canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 27 septembre 1994
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sur le recours interjeté par Charles VIONNET, à Prilly
contre
la décision rendue le 30 mars 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de la Vallée (estimation fiscale de la parcelle no 244 du Chenit)
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président J. Morel, assesseur O. Liechti, assesseur
constate en fait :
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A. Le recourant est propriétaire, sur le territoire de la Commune du Chenit, Derrière-la-Côte, au lieu-dit "Chez les Golay", d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 244. Il s'agit d'une ferme très ancienne (datant du 17e siècle) entourée d'une grande surface (38'000 m2) en nature de pâturage, qui est située à environ 1,5 kilomètre au sud-ouest du hameau du Solliat et domine le village du Sentier dont elle est distante d'environ 1 kilomètre.
Le recourant utilise le bâtiment comme une ferme locative, dans laquelle il a aménagé quatre logements de trois pièces. L'un est occupé de manière non permanente par lui-même et les autres sont loués à des tiers, les loyers étant de 360 francs par mois pour deux appartements, et de 425 francs pour le troisième. Le bâtiment est dans un état d'entretien correct, compte tenu de son âge, les logements disposant en particulier de salles de bains indépendantes, de l'eau courante chaude et froide et de l'alimentation électrique. A cela s'ajoutent que des garages sont mis à disposition des locataires. la valeur d'assurance incendie est de 648'000 francs pour le bâtiment et de 67'000 francs pour les garages (indice 108, 1992).
B. Par décision du 18 décembre 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de la Vallée (ci-après la commission) a porté l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 120'000 francs à 250'000 francs. Sur opposition du 27 décembre 1992 de Charles Vionnet, la commission a confirmé sa décision en date du 30 mars 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours déposé le 7 avril 1994. La commission a produit son dossier et sa réponse le 28 juin 1994. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
C. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 20 septembre 1994, en présence des parties.
et considère en droit :
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1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles LEFI l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculé en prenant la valeur moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. S'agissant de la valeur de rendement, la commission s'est fondée sur les loyers indiqués par le recourant (Fr. 360.--, Fr. 360.--, Fr. 425.--) auxquels elle a ajouté un montant de 425 francs à titre de "loyer" pour l'appartement utilisé par Charles Vionnet, et elle a capitalisé le revenu locatif ainsi obtenu (Fr. 1'570.-- par mois, soit Fr. 18'840.-- par an) au taux de 8,5%, la valeur de rendement étant ainsi fixée à 221'650 francs.
En ce qui concerne la valeur vénale, et faute d'éléments concrets permettant de fixer la valeur marchande de l'immeuble litigieux, la commission a recouru à la possibilité que lui offre l'art. 8 al. 2 REFI de procéder à la capitalisation du revenu locatif à un taux qu'elle a fixé à 6,5%, la valeur vénale s'établissant ainsi à 289'850 francs. L'estimation fiscale résulte de la moyenne de ces deux chiffres, soit 255'750 francs, arrondie à 250'000 francs.
Le recourant considère pour sa part que la valeur attribuée à son propre logement (Fr. 425.--) est trop élevée, compte tenu du fait notamment qu'il n'y passe qu'une partie de l'année et qu'au surplus ses séjours sont motivés par la nécessité de se trouver sur place pour s'occuper de certains travaux d'entretien. Le recourant fait en outre valoir que le mode de calculation retenu par la commission ne tient pas assez compte des frais extrêmement élevés (de Fr. 6'000.-- à Fr. 9'200.-- par an pour ces dernières années) que nécessite l'entretien de son bâtiment. Il invoque enfin que la situation excentrique de son immeuble ne peut manquer d'en diminuer la valeur.
3. Pour calculer la valeur de rendement, et dans la mesure où le bâtiment du recourant peut être assimilé comme il le demande à un immeuble locatif, l'art. 7 REFI prévoit que le revenu locatif doit être capitalisé au moyen d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut. L'art. 21 précise que l'on doit capitaliser le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble, ainsi que les frais généraux et les frais d'entretien, en partant d'un taux de base de 5% et en ajoutant en pour cent les frais généraux et d'entretien.
L'établissement du revenu locatif à 18'840 francs par an correspond aux loyers réels indiqués par le recourant lui-même, auxquels la commission a ajouté à juste titre un montant correspondant à l'occupation de son propre logement (art. 21 al. 3 REFI). Le chiffre de 425 francs par mois est très raisonnable, dans la mesure où le logement, sans doute simple et sommaire, fournit des conditions d'occupation agréables pour une résidence secondaire. Il correspond d'ailleurs à l'un des loyers convenu avec le locataire d'un autre appartement (M. Blanchard).
Le taux de capitalisation n'est quant à lui pas contesté. Il correspond à celui qui est préconisé par les instructions du Département des finances et se situe tout près du taux maximum de 9% fixé par l'art. 7 REFI.
Il s'ensuit que la valeur de rendement retenue par la commission doit être confirmée.
4. En ce qui concerne la valeur vénale, le recourant ne reproche pas à la commission la méthode choisie (capitalisation du revenu locatif). Le tribunal constate d'ailleurs que, compte tenu des particularités propres à l'immeuble (très vieille ferme transformée en immeuble locatif occupant une très vaste parcelle) il serait pratiquement impossible de trouver des éléments d'appréciation concrets, faute de transactions concernant des objets semblables dans la région.
En revanche, le recourant fait à nouveau valoir que le calcul de la commission ne tient pas assez compte des charges (intérêts hypothécaires, frais d'entretien). Dès lors, et dans la mesure où le revenu locatif lui-même ne peut pas être mis en cause comme on l'a vu ci-dessus, il reste à voir si le taux appliqué par la commission (6,5%) tient équitablement compte des caractéristiques propres à la propriété du recourant.
Le taux de 6,5% correspond aux instructions du Département des finances. Un tel taux est en effet présumé correspondre à un rendement moyen de la fortune immobilière dont la procédure d'estimation fiscale a précisément pour but de cerner la valeur. Dans ce cadre-là, les frais d'entretien restent en règle générale sans incidence sur le niveau de fortune d'un contribuable, même s'ils sont pris en compte dans l'imposition du revenu des immeubles sous forme de déduction (art. 23 lit. d LI, par ex.). Ce n'est que lorsqu'un immeuble présente un retard d'entretien nécessitant l'engagement de frais très élevés qui ne sont plus déductibles comme tels mais qui sont considérés alors comme frais d'investissement que l'on peut admettre la nécessité de capitaliser à un taux plus élevé (sur tous ces points, Tribunal administratif, arrêt EF 91/010 du 5 janvier 1993, consid. 3a et les réf. citées).
Mais tel n'est pas le cas en l'espèce. Le bâtiment appartenant au recourant est certes très âgé, mais il a été normalement entretenu et même aménagé ces dernières années pour permettre la location de plusieurs appartements indépendants. Cela étant, il n'y a pas lieu de s'écarter du taux appliqué par la commission, même si le recourant peut faire état de déductions relativement importantes accordées, dans le cadre de la taxation ordinaire, par l'autorité fiscale. L'application de la LEFI est en effet indépendante de celle de la LI, conformément à une jurisprudence établie par l'ancienne commission centrale des estimations fiscales et reprise par le Tribunal administratif (arrêt EF 91/011 du 6 juillet 1992, consid. 2d, et les réf. citées).
A cela s'ajoute que la commission n'a retenu aucune valeur vénale pour la parcelle elle-même, qui comporte il faut le rappeler une surface extrêmement importante (près de 40'000 m2). Il n'aurait certainement pas été excessif, à cet égard, d'ajouter à la valeur vénale estimée par la commission un montant de l'ordre de 40'000 francs, correspondant au prix du terrain agricole.
5. Il résulte de ce qui précède que les calculs de la commission correspondent à la réalité économique, tant en ce qui concerne la valeur de rendement que la valeur vénale. L'estimation fiscale litigieuse ne peut dans ces conditions qu'être confirmée, le recours étant rejeté aux frais du recourant débouté (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 27 septembre 1994
Au nom du Tribunal administratif, le président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint