CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 12 avril 1996
sur le recours interjeté par DERESA SA, rue du Pont 2, 1000 Lausanne 17, représentée en audience par le gérant de l'immeuble Paul-Louis de Coulon, à Bevaix,
contre
la décision rendue le 10 février 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 6'943 de la commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Deresa SA est propriétaire de la parcelle no 6'943 de la Commune de Lausanne d'une surface de 169 m². Située à la rue de l'Ale 11, la parcelle est entièrement occupée par un immeuble de trois étages. Contigu aux bâtiments voisins sur trois de ses côtés, l'immeuble présente sur la rue de l'Ale une façade d'une largeur d'un peu plus de 5 mètres. Il comporte 95 m² de dépôts et locaux techniques au sous-sol. Le rez-de-chaussée et le premier étage, de 150 m² environ chacun, sont actuellement affectés à la vente. Le deuxième étage, de 100 m² environ, sert de dépôt de marchandises et les combles, de 75 m² environ, de bureau. Précédemment occupé par une droguerie, l'immeuble est resté inoccupé pendant une période dont l'instruction n'a pas permis de définir la longueur. Depuis le 1er juin 1994, il est entièrement loué à un locataire qui y exploite un magasin de surplus militaires.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 6943, datant de 1973, de 639'000 fr. à 2'243'000 fr. Sur recours de la propriétaire qui contestait le taux de capitalisation retenu, la commission a abaissé l'estimation à 2'107'000 fr. par décision du 10 février 1994. Elle a confirmé la valeur locative retenue à 173'800 fr., mais a fixé le taux de capitalisation à 8,25% au lieu de 7,75%. La valeur locative retenue correspond aux surfaces initialement indiquées par la propriétaire (mais supérieures à la réalité), auxquelles la commission a attribué des valeurs locatives en fonction de son expérience.
C. Deresa SA a interjeté un recours motivé au Tribunal administratif en date du 18 février 1994. Elle soutient qu'une valeur locative globale de 140'460 fr. serait mieux adaptée à la situation réelle du marché que celle retenue par la commission. En date du 23 mars 1994, la recourante a déposé un mémoire complémentaire où elle se prévaut d'une valeur locative globale de 110'400 fr. correspondant au montant du loyer qu'elle négociait à ce moment-là avec un éventuel locataire.
La recourante s'est acquittée dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 1'000 fr.
Le 29 août 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif. Elle a expliqué n'avoir pas réexaminé la valeur locative dans sa décision sur recours car ce point n'avait pas été contesté. Elle s'est toutefois déclarée disposée, après comparaison des montants des loyers commerciaux effectivement encaissés dans le même quartier, à fixer l'estimation fiscale à 1'812'000 francs. Cette somme correspond à la valeur locative de 140'460 fr., indiquée par la recourante dans son recours, capitalisée à 7,75%. La commission ne s'est toutefois pas prononcée sur la question de la prise en compte du loyer effectif encaissé depuis le 1er juin 1994.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience le 18 mars 1996 en présence de Paul-Louis de Coulon, qui a produit une procuration de la recourante tout en requérant la notification de l'arrêt à sa mandante et de M. Dumas pour la CEFI. Le tribunal a procédé à la visite de l'immeuble. Il a constaté que le bâtiment est étroit et profond, ce qui rend difficile un aménagement attrayant pour la clientèle. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives. M. de Coulon a produit le contrat de bail original finalement conclu dès le 1er juillet 1994 pour un loyer annuel de 120'000 fr., au lieu de 110'400 fr. La différence provient probablement de l'adjonction d'une clause prévoyant le blocage du loyer durant trois ans. La commission a déclaré ne pas admettre la prise en compte de ce montant comme valeur locative, car le bail a été conclu à une date postérieure à l'entrée en vigueur de la révision générale de l'estimation fiscale des immeubles locatifs et commerciaux le 31 décembre 1992.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
2. a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
b) Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
c) En l'espèce, le procédé consistant à capitaliser le rendement à un taux moyen de 7,75% pour obtenir directement l'estimation fiscale n'est pas contesté par la recourante et doit être confirmé. Le tribunal a d'ailleurs avalisé cette pratique dans l'arrêt de référence EF 92/031, du 15 janvier 1993, publié dans la RDAF 1993 p. 380.
Demeure en revanche contestée la valeur à retenir pour déterminer le rendement annuel de l'immeuble. La commission admet une valeur de 140'460 fr., valeur estimée par le précédent mandataire de la recourante, dans son mémoire de recours, comme loyer maximum escompté pour l'immeuble. Il faut rappeler que lors de la procédure de révision, l'immeuble était inoccupé et que la recourante cherchait un locataire qui n'a pu être trouvé qu'à partir du 1er juillet 1994. L'immeuble est loué à partir de cette date pour un loyer annuel de 120'000 fr. C'est ce montant que la recourante invoque comme déterminant pour calculer le rendement de l'immeuble. La Commission estime en revanche qu'il n'est pas possible de tenir compte d'un bail conclu pour une date postérieure à la date d'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fixée par le Conseil d'Etat au 31 décembre 1992.
Il est vrai que l'art. 6 REFI prévoit que la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente. Les estimations fiscales des immeubles commerciaux, arrêtées en révision générale, devant entrer en vigueur au 1er janvier 1993, il conviendrait ainsi de prendre la valeur locative déterminante en 1992 et de ne pas tenir compte de la situation postérieure à cette date. Si l'immeuble n'est pas loué, les loyers doivent être estimés suivant les possibilités de location (art. 21 al. 3 REFI précisé par les directives du département des finances du 31 janvier 1991). La commission a rendu une décision sur recours le 10 février 1994 en admettant une baisse de la valeur locative. Dans sa réponse au recours devant le tribunal de céans, elle a indiqué admettre la valeur estimée alors par la recourante à un maximum de 140'460 fr., capitalisée à un taux moyen de 7,75%, après avoir effectué une comparaison des montants des loyers commerciaux effectivement encaissés dans le même quartier, sans entrer en matière sur la demande de la recourante de prendre en compte le loyer réel qu'elle était en train de négocier à 110'400 fr. qu'elle a finalement accepté de fixer à 120'000 fr. selon le contrat de bail produit à l'audience.
Le tribunal juge qu'il y a lieu de tenir compte du bail conclu pour 120'000 fr. dès le 1er juillet 1994. Certes, ce loyer est un peu inférieur à la valeur locative de 140'600 fr. admise par la commission comme correspondant aux loyers effectivement encaissés dans le quartier, mais cette différence s'explique par la dimension du bâtiment qui est profond et étroit, ce qui rend difficile l'aménagement d'un magasin accueillant. L'immeuble est ainsi moins avantageux qu'un local de même surface mais carré et disposant de plus de lumière et de davantage de vitrines. Le tribunal estime dès lors qu'il y a lieu de prendre comme rendement annuel le loyer effectivement perçu dès le 1er juillet 1994 de 120'000 fr.
3. Compte tenu de ce qui précède, l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux se monte à 120'000 fr. capitalisé à 7,75%, ce qui donne 1'548'387 fr. au lieu de 2'107'000 fr. arrêté par la commission. Afin de tenir compte de la marge d'appréciation qui doit être laissée aux commissions d'estimation, la jurisprudence du Tribunal administratif considère qu'il n'y a lieu de modifier l'estimation fiscale litigieuse que lorsque la différence entre l'estimation litigieuse et le résultat obtenu au terme de l'examen du recours excède 5%. Le recours doit par conséquent être admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle des recourants, arrondie, est arrêtée à 1'548'000 fr. Le recourant obtenant ainsi gain de cause, les frais sont laissés à la charge de l'Etat. Il n'est pas alloué de dépens, la recourante n'ayant pas démontré que les frais liés à la gérance de l'immeuble sont augmentés du fait de la présente procédure.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 10 février 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de l'immeuble no 6943 de la Commune de Lausanne est arrêtée à 1'548'000 fr.
III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 12 avril 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint