CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 avril 1996
sur le recours interjeté par Josette BOVEY-PETERMANN, Lucien PETERMANN, François PETERMANN, représentés par l'avocat Jean-Emmanuel Rossel, à Morges,
contre
la décision rendue le 5 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 3326.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat , assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Josette Bovey-Petermann, Lucien Petermann et François Petermann sont propriétaires de la parcelle no 3326 de la Commune de Lausanne d'une surface de 1385 mètres carrés. Cette parcelle est occupée par une habitation (ECA no 7404), d'une surface au sol de 265 m², construite en 1907, et d'un garage de 19 m². Elle est agrémentée d'une place jardin de 1'101 m².
Cet immeuble comporte 5 appartements, actuellement tous occupés par les recourants et leur famille.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 17 février 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 3326, datant de 1975, de 327'000 fr. à 1'296'000 fr. Sur recours des propriétaires, la commission a réformé sa décision en défaveur des recourants en fixant l'estimation fiscale à 1'649'194 fr. La commission a capitalisé le rendement locatif de 127'760 fr. à un taux moyen de 7,75%, après avoir constaté que l'état locatif pris en considération pour la première taxation était lacunaire.
C. Les propriétaires ont recouru au Tribunal administratif en date du 14 janvier 1994 et déposé un mémoire daté du 25 janvier 1994. Ils concluent avec suite de frais et dépens à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de leur immeuble est fixée à 462'519 fr. 15, correspondant à la moyenne entre une valeur locative de 28'000 fr. capitalisé à 7,75% pour la valeur de rendement et à une valeur vénale de 563'748 fr. équivalent à la valeur vénale fixée par la commission en 1975 et indexée.
Les recourants se sont acquittés dans le délai qui leur a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 fr.
Le 1er mars 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours. Elle a expliqué avoir estimé le loyer selon les directives à 110 fr./m², estimant que l'état locatif produit par les propriétaires ne correspondait pas à la situation du marché. Sur recours des propriétaires, elle a estimé ce loyer trop bas et l'a fixé à 140 fr. le m², ce qui donne un état locatif de 127'760 fr. capitalisé à 7,75%. Elle a en outre procédé à un calcul de contrôle en faisant la moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement selon le calcul suivant:
Valeur du terrain: 1'385 m2 x fr. 700.- 970'000.-
Valeur à neuf de la maison: 2'588'000.- (env. fr. 600.- /le m3) - 30 % de coefficient de vétusté 1'811'000.- Garage: 10'000.-
Totale de la valeur vénale 2'791'000.-
Valeur de rendement: 904 m2 habitables x fr. 140.- = 126'500.- Garage: 1'200.- Total: 127'760.capitalisés à 8,5% 1'503'000.-
Moyenne: 3'154'000.-
Le 20 octobre 1995, les recourants ont produit un mémoire complémentaire. Ils confirment leurs conclusions initiales, invoquant la disproportion entre les valeurs retenues par la commission et la situation réelle.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience le 2 avril 1996 en présence des recourants François Petermann, Lucien Petermann, Josette Bovey, assistés de Me Rossel, et de M. Cruchod, président de la commission d'estimation. Les recourants ont confirmé leurs conclusions, invoquant une inégalité de traitement avec le propriétaire voisin dont l'immeuble construit par le même architecte, à la même période mais avec un étage de plus et sur un terrain plus grand a été estimé à 1,5 million alors que leur parcelle a été estimée à 1'649 millions. Le représentant de la commission a, pour sa part, admis, après avoir vu l'immeuble, que la commission a tenu compte à tort des combles comme surface habitable dans le calcul de la valeur locative et qu'il se ralliait à la surface de 662 m² indiquée par les recourants. Il a déclaré ne pas connaître le dossier de l'immeuble voisin et par conséquent il n'a pas pu expliquer le calcul effectué dans ce cas par la commission. Le tribunal a procédé à la visite de l'immeuble. Il a constaté ce qui suit: à l'exception de la cuisine au rez qui vient d'être totalement refaite, les cuisines et les installations sanitaires sont d'époque sous réserve de l'entretien nécessaire, ce qui implique un confort relatif. L'immeuble de quatre étages n'est en outre pas équipé d'un ascenseur. Les combles ne sont pas habitables en l'état, mais ils sont relativement bien isolés et permettraient facilement l'aménagement de pièces habitables. D'ailleurs, à l'époque, deux pièces servaient comme chambres de bonne, qui sont aujourd'hui utilisées comme réduit. Une grande partie des combles sert de buanderie avec étendage.
Considérant en droit:
1. Les recourants invoquent une violation du droit d'être entendu dans la mesure où, malgré leur demande expresse, ils n'ont pas été entendus par la commission qui n'a pas indiqué de motifs pour ce refus, ni n'a répondu dans sa décision sur recours aux arguments invoqués par les recourants.
L'art. 15 al. 2 LEFI prévoit que la commission, en cas de recours, doit convoquer le recourant si celui-ci demande à être entendu. L'autorité intimée a admis en audience que cette disposition n'avait pas été respectée.
Selon la jurisprudence, le droit d'être entendu ne confère ni droit à une audition orale, ni droit de déposer un mémoire en réplique, sauf si la réponse apportait des éléments nouveaux importants. Si le droit d'être entendu est violé devant une instance inférieure, cette violation peut être réparée par une audition devant l'instance supérieure, à condition que celle-ci possède un plein pouvoir d'examen sur la question litigieuse qui lui est soumise, et que, selon les règles de procédure, l'administré n'ait pas dû être entendu physiquement par l'autorité (Blaise Knapp, Précis de droit administratif, 3è éd., no 660 et 661 et arrêts cités). C'est ainsi qu'il ne peut y avoir réparation du vice en seconde instance, lorsqu'est en cause une affaire où l'administration dispose d'un certain pouvoir d'appréciation, car le juge ne saurait se prononcer sur des questions d'opportunité (Pierre Moor, Droit administratif II, 1991, p. 190).
Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif étant limité à l'excès ou à l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), force est de constater que son pouvoir d'examen n'est pas le même que celui de l'autorité intimée. On renoncera toutefois à annuler la décision attaquée pour les motifs dogmatiques ci-dessus car l'instruction effectuée par le tribunal, qui a longuement parcouru l'immeuble et entendu les recourants et leur avocat, permet de statuer à nouveau dans des conditions fournissant au moins autant de garanties que celles qu'aurait procurées l'examen de la réclamation par la commission de district.
2. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
3. a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 al. 3 REFI ajoute que lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
b) En l'espèce, les recourants ont produit les contrats de bail faisant état d'un revenu locatif de. 28'360 fr. Ils contestent qu'il s'agisse là de loyers de faveur pour les membres de la famille, un appartement ayant été loué au même prix à un tiers sans relations avec la famille. Ils expliquent que ces baux extrêmement bas ont été voulus par leur grand-père pour s'opposer aux loyers toujours croissants pratiqués sur le marché du début du siècle et c'est dans ce but qu'il aurait construit l'immeuble litigieux et l'immeuble voisin, dont l'état locatif également bas semblerait avoir été admis au vu de la valeur plus basse fixée par la commission pour cet immeuble.
Le tribunal constate que l'immeuble a toujours été occupé, à l'exception d'un appartement, par les propriétaires et leur mère bénéficiant d'un droit d'habitation sur un appartement. Même si l'immeuble a été conçu pour être loué selon une politique de bas loyers et qu'il bénéficie d'un confort en dessous des normes standard (cuisine non équipée, sanitaires anciens, pas d'ascenseur), désagrément cependant compensé par l'agrément du quartier calme et bien situé, les loyers effectivement payés (42 fr./ m² en moyenne) sont cependant trop éloignés des loyers usuels pratiqués dans la région pour pouvoir être retenus pour le calcul de la valeur de rendement. L'immeuble doit dès lors être estimé comme un immeuble occupé par le propriétaire, en vertu de l'art. 21 al. 3 REFI.
La commission a estimé le loyer à 110 fr. le m², retenant une surface de 900 m². Le représentant de la commission a cependant admis à l'audience, après la visite du bâtiment, que la surface retenue de 900 m² était excessive, étant donné que l'étage des combles n'était pas habitable en l'état. Il a admis une surface de 662,55 m², correspondant à la surface nette calculée par les recourants. Le tribunal retiendra 662 m² à 110 fr. le m², prix adéquat correspondant à la limite inférieure de la fourchette indiquée par les directives du Département des finances du 20 novembre 1992 concernant l'estimation du loyer pour les villas qui fixent le prix du mètre carré entre 100 et 200 fr. Ce prix tient ainsi compte du confort modeste de l'immeuble, compte tenu des critères modernes et notamment du fait que tous les appartements, même les 7 pièces, n'ont qu'une salle d'eau. Le revenu locatif annuel est ainsi fixé à 72'820 fr. (662 x 110). Quant au loyer du garage, vu l'éloignement de celui-ci de l'habitation (au bout du jardin), il doit être fixé à 1'200 fr. par année, valeur retenue par la commission dans son calcul de contrôle. La valeur annuelle de rendement de l'immeuble est donc fixée à 74'020 fr.
Les recourants soutiennent encore que l'augmentation de l'estimation fiscale implique une augmentation importante de l'impôt sur la fortune, mais également de l'impôt sur le revenu par le biais de l'imposition du revenu locatif. Ces arguments ne sont pas pertinents. En effet, les règles régissant la détermination de l'estimation fiscale des immeubles sont indépendantes de la loi sur les impôts et obéissent à des critères différents. La loi sur les impôts ne fait que se référer à l'estimation fiscale pour le calcul de l'impôt sur la fortune par exemple (80% de la valeur d'estimation fiscale). Suite à l'adoption de l'art. 21a LI, l'estimation fiscale n'a cependant plus aucune influence pour le calcul de l'impôt sur le revenu. La valeur locative déterminante pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble n'est pas équivalente à la valeur locative fiscale (art. 21a LI) fixée selon d'autres critères aboutissant généralement à une valeur plus basse, surtout pour les anciens immeubles et qui s'ajoute au revenu imposable. L'exposé des motifs du projet de loi introduisant l'art. 21a LI précise d'ailleurs clairement que le calcul de la valeur locative au sens de l'art. 21a LI et l'estimation fiscale des immeubles sont indépendants (BGC, Printemps 1986, p. 369).
En ce qui concerne le taux de capitalisation applicable, le tribunal estime que le taux de capitalisation de 8,5% retenu par la commission dans son calcul de contrôle est correct, s'agissant d'un immeuble et d'un garage occupés par les propriétaires, et doit être confirmé.
La valeur de rendement des bâtiments doit ainsi être fixée à 74'020 fr. capitalisé à 8,5%, ce qui donne une valeur de rendement de 870'825 fr.
4. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
a) Le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993, p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment.
Dans le cas particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,95% (la commission a en fait capitalisé le rendement au taux moyen de 7,75% pour obtenir la valeur fiscale.
b) Il convient d'examiner le calcul de la valeur vénale en appliquant la formule résultant de la jurisprudence (méthode Joye).
De l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, qui se fonde sur les éléments constatés en inspection locale notamment (type de construction, installations sanitaires et de chauffage, isolation), il convient de partir d'une valeur à neuf du bâtiment de 600 fr. le mètre cube dont il faut déduire 30% pour vétusté. La valeur à neuf tient compte notamment des combles qui sont chères car elles sont relativement bien isolées et construites de manière à pouvoir être aisément transformées en étage habitable supplémentaire. Compte tenu d'un volume de 4302 m3 conformément à la police ECA, la valeur du bâtiment est fixée à 1'807'000 fr. (4302 x 600 x 0,7). A cela s'ajoute la valeur du garage estimé à 10'000 fr. par la commission, valeur que le tribunal retient comme adéquate au vu de la précarité de la construction. Quant à la valeur du terrain, le tribunal estime que la valeur de 700 fr. retenue par la commission dans son calcul de contrôle est excessive et retient une valeur de 500 fr. le mètre carré. La valeur du terrain est ainsi fixée à 692'500 fr. Compte tenu de la valeur du bâtiment et du garage de 1'817'000 fr. et de la valeur du terrain de 692'500 fr., la valeur intrinsèque de la parcelle est par conséquent fixée à 2'509'500 fr. Selon la formule mentionnée ci-dessus ont obtient la valeur vénale suivante:
VV = (2'509'500 + 2(870'825)) / 3 = 1'417'050 fr.
5. Au vu d'une valeur de rendement de 870'825 fr. et d'une valeur vénale de 1'417'050 fr., on obtient une estimation fiscale, arrondie en vertu de l'art. 29 REFI, de 1'143'000 fr., inférieure de plus de 30% à la valeur retenue par la commission. Selon la jurisprudence constante du tribunal, la marge d'appréciation dont bénéficie la commission est de l'ordre de 5%. Lorsque, comme en l'espèce, la différence d'estimation est supérieure à cette marge, la valeur arrêtée par la commission doit être corrigée.
6. Le résultat ainsi obtenu dispense le tribunal d'examiner le grief d'égalité de traitement soulevé par les recourants, étant donné que l'estimation retenue est nettement inférieure à celle de l'immeuble voisin fixée à 1,5 million selon les affirmations des recourants.
7. Vu les conclusions du recourant demandant que l'estimation fiscale soit fixée à 462'519 fr. 15, le recours est très partiellement admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante est arrêtée à 1'143'00 fr.
Un émolument réduit de 500 fr. est mis à la charge des recourants qui n'ont pas droit à des dépens, en raison du caractère excessif de leurs conclusions.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 5 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 3326 de la Commune de Lausanne est arrêtée à 1'143'000 fr.
III. Un émolument de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 30 avril 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint