canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 15 décembre 1994
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sur le recours interjeté par les hoirs de Georges GINDRAUX, savoir Roger Gindraux et Denise Grandjean-Gindraux, à Bôle et Vevey, représentés par le premier nommé,
contre
la décision rendue sur recours le 1er juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 1219 de Villeneuve.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président R. Ernst, assesseur O. Liechti, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
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A. A la suite du décès de Georges Gindraux survenu le 8 février 1969, son fils Roger Gindraux et sa fille Denise Grandjean-Gindraux sont devenus propriétaires en main commune de la parcelle n° 1219 du cadastre de la Commune de Villeneuve, l'épouse du défunt conservant l'usufruit de la succession jusqu'à son décès en avril 1974. Selon le plan des zones de la Commune de Villeneuve approuvé par le Conseil d'Etat le 11 août 1982, ce bien-fonds de 1'076 m2 est classé en zone de villas A destinée aux villas ou maisons familiales comportant trois appartements au maximum; acquis par feu Georges Gindraux le 14 juillet 1947 pour la somme de Fr. 30'000.--, il supporte un chalet d'habitation construit en 1910 (ECA n° 365), un ancien poulailler non cadastré utilisé comme pavillon de jardin et un garage pour une voiture de 15 m2 construit en 1962 (ECA n° 1184) qui empiète en partie sur la parcelle n° 1222. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin.
D'une emprise au sol de 90 m2 pour un volume ECA de 864 m3, le bâtiment principal accueille un atelier, une salle de bains et divers locaux de service au rez inférieur, une cuisine, un grand salon, une chambre à coucher et un local sans affectation particulière au rez supérieur, une seconde salle de bains, deux bureaux et une chambre d'enfant à l'étage, le niveau des combles n'étant pas utilisé. Il est actuellement loué avec le garage à un membre de la famille Grandjean pour la somme mensuelle de Fr. 650.-charges non comprises. La parcelle n° 1219 fait l'objet de plusieurs servitudes de restriction au droit de bâtir en faveur des parcelles voisines. La première de ces servitudes, inscrite le 2 mai 1914, limite à dix mètres la hauteur des constructions admises dans le périmètre qu'elle concerne, à savoir une surface d'environ 300 m2 comprenant le bâtiment principal, sise dans la partie supérieure du bien-fonds. Elle se double d'une servitude de restriction au droit de bâtir qui limite les constructions admises dans le périmètre concerné à celles destinées à une oeuvre paroissiale. Le bâtiment ECA n° 1184 et une bande de terrain de quelque 10 m2 qui le prolonge à l'est sont grevés de servitudes analogues.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après la commission) a, par décision du 12 janvier 1994, fixé à Fr. 359'000.-- la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 1219. Les hoirs de Georges Gindraux ont recouru le 19 janvier 1994 contre cette taxation la considérant comme surfaite. A leur demande, la commission leur a communiqué le détail de sa taxation, laquelle se décompose comme suit :
"VALEUR VENALE
habitation 864 m3 à 380.- fr. 328'300.terrain 1076 m2 à 200.- fr. 215'200.fr. 543'500.-
VALEUR DE RENDEMENT
valeur locative annuelle capitalisée à 7.5 % surface habitable fr. 12'000.garage fr. 1'200.fr. 13'200.- x 100 fr. 176'000.- 7.5
La moyenne entre ces deux valeurs donne la nouvelle EF."
C. Après avoir procédé à une visite des lieux, la commission a confirmé sa première estimation en date du 1er juin 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours déposé le 9 juin 1994. Les hoirs de Georges Gindraux concluent en substance à ce que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 1219 est ramenée à Fr. 150'000.--, compte tenu d'une valeur de rendement de Fr. 160'000.-- et d'une valeur vénale de Fr. 140'000.-- selon un calcul dont le détail sera précisé plus loin.
La commission s'est déterminée le 8 juillet 1994 en concluant au rejet du recours non sans avoir précisé le calcul de contrôle l'ayant amené à confirmer sa première estimation, soit :
"VALEUR VENALE
habitation 864 m3 à 380.-/m3 fr. 328'000.garage fr. 10'000.terrain 1076 m2 à 150.-/m2 fr. 161'400.fr. 499'000.-
VALEUR DE RENDEMENT
habitation 130 m2 à 120.-/m2 fr. 15'600.garage fr. 1'200.fr. 16'800.valeur locative annuelle capitalisée à 7.5 %
fr. 16'800.- x 100 fr. 224'000.- 7.5
Les recourants ont formulé d'ultimes observations écrites en date du 29 septembre 1994.
D. Le tribunal a procédé le 18 octobre 1994 à une visite des lieux et à l'audition des parties.
Considère en droit :
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1. L'hoirie recourante critique tout d'abord la valeur de rendement retenue par la commission.
Aux termes de l'art. 2 al. 3 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'exécution du 22 décembre 1936 (REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22 al. 1 REFI, qui renvoie à l'art. 21, ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. L'art. 22 précise également que le taux appliqué sera inférieur à celui des immeubles locatifs (al. 2) et que la commission de district estimera le loyer si la villa est habitée par le propriétaire (al. 3).
S'agissant d'un logement occupé par un membre de la famille du propriétaire, la commission s'est à juste titre écartée du loyer effectivement perçu par les recourants (art. 22 al. 3 REFI par analogie). Elle a estimé à Fr. 15'600.-- le revenu locatif annuel de l'appartement, ce qui correspond à un loyer mensuel net de Fr. 1'300.--. Ce montant reste modéré si l'on prend en considération le volume habitable de ce logement, le bon état d'entretien dans lequel il se trouve et la vue sur le lac et les Alpes françaises dont jouissent ses occupants; il correspond sans nul doute au loyer que les recourants pourraient exiger d'un tiers étranger à la famille en l'état actuel du marché immobilier, même si la distribution intérieure des pièces n'offre pas toutes les commodités souhaitées (salle de bains et WC séparés à l'étage). Il est vrai que la première estimation établie par la commission retenait un revenu locatif légèrement inférieur. Ce dernier a été déterminé essentiellement sur la base des pièces à disposition de la commission et des indications du délégué communal selon lesquelles le bâtiment n'avait fait l'objet d'aucune rénovation. Après visite des lieux, la commission a dû constater que cet aspect de l'estimation ne pouvait être maintenu et qu'il y avait lieu de revoir à la hausse le montant du revenu locatif pour tenir compte du bon état général de l'immeuble. Si cette modification pouvait donner l'impression d'avoir été faite pour compenser la diminution apportée à la valeur vénale du terrain, il n'en demeure pas moins que la solution finalement retenue résulte d'une appréciation correcte du cas concret. Pour le surplus, le loyer du garage n'est pas contesté et apparaît correct compte tenu des difficultés de parcage rencontrées dans le quartier. Quant au taux de capitalisation de 7,5% appliqué en l'espèce, il est en accord avec les art. 7 et 22 al. 2 REFI. Le soin apporté par le locataire actuel dans l'entretien du bâtiment ne justifie pas l'application d'un taux de capitalisation plus élevé.
La valeur de rendement arrêtée par la commission doit ainsi être confirmée.
2. a) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 et 2 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales. Elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles. En outre, l'estimation doit prendre en compte les servitudes actives et passives et les charges foncières (art. 3 al. 3 LEFI).
aa) Selon les recourants, la commission se serait écartée de manière arbitraire de ces dispositions en refusant de prendre en considération le rendement locatif de l'immeuble dans le calcul de la valeur vénale. Cette dernière devrait se situer entre la valeur réelle et la valeur de rendement, ces deux valeurs étant généralement combinées dans la proportion de 1 à 4, ce dernier chiffre devant être retenu en l'occurrence. Il conviendrait encore selon eux de déduire du montant ainsi obtenu la moins-value que confère à la parcelle la présence de servitudes de restriction d'usage.
Le Tribunal administratif applique cette méthode pour déterminer la valeur vénale des immeubles locatifs de plus de deux logements. Il ne l'applique pas en revanche pour calculer la valeur vénale des villas et autres maisons familiales qui leur sont assimilées. Pour ce genre de constructions, le rôle joué par la valeur de rendement est relativement faible en raison du fait que l'immeuble n'est pas destiné en priorité au placement, mais au logement de son propriétaire; preuve en est d'ailleurs le loyer modéré que les recourants en retirent actuellement. Une pondération de la valeur intrinsèque de l'immeuble par sa valeur de rendement n'est pas totalement exclue par les experts immobiliers dans l'estimation fiscale des villas. Les experts admettent une pondération allant jusqu'à 0,5 au maximum pour les maisons familiales présentant des caractéristiques inhabituelles dans leur volume, leur caractère, leur situation et leur négociabilité (en ce sens, manuel d'estimateur établi par l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles, chapitre III/4). S'agissant en l'occurrence d'un bâtiment présentant un volume habitable important, auquel le style chalet confère un cachet particulier, et qui bénéficie d'un dégagement appréciable sur le lac et les Alpes et d'une tranquillité optimale tout en étant à proximité du centre de la localité, une pondération de la valeur réelle de l'immeuble par la valeur de rendement ne peut qu'être écartée; au demeurant, une pondération faible (entre 0,1 et 0,2) n'aurait de toute façon qu'une portée souvent très réduite sur l'estimation , de sorte que le tribunal confirme sa pratique, comme celle des commissions, consistant à renoncer en principe à cette approche plus fine du manuel précité.
ab) Pour déterminer la valeur vénale des villas et des maisons individuelles qui leur sont assimilées, le tribunal procède en règle générale à une pondération de leur valeur à neuf, tenant compte de leur degré de vétusté, l'abattement maximum prévu étant de 30 %. La valeur à neuf s'obtient en multipliant le volume de bâtiment par un prix unitaire au mètre cube déterminé selon le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction.
Dans le cas particulier, la commission a retenu une valeur vénale de Fr. 328'000.-- pour le bâtiment compte tenu d'un prix au mètre cube de Fr. 380.--, ce qui correspond à un prix en valeur à neuf de Fr. 543.-- le mètre cube. Les recourants parviennent à un prix au mètre cube de Fr. 342.-- déterminé selon le prix au mètre cube de Fr. 40.-- valable selon eux en 1939 adapté à l'indice des prix de la construction de 1993 (indice 856), auquel ils appliquent un taux de vétusté de 52% pour lui ajouter les transformations à plus-value apportées à l'immeuble.
La référence au prix au mètre cube valable en 1939, indexé à l'indice des prix de la construction, n'est pas pertinente en raison du caractère schématique du prix de Fr. 40.-- pris comme base (la valeur intrinsèque de l'immeuble est calculée en fonction de sa valeur d'assurance incendie de 1930 réajustée, alors que le calcul de la valeur du terrain se fonde sur une surface de 579 mètres carrés) et de l'imprécision multipliée qui résulte de l'application de l'indice des prix de la construction de 1993. En présence de données aussi anciennes, présentant de grandes difficultés pour leur actualisation, le tribunal estime qu'il convient plutôt de procéder par comparaison avec les prix actuels à la construction, adaptés par le jeu d'un coefficient de vétusté; le résultat obtenu ainsi correspond beaucoup mieux à la valeur actuelle de la fortune des intéressés comparée à celle d'autres propriétaires. Le bâtiment édifié sur la parcelle n° 1219 présente des caractéristiques favorables à sa vente tant par son volume que par sa situation. Loin de constituer un handicap, le style chalet est de nature à développer un intérêt particulier sur le marché des maisons individuelles qui distingue l'immeuble des autres maisons familiales de style conventionnel. Le bâtiment présente en revanche des inconvénients liés à la répartition des locaux sanitaires et à la contiguïté de fait avec le bâtiment paroissial situé sur la parcelle voisine, ces inconvénients sont cependant compensés par la qualité de la construction. Tout bien considéré, le tribunal considère qu'un prix unitaire au mètre cube de Fr. 550.-- est approprié au bâtiment litigieux. Il est conforme aux prix de construction pratiqués les trois dernières années dans le canton pour la construction de villas, tels que retenus par le Crédit foncier vaudois, et reste dans la moyenne des prix généralement pratiqués par les commissions de district du canton. Compte tenu d'un volume de 864 m3 résultant de la police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale brute de Fr. 475'200.--, de laquelle il convient de déduire l'abattement forfaitaire maximal de 30 % qui tient compte de l'âge de la construction. Le taux de vétusté de 52 % retenu par les recourants apparaît en effet largement surfait étant donné l'entretien régulier et soigné apporté au bâtiment. En tenant compte des différents paramètres qui précèdent, la valeur vénale du bâtiment s'élève à Fr. 332'600.--, soit à un montant légèrement supérieur à celui retenu par la commission. La décision attaquée échappe donc à la critique sur ce point.
b) La commission a arrêté la valeur vénale du terrain à Fr. 150.-- le mètre carré. Elle a notamment tenu compte des contraintes liées aux servitudes grevant la parcelle des recourants par une diminution du prix au mètre carré de Fr. 50.-- par rapport à l'estimation généralement admise dans le quartier pour des terrains classés en zone de villas A. Les recourants distinguent quant à eux la surface occupée par la villa et la surface de dégagement utile, fixée à 650 m2, du solde du terrain pour leur attribuer des valeurs respectives de Fr. 200.-- et Fr. 40.-- le mètre carré.
Le Tribunal administratif a eu l'occasion d'affirmer à plusieurs reprises que la valeur vénale d'un immeuble dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et que, dans des conditions normales, cette valeur correspondait en ce qui concerne le terrain au prix du jour en tenant compte des possibilités d'utilisation et de construction (arrêt EF 94/061, du 11 octobre 1994 et les références citées). L'art. 22 al. 4 REFI ne dit pas autre chose lorsqu'il exige, en présence d'un terrain susceptible d'être détaché de la villa pour recevoir une autre utilisation, une estimation séparée pour la villa proprement dite avec le terrain qui lui est nécessaire et une autre pour le solde du terrain.
Le terrain "nécessaire" au bâtiment au sens de cette disposition correspond à tout le moins à la surface minimale que la réglementation de la zone exige du propriétaire pour pouvoir ériger une construction. Dans le cas particulier, c'est une surface de 800 m2 qu'il conviendrait de prendre en considération (art. 72 RPE) et d'estimer au prix généralement pratiqué pour la zone. Le solde disponible n'étant pas susceptible de recevoir une autre utilisation que celle d'un jardin d'agrément, il n'y a aucune raison d'estimer cette surface selon d'autres critères, notamment en lui attribuant une valeur agricole comme l'exigent les recourants. Pour le surplus, un prix de Fr. 200.-- le mètre carré pour du terrain situé en zone de villas sur le territoire de la Commune de Villeneuve est correct au regard de la situation de la parcelle des recourants et des possibilités de construire offertes par la réglementation communale applicable.
Enfin, la commission a tenu compte des contraintes liées aux servitudes de restriction d'usage grevant une partie de la parcelle n° 1219 par une diminution de Fr. 50.-- du prix au m2 généralement retenu pour des parcelles situées en zone de villas A sur la Commune de Villeneuve. Cette appréciation est particulièrement favorable aux recourants. En effet, si les servitudes en question limitent notamment la destination et la hauteur des bâtiments qui peuvent y être érigés, le bâtiment actuel ne leur est actuellement pas conforme. Dans la mesure où elles ne font pas obstacle à la rénovation et à la transformation de bâtiments existants qui leur dérogeraient, il convient d'estimer la valeur vénale de la parcelle en fonction de sa densité d'utilisation effective et actuelle en faisant abstraction des servitudes qui la grèvent (en ce sens, arrêt TA EF 93/073, du 30 mai 1994). On relèvera encore qu'en cas de démolition fortuite ou volontaire du bâtiment existant, les recourants pourraient reconstruire une villa de trois appartements conformes à la réglementation en vigueur sur le solde de la parcelle libre de toute servitude. L'influence des servitudes sur la valeur vénale de la parcelle n° 1219 est donc très faible. Un dégrèvement de Fr. 50.-- le m2 sur l'entier de la parcelle tient dès lors largement compte des contraintes liées à la présence des servitudes précitées au sens de l'art. 3 REFI.
La valeur vénale du terrain doit ainsi être approuvée, ce qui revient à confirmer la décision attaquée en tant qu'elle retient une valeur vénale de la parcelle n° 1219 de Fr. 499'000.--.
3. Vu ce qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle n° 1219 du cadastre de Villeneuve doit être confirmée, ce qui conduit au rejet du recours et au prélèvement d'un émolument que le tribunal arrête à Fr. 800.--, à la charge de l'hoirie recourante qui succombe (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 1er juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 1219 de Villeneuve, est confirmée.
III. Un émolument de justice de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 15 décembre 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.