canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 27 juin 1994
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sur le recours interjeté par Glady MONNIER, à Arnex-sur-Orbe, représentée par Me Jean-Pierre Moser, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue le 22 octobre 1993 sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 825 d'Arnex-sur-Orbe.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président A. Matthey, assesseur R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
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A. Glady Monnier est propriétaire à Arnex-sur-Orbe de la parcelle n° 825 du cadastre communal, classée en zone du village B du plan des zones de la Commune d'Arnex-sur-Orbe approuvé par le Conseil d'Etat le 1er mai 1992. D'une surface totale de 700 m2, cette parcelle comporte une maison d'habitation de deux étages sur rez (ECA n° 320) et deux garages, de 60 m2, dont deux sont utilisés comme remise. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (151 m2).
D'une surface au sol d'environ 90 m2 et d'un volume total de 1'062 m3, le bâtiment principal se compose de deux appartements de trois pièces avec cuisine agencée et accès indépendant. Le recourant occupe l'appartement situé à l'étage alors que l'appartement du rez-de-chaussée n'est pas loué. Les combles abritent deux pièces habitables dont l'une a été retapissée.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission) a, par décision du 23 août 1993, porté l'estimation fiscale de la parcelle n° 825, datant de 1970, de Fr. 70'000.-- à Fr. 308'000.--.
Glady Monnier a recouru le 5 septembre 1993 contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a ramené, par décision du 22 octobre suivant, la nouvelle estimation fiscale à Fr. 288'000.--, selon le calcul suivant :
"Rendement locatif : 2 appartements de 3 pièces + bains : 2 x fr. 7'200.- =fr. 14'400.et 2 garages : 2 x fr. 600.- = fr. 1'200.fr. 15'600.capitalisé à 7,5% fr. 208'000.-
Valeur vénale : terrain de 700 m 2 à fr. 100.- = fr. 70'000.bâtiment fr. 298'000.fr. 368'000.fr. 576'000.-
Moyenne ou estimation fiscale : fr. 288'000.-
C. Par acte du 28 octobre 1993, validé par le dépôt d'un mémoire motivé du 17 novembre 1993, Glady Monnier a recouru contre cette décision, en concluant avec dépens à sa réforme en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse ne dépasse pas Fr. 150'000.--. Dans son pourvoi, le recourant conteste aussi bien le revenu locatif des deux appartements et le taux de capitalisation retenus pour le calcul de la valeur de rendement, que le montant arrêté au titre de valeur vénale, qu'il juge trop élevé aussi bien pour le terrain que pour le bâtiment. Il a également requis la production de transactions récentes, permettant d'établir le prix auquel se négocie le terrain à bâtir sur le territoire communal.
La commission a déposé ses déterminations le 18 octobre 1993. Elle a également produit en date du 25 février 1994 une liste de quatre transactions intervenues entre octobre 1987 et juillet 1988 dans la Commune d'Arnex-sur-Orbe, sur la base de prix au mètre carré variant entre Fr. 95.- à Fr. 256.-.
D. Le tribunal a tenu audience le 14 mars 1994 et procédé à une visite des lieux en présence du recourant et de son conseil. La commission n'était pas représentée. A cette occasion, le recourant a précisé les conclusions de son pourvoi en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 825 du cadastre d'Arnex est arrêtée à Fr. 191'600.-- sur la base d'un taux de capitalisation de l'état locatif retenu par la commission de 10% et d'un prix du terrain de Fr. 50.-- le mètre carré.
Considère en droit :
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1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
Conformément à l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales; elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, REFI).
a) L'immeuble que le recourant occupe se caractérise comme une maison familiale de deux logements. Il n'entre donc pas dans la catégorie des immeubles locatifs qui, selon les Instructions établies par le Chef du Département des finances pour la révision générale à l'attention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions), incluent les bâtiments comprenant trois logements indépendants au moins. Il convient dès lors d'appliquer à l'immeuble du recourant les principes d'estimation applicables aux villas.
b) Les Instructions privilégient la méthode comparative entre fonds semblables et suggèrent de prendre pour base les prix de transferts récents dans la zone pour calculer la valeur vénale des villas et des maisons familiales qui leur sont assimilées.
Dans le cas particulier, les transactions qui ont été opérées sur le territoire de la Commune d'Arnex sont toutes antérieures à la dégradation que connaît actuellement le marché immobilier. Elles ne sauraient dès lors constituer une base d'estimation pleinement fiable pour dégager la valeur vénale de l'immeuble du recourant. A défaut d'éléments de comparaison de ce type, les Instructions recommandent de rechercher la valeur à neuf de l'immeuble en calculant la valeur du volume construit, selon un prix de Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre cube, pondérée selon un pourcentage qui n'excédera pas 30% en règle générale pour tenir compte de la dépréciation du bâtiment intervenue au cours des ans.
Si l'on retient le prix inférieur préconisé par les Instructions de Fr. 400.-- le mètre cube en le pondérant par le coefficient maximum de vétusté admis de 30%, la valeur vénale du bâtiment devrait, selon cette méthode, être arrêtée à Fr. 297'360.--, ce qui correspond à la valeur vénale arrêtée par la commission. Bien que de construction relativement ancienne, le bâtiment fait l'objet d'un entretien régulier et ne manque pas d'un certain confort qui ne justifient pas l'attribution d'un prix au mètre cube inférieur à Fr. 400.- ou l'application d'un coefficient supérieur.
On signalera à toutes fins utiles que la valeur à d'assurance incendie du bâtiment ECA n° 320, à l'indice 108 applicable en janvier 1993, s'élève à Fr. 536'010.--; cette dernière valeur est arrêtée, il est vrai, sur la base de critères sensiblement différents, mais elle constitue un élément indicatif de nature à confirmer en l'espèce le caractère modéré du montant de Fr. 298'000.-- arrêté par la commission pour l'immeuble principal occupé par le recourant. La décision attaquée n'est donc pas critiquable sur ce point.
b) S'agissant du terrain, la commission a retenu une valeur de Fr. 100.-- le mètre carré, qui correspond au prix plancher fixé par les Instructions pour le district d'Orbe. La décision attaquée paraît de ce fait également échapper à toute critique. Le recourant considère néanmoins que le prix du terrain devrait être réduit de moitié pour tenir compte de la chute des prix du terrain constatée ces dernières années. Le Tribunal administratif a admis que l'on s'écarte du prix de vente plancher de Fr. 100.-- fixé par les Instructions en présence de conditions topographiques particulières ou d'une impossibilité concrète de bâtir (arrêts EF 91/012, du 22 novembre 1992, s'agissant d'une parcelle inconstructible et 92/034, du 11 juin 1993, s'agissant d'une parcelle grevée d'une restriction du droit de bâtir classée en zone constructible). Dans le cas particulier, aucune circonstance semblable ne justifie que l'on s'écarte du prix retenu par la commission; ce dernier montant reste d'ailleurs raisonnable pour une parcelle située en zone du village B, bénéficiant d'un certain dégagement vers le sud et qui est bien desservie. Le recours s'avère mal fondé sur ce point également.
c) Vu ce qui précède, la valeur vénale retenue par la commission doit être confirmée.
3. Le recourant ne conteste plus le revenu locatif de Fr. 15'600.-- retenu dans le calcul de la valeur de rendement du bâtiment. A juste titre, tant un loyer de Fr. 600.-- par mois paraît modeste pour des logements de trois pièces avec cuisine agencée et accès indépendant. Glady Monnier demande en revanche l'application d'un taux de 10% qui tienne compte de l'état d'entretien de l'immeuble et de son mode d'occupation.
a) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte de loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI prévoit que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. L'art. 22 REFI précise en outre, s'agissant d'une villa, que le taux appliqué sera inférieur à celui des immeubles locatifs; les Instructions recommandent ici un taux de capitalisation de 7 à 8%.
La décision attaquée, qui capitalise le revenu locatif à un taux de 7,5%, est conforme aux dispositions légales et réglementaires, ainsi qu'aux Instructions précitées. Le recourant considère néanmoins que l'application d'un taux de capitalisation commun à l'ensemble des maisons familiales du district violerait l'interdiction qui est faite à l'autorité administrative d'avoir une politique générale propre la conduisant à prendre ses décisions en fonction de critères généraux qu'elle se fixerait à l'avance. L'existence même d'une telle prohibition paraît douteuse; il est courant, en particulier dans le domaine fiscal, que l'autorité administrative supérieure arrête des directives, qui constituent un précieux guide pour l'autorité d'application et permettent un meilleur respect du principe de l'égalité de traitement. Il est vrai que l'application généralisée d'un taux de 7,5% pourrait conduire à des inégalités de traitement s'il ne permettait pas de prendre en considération les particularités de l'immeuble à estimer; les Instructions ne sauraient toutefois être comprises dans ce sens.
Dans le cas présent, l'immeuble est certes d'une construction ancienne. Toutefois, comme l'a démontré la visite des lieux, il ne souffre pas d'un retard d'entretien qui nécessiterait l'application d'un taux de capitalisation plus élevé. Certes, l'appartement du premier étage exigerait un investissement financier important en vue de sa mise en location éventuelle. Cette circonstance a cependant déjà été prise en considération dans l'estimation de la valeur vénale du bâtiment par l'application d'un taux de vétusté maximal de 30%. L'état d'entretien de l'immeuble ne justifie pas l'application d'un taux de capitalisation du rendement brut plus élevé.
b) Le recourant souhaiterait également que l'on tienne compte du fait qu'il occupe l'un des appartements et qu'il ne loue pas l'autre et ne retire de ce fait aucun revenu locatif de son immeuble, par l'application d'un taux de capitalisation plus élevé. En ce sens, il perd de vue que l'estimation fiscale de l'immeuble occupé par son propriétaire tend à établir la valeur à laquelle celui-ci pourrait être loué à un tiers sur une base objective. L'usage que le propriétaire fait de l'immeuble au moment de la taxation est ainsi sans influence sur l'estimation fiscale de celui-ci. On ne saurait dès lors prendre en compte le mode d'utilisation de l'immeuble comme le suggère le recourant (v. d'ailleurs art. 22 al. 3 REFI). En définitive, aucun motif particulier ne justifie que l'on s'écarte en l'espèce du taux de 7,5% appliqué par la commission.
4. Le recourant redoute les incidences fiscales de la nouvelle estimation de son immeuble. Il est vrai que la valeur fiscale des immeubles sert de référence dans la fixation de l'impôt foncier et dans la détermination de la fortune imposable. Le maintien de l'estimation fiscale attaquée n'aura cependant que des conséquences financières réduites pour le recourant, de l'ordre de Fr. 300.-- à Fr. 400.-par année.
5. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et au maintien de l'estimation fiscale arrêtée par la commission. Conformément à l'art. 55 LJPA, un émolument que le tribunal arrête à Fr. 800.-- est mis à la charge du recourant, qui n'a en outre pas droit à des dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 22 octobre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe est maintenue.
III. Un émolument de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Glady Monnier.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 27 juin 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint