canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 15 août 1994
__________
sur le recours interjeté par Jean-Roger LAVANCHY, à Lausanne, représenté par Me Henri Sattiva, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 11 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle n° 2447 de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président O. Liechti, assesseur J. Morel, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
______________
A. Jean-Roger Lavanchy est propriétaire de la parcelle n° 2447 du cadastre de la Commune de Lausanne, au n° 9 bis du chemin des Sauges. D'une surface totale de 1'374 m2, cette parcelle comporte un bâtiment à usage mixte (ECA no 12620) d'une emprise au sol de 313 m2 et un dépôt de matériel (ECA no 12621) d'environ 85 m2, construits en 1955. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (977 m2).
Le recourant exploite avec son fils une petite entreprise de fabrication d'appareils destinés à des petites et moyennes entreprises du domaine de la construction. Il réalise un chiffre d'affaires annuel variant entre Fr. 200'000.- et Fr. 300'000.-. D'un volume de 1'857 m3 selon la police ECA, le bâtiment principal abrite au sous-sol une cave, un dépôt de matériel et divers locaux de service (abri, chauffage, buanderie, étendage). Le rez-de-chaussée accueille les locaux d'exploitation de l'entreprise, à savoir un atelier de montage actuellement utilisé comme dépôt, un atelier de fabrication et un bureau, alors que le premier étage comporte le logement du recourant et de son épouse.
D'un volume ECA de 425 mètres cube, le second bâtiment, inscrit comme "hangar" au registre foncier, est un local anciennement affecté au stockage de billes de bois qui est utilisé aujourd'hui comme dépôt de matériel; à l'origine ouvert sur tous ses côtés, il est actuellement protégé sur une face par une paroi de plastique ondulé en fibre de verre et, sur les trois autres, par un système à claire voie doublé d'éternit à l'intérieur.
B. La parcelle n° 2447 est comprise dans le périmètre du plan de quartier du Bois Gentil approuvé par le Conseil d'Etat le 14 septembre 1956. A teneur de ce plan, elle est classée dans les "espaces inconstructibles réservés à la verdure" où, selon l'art. 5 du règlement d'application qui lui est lié (ci-après, RPQ), aucune construction nouvelle (poulaillers, etc.) ne peut être autorisée, à l'exception de celles prévues aux art. 8 et 9.
Pour les propriétés bâties avant l'entrée en vigueur du plan de quartier, l'art. 8 RPQ renvoie à l'art. 108 du règlement communal sur le plan d'extension qui autorise les dépendances de peu d'importance. Quant à l'art. 9 RPQ, il n'a jamais été adopté. Interpellée sur ce point dans le cadre de la procédure, la Direction des travaux de la Ville de Lausanne, Service de l'urbanisme, a expliqué cette lacune par une erreur de copie. Après avoir admis dans un premier temps que les bâtiments existants en zone de verdure étaient soumis au régime de l'art. 80 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire (LATC), aucune possibilité de reconstruire n'existant dans un tel cas, à l'exception de celle décrite au dernier alinéa de cette disposition, elle a nuancé sa position en relevant que la parcelle n'était pas dessinée en totalité en zone de verdure, la surface correspondant au bâtiment ECA 12620 comportant une trame "bâtiment existant"; cependant, en l'absence de règles particulières, elle indiquait qu'elle serait plutôt favorable à la solution du maintien de la situation existante.
C. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la commission), a, par décision du 4 mars 1993, porté l'estimation fiscale de la parcelle n° 2447, datant de 1973, de Fr. 315'000.-- à Fr. 755'000.--.
A la suite du recours formé par Jean-Roger Lavanchy contre cette taxation, la commission a rendu en date du 11 janvier 1994 une nouvelle décision confirmant la précédente.
D. Agissant par l'intermédiaire de son conseil, Jean-Roger Lavanchy a recouru le 20 janvier 1994 contre cette décision devant le Tribunal administratif en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse ne dépasse pas Fr. 400'000.--. Il fait notamment valoir que le classement de la parcelle en zone de verdure inconstructible déprécie fortement la valeur du terrain et des immeubles qui y sont édifiés. Le recourant a complété ses arguments à la faveur d'un mémoire du 31 janvier 1994.
E. La commission a déposé ses déterminations le 2 mars 1994. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :
"En première instance, la Commission a évalué le revenu locatif de l'immeuble sur la base du détail des surfaces produit par le propriétaire :
- Logement : 100 m2 x fr. 130.- = 13'000.- - Dépôts s/sol : 44 m2 x fr. 60.- = 2'640.- - Dépôts : 101 m2 x fr. 80.- = 8'080.- - Ateliers/dépôts : 282 m2 x fr. 130.- = 36'660.-
Total 60'380.taux de capitalisation : 8% Estimation fiscale : 755'000.-
Lors du recours, la Commission a réduit les valeurs locatives arrêtées en première décision, mais a maintenu l'estimation sur la base des calculs suivants :
Valeur vénale :
Valeur du terrain : 1'373 m2 x fr. 400.- 550'000.- Habitation/atelier : 920'000.- (fr. 495.-/le m3) - 35% de coefficient vétusté 598'000.- Dépôts : 125'000.- (fr. 294.- le m3) - 60% de coefficient vétusté : 50'000.-
Total de la valeur vénale : 1'198'000.-
Valeur de rendement :
Logement : 100 m2 x fr. 130.- = 13'000.- Dépôts s/sol : 44 m2 x fr. 60.- = 2'640.- Dépôts : 80 m2 x fr. 40.- = 3'200.- Ateliers/dépôts : 282 m2 x fr. 100.- = 28'200.-
Total 47'040.-
Taux de capitalisation : 9% 523'000.-
Moyenne : 861'000.-"
Jean-Roger Lavanchy a présenté d'ultimes observations en date du 28 mars 1994, confirmant les conclusions prises précédemment. Les moyens qu'il invoque seront repris plus loin dans la mesure utile.
F. Le Tribunal administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 26 mai 1994 en présence du recourant, assisté de son conseil, et d'un représentant de la commission. Le tribunal a effectué une visite locale à cette occasion.
Considérant en droit :
_________________
1. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 2447 du cadastre de Lausanne. Pour calculer la valeur de rendement, elle s'est fondée sur un état locatif estimé des différents locaux d'exploitation de Fr. 34'040.--, auquel elle a ajouté le loyer de l'appartement occupé par le recourant estimé à Fr. 13'000.--, qu'elle a capitalisé à un taux de 9%; pour la valeur vénale, elle a retenu un prix de Fr. 400.-- le mètre carré pour le terrain et un prix de Fr. 495.-- le mètre cube, pondéré d'un coefficient de vétusté de 35%, pour le bâtiment principal, et un prix de Fr. 295.-- le mètre cube, pondéré d'un coefficient de vétusté de 60%, pour le dépôt. Le recourant considère que la nouvelle estimation fiscale devrait être fixée à Fr. 400'000.-- sur la base d'une valeur locative réduite à Fr. 30'920.-- capitalisée à un taux de 9% et d'une valeur vénale inférieure à Fr. 500'000.--, compte tenu du caractère non constructible du terrain.
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'application de la loi (REFI), dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
En outre, selon les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la révision générale à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions I), le revenu locatif de l'immeuble habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille sera supputé en tenant compte des loyers normaux de la région. A défaut de loyer, le revenu locatif sera déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré. C'est à cette dernière méthode que la commission a recouru dans le cadre du calcul de contrôle qu'elle a opéré.
b) Le recourant conteste l'ensemble des prix au mètre carré retenus par la commission dans le calcul de la valeur de rendement des immeubles. Selon lui, cette dernière valeur devrait être établie à Fr. 343'555.-- sur la base d'un loyer annuel de Fr. 1'760.-- pour les dépôts en sous-sol (44 m2 à Fr. 40.--/m2), de Fr. 22'560.-- pour les ateliers et dépôts du rez-de-chaussée (282 m2 à Fr. 80.--/m2), de Fr. 5'000.-- pour le logement (100 m2 à Fr. 50.--/m2) et de Fr. 1'600.-- pour le dépôt de matériel (80 m2 à Fr. 20.--/m2), capitalisés à 9%.
Le recourant ne saurait être suivi dans son raisonnement. Malgré la présence d'un atelier de fabrication au rez-de-chaussée avec les nuisances que suppose une telle installation, le loyer de Fr. 13'000.-- par année retenu par la Commission pour l'appartement que le propriétaire occupe à l'étage supérieur ne prête guère à discussion s'agissant d'un appartement de cinq pièces relativement éloigné des axes routiers bruyants et en bon état d'entretien en dépit de son âge et de la qualité des matériaux de construction qui le composent. Pour le surplus, le fait que la valeur locative déterminante dans l'estimation fiscale des immeubles est supérieure à celle retenue par les autorités fiscales n'est pas déterminant, les bases d'estimation propres à chacune de ces valeurs étant différentes (Tribunal administratif, arrêt EF 92/006, du 11 août 1992 et les références citées, notamment BGC, printemps 1986, p. 369).
Le prix de Fr. 60.-- le mètre carré retenu par la commission pour les dépôts en sous-sol doit être confirmé s'agissant de locaux sains et dépourvus de toute humidité. Un loyer de Fr. 100.-- par mètre carré pour les ateliers et autres dépôts situés au rez-de-chaussée du bâtiment principal ne résulte pas d'une erreur d'appréciation de la commission s'agissant de locaux spacieux, largement ensoleillés et présentant un bon état sanitaire. Le prix de Fr. 40.-- le mètre carré pour le dépôt de matériel peut en revanche paraître un peu élevé compte tenu des caractéristiques de l'ouvrage. Il reste toutefois inférieur au prix fixé par les Instructions I pour les dépôts non fermés sis en zone urbaine et semi-urbaine et n'est pour cette raison guère critiquable. Quant au taux de capitalisation de 9% retenu en l'espèce, il tient largement compte du caractère mixte du bâtiment principal.
Dans ces conditions, la valeur de rendement des immeubles du recourant arrêtée à Fr. 523'000.-- doit être confirmée.
3. a) Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, de la destination, de l'état et du rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
Les Instructions I et celles du 20 novembre 1992 relatives aux villas et aux propriétés par étages (ci-après, les Instructions II) privilégient la méthode comparative entre fonds semblables et suggèrent de prendre pour base les prix de transferts récents dans la zone pour calculer la valeur vénale des immeubles. A défaut d'éléments de comparaison de ce type, les Instructions II recommandent de rechercher la valeur à neuf de l'immeuble en calculant la valeur du volume construit, dans une fourchette de Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre cube, variant selon le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction; le montant ainsi obtenu doit encore être pondéré selon un pourcentage qui n'excédera pas 30% en règle générale pour tenir compte de la dépréciation du bâtiment intervenue au cours des ans. C'est à cette méthode dite de la valeur intrinsèque que la commission a recours pour contrôler ses premières estimations. En l'absence de règles particulières concernant les immeubles à affectation mixte, la référence aux Instructions II à un bâtiment à affectation mixte ne comprenant qu'un seul logement n'apparaît guère critiquable.
b) A titre liminaire, on précisera que les volumes retenus par le recourant ne prennent pas en compte le vide sanitaire et l'épaisseur des dalles et qu'à ce titre, c'est bien aux volumes tels qu'ils résultent de la police ECA que le tribunal de céans, suivant une pratique constante permettant d'assurer une certaine égalité de traitement entre les propriétaires, se référera pour contrôler le bien-fondé des valeurs vénales attaquées.
ca) Dans le cas particulier, la commission a estimé à Fr. 920'000.-- la valeur marchande du bâtiment principal ECA no 12620, avant application d'un coefficient de vétusté de 35%. Compte tenu du volume du bâtiment, cette somme revient à considérer à un peu moins de Fr. 500.-- le prix du mètre cube. Si ce dernier montant ne prête guère à discussion s'agissant de la partie habitable de l'immeuble, il est cependant trop élevé pour les locaux d'exploitation dont la conception et la qualité des matériaux de construction restent des plus simples. La police ECA distingue d'ailleurs de manière claire les volumes affectés à l'exploitation de ceux voués au logement du propriétaire en attribuant une valeur réduite aux premiers. Au vu des caractéristiques propres aux locaux d'exploitation du recourant, il y a lieu d'arrêter à Fr. 340.-- le prix au mètre cube des ateliers du rez-de-chaussée et à Fr. 280.-- celui des dépôts situés au sous-sol. L'application d'un coefficient de vétusté de 35% n'est pas critiquable au regard de l'état d'entretien général du bâtiment.
Vu ce qui précède, la valeur vénale du bâtiment ECA no 12620 doit être ramenée à Fr. 438'000.-- selon le calcul suivant :
- dépôts en sous-sol : 365 m3 x Fr. 280.-- = Fr. 102'200.-- - ateliers : 1'096 m3 x Fr. 340.-- = Fr. 372'640.-- - habitation : 396 m3 x Fr. 500.-- = Fr. 198'000.-- - total : Fr. 672'840.--
- 35% de coefficient vétusté: Fr. 438'000.--.
cb) S'agissant du dépôt de matériel ECA no 12621, la commission a retenu une valeur vénale de Fr. 125'000.--, ce qui correspond à un prix de Fr. 300.-- le mètre cube. Construit en 1955, rénové de manière artisanale par le recourant, le bâtiment en question est de construction légère, mal isolé et non chauffé. Vu l'état général de cet immeuble, le prix au mètre cube est là encore trop élevé. Au vu de ce qu'il a constaté sur place, le tribunal de céans considère qu'on ne saurait arrêter à plus de Fr. 200.-- le prix au mètre cube de cette construction. Le coefficient de vétusté de 60% est en revanche favorable au recourant au regard des taux préconisés par les Instructions; il peut néanmoins se justifier au regard de la piètre qualité des matériaux qui composent cet ouvrage. La valeur vénale du dépôt de matériel ECA no 12621 doit ainsi être fixée à Fr. 34'000.--.
cc) Après contrôle, la valeur vénale des bâtiments doit finalement être arrêtée à Fr. 472'000.-- au lieu de Fr. 648'000.--.
d) La commission a retenu un prix du terrain de Fr. 400.-- le mètre carré. Le recourant considère ce chiffre comme trop élevé compte tenu du fait que la parcelle est classée en zone d'espace inconstructible réservé à la verdure. Il admettrait tout au plus une valeur vénale de Fr. 100.-- le mètre carré.
Selon le plan de quartier du Bois Gentil, la parcelle n° 2447 s'inscrit apparemment dans une zone de verdure inconstructible; mais celle-ci comporte de nombreuses surfaces destinées à l'habitation collective par le biais d'aires d'implantation obligatoires, de sorte que les surfaces vertes peuvent apparaître comme les dégagements nécessaires aux immeubles locatifs qui y ont été réalisés depuis. Il reste que le statut de la parcelle du recourant et plus spécialement de la surface correspondant au bâtiment ECA no 12620 est peu clair, circonstance qui est assurément de nature à influer à la baisse sur le prix du terrain. Indépendamment du caractère non constructible de la zone dans laquelle est classée la parcelle du recourant, l'on ne saurait purement et simplement faire abstraction des constructions existantes, fussent-elles non réglementaires, dans l'estimation du prix du terrain. Même dans cette hypothèse, en effet, les bâtiments ECA nos 19620 et 19621 jouissent d'une situation acquise et peuvent être entretenus, voire transformés par leur propriétaire dans leur volume actuel conformément à l'art. 80 LATC. Il n'y a aucune raison de considérer le terrain autrement que comme une surface de dégagement des bâtiments existants. La valeur du terrain ne saurait dès lors être arrêtée à Fr. 100.-- comme le suggère le recourant. Elle ne saurait également être fixée à Fr. 400.-- comme l'a fait la commission dans la mesure où cette estimation part à tort du principe que la parcelle accueille une villa alors que le bâtiment principal a un caractère mixte. L'incertitude liée au statut juridique de la parcelle et la présence d'immeubles locatifs sur trois de ses côtés représentent incontestablement une moins-value de la parcelle n° 2447 par rapport aux terrains adjacents classés en zone de villas. Au vu de ces éléments, un prix moyen du terrain de Fr. 250.-- le mètre carré se révèle adéquat, ce qui conduit à retenir une valeur vénale du terrain de Fr. 343'500.-, arrondie à Fr. 343'000.--.
e) La valeur vénale de la parcelle n° 2447 doit ainsi être arrêtée à Fr. 815'000.--.
4. Au vu des considérants qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle n° 2447 de la Commune de Lausanne doit être arrêtée à Fr. 669'000.-- (Fr. 815'000.-- + Fr. 523'000.-- : 2). La décision attaquée, qui retient une estimation de Fr. 755'000.--, doit être corrigée en ce sens.
Le recourant a conclu à une estimation fiscale de Fr. 400'000.-- pour la parcelle n° 2447. Le recours doit donc être considéré comme partiellement admis, ce qui justifie le prélèvement d'un émolument réduit que le tribunal arrête à Fr. 600.--. Pour les mêmes raisons, il ne se justifie pas d'allouer au recourant les dépens qu'il a requis (art. 55 al. 2 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 11 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 2447 est ramenée de Fr. 755'000.-- à Fr. 669'000.--.
III Un émolument de Fr. 600.-- (six cents francs) est mis à la charge du recourant Jean-Roger Lavanchy.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 15 août 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.