 du règlement du plan de quartier "En Premey". Il en résulte effectivement qu'elle est inconstructible, sous réserve de l'aménagement d'équipements de loisirs et de sports. La Commission a justifié son estimation élevée pour du terrain non constructible par le fait que ce terrain garantit au recourant, également propriétaire de la parcelle voisine construite, un dégagement de verdure libre de constructions. Un tel raisonnement peut certes être tenu pour le terrain attenant à une construction existante dans une zone inconstructible, pour le dégagement nécessaire à cette construction (voir à ce sujet l'arrêt EF 95/011, s'agissant d'un villa de maître au bord du lac, pour la partie de la vaste parcelle inconstructible qui entoure directement la maison). Il est en revanche douteux qu'on puisse, en l'absence de circonstances particulières, raisonner de la même manière pour une parcelle inconstructible vide de construction: dans ce cas, s'il est vrai que la présence de cette parcelle préserve la maison du recourant située sur la parcelle adjacente du risque qu'un voisin puisse construire à proximité, cela tient bien plus au statut du sol résultant du plan de zone qu'à la titularité de la propriété sur cette parcelle inconstructible. Quant à considérer la parcelle litigieuse comme un dégagement dont bénéficierait la maison située sur la parcelle attenante, cela ne s'impose pas car la maison en question possède déjà sur la parcelle où elle est construite, au droit de sa façade principale, un dégagement de l'ordre de 45 à 50 mètres, ce qui est le plus avantageux, tandis que la parcelle 508 litigieuse se situe au contraire sur le côté par rapport à cette façade.
Dans ces conditions, le tribunal estime la valeur de la surface prés-champs de 2641 m2 à fr. 5.- le mètre carré et la forêt de 1885 m2 à 1 fr. le mètre carré. Il en résulte une valeur vénale de la parcelle de fr. 15'090.-. La valeur de rendement étant nulle, l'estimation fiscale de la parcelle est fixée à fr. 7'500.-. Cette valeur étant largement inférieure à la valeur retenue par la Commission, il y a lieu de modifier la décision attaquée dans ce sens.
4. Au vu de ce qui précède, le recours est partiellement admis. L'estimation de la parcelle no 508 est ramenée à fr. 7'500.-, alors que la décision de la Commission concernant la parcelle no 107 est confirmée. Un émolument réduit est mis à la charge du recourant, qui n'a pas droit à des dépens, n'ayant eu que très partiellement gain de cause et s'étant présenté à l'audience sans son conseil.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. a) La décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne le 19 mai 1994 concernant la parcelle no 508 de Romanel-sur-Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale est arrêtée à fr. 7'500.-.
b) La décision rendue par la même autorité et à la même date concernant la parcelle no 107 de Romanel-sur-Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de fr. 400.- (quatre cents) est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 16 novembre 1998
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint